一般的に難しいといわれる市街化調整区域の見直しですが、過去において認められた例はあるのですか?また、売却などの面でどうしても見直しをして欲しい時はどのような方法があるのでしょうか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (2件)

市街化区域と市街化調整区域の見直しについては、5年に1回ずつくらい行なわれており、その都度多少の変化はあります。

その見直しの際には、素案の縦覧期間があり、それに対して意見書を提出することもできるはずです。
ただし#1の方も書いておられるように、一個人の利益のために調整区域から市街化区域に変更するということは、ほとんど不可能でしょう。また変更される土地はある程度のまとまった面積の場合が多いです。
一つ考えられるとすれば、ある程度のまとまった面積の土地で、大規模な開発をするので市街化区域に変更して欲しいと陳情するくらいでしょうか。ただしいろんな条件がありますし、簡単なことではありません。個人では到底無理なはなしでしょう。
#1の方が最後に書いておられる、「既存宅地の認定」制度は、既に廃止されています。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございました。実は身の回りの不動産屋さんや弁護士などいろいろな方にご意見は伺ってはいるのですが、もしやという思いで質問させていただきました。親切丁寧に回答を戴き心より感謝いたします。本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/10/28 08:58

はじめまして


 見直された例はあります。
私の知っている事例ですと・・・
 市街化区域に隣接する市街化調整区域で、その生活圏等が、ほぼ一体と見て差し支えない地域で、市街化調整区域のまま、農地等を保全するよりも、市街化地域に編入したほうが、地域の発展に寄与する度合いが強いと市議会・県議会で認定されれば、見直しが図られます。
 あとは、市街化区域に編入することによって、土地の値段が上がって、えらい方々が儲ける場合は、見直しが図られた例があるようです。
 えらい方々の内容は、だいたいお察しのことと思います。
 ちなみに、こういった事例でも、線引きの見直しには、長い年月(数年)を要するようです。
 残念ながら、一般市民の個人的な利益(売却面で有利)を見込んでの見直しは、要求してもほぼ完全に不可能と言い切れます。
 余談ですが、shimisanさんの所有する土地が市外か調整区域にあって、そこに建物を建てたい、という前提で話をします。
パターン1 その土地が全く宅地で無い場合
 農家用住宅を建てるということで、建築確認を申請する部署(市・建築指導課等の名称だと思います)に問い合わせてください。農地の場合は、農地転用許可を要しますので、農業委員会、土地改良区等も関係してきます。
パターン2 その土地が宅地の場合(昭和46・7年頃、既に宅地であったもの)
 「既存宅地の認定」という申請を、担当部署(市・都市計画課等の名称だと思います)に、手続してください。そしたら市街化区域並みの簡単な手続で建物が建てられます。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございました。実は身の回りの不動産屋さんや弁護士などいろいろな方にご意見は伺ってはいるのですが、もしやという思いで質問させていただきました。親切丁寧に回答を戴き心より感謝いたします。本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/10/28 08:58

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q世界の主要空港で市街地までのアクセスが良いのは

以前、フランクフルト空港を利用しておりました。
市街地までのアクセスが良くて便利でした。
ここでお聞きします。
世界の主要空港で市街地までのアクセスが良いところをお教え下さいませ。

また、エジプトのカイロの空港はアクセスは良いのでしょうか?

Aベストアンサー

私が利用したことがある中では、オランダのスキポール空港でしょうか。
空港直結の駅からアムステルダム中央駅まで鉄道で約15分。

確かにフランクフルト空港も市街地までのアクセスが便利なのですが、空港に鉄道駅が2種類(近距離用、遠距離用)あってややこしいのと、遠距離鉄道駅までの距離が少しあるのが、利便性という意味でちょっとネックかなと思いました。
スキポール空港の鉄道駅はローカル列車も高速列車も同じ駅でシンプルですし、空港の到着エリアから駅までの距離も、フランクフルト空港でのそれよりも、いくらか近いように思います。

「世界の主要空港」とまでは言えないけれども首都や大都市にある国際空港も含めれば、市街地までとても近かったりアクセスが良かったりする空港は他にも思いつくのですが。

カイロ空港については存じません。すみません。

Q市街化調整区域への建築物

約200坪の現状更地の市街化調整区域の購入を検討しております。隣地も市街化調整区域ですが、そこには老人ホームが有り、上下水道や電線・電話線等は取りやすい場所です。
用途は資材置き場で、購入後は商品の保管用に、柱は鉄骨を土中に埋め込むだけの倉庫を設置しようと考えております。大きさは間口20M, 奥行4M, 高さ6M程で、間口20Mの面には扉は付けず、雨が吹き込みますが奥行方向4M x 2面と背面20Mには壁を作り屋根もかけます。照明は倉庫内には取り付けず、空いた屋外スペースに簡易電柱を取り付けて使用するつもりです。このようなつくりの倉庫の建設は許可される可能性はあるのでしょうか?
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

#1です。
市街化調整区域は規模の大小にかかわらず開発行為(土地の造成のこと)も許可を受けなければなりませんが、倉庫を建てる目的ならば許可できないでしょう。

建築物とは建築基準法に定義があり、
土地に定着する工作物のうち、
1. 屋根及び柱若しくは壁を有するもの(これに類する構造のものを含む。)
2.1.に附属する門若しくは塀
3.観覧のための工作物
4.地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設(鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。)

Q住宅地図と市街地図

住宅地図と市街地図とはどのように違うのでしょうか?

Aベストアンサー

 住宅地図は、都市計画図など自治体や国土地理院などが作成した地図を元に、表札情報を追加した地図です。なので、地図表記の基本は守られています(北は上にするとか)。
 最大手のゼンリンの場合、大規模な都市部では、毎年、半年くらいかけて全戸の表札を調査しています。このため表札が確認できなくなった場合などは、住んでいる人と、住宅地図上の表記が異なることもあります。
 まあ、細かいミスなどはありますが、住所から場所を特定できる地図は、これしかないですね。
 

Q市街化調整区域

家を建てるための土地を探しています。
市街化調整区域には家を建てられないと聞きましたが、ネットなどで土地を探すと、市街化調整区域にも関わらず、地目が「宅地」になっているのはどうしてでしょうか? この土地には家は建てられるのでしょうか? また、市街化調整区域はどういった用途になら使っていいんでしょうか? 都市計画区域は家を建てるのに建築許可がいると本に載っていましたが、では都市計画区域以外の家を建てられる土地は、どんなところでしょうか? 山地などに小屋や家を建ててもいいんでしょうか?

Aベストアンサー

>市街化調整区域には家を建てられないと聞きましたが、

原則禁止ですが、都市計画法29条の開発許可で可能な場合があります。。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_1.htm

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

>市街化調整区域にも関わらず、地目が「宅地」になっているのはどうしてでしょうか?

市街化区域の説明は省略します。
都市計画区域内の調整区域の登記簿地目が宅地では
旧宅地=線引き前宅地
新宅地=線引き後宅地
2種類に区分されます。
市街化、調整区域を決定した日を
「線引き」と言います。
私の都市計画区域は
昭和45年11月24日を線引きと言います。
この年月日以前の宅地が
旧既存宅地=現行の17号基準です。

平成13年の改正都計法により
既存宅地制度は廃止になり
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm
愛知県では17号基準となり
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#17
許可制へ移行されました。
よって
あなたの県の取り扱いを確認しないと何ともいえません。
この基準あてはまれば
分筆規制があるものの住宅なら建築は可能です。

もうひとつ
線引き後の新宅地について
都市計画法施行が昭和43年で
既存宅地は昭和45年以前の宅地と説明したとおり
その後、宅地になった土地を
新宅地と言い
都市計画法の許可で宅地になった場合です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

法34条14号

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm

これらの許可は
業種による許可
属人に対する許可ですから
誰もがあてはまるとは限りません。

>また、市街化調整区域はどういった用途になら使っていいんでしょうか? 都市計画区域は家を建てるのに建築許可がいると本に載っていましたが

上記のとおりです。

許可から確認申請までの流れ図

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/nagare.html

>市街化調整区域には家を建てられないと聞きましたが、

原則禁止ですが、都市計画法29条の開発許可で可能な場合があります。。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_1.htm

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

>市街化調整区域にも関わらず、地目が「宅地」になっているのはどうしてでしょうか?

市街化区域の説明は省略します。
都市計画区域内の調整区域の登記簿地目が宅地では
旧宅地=線引き前宅地
新宅地=線引き後宅地
2種類に区分されます...続きを読む

Q札幌から小樽市街地までの自転車一人旅情報

こんにちわ。
ここ数カ月中に、札幌市街地から小樽市街地まで
自転車で一人旅を考えている二十六歳公務員の者です。

自転車で小樽まで行こうと思っているのですが
(1)小樽市街地まで、行くにあたって注意したほうが良い事や所
(2)小樽市街地までのルート情報(特に銭函からのオロロンライン)
(3)その他、自転車一人旅でやっておいたほうが良いことなどなど

をおしえていただけないでしょうか。
よろしくお願いします。
特に小樽まで自転車で実際行かれた方の情報待っています。

Aベストアンサー

はじめまして。

私は子供の頃札幌に住んでいました。
その時小樽(張碓)まで自転車で行った事があったので、参考になるかどうかわかりませんが、書きたいと思います。

当時は札幌市北区から向かいました。(スポーツ自転車とかではないです)
今で言うオロロンラインを通って5号線に出て行きました。
おそらく今でも5号線はカーブが多くクルマも飛ばしてくるので危険度が高いかと思います。またどうしても登り降りの勾配があるので結構脚に来ますね。張碓の海岸に岩(名前は忘れました)があって防波堤があります。結構眺めのいいスポットでした。
やはり銭函~小樽の海岸線は休憩にいいスポットでしょうか?
海水浴シーズンでなければ気持のいい旅でしょうね。
また昔は手稲山から海に注ぐ川で水を飲んだり魚を採ったりも出来ました。ヤツメウナギなんてのも採りましたよ。
所要時間は当時子供でしたので4~5時間はかかったかと思います。
当時は水に苦労しました。今はコンビニが出来ていると思うので問題ないですが、当時は飲料水確保に困りました。

もう30年位前の話でスイマセン。

はじめまして。

私は子供の頃札幌に住んでいました。
その時小樽(張碓)まで自転車で行った事があったので、参考になるかどうかわかりませんが、書きたいと思います。

当時は札幌市北区から向かいました。(スポーツ自転車とかではないです)
今で言うオロロンラインを通って5号線に出て行きました。
おそらく今でも5号線はカーブが多くクルマも飛ばしてくるので危険度が高いかと思います。またどうしても登り降りの勾配があるので結構脚に来ますね。張碓の海岸に岩(名前は忘れました)があって防波堤...続きを読む

Q市街地調整区域でできること

市街地調整区域の400世帯の団地に住んでいます。(ただし地方ですが)20年ほど前に住宅供給公社が土地を買い取り土地・住宅を供給してできた団地です。私の家の隣は、地主が土地を公社を売らなかったため、800坪程の農園になっています。
今は農園ですが、近所の人の話では、借り手がいなくなったら駐車場になるのでは?との噂があります。市街地調整区域では、駐車場を経営したり何か商業活動ができるのでしょうか?ご存知の方よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 800坪程(2700m2)の農園というと、農地ですね。
 駐車場を経営するなら、農地転用して知事の許可が必要ですし、さらに商業施設を建設するなら、建築確認を取得すれば、可能です。
 ただ、市街化調整区域は、「都市計画法」で市街化を抑制すべき土地(緑地保全)になっておりますので、市街化区域並みに簡単に許可されるという訳ではありません。(その自治体の意識レベルにもよりますが)
 住環境の悪化をご心配しているのであれば、都道府県知事や建築確認の担当行政庁へ確認したらいかがでしょう。場合によっては、市街化調整区域の本来の目的を盾にとって、町内会を通じ、知事宛に要望書を提出するのも無駄ではないと思います。

Qよく、下町では密集市街地が多いと聞きます(例:足立区、北区など)。

よく、下町では密集市街地が多いと聞きます(例:足立区、北区など)。
なぜこのような場所では密集市街地が多く残っているのですか?

世田谷区や目黒区では密集市街地が多いとは聞かないのに、なぜ下町では多いのか、疑問に思いました。
不勉強で恐縮ですが、教えて頂ければと思います。

Aベストアンサー

 墨田区京島地域などは例外ですが、下町の多くは東京大空襲で焼け野原になり、復興するにあたり居住先行で、都市計画が後手にまわり、現在に至ってます。

 北区赤羽駅西口など再開発で超過密地域は減りつつありますが、住民の権利意識の向上で区画整理など
なかなか進まないのが現状です。

 山の手は一見過密ではありませんが、何十年も前の都市計画道路は手付かずのまま、車一台がなんとか通れる程度の狭い公道もかなり残ってます。
 その理由として、有力者が多いため行政側も着手したがらない事情かなと推測します。

Q市街化調整区域内の農地転用許可について

祖父が平成5年に市街化調整区域内の地目が畑の土地を購入しました。その後、農地転用許可(5条)を得て住宅を建築、地目を畑から宅地へ変更登記いたしました。その後、平成16年に隣接地の畑を同じく農地転用許可5条を得て、いまでは宅地と畑をブロック塀で囲んだ現況宅地となっております。しかし、追加購入した畑に建物は建築されておらず、物置やベンチが置かれた庭となっており、地目変更はしておりません。その後祖父が亡くなり、追加購入した畑の地目を宅地に変更して、建物の敷地となっている宅地・建物と一体で売りに出したいと考えています。そこで、地目が畑の土地は売却するときに再度の農地転用許可を得る必要があるのか、もしくは売却前にいったん宅地に地目変更して宅地として売却することは可能か教えていただきたく、ご指導どうぞ宜しくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

 No.4です、敷地面積における都市計画法の許可要件について再度補足します。
 都市計画法第34条第10号(地区計画)、第11号及び第12号(条例)、第14号(その他開発審査会)や対応する政省令はなく、面積規定は法にはありません。しかしそれに対応した地区整備計画、都道府県や政令市、中核市、特例市、事務委任市町村の条例や開発審査会審査基準は、それぞれの都道府県等で決められており、それが正解です。 
 500m2以下だから良くて、それ以上は駄目と一概には言えません。私の住む北海道の某市の農家宅地は、1,000m2以上というのもざらです。また離農したらいまさら農地に戻すなんてこともできませんしね。

 第14号の開発審査会基準で規定されることの多い分家住宅については、どこの都道府県等でも、面積の上限規定はありますが、そもそも、分家住宅という都市計画法の例外許可のために農地法5条転用許可を認める事例は、農地法サイドからすると同法の第2種農地とかでも結構厳しいのではと思います。
 
 ただ、農業者住宅が都市計画法の許可不要であり、農地法4条又は5条許可が農振法の農振農用地内の農地ではない限り容易なことから、お互いで農転し住宅建築したあと、第三者に売り飛ばすことで、都市計画法や農地法の脱法行為をするのを防ぐために、都市計画法の使用者変更の許可条項を開発審査会基準で設けている場合が多いです。
 
 また、三大都市圏など地価の高い場所であれば、息子さんなどが居住もしないのに分家住宅で許可を取った後第三者に転売をされるケースもあるということも聞いたことがあります。農地法の許可が分家住宅でも可能であれば、このような脱法行為も行政として危惧するところです。

 まずは、地域の都市計画担当部局や農業委員会事務局にご相談なさるのが最良です。上記の2つの行為に加担していない限り、大丈夫です。


 

 No.4です、敷地面積における都市計画法の許可要件について再度補足します。
 都市計画法第34条第10号(地区計画)、第11号及び第12号(条例)、第14号(その他開発審査会)や対応する政省令はなく、面積規定は法にはありません。しかしそれに対応した地区整備計画、都道府県や政令市、中核市、特例市、事務委任市町村の条例や開発審査会審査基準は、それぞれの都道府県等で決められており、それが正解です。 
 500m2以下だから良くて、それ以上は駄目と一概には言えません。私の住む北海道の...続きを読む

Q中心市街地の活性化に資するために、中心市街地における商店街改善事業を公

中心市街地の活性化に資するために、中心市街地における商店街改善事業を公的に補助するとします。

その補助金の適切さを学術的に検討する場合には、どのような分析をすればよいのでしょうか?

私は費用便益分析を考えましたが、他にも分析手法はありますでしょうか?


ご存じの方おりましたら、宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>学術的に検討する
学術的に検討する課題ではないです。
大きいコンサルタント会社か建設会社に見積もらせた方が良いです。
彼らの方がよほどたくさんの「既存」の例を知っています。
「成功例」、「失敗例」ともです。
でも、まずはじめに大規模な都市計画が必要であることだけは疑う余地がありません。
中心市街の個人商店と閉店して土地・店舗だけ持っている方の全面的な協力をまず取り付けなくては何ともなりません。

Q市街化調整区域での分家住宅の建築について

市街化調整区域で分家住宅を建築するときの基準について教えてください。

本家が市街化区域に青空駐車場を有していた場合、調整区域に分家を建てることは原則できないと思いますが、これはどのような根拠法律に基づいた指導なのでしょうか。
都市計画法自体にはそこまでの記述が無いように思います。(民法とか?)

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

要するに、分家住宅というのは、そもそも「明文で個別列記された条項の範囲では、建築が認められないもの」なんです。

それを、「市街化区域内に建設適地を持っていない」など一定の条件を満たすものに限り、「都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為 」と認定するという規制緩和をして、分家住宅の建築を認めているのです。

つまり、「自治体裁量による追加規制」をしているのではなく、「自治体裁量による規制緩和」をしているのであり、その規制緩和規定の適用条件として、裁量の運用基準の中で、「市街化区域内に建設適地を持っていない」などの条件が定められているということです。


人気Q&Aランキング

おすすめ情報