財産分与

2年前に離婚したのですが、婚姻時に先夫と購入した自宅の事で皆様にお聞きしたいです。
ローン残高が2500万程(2)多分売却しローンを払っても借金が残る。(3)購入時は頭金400万は私が支払い、その後のローンは夫と一緒に、離婚後は事情があり私が全額支払っています。(4)名義は夫、ローン名義も夫です。
現在、再婚を考えている人がいます。離婚時に自宅の処理は私が再婚時に考えるという事でお互い同意しています。

方法(1)売却し、ローン残高を先夫と折半して借金を抱える
⇒子供もおり、借金は避けたい。
方法(2)先夫が住み、ローンを支払い。私と子供は再婚相手と引っ越す。⇒頭金、私がローン支払った分が納得できない。先夫再婚して勝手に奥さん名義いない、売却しない事の約束、先夫に子供が再婚相手と出来た場合も、夫死亡した場合は売却し、私が支払った分は私の子供に分与の約束希望。どうなんでしょうか？
連帯保証人が私なので、外してもらいたい。そうですよね？
方法(3)離婚による財産分与で家の名義もローン名義も私に⇒残りのローンを全て自分が・・不安です。再婚後、専業になり再婚相手が先に死んだ場合、一人で支払っていかなければならない。今のローンはローンを組んだ人が死んだ場合は保険でローンがチャラなので、普通一家の大黒柱名義です。しかも私の収入でローン残高分はローンは組めなく、親か再婚相手に連帯保証人に。
方法(4)再婚相手、もしくは私と再婚相手の共同名義で住宅ローンを組んで、ローン残高で自宅を先夫から購入する⇒これが今は私はBESTだと思っています。しかし再婚相手が先夫との思い入れがある自宅を購入して住むのに気が進まないみたいです。
全て、名義変更などの費用は100万くらいはかかりますが、どの方法が1番いいと思いますか？聞かせてください。

No.2 回答者： pinga88 回答日時： 2005/08/31 18:55

前回の質問に回答したものです。

似ている境遇ですし、私も散々悩み、色々勉強しましたので、少しでもお役に立てればと思い、再度投稿します。

(1)について
売却価格＜ローン残高の場合、売却する為にはその不足分も用意しないといけません。（ローンが無くならないと、抵当権が抹消できず、抵当権がついている不動産を買う人はまずいないので、ローン完済しないと売却するのは難しいでしょう。親などから借りる事ができればいいですが。。。
→資産もないのに借金を抱えるのは嫌なので私なら選びません。

(2)について
先夫に、今後こうしない、こうしてという約束より、離婚時の財産分与として、最低でも頭金と質問者さまが支払ったローン金額をもらったらどうでしょう？だまっていても先夫が亡くなった場合にはお子様に相続権がありますし。
でも、連帯保証人は外せないと思います。私が銀行に相談したら、断られました。
→この先何十年も別れた夫の連帯保証人になっているのは嫌だし、不安も残るので、選びません。

(3)(4)について
再婚相手さまの気持ち次第ですよね。。。
私の場合は、何度も何度も彼に聞きました。彼は「住みたいか、住みたくないか、と聞かれたら、住みたくはないけど、だからと言って、売って、借金が残って、他の土地や家を探してまで住みたくない訳ではない」というような感じでした。なんとも複雑な気持ちが垣間見えます。。。
そして私が選んだ結論は(3)と(4)の中間のような感じです。彼に甘えました。

私が質問者さまの立場で、再婚相手さまの同意が得られるのであれば、(4)を選択します。
話がずれますが、やはり再婚って初婚とは違うというのが実感です。特に、相手が再婚の場合、受け入れなければいけないものがとても多い気がします。前に自分以外の人と家族で、生活を共にし、その間に築き上げたものも沢山あるだろうし、それも含めて今のその人が居るんだなぁって。質問者さまとのご結婚を決意した再婚相手さまはとてもすばらしい方ではないかと思います。
（私の場合はお互い再婚です）

ちなみに、税金について。。。
財産分与であれば不動産取得税はかからないと思いますが、(4)の場合には再婚者さまに不動産取得税がかかると思います。でも、お持ちの不動産によりますが、控除がありますので、たいした金額にはならないかもしれませんし、0円になるかもしれません。

がんばってください。

No.1 回答者： koala0305 回答日時： 2005/08/30 00:29

売却した後、残るローン残高が分からないので何ともいえませんが、私なら後くされなく売ってしまう（１）を選ぶと思います。

質問者さんが頭金と別居後２年間のローンを払ったことを主張して、その分余分に元のご主人に借金を払ってもらうわけにはいきませんか？

（２）は、そもそも元のご主人がお住まいになる気持ちがあるのかどうかも分かりませんし、普通は銀行が質問者さんを帯保証人からはずすことに同意してくれないと思います。それに、元のご主人が死亡後といった先の先のことまで、約束してもどうなるか分かりませんよね。（お子さんはには、もちろん相続権はありますが。）

再婚相手の方は（４）の自分が購入するのは嫌でも、（３）の連帯保証人になることも住むことも構わないとおっしゃるのでしょうか？もし、そうなら団信の代わりに普通の生命保険に加入して亡くなったときは、それで返却すればよいと思います。（もちろん保険料はかかります。もし親御さんが連帯保証人になった場合は年齢的に保険料が高くなります）ただ、いくら連帯保証人をつけても質問者さん名義でローンを組ませてもらえるのでしょうか？

（４）は、多額のお金が動くことですから、再婚相手の方が気が進まないことを無理強いするのはどうかと思いますが・・・