最近、電話によるマンション経営の話がよくくるのですが、この間も税金対策にどうかということで、話がありました。こういった商法のリスクはどうなのでしょうか?損はしないのでしょうか?また、失敗した人がいましたら、どの点に気をつけたらいいのか教えていただけませんでしょうか。宜しく願います

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A 回答 (5件)

店子が入らないこと:


賃貸管理会社がちゃんとついていれば家賃保証もしてくれますし、その会社の方で入居者さんを探してくれますよ。

修繕費:
 毎月入居者さんから管理費・修繕費をもらっているので、オーナーさんには何の損もでないようになっています。

地価:
 2年前から東京などでは地価が底を打ち、上昇してきています。もともと東京は限られた狭い面積しかないのに人口が増えているため、需要と供給がマッチしない為これからも上昇し続けます。

何かもっとお聞きしたいことがあったら、どうぞお待ちしております。
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ワンルームマンションでの一番大きなリスクは、店子が入らないことです。

家賃を返済の当てにしていますので、それが入ってこないと、非常に辛いことになります。
その対策としては、交通至便、大学などが近隣にある、などの立地条件が良いことを、自分できちんと確認することです。若者が住むことを前提に考えるということですね。どうかすると、業者のいいなりで現地も見ずに契約する人がかなりいるそうですが、それが間違いの元でしょう。
ただ、大学も少子化の影響で、今後、生き残りをかけて、サバイバル時代になります。学生が減ることは間違いないでしょうね。
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おそらくワンルームマンションの経営の話ではないでしょうか。

「月々の支払いの持ち出しが数百円とか数千円で貴方もマンション経営ができます。さらには、老後の年金代わりに、さらには、生命保険の代わりに。」みたいな内容だと思います。

節税という意味では、減価償却の関係上5年前後で、その効果は薄れてくるといえるのではないでしょうか。バブル時は、節税効果が薄れてくると高値で売却して、マンション経営が成功していた例もありますが、現在のように値上がりよりも、値下がりのリスクがある場合は、その手は使えません。

また、地震でマンションが毀損した場合は、その度合いによっては、ローンだけ残り、マンションという資産は無くなるというリスクも生じます。
また、通常ローンは20年~30年組みますので、ローンを返済し終えた時は、購入したときが新築だったとしても、築20年~30年のマンションとなります。現在既に築20年~30年のマンションは人気があるでしょうか?それを考えると、20年~30年後の自分自身の状態が見えてくると思います。

さらに、幼稚園、小学校、予備校などの状態を見てもわかるように、現在急速に若年層の人口が減っています。あと、6年前後で、2~3年前の20歳~29歳の人口と比較した場合、同世代で38%程度世代人口が減少します。ワンルームマンションの借り手は確実に減少するのではないでしょうか。特に、立地が悪いところや、狭いワンルームマンション(20平米以下)は借り手を探すのに苦労するようになると考えられます。

税金対策として、ローンを組むのであれば、様々なリスクが多すぎます。

唯一、成功すると考えられるのは、税金対策ではなく、現金で10%~15%の利回りの立地のよい中古マンションを購入することです。

例えば、600万円の中古マンションを現金で購入して、家賃が手取りで7万円あるとすると、7年で元金分を回収できることとなります。

立地の良い中古の大手デベロッパーの広めのワンルームマンションを600万円前後で10%~15%の利回りを確保して購入することが損をしないこととなると思います。但し、地震のリスクは・・・
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 「税金対策」についてお答えします。

確かに所得税は一部戻ってくるのですが、その後、「不動産取得税納税通知書」というのが来て、戻ってきた所得税より多額の税金を取られます。更に固定資産税も払わなくてはなりません。所得税、住民税は安くなっても、場合によっては節税ではなく税負担増になることがあります。ご注意下さい。

 なお、下記サイトに実際にマンションを購入した方の体験談が記載されています。なかなか興味深いですよ。ご参考まで。

「マンションを買う話」
http://ha4.seikyou.ne.jp/home/cobc-q/manshon.html

参考URL:http://ha4.seikyou.ne.jp/home/cobc-q/manshon.html
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 マンション経営で失敗するのは


1.借りる人がいない。あっても、延滞がある。
2.建物の修繕費にお金がかかる。
3.売るときの価値が下落している。

 この3条件を業者が家賃保証などで、どの程度、クリアーするかが問題です。3番目については、かなり値段が下がっているので、今までのように下値不安はないですが、学生相手ですと、大学の移転等について、情報に注意することが肝要です。
 下のHPも参考になります。
 2についても、業者の過去の物件を見学することも必要です。
安易に話に乗らないできちんと収入と費用、税金を検討して、本当にお得な建物であるかを検討することをお勧めします

参考URL:http://www2.odn.ne.jp/~caq51550/wann.htm
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 辞書を引いてもらえば分かる通り、リフォームとは「改良」「改善」です。「ぜん」の字が違いますね。

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 ちなみに、一部でも良くなると、「良くなった部分」だけが経費にならないのではなくて、「全部(復旧部分を含む全体)」が経費でなくなりますので、工夫が必要です。
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

 リフォームは、修繕ではありません。

 辞書を引いてもらえば分かる通り、リフォームとは「改良」「改善」です。「ぜん」の字が違いますね。

 ゆえに、改良・改善のために支出した費用は、(基本的に10万円を越えるなら)経費にできません。

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Q悪徳商法?貴金属保証金取引

最近家に勧誘の電話がかかってきたのですが、聞くからに怪しいのです。

業者の名前:リアルエージェント
(実在するようです http://www.realagent-co.jp/index.html)

取引内容:貴金属(おもに金)の保証金取引
内容:100万円の投資で、月24,000円(年288,000円:年利28.8%)の利息(スワップ)がもらえる

といわれており、母はそんなにおいしい投資ならやらなければ損という勢いになっています。さらに、

・通常3000万円からの投資(お金持ちにしかできない特別な投資)になるが、今回キャンペーンで特別に100万円から投資できる
・今回特別な募集で、10億集まったら締め切る
・現在7億集まっているので、まもなく締め切り
・現在FXなどが流行っているが、この「A1トレード」システムが一般的になったらFXなど過去のものになるだろう

というようなことを言っているようです。
リスクについては、

・相場の変動によるリスクは限定的で、せいぜい10%程度
・解約時に14,000円の手数料がかかるだけ

と説明されたようです。

さらに怪しいのは、その電話と前後して(よいタイミングで?)「みずほ銀行」と名乗るものから電話がかかってきて、「リアルエージェントは、業界では知らないものはない有名な会社です」「A1トレードシステムはすごい」「私も、自分の名義ではできないので家族名義でやっている」などという話があったようです。
(ちなみに、「みずほ銀行」と名乗る人が、本当にみずほ銀行員という証拠はありません)。

限りなく怪しいので強く制止したのですが、半分信じかかっており非常に危険な状態にあります。「100万くらいなら損してもいいからやってみようか」などといっています。

母は、こういうしょうもない業者の言うことはすぐ信じるのですが、私の言うことはなかなか信じてくれません。私がどんなに力説しても、納得してくれないのです。

なんとか、この業者が悪徳であるという証拠を突きつけて納得させたいのです。ということで、どなたか証拠を見つける方法を教えてください。

最近家に勧誘の電話がかかってきたのですが、聞くからに怪しいのです。

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Aベストアンサー

どうも海外先物ですね。
はっきり言って危険だと思います。
商品先物取引には国内先物と海外先物があります。
国内先物の会社は国の免許が必要で正式には商品先物取引員と言います。
一方、海外先物(業界では略してカイサキなんて言います)は特別な免許は必要ありません。
以前、外国為替証拠金取引(通称FX)取り扱い業者の中でも「独立系」と呼ばれる会社に悪徳業者が多かったですが、同じような感じだと思います。
基本的に法整備がしっかりしていないので無法地帯でしょう。
為替の悪徳業者がどんどん叩かれて潰されたので、その業界などで食えなくなった人間が未公開株を売る悪徳業者や海外先物に流れたという話は聞いたこともあります。
そういった類の会社で中には真面目な会社もあるかもしれませんが、基本的には用心してかかるべきです。

私が思ったのは金融機関で資本金たった5千万円で従業員わずか35名の会社に10億円を集める集金力は無いと思います。
しかも、どうも他に支店は無く一店舗だけですよね。
その10億円というのも保証金を10億集めるということではなく、総取引金額10億円分だということです。
(多分言ってる意味分からないと思いますが・・・)
まあ、悪徳先物業者がよく使うオーバートークの一種です)
保証金の5営業日返還も気になりますね。
「海外市場にお金があるから時間がかるんですよ」とか言い出しそうですね。
国内先物の会社であれば4営業日です。
しかし、最近は翌日返すところが多いです。

また、その業者からの電話の直後に大手都市銀行の社員と称する人間から電話がかかってきたということですが、それも一昔前の悪徳先物業者が信用付けでよくやっていた手段ですね。
悪徳業者の社員が銀行員を装って電話してるという例は多くありました。

あと証拠金取引、保証金取引と言われる分野は追証や不足金と言って後からお金の追加を迫られることがありますよ。

それで人生を破滅させた人を大勢知っています。

その会社が悪徳かどうか分かりませんが、私はとても危険な匂いがしました。

以下に参考サイトを載せておきます。
行政書士の方のサイトです。 

海外先物取引のクーリングオフ【海外先物取引と悪徳業者】
http://www.e-coolingoff.com/sakimono/

どうも海外先物ですね。
はっきり言って危険だと思います。
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国内先物の会社は国の免許が必要で正式には商品先物取引員と言います。
一方、海外先物(業界では略してカイサキなんて言います)は特別な免許は必要ありません。
以前、外国為替証拠金取引(通称FX)取り扱い業者の中でも「独立系」と呼ばれる会社に悪徳業者が多かったですが、同じような感じだと思います。
基本的に法整備がしっかりしていないので無法地帯でしょう。
為替の悪徳業者がどん...続きを読む

Q賃貸マンションで浴室リフォームする場合の費用負担について

 現在、賃貸マンションに住んでいます。浴室をリフォームしたいと思っています。
 バランス釜なので給湯能力が低く、湯張りや追い焚きに難ありです。浴槽も狭いのでゆっくりできません。また、浴室の照明と換気扇が同一回路の電源になっているため、今冬は照明なしで(換気扇をつけると寒いため)暗い中での入浴を強いられています。
 長年バランス釜で慣れている方には問題ないのかもしれませんが、冷え性の私には切実な問題なので、浴室リフォームを大家さんに申し入れしたいものです。
 知り合いの業者から見積もりをとったところ、約30万強でした。浴槽(FRP)を大きいもの(1,100mm)にして給湯器は16号の全自動になります(バランス釜からの取替専用タイプ)。大掛かりな工事は不要。
 大家さんには相応分の家賃アップを条件に30万強の費用を拠出して頂けるようお願いしたいのですが、このような場合、どれくらいの家賃アップが適当でしょうか? それとも約30万強の費用の内、借主側もいくらか負担すべきでしょうか?
 今回の浴室リフォームは資産価値を上げることなので私としてはリフォーム代の負担なしで家賃アップのみでお願いしたいと思っています。

 現在、賃貸マンションに住んでいます。浴室をリフォームしたいと思っています。
 バランス釜なので給湯能力が低く、湯張りや追い焚きに難ありです。浴槽も狭いのでゆっくりできません。また、浴室の照明と換気扇が同一回路の電源になっているため、今冬は照明なしで(換気扇をつけると寒いため)暗い中での入浴を強いられています。
 長年バランス釜で慣れている方には問題ないのかもしれませんが、冷え性の私には切実な問題なので、浴室リフォームを大家さんに申し入れしたいものです。
 知り合いの業者...続きを読む

Aベストアンサー

#2です

月10,000UPを覚悟なら大家と話し合いされれば良いと思います

ただ、いつまでもUPのままではなくても良いかも?

私なら10,000円UP20ヶ月、その後は通常の家賃に変更くらいでしょうか?

このくらいの額だと納得できます。

Qリスクとリターン

私は大学3年の女です。基本的なことを聞いてしまうかもしれないのですが、

過去30年(1978~2007年)主要資産リターン・リスク年率換算実績値
      リターン リスク
3ヶ月CD  3.69% 0.95%
国内債 5.19 3.58
国内株 5.64 17.17
外国債 5.81 10.50
外国株 9.5 17.07

という表があるのですが、どういう風にデータを読み取ればいいのでしょうか?リターンよりリスクの方が数値は高いのは、リスクが高いということなのでしょうか?何に対しての割合なのかなど、なんでもいいので教えてください。

Aベストアンサー

おそらく、以下のサイトのデータを見られているのだろうと思います。
http://manabow.com/abc/long_term.html

3ヶ月CDとは、短期金融資産を代表する資産としてデータを集計したもので、リターンは、該当期間のリターンの年率換算(1年の利回りに換算したもの)で、3.69%の利回りがあったというものです。
リスクは標準偏差を表しており、約68%の確率でプラスマイナス0.95%に収まっていたというもの。
言い換えるとこの期間のリターンは、だいたい3.69%を中心に2.74%~4.64%の間で推移していたといえる。

リターンの数字が大きい方が利回りが良かったもので、リスクの数字が大きい方がリスクの大きいあるいは利回りのブレ幅が大きかったといえます。
リターンもリスクも小さかったのは3ヶ月CDですが、
リターンが最も大きかったのは外国株、リスクが一番大きかったのは国内株になっています。

質問の意図がよくわからなかったので、簡単に説明しましたが、追加の質問があればどうぞ。

Qマンションの玄関ドアのリフォーム費用について。

マンションの玄関ドアのリフォーム費用について。
35件のマンションです。これまで、希望で自費によるドア交換を実施してきました。旧式のドアでは不都合が生じるため、今回、旧式ドアは管理費で交換するということになりました。自費で交換したお宅には返金することを、話し合って決めました。問題は、自費で交換後に引っ越して、住人が代わったお宅の扱いです。返金すべきでしょうか。返金する場合は、自費で交換した前の持ち主に返すのか、現在の住人に返金すべきか。教えてください。

Aベストアンサー

本来、管理規約集では集合住宅の玄関ドアの外側面は共用部となり内側面は専有部として区分されているはずです。

ところが管理組合規約の変更をされて、
《変更なり個々の好みの色でのドアの交換は自由にできる》と決議されていると思いわれます。

特異な決まりを作られたのでっすから、この件に関しては新たに特異な決まりを作るしか方法は有りません。

ただ区分所有者に対しての管理規約ですので、区分所有者が引っ越して新しい区分所有者に変わっれいる場合には、特段その交換にかかった費用を新しい住人にも、出て行った住人にも支払う必要はないと思います。

転居の時点でその方はマンションの区分所有者ではないのですから・・・。
もし賃貸をされているのでしたらもちろん区分所有者の権利は有ります。

いずれにしても丸く収める方法(規約)を造らざるを得ないでしょう。

この場合3/4以上の賛成がなければ成立はしません。

Q外貨MMFのリスク

基本的な疑問で恥ずかしいのですが、現在、外貨MMF(モルガン~)を持っています。円高だし、円安になるまで待ちたいのですが…
リーマン同様破産や合併したら、どうなるのか教えてください。
まったくゼロになってしまうんでしょうか?

Aベストアンサー

同じような質問がありました。

参考URL:http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4343837.html

Qマンションリフォームの標準的な費用について

築30年、90平米(4LDK)のマンションのリフォームです。断熱も配管交換もされていませんから、今後30年住めるように全面的にリフォームしたいと思います。

しかし予算を建てたいと思いますが、現実的にどのくらいの仕様でどのくらいが相場かわからないので見当も着きません。
(ネットで調べても平米10~15万と言うサイトもあれば、70平米で350万円とかマチマチです。もちろん設備や材料で値段がかなり変わるのは理解していますが、おかげでよくわかりません)

また全面リフォームとはいえ間取りは変えないので残せるところがあるのではないかと言う気もして悩んでいます。

希望
・間取りは変えようがないので変えません。
・電気配線は更新(30年経過しているので。ネットでは電気配線の寿命は30年と出ている)
・水道、ガス等の配管は更新(ネットで調べると30年前だと鉛配管もあるので変えたほうがいいのではないかと)
・水回り設備は全部更新(キッチン、風呂、トイレ、洗面)
・全居室リフォーム
・断熱工事(外壁の内側やガス温水床暖房の床)、二重窓化、ガス温水床暖房の新設

(1)間取りは変えないのですが、断熱や電気配線の更新を考えると、やはり全て壊してリノベーションにならざるを得ないでしょうか?
(木組みとか残せるところはありませんか? それに30年前だと下手に剥がしてアスベストが出てくると作業費用が高額になるので怖い)

(2)(1)で残せるところを残したら、費用はいくらくらい節約できますか?

(3)リノベーションする場合、上記の希望で総額いくらくらいになりますか?
(居室も水回り設備も賃貸住宅程度の最低限の安価なもので十分)

(4)(3)で水回り設備(キッチン、風呂、トイレ、洗面)の設備費総額は(設置工事費用を除いて)いくらくらいになりますか?

以上、よろしくお願いします。

築30年、90平米(4LDK)のマンションのリフォームです。断熱も配管交換もされていませんから、今後30年住めるように全面的にリフォームしたいと思います。

しかし予算を建てたいと思いますが、現実的にどのくらいの仕様でどのくらいが相場かわからないので見当も着きません。
(ネットで調べても平米10~15万と言うサイトもあれば、70平米で350万円とかマチマチです。もちろん設備や材料で値段がかなり変わるのは理解していますが、おかげでよくわかりません)

また全面リフォームとはいえ間取りは変えないので残せ...続きを読む

Aベストアンサー

建築士です。

マンションの内部だと、せいぜい管理組合に連絡だけいれておくくらいでは?

金額は予算次第です。

何社か呼んで、見積もり取るしかないでしょう。
500万円では大したことは出来ませんが、スタートラインはそこからでいいのでは?
会社によって、見積もり額も内容も異なってきます。

自分で判断つかなければ、第三者の建築士に依頼するのも手です。
見積もり取得や比較検討などもしてもらえます。
もちろん、依頼料も掛かりますが、素人が取るよりは安心かと思います。

もちろんご自分の判断でされてもいいかと。
友人に有資格者はいませんか?自分なんかは、知り合いの見積もり合わせに無料で付き合ってあげましたよ。
酷い業者もいるもので、素人だと思って適当なことを平気で言います。
私が素人の友人に見えたのでしょう。

Qグローバル視点での為替リスクの考え方

為替リスクの考え方について

日本円を中心に考えた場合、外貨を持つことは為替リスクを取ることになります。
しかし、グローバルに見た場合、日本円だけを持つことは、リスクを取るとも言えます。

日本円だけを持つリスクを避ける意味も含め、
複数通貨(ファンド・FX等)に投資したいと考えています。

しかし、為替は日々変動しています。
「結局、損しているの?得しているの?」と問うた場合、
どのように考えたらよいのでしょうか?

上記の考えに対するアドバイス、またはグローバルな視点でのリスクの基本的な考え方、
またはこれらについてよい情報源(書籍・サイト等)があればアドバイスをお願い致します。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

理屈とか考え方はいろいろあるでしょうけど、本質的には基準というものは、個々の投資家が自分自身で決定することです。
というと、基準はいくつもあるのかと戸惑うかもしれませんが、実際、いくつもあって良いのです。
それぞれの投資家にとっての基準は、その瞬間のそれぞれの投資家に於いて絶対です。
世の中にいくつも基準があることは問題ではなく、主流であるところの基準が、自分自身の基準と異なっていたとしても、何ら問題ではありません。
自分自身の基準というものも、自分の置かれている立場によって変容してかまわないのです。日本円金利が上がったとか、海外出張することになったとか、家を買って長期ローンを組んだとか、そういった事情によって自分の基準も変わるものです。
グローバルな視点というふうに拡散させようとするのではなく、自己における絶対基準に集約しようとすうる試みが必要です。


観念的には、円安になったときに円資産しか持たないことによって、グローバルな視点からの相対性で、自分の財産価値は減少してると考えることもできる。
しかし自分自身の現実は、年に1~2回観光旅行で海外にゆくぐらいであり、今のところ海外に移住しようとも考えていない。
また円安になっても物価が上昇している気配も無い。
そういう立場の人がいたとして、その人が円資産を価値基準にすることに、何も不合理性もありません。
「グローバルな立場からは」とかいって他人に「否定」されたって、その人の絶対基準に於いては関係ないことです。

リスクっていうものが、自分にとっては具体的にはどういうことが考えられるのか、ということと、同じような意味かもしれませんが、運用の成功した状態として自分は具体的にどのような状態を想定しているのか、ということから考えていけば、自分の立ち位置をどこに置くか検討することが出来るんじゃないでしょうか。

何事においても自分という主体を排除して物事を考えようとすると、何の結論も出ないです。

理屈とか考え方はいろいろあるでしょうけど、本質的には基準というものは、個々の投資家が自分自身で決定することです。
というと、基準はいくつもあるのかと戸惑うかもしれませんが、実際、いくつもあって良いのです。
それぞれの投資家にとっての基準は、その瞬間のそれぞれの投資家に於いて絶対です。
世の中にいくつも基準があることは問題ではなく、主流であるところの基準が、自分自身の基準と異なっていたとしても、何ら問題ではありません。
自分自身の基準というものも、自分の置かれている立場によ...続きを読む


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