借地に建つ家の解体について

Question

こんばんは。
私は現在、祖母と二人暮らしです。
かなり昔(50年以上前)から土地を借りていて、
そこに持ち家が建っています。
私の結婚を機に、祖母の持つ土地に家を
建てて、そちらへ引っ越す事になりました。
それに伴い、土地を返還するのですが、持ち家の
解体費用は全て私達の負担になるのでしょうか。
祖母は、地上権があるから半分位は地主さんが
負担してくれるのでは、と言っています。
近所に土地をかりていて、最近返還された方は、
地上権の事をうるさく言わない代わりに、建物は
そのままで良い、と、不動産屋に言われて話が
ついたそうです。
不動産屋に言う前に、少しでも知識を持っていたいと
思い、質問させていただきました。
地上権が今でも存在するのか…とかよく解りません。
詳しい方がいらっしゃいましたら宜しくお願い致します。

matthewee · Accepted Answer

１．ご質問文を拝読して気になったのが、「地上権」という言葉です。
　地上権は物権で、とても強力な権利ですから、借地の実務では用いられることはほとんどありません（地主が「地上権」の設定登記を承諾しない）。
　
　質問者さんが土地を借りている権利は、「賃借権」という債権に基づくものだと思います。
　ただ、推測で決めつけるわけにもいかないので、その土地を管轄する法務局で、土地登記簿謄本（＝登記事項証明書）を取って、地上権が登記されているか確認して下さい。手数料は１筆当たり１０００円です。

２．さて、土地を借りている権利が「賃借権」の場合、借地法で保護される「借地権」があると推定されます（平成４年以前の借地契約なので、いわゆる新法といわれる借地借家法ではなく、旧法の借地法が適用される）。

　ここで、「借地権」があると推定されると書いたのは、土地の固定資産税程度のあまりにも低額の地代では賃貸借とはみなされず、「借地権」が否定されることがあるからです。この場合には、極めて弱い権利である「使用借権」と認定されます。

３．土地を借りている権利が「地上権」か「借地権（賃借権）」か「使用借権」かで、回答の結論は大きく変わってきます。

　「地上権」の場合は、地上権そのものが売買の対象になるので、地主の承諾なくして第三者に地上権を売ることができます。建物の解体費用については、売却価格から値引きすればいいだけです。
　ただし、地上権の可能性はほとんどないと思います（実務では借地契約のうち0.01％以下です）。

　「借地権（賃借権）」の場合は、建物買取請求権を行使できることがあります（借地法４条２項）。これは、借地に建物を所有する借地人が、借地契約の期限が来て土地を明け渡すときに、地主に対して建物を時価で買い取るように請求できる権利のことです。要するに借地期間が満了したときに、借地契約を更新しない場合に適用できます。

　しかし、借地契約の期間の途中であれば、借地人の方に債務不履行があるので、地主に対して建物買取請求権を行使できないと考えるのが妥当なようです。
　質問者さんが借地契約の途中解約であれば、建物を解体し（解体費用は全額自己負担）、更地にして地主に返還する義務があると思います。

　最後に、「使用借権」の場合には、そもそも「借地権」のように借地人を保護する規定が全くないので、質問者さんが建物を解体し（解体費用は全額自己負担）、更地にして地主に返還する義務があります。

winnie777 · Answer

地上権をお持ちなのですね
地上権は借地権よりも借主有利ですよ
場所にもよりますが、地価の半分以上の価値があると思います。
質問者様の地価は分かりませんが、地上権を売ればよいのではないのでしょうか？
地上権は更新できるし家主の相談なしに売れる・登記できるはずですよ^^

jyamamoto · Answer

地上権・借地権というのは、居住者保護の立場から慣行として認められている権利で、強制的な立ち退き等に対抗する為のものです。
借地している側が、そこに住む必要がなくなれば本来は権利の買取等を求めるような性質のものではありません。地主の事情で、立ち退き等を言われた場合に権利としてその補償的に買い取ってもらうという性質のものです。

ただし、実際には、退去後もその家を継続して使いたいと言うような話を持ちかけながら、先方からこの際退去してくれと言わせて、「地上権」を持ち出すような交渉テクニックは使われているようですが・・・。

今まで借地していてお世話になったのですから、必要でなくなった家であれば、気持ちよく解体して更地でお返しするのが「人の道」だと思いますが・・・。
「人の道」と「金の道」は別だと言うのであれば、地主さんと交渉されても良いでしょうか・・・。

借地に建つ家の解体について

１．ご質問文を拝読して気になったのが、「地上権」という言葉です。

地上権をお持ちなのですね

地上権・借地権というのは、居住者保護の立場から慣行として認められている権利で、強制的な立ち退き等に対抗する為のものです。

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