出産前後の痔にはご注意!

ご質問なのですが、
先日不動産屋で市街化調整区域の物件(宅地)を
購入しようと思ったのですが、
市街化調整区域は自己用住宅しか建てられないようで
無理じゃないかな、と思ったら
裏技で地主さんが建築し、
それを売買すれば大丈夫といわれました。
(ちなみに当方は地主さんと親戚や何親等の人間では
ありません。)
本当にそういった事はできるのでしょうか?

ネットで調べてもよく解らなかったので
どなたか詳しい方にアドバイス頂ければと思います。
また参考になるページなどありましたら
教えて頂ければと思います。

ちなみにその物件は埼玉県にあります。

よろしくお願いします!!!

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A 回答 (5件)

市街化調整区域で一般の人が建築できる条件は、基本的に次の3つです。

その他公共施設や病院などは別の条件がありますので割愛します。
1.既存宅地
2.農家等(農林漁業者用)の自己用住宅の建築及び分家
3.収用移転

1の既存宅地とは、都市計画法により市街化区域と市街化調整区域が分けられたとき(線引きといいます)に既に宅地(現況や地目上)である場合で、「既存宅地」としての確認を受けた土地のことです。これは、土地に対して許可が出るもので、許可を受けた土地であるならば誰でも建築は可能ですし、売買も出来ます。

2についてはその通り、農林漁業者用の自己住宅及び分家住宅なので、土地に対する許可ではなく、「人」に対する許可となります。その為、許可を受けた人以外には建築することが出来ませんし、基本的に売買は出来ません。(ただし、破産等の状況になり、財産処分の必要が発生したような状況であれば可能のようですが、そのような物件はなかなかありませんね。)なお、自己用及び分家であっても市街化区域内に土地を持っていますと、市街化区域内の土地が優先されますので、許可が取れないこともあります。許可の際には申請する家族全員の土地の名寄せを取り寄せ(全ての不動産財産)チェックされます。用途も基本的に住宅に限られます。

3については公共工事により土地を収用された際、移転先に市街化区域内に土地が見つからないときのみに適用されます。こちらも上記の2と同様「人」に対する許可なので申請者以外の人の建築は出来ませんし、売買も出来ません。

2、3とも商法上は売買できますが、都市計画法上は売買は認めていないということです。念のため。

1の既存宅地であれば、敷地の分割、売買は出来ますので、質問のような裏技ではありません。裏技であるならば、2または3のケースかと思います。この場合、仮に裏技で購入できたとしても、将来の建て替えや売買は一切出来なくなります。
そのような話を持ちかけてくる不動産屋には関わらないほうが賢明かと思います。詐欺に近い話ですね。#3の方が仰るとおり、名義変更が出来なかったり、増改築に公的資金の融資が受けられない等、いろいろと支障が出る可能性があります。
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>どういった法律に触れてしまうのでしょうか?


市街化調整区域は都市計画法で定められています、
都市計画法違反です。
6戸建つのですか?随分勇気のある業者さんですね。
住宅メーカーさん、不動産さん、信頼しますか
あなたしだいです。
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何を建てる予定ですか?


その土地が調整区域に指定される以前から宅地ならば、そして周りに建物が沢山建っていれば、既存宅地と言うことで、(ほかにも条件はありますが)用途によっては建築許可が取れるかもしれません。

その後建築確認申請をして着工です
その裏技とやらは、あくまでも違法です。
名義変更が出来なかったり、増改築に公的資金の融資が受けられない等、いろいろと支障があります
お勧めできません。

この回答への補足

回答ありがとうございます!!!

住宅メーカーと不動産屋さんがセットで
土地を買うとその住宅メーカーで建物を建てるという
契約になっています。

周りの確か6軒程度
全てまとめて建築するようです。
建築許可等は住宅メーカーと不動産屋さんが
とってくれるという事でした。
しかし全て現金で支払いという事で、
やっぱり無理だったとなるというのは不安なので
調べてみようと思いました。

やはり転売目的で地主さんが建築して
直ぐに転売は違法なんでしょうか?
もし法律に触れるのであれば
どういった法律に触れてしまうのでしょうか?
知識が足りず、すいません。

もしよろしければ回答頂ければと思います。
よろしくお願いいたします。

補足日時:2005/09/09 23:44
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地主さんが農家(漁師など)なら出来ますね。


農業、漁業の人の住まいがその土地でしか建てられないときに出来ます。
だから、建物が建っている土地を購入するのには問題はありませんね。
逆に土地で仕入れてしまうと、農業等に従事していないサラリーマンが建物を建てることは難しいです。

参考URL:http://www.city.kagoshima.lg.jp/wwwkago.nsf/V_KA …

この回答への補足

回答ありがとうございます!!!

実は建物は購入を決定してから
地主さんの名義で建築し、
完成後直ぐに
当方が買い取るといった形にするらしいのですが。

直ぐに売却しても大丈夫という事でしょうか?
よろしければ、回答頂ければと思います。

よろしくお願いいたします。

補足日時:2005/09/09 23:01
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「市街化調整区域では自己用住宅しか建てられない」というのは間違いです。

市街化調整区域では基本的には建築はできません。農家の方なら建てられることもある、ということです。
さて、市街化調整区域では建築はできませんが、既に建っている家を買えばそこに住むことはできます。しかし、調整区域の家を買って住むだけなら問題ないですが、それを建てなおすとなるとまた問題が生じます。基本的には建てられないのですから。建てられないということは、土地の値打ちもそれだけ安いということです。ですからあまりお勧めはできません。

この回答への補足

回答ありがとうございます!!!
安いからこそというのもあって
両親の老後の住家として
購入を検討しているのですが・・・。

さらにご質問なのですが
今地主さんが建物を建てて
直ぐに売却ということは
できるという事でしょうか?

よろしくお願いいたします。

補足日時:2005/09/09 22:55
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Q市街化調整区域に建つ借家について

お世話になります。

市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。

10年程前から、一戸建てを借りています。
新築時に入居しました。

昨日、借家の建つ土地が市街化調整区域と知りました。

ずっと不思議だったのは、借家はいわゆる道に面していません。
舗装されていない土地に面しています。(国有地)

私達夫婦が借りている借家の土地(市街化調整区域)の両側は
第一種低層住居専用地域です。

私の住む地域は田舎ではありません。都心にも近い住宅地です。

なぜか私の住む一帯だけが帯状に市街化調整区域です。

賃貸契約の際、不動産会社の方から当該貸家が市街化調整区域に
建っているとの説明はありませんでした。

大家さんの親族が住むつもりで建築したが何らかの理由で
住まなくなったので、賃貸募集をした等の話だったと思います。

大家さんは借家の近く(第一種低層住居専用地域)に住んでいます。

田んぼや畑を所有しておられるので、
「農業を営む者」に該当すると思います。

大家さんは、最初から貸家にするつもりだったのに農業を営む者の
構成員が住むという名目で建築したのではないかと疑っています。

市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと聞いた
記憶があるのですが、本当のところはどうなのでしょうか?

最初から市街化調整区域と知っていたら借りませんでした。

市街化調整区域に関して詳しい方、ご教示いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

お世話になります。

市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。

10年程前から、一戸建てを借りています。
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Aベストアンサー

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その結果が農家分家だったら、場合によっては貴方が出て行かねばなりませんよ。それとも大家に聞いて、そうだったら役所には黙って家賃の値引きをしてもらう方が得ですかね。

Q再建築不可 農家分家 物件について

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気に入った物件のため、何とかならないかと考えています。知恵やアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除されるので、購入者がそこに居住することが公的に認められますし、再建築も可能になります。

しかし、用途変更は、「一定期間(自治体によって10年とか20年)以上、分家住宅として居住に使われた後、やむを得ない事情の変更により、手放さなければならなくなった場合」などに限って許可されるもので、はじめから転売するつもりなのに分家住宅として開発許可を受けたことが疑われるようなケースでは、許可されません。

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ですから、違法居住が何年続こうが、再建築が許可されることはないです。

なお、これは、もっぱら都市計画法の規制上の問題であり、農地法は全く関係ないです。


清水町「都市計画法違反にご注意を」
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  例えば以下のような場合があるので、ご注意ください。
  ・ 建築許可を受けた建物を、許可された方以外が使用する場合。

平塚市「建築物の用途変更」
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/teiann20.htm

横浜不動産相談所「市街化調整区域の家を買ったら、住めなかった」
http://blog.livedoor.jp/fudousan_soudan/archives/718153.html
市街化調整区域内の住宅を競売で買った人が、市役所に改築(リフォーム)の相談に行ったとき、ある職員から「改築もなにも、あなた、ここに住めませんよ。」と言われたという話です。

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Q市街化調整区域で倉庫建築

市街化調整区域に地目「畑」の土地があります。6m道路に接しています。
この畑を倉庫を建てるために購入したいという話がありました。

我が家は各所に土地を所有しているため、一定以上の知識はあります。
畑に倉庫は建たないですよと言ったら、「いや大丈夫ですよ」という返事でした。

そもそも建てるには、農地転用が認められるかどうか、市の市街化調整区域課に事前確認をしたり、用途をはっきりさせたりする必要があります。
そういうことはしていません。

話を持ってきたのは、地元で開業している測量・設計を扱っている会社です。
購入するのは、個人か会社かはっきりしません。
倉庫を建てるのは分かっていますが、兼店舗とか、兼工場とかそういうのはあいまいな返事でした。
個人情報に関わることなので、細かいことは一切聞いていません。

基本的に建築できないのは知っていますので、さまざま申請書類をごまかしたり
建築後に別の用途で使用したりという懸念があります。
ですが、売れるものなら売ってしまいたいという気持ちもあります。

お聞きしたいのは、他人が土地を買って建築物を建てられる可能性はあるのでしょうか。
話を持ってきた人は本当のことを言っているのでしょうか。
私個人の認識だと100%不可能な気がするのです。

市街化調整区域に地目「畑」の土地があります。6m道路に接しています。
この畑を倉庫を建てるために購入したいという話がありました。

我が家は各所に土地を所有しているため、一定以上の知識はあります。
畑に倉庫は建たないですよと言ったら、「いや大丈夫ですよ」という返事でした。

そもそも建てるには、農地転用が認められるかどうか、市の市街化調整区域課に事前確認をしたり、用途をはっきりさせたりする必要があります。
そういうことはしていません。

話を持ってきたのは、地元で開業している測量・...続きを読む

Aベストアンサー

>私個人の認識だと100%不可能な気がするのです。

全く不可能ということではないと思います。
例えば、買主が当該地域で事業規模相当の農地を既に所有して
営農していれば(していると認められていれば)当該農地の
売買は可能です。

さらに、その買主が倉庫を農地に建てなければならない相当の
事情が認められれば、農業委員会も条件を付けて(例えば給排水
制限)許可する可能性はあります。

例えば、その買主が本業は建設業で既に倉庫を所有しているが
宅地造成などで移転しなければならない事情が生じて代替地を
探しているなど。

測量会社が探していると言う事で、↑のような造成、移転、代替地
探しというような事情は考えられると思います。

Q市街化調整区域に家を建てる方法

市街化調整区域に家を建てる方法を探しています。

主人のお義父さんが市街化調整区域に本家をかまえ、私の主人が将来跡取りとなる予定です。しばらくの間同居はしないという方向で、次男なので、分家住宅の制度を利用して10M位はなれた土地(市街化調整区域、地目:田、現状:畑、※農業振興地域では無い)に家を建てようとしました。

ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

主人のお義父さんは、市内に複数土地を所有しているのですが、問題になったのは、市内にある市街化調整区域にもう一つ住宅(現状借家となっています)を持っているからです。市役所が言うには、「賃貸をやめて、その土地にすめばよいのでは」とのことです。今回は分家住宅の制度を利用して主人の両親の近くに家を建てたいと考えたのですが、もう一つの住宅ですと、本家からとても離れている為、高齢の両親を見るには遠いですし、子供の小学校入学を見据えると途中で転校になってしまうのではと不安に感じています。

また本家には、離れ(和室2間、台所・トイレ・風呂ですが、ゲストハウスとして使っています)もあり土地も広いのですが、空いている敷地に家を建てたり、離れに住んだりすることは、主人の両親は望んでいません。

もう一つ、私もあまり理解していない内容なのですが、その本家とは別の市街化調整区域の建物の建った経緯ですが、本家が堤防沿いに建っているため昭和63年に堤防工事をする際、大きく土地を国に提供(売ったのかもしれません)しなくてはならず、本家の土地としてはとても小さい敷地になってしまったそうです。その為、他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、一時はその建物に本家を移し10年程住んだそうなのですが、所有の農地が本来の本家の近くであるため、年齢とともに不自由に感じ、また本来の本家に戻って来たそうです。ですので、法律上の本家は後で建てた家の方なのですが、主人の両親の中ではあくまでも本来の本家が本家であり、既に何代も続いた家ですので、これからもその家を代々継いでいって欲しいと強く願っています。

本家の「跡取り」としてでも、分家住宅でも何でも良いので、本家のすぐそばの土地に、家を建てる方法ってあるのでしょうか?
本家を本来の家に戻すことで、「敷地内なら建築可」等、違った選択肢がありますでしょうか?
また生前分与でその土地を贈与してもらうと家を建てられるというのも聞きましたが、どうなのでしょうか?その際のメリット・デメリットはありますでしょうか?

つたない文章で分かり辛いかと思いますが、家を建てることのみならず、本家を建て替えたりすることもできないのではないかと不安に思っています。何卒アドバイスをお願いいたします。

市街化調整区域に家を建てる方法を探しています。

主人のお義父さんが市街化調整区域に本家をかまえ、私の主人が将来跡取りとなる予定です。しばらくの間同居はしないという方向で、次男なので、分家住宅の制度を利用して10M位はなれた土地(市街化調整区域、地目:田、現状:畑、※農業振興地域では無い)に家を建てようとしました。

ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取...続きを読む

Aベストアンサー

>ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

単純に本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているからです。

>他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、

収用移転ですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#03

>家を建てる方法ってあるのでしょうか?

調整区域に建築できる分家住宅は
線引き前から(昭和45年)から本家が継続して所有している。
又は
継続して居住している
以上が条件です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
結局、ここで問題になるってくるのが
本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているためで
その土地を全部
有効利用(アパート、駐車場経営)するか
全部処分するかすれば
調整区域の土地しか所有していないことになりますので
分家住宅の建築は可能になります。

もう一つの方法として
既存集落内のやむを得ない自己用住宅
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
相続取得すれば建築は可能です。
この場合でも市街化未利用地を相続すれば
有効利用しないと無理ですけどね。

また、他法令(農振法、農地法)の見込みも重要です。

開発又は建築を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。

最後に、許認可庁により
開発審査会基準は違います。
良く確認してください。

>ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

単純に本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているからです。

>他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、

収用移転ですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.ht...続きを読む

Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが1棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
(4)2年前というと法改正H19.11.30施行というのがあります。これに関する可能性もあるかもしれません。
と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし...続きを読む

Q市街化調整区域の住宅新築について

市街化調整区域の住宅新築について

知人が、市街化調整区域内の土地を買おうと
しています。

普通は住宅の新築が出来ないと聞いていますが、
道の向かい側の土地には
分譲の建て売り住宅が、6軒も建っています。
※同じく市街化調整区域です。

どうすれば、家が建つのでしょうか?

Aベストアンサー

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。
4.知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。
5.既存宅地(都市計画法43条第1項第6号)に該当する場合。

 の場合しか、住宅は建てられません。
 5の既存宅地制度も、もうすぐ廃止されるようです。資材置き場とか、駐車場は住宅では、ありませんので、そのようなものには利用できます。コンビニの建設をしている例もあります。地域により、指導に差がありますので、細かいことは、あなたの県または市の建築指導課で聞いてください。
法については詳しくは、下記のURLを見てください。
 既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/index.htm

参考URL:http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido.htm

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内で...続きを読む

Q壊さないといけないのでしょうか?

お世話になります。
10年位前に市街化調整区域に土地を購入いたしました。そしてそこにプレハブを建てて(約30坪)家が小さいため倉庫として使用していました、一ヶ月くらい前に、隣の人が、家らしき基礎を造り始めました、そうしましたら、市役所から電話で、近所からの通報で、市街化調整区域に建物を建てている人がいるので取り締まって欲しいとの事で、隣の人の建築は止めさせましたが、貴方のも違法なので取り壊しになると思いますと、告げられました、本当に取り壊さないといけないのでしょうか?よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下さい。

都市計画法43条
4号.仮設建築物の新築
6号.通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

ここでいう「仮設建築物」は、例えば工事現場の仮設建物をいうものと思うのですが、質問者さんの「プレハブ倉庫」も同様の建物に該当しませんか。
なぜ、「プレハブ倉庫」は、10年間も通報がなかったのに、隣地では建物の基礎だけで通報されたのでしょうか。おそらく、近所の方にとって、「プレハブ倉庫」は仮設建築物と同等と思われていたと推察されます。
住宅と簡易な倉庫では、法規制も全然違うと思います(隣地で建築差し止めされたことに、何ら遠慮する必要はありません)。

 「政令で定めるもの」というのは、「既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築」または「主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの」などをいいます(都市計画法施行令35条)。
「プレハブ倉庫」は、これらの条件に該当しませんか。

質問者さんがお住まいの市は、建築主事という資格者がいる市だと思いますので、市の建築指導課で交渉してみて下さい。

2.課税面からの対応について。「プレハブ倉庫」の敷地は、宅地として固定資産税が課税されていませんか。
 「宅地」というのは、「建物の敷地及びその維持もしくは効用をはたすために必要な土地をいう(不動産登記事務取扱手続準則117条)」のですが、市の資産税課が「宅地」として課税していれば、市の資産税課は「建物の敷地」としての資産価値を認めたことになります。

 さて、ここで矛盾が生じます。市の資産税課は「建物の敷地」として課税し、市の建築指導課は「建物を取り壊せ」という。

 固定資産税評価証明書を見せて、「今まで宅地として課税してきたのだから、市も建物の敷地であることを認めている」と、市の建築指導課に言ってみて下さい。それでも、市の建築指導課が強硬なら「固定資産税を雑種地並みに下げて(宅地の半分以下に)、過去10年間に遡って利息を付けて還付せよ」と主張してみて下さい。

 固定資産税の評価はあまりにもミスが多いので、地方税法の定める5年間還付ではなく、条例で10年間還付をすることが、市町村の実務では主流になっています(下記、参考URLに新潟市の条例HPを貼っておきます)。

参考URL:http://www.city.niigata.niigata.jp/youkou/honbun/135.PDF

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下...続きを読む

Q調整区域の中古住宅購入について

40代夫婦、子供はいません。

賃貸で快適に生活してきましたが、今年5月、階下に非常識な住人が入居してきたため、引越しを希望、そろそろマイホームを。ということになりました。

これまでも、隣家の騒音や臭いが理由で引越しした経験があり、一戸建て購入の際は、出来るだけ隣家と密接していない物件を希望していますが、市街化区域ではなかなか希望の物件がみつからず(予算の都合もあり)、「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

はずかしながら、マイホームを購入したいと考えた最近になってやっと、そういった区分けがあると知った次第で、調整区域の物件の購入は色々難しく、基本「最建築が出来ない」ということ位しか理解出来ていません。
自分なりにネットて調べたり、不動産屋の担当の方に質問して勉強しているつもりですが、ネットでの専門的な文言、担当が新人1年生ということで(物件探しは熱心にしてくれているようです)、いまいちはっきりせず、困っています。

新人の担当が言うには「昔から宅地として登録されているものなら調整区域でも再建築できる物件もあるが、なかなかそういう物件はなく、そういう物件でなければ許可はほぼ下りない」と説明がありました。
そういう場合、震災などで全壊、火災などで全焼してしまった場合でも建て直しは不可能ということでしょうか?(担当に質問しましたが、はっきり回答がありませんでした)

子供がいませんので、私達が所有している間はそういった災害がない限り、再建築することはないと思います。(リフォームは必要があればしたいです)しかし、高齢になって施設等へいくことになれば、処分しなければなりません。その時のために再建築が出来る許可がとれるようにしたいのですが、不可能なのでしょうか?(夫、妻とも農業従事者ではありません)

購入を考えているエリアが二市に渡っており、一市の都市計画課に相談にいき、説明をうけましたが、登記簿謄本がないとはっきり回答できませんとのことで、十分に説明が受けられませんでした。

市街化区域での購入すればいいのは理解していますが、騒々しくない、ゆとりのある地域の物件がどうしてもあきらめられません。

どなたか、基本から調整区域に中古住宅を安心して購入するための方法を教えて下さいませんか?もしくは、参考になる書籍(わかりやすい表現のもの)があれば是非教えて下さい。

どなたかご回答、何卒お願いします。

40代夫婦、子供はいません。

賃貸で快適に生活してきましたが、今年5月、階下に非常識な住人が入居してきたため、引越しを希望、そろそろマイホームを。ということになりました。

これまでも、隣家の騒音や臭いが理由で引越しした経験があり、一戸建て購入の際は、出来るだけ隣家と密接していない物件を希望していますが、市街化区域ではなかなか希望の物件がみつからず(予算の都合もあり)、「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

はずかしながら、マイホームを購入したいと考え...続きを読む

Aベストアンサー

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。
居宅の場合は市街化調整区域の建築許可には、人に対しての特例と土地に対する特例とがあります。
前者が農業専業者や漁業専業者に対するもので、後者が旧既存宅地に該当する宅地やそこに中古住宅が建っている場合、既存宅地廃止以降に新築された住宅で、そこに居住している場合などです。
ですから一般の方が探す場合は後者でその新築当時に許可を受けて建てられた中古ということになります。
既存宅地廃止時の確か平成18年5月の時は、更地だと既存宅地の条件を満たしても、開発許可は新たに下ろさないなど厳格な運用がされました、当時調整区域の更地の物件を抱えており、建築確認だけ取り急ぎ取得したりしましたね。
しかしその後、景気の悪化と共に形骸化して呼称こそ、開発許可ですが許可条件は旧既存宅地の条件とほぼ変わりません。

但しむずかしいのは、以前は宅地であれば建築可能だとか、再建築可能だとか、土木事務所や市の担当課で回答が得られたのですが、開発許可制度になったので申請になって初めて審査判断されますから、事前にニュアンスを得るには、上手に専門知識を交えながら聞かなければ、なかなか答えてもらえないことがネックです。
これは、都道府県で対応は違うでしょうからあくまで当方のエリアでの話です。
ですから許可を受けて建てられた中古住宅に居住して建て替えなら、問題ありません。むずかしいのは、その中古が老朽化して、解体して更地になった場合、居住実績がない買い主が開発許可を受けられるかどうか?です。まぁ抜け道はあるのですが・・・

尚許可無く建てられた居宅などに既得権はありませんから、自然災害で滅失しても建て替えは出来ません。新築時に許可があることが、必ず必要でそれがあれば何とかなります。
また担当課ですが政令指定都市以外は都道府県の土木事務所が担当です。

物件は限られますから、かなり妥協しなければ購入はむずかしいかと。
物件によりけりですから、自己での調査は気に入った物件が見つかり、業者からの説明を受けてその裏付けを取る感じで行った方が良いかと。

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。
居宅の場合は市街化調整区域の建築許可には、人に対しての特例と土地に対する特例とがあります。
前者が農業専業者や漁業専業者に対するもので、後者が旧既存宅地に該当する宅地やそこに中古住宅が建っている場合、既存宅地廃止以降に新築された住宅で、そこに居住している場合などです。
ですから一般の方が探す場合は後者でその新築当時に許可を受けて建てられた中古ということになります。
既存宅地廃止時の確か平成18年5月の時は、更地だと...続きを読む

Q既存宅地って何?

中古住宅(土地70坪、建物50坪)を購入予定です。
この土地は「既存宅地」なのですが、何か不都合があるのでしょうか?
「市街化調整区域だが、既存宅地なので大丈夫です。」と不動産屋さんは言ってましたが、既存宅地そのものの意味がよくわかっていません。
将来、この土地は家が立て替えられなくなったりする可能性があるのでしょうか?

不動産屋さんに聞けばよい話だと思いますが、そんな事も知らずに家を探しているのか・・とバカにされそうな気がして、こちらでこっそり教えて頂きたいと思いました。
超わかりやすいご説明をおまちしています。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産業者です。

旧既存宅地とはいえ市街化調整区域内の不動産の購入にはリスクがあります。

内容を理解してメリットとデメリットを比較した上で判断をするのならともかく、よく分からないという方が手を出してよい物件ではないと思います。

どのようなリスクがあるかはリンク先に分かりやすく書いてありますのでご一読をお勧めしますが、不動産会社にも聞いてみた方が良いと思います。

きちんとした説明をしてくれず、「大丈夫ですよ」としか言わない不動産屋であればお付き合いを避けた方が賢明だと思います。

参考URL:http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051118A/index.htm

Q市街化調整区域(既存宅地)の住宅売買について

こんにちは。
現在、10年前に市街化調整区域(既存宅地)に建築条件付で住宅を購入しました住宅に住んでいます。
土地は30坪ほどです。

現在、私の両親(私は一人っ子)との同居の話があがっています。現在の住宅ですと、私たち4人家族と両親で住むのにはかなり手狭なため、売却を考えています。それは、可能でしょうか?
不可能なら、建替えは出来るのでしょうか?

勉強不足で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1さんが言われるように転売は可能です。
ただし、昔みたいに、既存宅地確認でなんでもかんでも建てれる制度は無くなりましたので、許可をとる必要があります。
転売して購入者が住宅の建替えであれば、なんら問題も無く許可が取れるでしょう。
あなたが建替える場合であっても、前の確認写しを添付すれば問題なく建てかえれます。
ただ、建ぺい率、容積率、日影規制は、当時建築されたときと、時代の流れで厳しくなっている場合がありますので、市町村の建築担当部局で確認してください。


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