隣地を購入する場合の注意点

30代女、母と実家で同居しています。
この度隣が空き家になり、所有者から土地の売却のお話を頂きました。大筋の価格は合意に達しそうなのですが、個人売買で済ませてしまって良いものか困惑しています。現状をお伝えすると
・現金で購入
・建物が建ったまま「現状有姿」か「更地」か未だ未定
・解体費用は80万位との話（売主情報）
購入後は更地にして我が家を増築する予定です。
皆様のご意見をお伺いしたい事は、売買の際に専門業者を入れるべきか、費用はお幾らかと言う事です。
私の方で個人売買では双方納得のいく（将来的に不利益にならない）売買契約書が作れるかという点に不安があります。（手元に数パターンの売契の雛形はありますが）
ならば仲介手数料双方３％支払って専門家にお願いするべき。と言われるかもしれませんが、いわゆる「営業コスト」が全く掛かっていなく、ただ契約書を作って（若しくは私たちが作ったものを公平にチェックして頂いて）立ち会って頂くだけなのに、同じ３％×２をお支払いするのは少々先方にはおいしい過ぎるお話かとも思います。（セコくてスミマセン）
不動産仲介業者に直接相談しに行く前に、手数料をもっと勉強して頂ける可能性があるか等費用を節約する方法がありましたら教えて下さい。
この件は、土地の購入までこぎつけた後、増築が完了するまで度々このカテゴリにご質問させて頂くかも知れません。どうぞよろしくお願いいたします。

No.5 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/09/03 02:37

補足でご質問いただきましたので、

＞隣接地境界立会：平成１３年●月●日完了
と書いてあります。

ただ書くだけでしたら誰でも出来ます。

隣接地との境界確定が行われていれば、一般的には確定図面というものを添付した形で、「境界確認書」（筆界確認書など名称は色々ですが）等の書類があるはずです。

各隣接地所有者とお互い持ち合う形で、正式には印鑑証明書を添付した上での実印捺印という形です。（必ずしも実印でなくても良いですが、法務局の絡む手続きを要する場合には本来は実印が必要）
筆ごとに当事者同士で作成するケースや、一つの確定図に皆が捺印するケース等があります。

求積表は、確定したポイントを元に面積を算出しているのかもしれませんが、求積はあくまでも求積です。そのような確認書の有無を売主に確認してみた方が宜しいと思います。確認書のみでなく、現地にてその境界標の位置も確認出来ると尚良いですが。

そもそもその対象地とあなたの土地が隣接しているのであれば、対象地とあなたの土地でも境界はあるはずですよね？最低限そこは確定しているのでしょうか。

No.4 回答者： sagase 回答日時： 2005/09/02 22:35

境界が決まっているかどうかをまず、調査した方がよいかと思います。

確定しておらず安価に購入するか、確定してもらい数十万でも多く支払うかかと思います。境界が確定していないと、分筆等できない場合があります。お気をつければ幸いです。

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2005/09/01 17:55

ＮＯ．２の回答の通り、不動産売買での買主側の仲介業者の役割は形式の整った契約書を作ることではなく、買主に対して完全な形で権利移転が行われる事を免許業者として責任を持って履行するという点にありますので、この部分でリスクがあるかないかという点が判断のポイントではないでしょうか？

さて、不動産売買における買主側のリスクとしては以下の通りです。
１．不動産の実在性・特定　
売買した物件が存在しなかった、別の不動産を購入した、という事態が生じないか？
２．登記内容との一致　　　
面積や地目、所有者等の記載内容が実態と一致していない、契約した相手方が所有者ではなかったといった事態を回避できるか？　
３．物件所有権の買主への移転
権利移転に必要な双方の書類の準備、大きな金額の現実のやり取りをどうするかとどの時点で所有権移転登記を持ち出しするか？　通常は同日中でも資金決済が時間的には先行しますので、書類偽造や二重売買といったリスクが買主に帰属しています。
４．所有権以外の権利の消滅　
抵当権や地役権等所有権を制限する権利が付着したままで所有権が移転することがないかどうか？　売主の銀行関係の担保抹消条件や銀行との前交渉を確認したか？
５．買手側の物件の明け渡し
所有権移転後に相手が立ち退かない、占有を継続するといった可能性がないか？
６．諸費用の配分決定やその他雑務の調整事項
建物の取壊し費用や売買に絡む費用の負担割合の調整、現実の売買では印紙代や送金手数料・自治会費の帰属まで振り分けをします。あるいは契約手付金を受け取ったまま売主が行方不明にならない為に手付金を保全する役割を仲介業者が果たすこともあります。

相手方に対する信頼が万全で、これらのリスクについても十分にコントロールできれるというのであれば仲介業者を省略が可能でしょう。

一方で売主側の仲介業者の役割は資金決済が可能な買主を見つけてくるという点に尽きる、というのが私の理解です。この点では売主側の仲介業者を省いて、買主側の３％手数料を売主・買主で折半するというのも考え方かもしれません。

この回答へのお礼

手付金については当方も正直不安があるのは確かです。こちらの提案としては手付けを払い、建物を壊して頂いて、滅失の登記が完了する段階で、解体費用を折半した分を残金から差し引いた形を取りたいと思っています。不動産仲介業者よりも司法書士の方にお願いした方がいいらしいとのお話も頂きました。手付けを払った時点で所有権移転の仮登記をするのがベストとの事ですが、相手が応じてくれるか・・・また、おっしゃられた手付金を保全する役割を仲介業者が果たすことがあるとは存じ上げませんでした。
３％手数料折半・・・出来ると助かるのですが・・・ありがとうございました。

お礼日時：2005/09/02 23:52

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/09/01 10:04

＞ただ契約書を作って（若しくは私たちが作ったものを公平にチェックして頂いて）立ち会って頂くだけなのに

ただ立ち会うだけではありません。その売買対象の土地建物について、正確な権利関係や土地については建築に際しての法的規制について等々、又は、取引全体の約束事などを買主側に対して重要事項説明をしなければなりません。

そして契約から引渡し・代金決済から所有権移転（実務は司法書士ですが）まで一連の流れを売主・買主の間に立ってとりまとめるのです。
宅建業者が間に入るということは、その宅建業者にも宅建業法上、その他責任が発生してくるわけです。

土地を購入されるにあたって、その土地の隣地との境界は確定しておりますか？境界確定図は交付して貰えますか？色々注意したほうが良いポイントもあります。

個人的には専門知識を有していれば別ですが、そうでなければ業者に間に入って貰うのも一案かと思いますよ。確かに今回の件は営業コストは無く、手続き上だけの問題になりますから、仲介手数料は交渉してみる価値はあるかもしれません。

ただし、余談ではありますが、業者もきちんとやってくれる業者や少々いい加減というか怠惰な業者も色々居ますので、依頼するならばきっちりやってくれそうな業者に依頼すべきではありますが・・。

この回答への補足

境界の確定については、知り合いにも聞かれました。
手元にある求積表を見ると
※隣接地境界立会：平成１３年●月●日完了
と書いてあります。
購入先の隣地と、その更に隣地との間の境界点も立会があったかはわからないのですが、この求積表にそう書いてあるということは、境界点について将来的にもめる事はないと解釈してよいのでしょうか。
いずれは土地を担保にローンを組んで再建築の予定ですので、境界は重要ですよね。有難うございました。

補足日時：2005/09/02 23:32

No.1 回答者： sssinyaaa 回答日時： 2005/09/01 02:36

　不動産仲介業者を入れる必要はありません。

　売買による所有権の移転、建物を建てたらその表示登記などなど、いずれにしても司法書士に手続き依頼をしなければなりません。

　お近くに事務所を構えた司法書士が見つかるようなら、そこに依頼をして売買契約書の作成からお願いすればいいでしょう。手続き全体を丁寧に説明してくれるはずです。

　地積の測量とか必要が生じても資格のある土地家屋調査士とか紹介してくれます。

　近くに司法書士の事務所がなければ、あなたの地域の管轄登記所のちかくに必ず司法書士の事務所が何軒かあるはずです、調べてみてください。

　売買契約のときもその事務所で売主、買主が寄って先生の立会いの下に契約するといいです。

お尋ねの費用については、その手続き項目ごとに法定の手数料が定められています（その算出方法から）ので安心ですよ。

この回答へのお礼

はい、売買契約書の作成は司法書士の先生にお願いしようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2005/09/02 23:32