父親所有の土地に自分の家を建てたいのですが、税金が心配です。
いずれは相続するのですが、何かいいアドバイスはありませんか?

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A 回答 (1件)

親の土地に子供が家を建てた場合、無償で借りているならば、贈与税はかかりませんから、心配有りません。


中途半端な地代を払うと贈与税がかかります。

通常、他人から土地を借りる場合、権利金や地代を払わないと贈与税がかかりますが、親子間の場合には無償であっても贈与税はかかりません。

但し、無償で貸しているので、相続が発生した場合にその土地の評価は何の権利も付いていない「更地としての評価」になります。
これは、自分が使用する土地として評価することです。
人に土地を貸している場合は、その評価額は自用地より借地権価額だけ低くなりますが、子供が無償で借りている場合には、更地として高く評価する一方で、無償で借りる利益には贈与税をかけないという仕組みです。

その他に、建物を建てた場合には、色々な税金が発生します。
これについては、参考URLをご覧ください。

参考URL:http://homepage2.nifty.com/MNTAX-APP/konyuu1-1.htm
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Q相続時の土地の評価額

相続時の土地の評価額についてお尋ねします。

以前から漠然と、相続の際、現預金より土地のほうがはるかに低く評価されるので有利と考えていました。

ところが自分が遺言書を書く気になって、信託銀行に行き、「小当たり」してみたところ、今は土地も実勢価格で評価されるので、現預金と、有利不利はないと言われました。

確かに今は実勢価格と、路線価や公示価格と差がないと聞いた記憶があります。

一方で、五年前に母が死んだ時の自分の相続の明細を見ると、土地の「相続税評価額」は実勢価格の1/3以下になっています。

そもそも相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません。

一度離婚していて、いろいろ複雑な問題があり、信託に相談するとしても、基礎知識として知っておきたいと思います。

実際はどちらが正しいのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません

市街化調整区域の場合は倍率方式を採用しますので、NO1の方が言われる様な方法ですね。
市町の発行する評価証明×相続税倍率=相続税評価額

市街化区域の場合は税務署が路線単価を持ってますので
路線単価×奥行き補正率×間口補正率×m2=相続税評価額

色々「かける」ことによって「実勢価格に近づける」でしょうか。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/
当年分は、いつも7、8月ごろです。

Q土地や家を所有している税金を滞納していたらどうなるのですか

私の叔父は6年間無職で持ち家や土地の税金をずっと払わずにいます。このままにしていたらどうなるのでしょうか?払うとしたら未納分払わなければならないのでしょうか?
土地や家の税金にお詳しい方アドバイスお願いします。

Aベストアンサー

差し押さえられます。
固定資産税の滞納と言うことでしょうが、まず督促状、催告状が発行され、それでも納入されない場合、やがて差し押さえとなり、その後は競売という流れになります。
ただ、最近は資産の差し押さえよりも、預貯金の差し押さえが増加しています。

Q遺産相続および土地評価について

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しないと言い張ります。
法定相続的には負の財産も均等である旨を父が主張しても
「連帯債務者」である父が負担すべきと返されます。

この主張は正しいのでしょうか?

また、マンションとその土地の名義が分散してしまうと
もめ事の種にもなりかねないため、兄弟の相続権のある
マンション建設地の評価分を現金で支払おうとしていますが
その際の土地の評価はどのようなものになるのでしょうか?

兄弟は更地の売却実勢価格分よこせと言い出すでしょうが、
当方としては安い路線価や固定資産税評価を基準にしたいところですし
マンションが建っている土地である以上、貸家建付地という条件、
またその土地はマンション建設の為に借り入れをした銀行の
抵当にもなっているため、評価は低いと考えます。

祖母の遺産相続でもめております。

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祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
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遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しな...続きを読む

Aベストアンサー

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

また、遺産分割協議が調わない場合は家庭裁判所に遺産の分割を申立てることができます。 家庭裁判所はまず「調停」にかけ、調停が成立しないときは「審判」による分割を行うことになります。

■遺産分割方法について

ここからは分割方法について個人的なアドバイスを書かせて頂きます。

1.遺言で指定された財産について

遺言通り、父がマンション建物、弟Aが財産A、弟Bに財産Bをそれぞれ承継します。(ここまではOKですね)

2.マンションと土地と借入金について

これまでの経験から申し上げると土地・建物の所有権は一本化した方が宜しいです。(つまり、マンションの土地・建物を父の所有に一本化する)

その理由としては土地・建物を別の所有者とすると
・将来の売却する場合に障害になる可能性
(建物・土地単独では売却が難しい)
・次世代への相続時に話が面倒になる
・借地料支払の請求、借地権の発生・・・等
後々トラブルが発生しやすい状況になるからです。

次にその方法についてですが

借入金6,000万の連帯債務については、父だけではなく、弟Aも弟Bもその相続分に応じて負担する義務が発生します。つまり、仮に相続人が3人(父、A、B)の場合には、AとBがそれぞれ6,000万×1/3=2,000万、2人合計で4,000万の連帯債務を負担することになるわけです。

そこで父がAとBの債務4,000万を引受けるかわりに、その債務と同額のマンションの土地を引継ぐ事にするのです。(債務と土地が同額なのでプラス・マイナス0)

遺産分割協議でA・Bの債務を父が引受ける事について合意を取り付けるのです。

ただ、その合意は相続人間では有効な契約でありますが、第3者である銀行に対し主張することはできません。(つまり、銀行は相続人それぞれに返済を請求できる)

債権者である銀行にA・Bの債務を免除してもらうには「免責的債務引受」(他の債務者の責任を免除させる債務引受け)を承諾してもらう必要があります。

銀行が承諾するかどうかはここでは判断できかねますが、債務者の1本化、不動産担保力、マンションの収益力、連帯保証人の資力等を総合的に判断して決定されることになります。

(ただ、相続人間の合意は有効であって、要は銀行がどのように回収するかの判断の問題です)

また「マンション収益のある父だけが得だという反発があると思われますが、家賃収益は遺言書に記載された物件から得るもので正当である」についてはその通りですし、その収益からか借入金を返済していく必要があります。また、マンション経営を長期間続けることはそれなりにリスクを負うことになります。

3.200坪の更地について

父がマンション土地・建物・借入金、Aが財産A、Bが財産Bを取得した上で財産全体で各人が1/3取得でるように200坪の土地を分ける。

ただ、前述の通り、不動産の所有権は一本化しておいた方が賢明です。将来売却が確実な場合は共有としていても問題ないですが、それ以外の場合は各々が有効活用や売却しやすいうよいに分筆(分割)して所有しておいた方が宜しいでしょう。もし、分筆が難しいということであれば弟A・Bに代償分割してもらう方法も考えられます。

まとめますと
1.遺言通りに財産を取得
2.父がA・Bの連帯債務を引受けるかわりに、マンションの土地を取得
3.200坪の更地については相続財産が法定相続分の1/3になるように調整して取得

以上はあくまでも経験からの一案です。
参考になれば幸いですが、実際の相談は専門家になさってくださいね。

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

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Q相続した土地を売却して相続税を支払う場合の税金

相続した土地を売却して相続税を支払う場合の税金について教えてください。

昨年11月に父が亡くなり、100坪の畑を相続することになっています。現金がないので、これで相続税を支払わなければならないので、売却して支払おうと思っています。そこで、このケースの税金について教えてください。

税金を支払うために、土地を売却するのですが、この場合も所得税が掛かるのでしょうか?
また、実際に土地の価格が1坪15万円くらいだとすると、支払わなければならない税金はどのようなものがあって、いくらになるのか教えてください。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

余り先々を心配する前に、まず「相続税が課税されるかどうか」が問題です。
父が残した総財産はすでに把握されてますか。
土地だけでなく、預金や生命保険金、株式などのプラスの財産と、借入金などのマイナスの財産を漏れなく把握し、総財産の評価額を求めることからはじめます。

ここで土地の評価額は相続財産の評価基準によって行います。路線価格とか倍率価格というものです。
土地100坪だけで相続税が発生するというと一坪60万円以上の土地ということになります。
都市圏で、実は宅地だけど酔狂に畑として使ってるという場合でなければ、坪80万円の畑は高額すぎます。
つまり畑100坪だけで相続税は発生しないと推定できます。
他の財産がどれほどあるかを考えないといけません。

「税金を支払うために土地を売る」と決め付けておられますが、まずは「順序を追って考えましょう」。

相続税が発生しない場合でも、相続で得た不動産を売れば、譲渡所得となり所得税課税の対象です。
まず長期譲渡所得ですので、20%課税です。

「売却価格(譲渡価格)-取得費ー譲渡費用」に20%課税されると理解しておけば良いでしょう。

取得費は、父上がその畑を手にいれた額です。
それが不明でしたら「場と価格の5%」が取得費として認められる特例があります。

余り先々を心配する前に、まず「相続税が課税されるかどうか」が問題です。
父が残した総財産はすでに把握されてますか。
土地だけでなく、預金や生命保険金、株式などのプラスの財産と、借入金などのマイナスの財産を漏れなく把握し、総財産の評価額を求めることからはじめます。

ここで土地の評価額は相続財産の評価基準によって行います。路線価格とか倍率価格というものです。
土地100坪だけで相続税が発生するというと一坪60万円以上の土地ということになります。
都市圏で、実は宅地だけど酔狂に畑と...続きを読む

Q家屋・土地相続の時の評価額について

兄弟2人で家と土地を相続するとなり
長男が家屋と土地を受け継ぎ名義変更を行い
次男には家屋と土地の半分に対応する金額を
長男からもらう形で相続を済ませようとする場合
一般的には土地と家屋の評価額はどうやって出すのでしょうか?
ご教授ください。

Aベストアンサー

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです。

例えば、兄が「大体この辺は、坪××円くらいだから、この土地が○○円くらいかなぁ。じゃあ、半額の△△円を渡すということでいいだろうか?」といえば、弟が「まあ、そんなものだろう。」と答えて、遺産分割が終わるなんていうのがよくあります。

このとき、坪××円に何か根拠があるかというと、兄の地域住民として、見聞きした経験上の相場など、ほとんど根拠がないことが多いです。しかし、仲の良い兄弟であれば、あまり細かいことは言いません。

また、兄が不動産の半額を支払うだけの預貯金を持っていないことも多く、兄が支払える範囲で、弟が手を打つというのも普通のことです。こうなると、不動産の厳密な価格を調べるということに、ほとんど意味がありません。

厳密に決めるのであれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが、数十万円の単位で費用もかかります。当事者が納得できるのであれば、どのように決めてもかまいません。公示地価や路線価を調べ、兄弟二人がそれをベースに、話し合い、価格を決めるということも、あると思います。

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです...続きを読む

Q父親所有の土地に私名義の家を建てようと思います。4

父親名義の土地に息子名義の家を建てて、父と息子家族で同居する予定ですが、問題ないですよね。あるQ&Aサイトで、息子が父の土地を借りていることになるので、賃貸料をはらう必要あるなどとの回答を見ましたので、気になりました。

Aベストアンサー

>息子が父の土地を借りていることになるので、賃貸料をはらう…

払うのはかまいませんが、税法面からはそのような義務などありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm

払ったとしても、生計を一にする家族間でのやりとりは、払う側には経費となりませんし、もらう側にも所得とはなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

Q使用貸借の土地を相続する際の価格評価は?

母名義の土地に父名義のアパートを建ててある場合について質問です。父が地代を払っているわけではないので使用貸借ということになるかと思いますが、母が先になくなった際に、その土地を相続する場合、その土地の評価額というのは、貸家建付地としての評価をしてもらえるのでしょうか。また、父が相続した場合と子が相続した場合にその評価に違いはありますか。  高齢の父母が心配しています。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地代の収受があれば貸地評価をすることが出来るかもしれませんが、ご質問の場合、使用貸借のため自用地としての評価になり、借地権割合等の減額はないものと思われます。

ちなみに、建物とその敷地の用に供されている土地の両方を所有している場合にのみ、貸家建付地の評価になります。

Q土地(宅地・5年以上所有)を1億円で売却した時にかかる税金等の金額はいくらでしょうか?

5年以上所有の宅地用の土地を1億円で売却できた場合にかかる取得税他の税金額、その他支出する金額の合計額はどのくらいになるのでしょうか?

Aベストアンサー

買い替え特例などを無しとして回答します。

1億-(取得費+必要経費)*20%=支払う国税など
取得費が不明の場合は、売った金額の5%にすることができるので、500万ですね。

単純に、必要経費なしの場合で1900万が、所得税と住民税になります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3208.htm

あとは売買契約書添付の印紙が特例がきいて45000円必要です。
http://www.rakucyaku.com/Koujien/H/H010000#1

Q相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

Aベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2 間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います


なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格 < 路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
>細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の1/2で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです


なお、道路北側から(他人の私道を使って)出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

1.(小規模宅地等の特例)を使うのであれば、
 税務署に相続の書類を提出しなければなりません
 税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人(1人1千万円)の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、1.の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は(割引ナシの)路線価での評価となります
>細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ(税理士等)に相談することをオススメします


以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
に...続きを読む

Q兄弟で相続した土地の売却について(税金や登記)

こんにちは。近日、兄弟で相続し、私と兄の共有名義になっている土地を売却することになりました。売買代金は兄に全部あげるつもりですが、どのような形にすれば一番税金が安いでしょうか。

以下のような状況です。

相続は10年以上前
遺産分割協議はしていません(法定相続分各2分の1の共有名義)
現在誰も住んでいません
安い土地です(1000万円以下)
私の登記名義が間違っています(太郎を太朗みたいな感じです)

自分なりに考えてみたのですが手順としては、
1私の名前の更正登記
2共有ではなく兄が全部相続したという更正登記(遺産分割による移転登記になるでしょうか?)
3今回の売買による兄から買い手への所有権移転登記
4兄が代金を全て取得し税金も全て払う
というのが正しい手順でしょうか?

共有名義のまま売って私の分の代金を兄にあげれば私から兄への譲渡税がかかるんですよね?それとも、形だけは共同で売買して、税金はそれぞれの名義で納め、残金全てを兄が事実上全額取得しても大丈夫でしょうか?(この場合、あとで払う税金分として売買代金の半分の20パーセントをあらかじめもらっておけばいいのでしょうか?)

こうしたほうが安くなるとか、こうしたほうが手続きが簡単だとか、これはダメとか、ご存知の方、ご教示いただければ幸いです。

どうぞ宜しくお願いします。

こんにちは。近日、兄弟で相続し、私と兄の共有名義になっている土地を売却することになりました。売買代金は兄に全部あげるつもりですが、どのような形にすれば一番税金が安いでしょうか。

以下のような状況です。

相続は10年以上前
遺産分割協議はしていません(法定相続分各2分の1の共有名義)
現在誰も住んでいません
安い土地です(1000万円以下)
私の登記名義が間違っています(太郎を太朗みたいな感じです)

自分なりに考えてみたのですが手順としては、
1私の名前の更正登記
2...続きを読む

Aベストアンサー

共有のまま売って、それぞれ納税した残りをあげたとしても税務署は調べようがありませんが、現実的には、年100万円くらいづつ譲渡して記録を残す(口座振り込みのように)ようにすれば公明正大、すべてあげることが出来ます。


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