住宅購入の名義貸しについて

妻の両親が今度1000万円ぐらいの住宅を購入するのですが、両親は現在長男と一緒に暮らしています。現金は持っておりキャッシュで購入するのですが、両親の名義で購入すると、相続のときに税金をとられるので、両親の名義にはしたくない。しかし、息子の名義にすると、現在息子は３０歳ですが定職につかずふらふらしているので、長男の名義にはしたくない。そこで、長女である私の妻（または私）が名義人になって、無償で貸し出す形にしてほしいといってます。

一方私は来春に４０００万円の新築のマンションを購入するのですが、今回名義人になることで、自分の購入するマンションの住宅ローン減税などの特典が受けられないなどの問題が発生しないかどうか教えていただきたいと思っています。
よろしくお願い申し上げます。

No.7 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/09/02 17:34

名義貸しとかいうから不正に聞えるだけで

キャッシュを譲りうけるか、借りるかして、奥様自ら売買契約すれば（別に代理人にまかせてもいいです）
全く問題ないです。

なんだかわかりにくくなってしまったですねぇ

すみません整理しないで書いた私のせいですね。

(1)まず、目的は、息子さんと同居するご両親の土地建物（中古住宅かマンションでしょうか）
を１０００万円で買う　ということ

(2)相続を息子さんにしたくないから、質問者さまの奥様名義にしたい

(3)代金は親御さんが持っている


さて、ここで質問者さまの奥様のお父様が６５歳以上かどうかで
ケースがわかれます

(1)６５歳以下の場合で今すぐ奥様の所有にしたい場合
　　とにかく、奥様が買ったということのためには、親から金を借りて「将来自分が
　　すむか、借家にして人に貸すか」等の目的で購入するわけです。
　　そこで、まず１０００万円の資金を父親が娘に貸す
　　金銭消費貸借契約書を交わし返済は１１０万円の１０年払い以上にします。
　　そして、売買契約を奥様自らが交わして、登記を奥様名でします。
　　将来自分が仕様収益する家ですが、当面は親御さんたちに住んでいただき
　　ます。

　　　１０００万円の代金が貸し金であることさえ明白なら、別に何の目的で不動産
　　　をどこに買おうと、自分で住もうが親を住まわせようが、日本は自由主義国家ですから
　　　自由です。金が誰の金かさえしっかりしていたらいいのです。
　　　要は、カネを払った人が登記名義人。それは登記の段階で、売買契約書が必要に
　　　なりますから、当然のこと

(2)６５才以上の場合
　　　　貸し金などにしないで、いきなり現金で１０００万円をお父様から娘（質問者さまの
　　　　奥様）に相続税清算課税制度をつかって、生前贈与します。
　　　　これには手続きが必要ですから、事前に税務署でよく確認してください。
　　　詳しくは私の回答
　　　http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1552400
　　　を御参照ください。
　　　　とにかく、お金を贈与してもらった上で、自分で購入すれば全く問題ありません。

この回答へのお礼

ご丁寧に教えていただいてありがとうございました。
1000万円は本当は両親のお金ではあるのですが、７、８年以上前から妻が預かっており、妻の名義で銀行に入れていました。ですので、見た目には妻の資産になっており、今回1000万円を両親に返して、両親が家を買うと贈与税がかかってしまうことに気がつきました。
贈与税がそんなに厳しいものとは知りませんでした。どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/09/02 23:53

No.6 回答者： 53r 回答日時： 2005/09/02 16:45

質問文からは、ご両親購入の不動産の名義だけを娘の名前にしたいというように読めますが、名義の借用はできませんしするべきではありません。

　代金を支払うものが買主であって不動産の所有者になります。にもかかわらず真実の所有者でない者の名義で登記をすることは不実の登記になります。公正証書原本不実記載罪というれっきとした刑法犯の構成要件に該当します。（普通は捕まりはしませんが）

　仮に、登記の段階で資金負担者を確認されず娘名義で登記ができたとしましょう。税務署から資金の出所のお尋ねが来ます。娘さんが無職であればもう説明のしようがありません。お父さんが出したということになれば、相続時清算課税の要件を満たさない限り高額の贈与税が課税されます。（これはもう他の方が回答済みです）このときに名義を借りただけといっても税務署は、はい、そうですか、とは言ってくれません。名義を借りただけですという念書があっても難しいでしょう。（ましてや、相続税支払を免れるためとは説明できません）名義を戻そうとしても再度贈与税不動産取得税の課税ということにもなりかねません。

　もっと困るのは相続が開始したときです。親の遺産だ、いや遺産ではないというトラブルになる例は一杯あります。名義人が死亡すればもっと厄介です。

　もし、ご両親に購入資金を娘さんに贈与されるつもりがあるなら、資金贈与を受けたという書面を残してください。この場合は娘さんが所有者であり名義人です。不動産そのものを贈与される場合は、ご両親名義で登記した後に贈与を原因として所有権の移転登記をするということになります。もちろん相続時清算課税の要件を満たさない限り贈与税を支払わなくてはなりません。生前贈与は特別受益となりますので相続時には相続分が贈与額分減少します。　しかし、家屋を無償で貸されることは法的にも税務的にもなんら問題はありません。住宅ローン減税も全く問題ありません。

　贈与税に較べると相続税額は格段に軽いです。
７０００万円までは非課税、配偶者は法定相続分若しくは１億６０００万円まで非課税です。普通の庶民が死亡したときには相続税の心配は不要なのです。

　結局、不動産は正しい名義で登記する。これが一番問題がないのです。
　あとからゆっくり相続時清算課税を使い生前贈与するか遺言書を書くか考えればいいのです。

No.5 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/09/02 08:56

追記です。

お父様が65歳以前でしたらあせらず、65歳まで待って、相続税清算課税制度を使って
生前贈与をすればいいでしょう。
どうしても、今なさりたいなら
お父様から奥様が借りた旨の1000万円の借用書をつくり、毎年１１０万円返済の
10年払いにします。払い忘れても、贈与税基礎控除（毎年）の範囲ですからＯＫ

No.4 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/09/01 21:14

失礼しました。

前半部分をはしょりました。

お父様は65歳以上という条件なら
相続税清算課税制度という制度を利用したらいかがでしょうか、
　累積2,500万円まで非課税枠が設けられています。
ただ、普通は値下がりするような不動産（家屋）に使うと、相続の時に比べて損です。
まぁ、贈与税払うよりはいいでしょうから

参考URL：http://www.eonet.ne.jp/~okajimas/sub106.html

No.3 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/09/01 15:58

名義貸しとありますが、ご質問にあるようなケースで名義を簡単に貸し借り出来るものではありません。

確かに相続する場合には相続税がかかりますが、1の方が書かれているように基本控除額というものがありますので、その枠を考慮に入れて考えてみたら宜しいでしょう。

それと、相続税がかかるのが嫌だからというような理由が書かれていますが、あなたのご両親の資金で購入してあなたの名義とすれば、贈与税が発生します。
（自ら居住しない場合は住宅資金贈与の特例要件には基本的には該当しません）

いずれの方法を取るにしても税金の対象に該当する可能性はある、ということです。

尚、住宅を複数所有していても、その他要件を満たしていれば、自己の居住用の住宅であれば住宅ローン減税は問題ありません。

2の方のご回答のとおりですが、贈与税を納めてあなたの名義にし、ご両親へ使用貸借（無償）することは税金上は問題ありません。

税金の問題は別としても、ご長男名義になることだけは避けたいとお考えになるのならば、贈与という形を取るしかないとは思いますが。

No.2 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/09/01 12:22

賃貸借に対して、家賃を支払わなくて借りている状態を使用貸借といいます。

親子間ではよくあるケースで、これは「家賃の贈与」にはなりません。

つまり、親御さんの住まいを質問者さま名義にしても、税務上問題はないです。
実際に、私の実家は35年くらい、私と母と父の共有名義でしたが、私が父母から
地代や家賃をもらっていないからといって、贈与認定課税はありませんでしたし
私のマンションの半分の持分を母親名義にしてありましたが、母親はずっと実家
にいました。

さて、
＞長女である私の妻（または私）が名義人になって、無償で貸し出す形にしてほしいといってます。
無償で貸し出すとかいうから話がややこしい。
質問者さまの家に親をすまわせている。それでいいです。
税務署はなにも文句いいません。

＞今回名義人になることで、自分の購入するマンションの住宅ローン減税などの特典が受けられない
＞などの問題が発生しないかどうか教えていただきたいと思っています。

問題は何も発生しません。
自宅の住宅ローンについてローン減税がうけられます。セカンドハウスや別荘や貸家が何件あっても
同じことです。ワンルーム、借家　セカンドハウスを持っていて住宅ローン減税を受けている人はたくさん
います。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2005/09/01 09:11

＞両親の名義で購入すると、相続のときに税金をとられる…

ご両親には少なくとも二人のお子さんがいらっしゃいますね。万が一ご両親が同時に亡くなるようなことがあったとしても、7千万円まで相続税はかかりません。今度購入する家以外にそれだけの資産をお持ちなのでしょうか。

＞長女である私の妻（または私）が名義人になって…

実際の資金はご両親が出して、娘さんの名前で登記をすると、これは贈与とみなされます。贈与税の基礎控除額は、1年間に 110万円です。110万円を超える部分について、きわめて税率の高い贈与税が発生します。ちょっと試算しましたが、306万円課税されそうです。
つまり、1,306万円の現金がなければ、その住宅は買えないということです。
それでもよかったらどうぞ。

＞無償で貸し出す形にしてほしいといってます…

今度は娘から親へ、家賃を贈与したことになります。世間一般的な家賃で計算して、年間 110万円を超える部分について、ご両親が贈与税を払うことになります。

＞自分の購入するマンションの住宅ローン減税などの特典が…

ご自分の心配も大事でしょうが、その前に奥さんとご両親のことを考えてあげてください。
ご両親の言われるとおりにすると、とんでもない贈与税が発生します。
現在ご両親が、億単位の資産をお持になっているわけではないのなら、素直にご両親名義で登記しても、将来大きな相続税は発生しないと思われます。

相続税、贈与税の基本について、国税庁の『タックスアンサー』をご覧ください。

参考URL：http://www.taxanser.nta.go.jp/index2.htm