住宅ローンの金消契約について教えてください。

Question

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で（収入合算で購入したので）銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
（つまりカード使用しないほうがいいと）
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか？
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね？
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか？

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日（つまり融資実行）
を引渡しの５日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう？

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか？
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか？それはどんな場合ですか？

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

VIERA42 · Accepted Answer

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。１時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう！
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
１．住宅ローンの実行・買主口座への入金
２．買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
３．売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

onigirijo · Answer

＞金消契約までは資金状況に変化をさせないほうがよいとありました。

　たとえば自己資金３００万をもっていたが、どうしても車が欲しくなり自己資金を全額使った結果、別途資金調達が必要となったら問題ありかと思います。
毎月の返済額も変わってくるわけですから。
　しかし、少額の買い物をカードで行うくらいなら影響ないかと思います。

＞金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか？
　融資決定通知がきているので、普通は行いません。
　ただし、融資の内容に銀行が疑念を抱いた場合は、再度照会するケースは十分に考えられます。

＞金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が必要とありました。

　通常「売買」という形式で行うので現在の住所で融資・売買および登記し、入居後住所変更で良いと思うのですが…。すみません、本件は自信がないので、取引の銀行さんに確認いただいたほうが良いと思います。

＞この金消契約で融資実行となり、その後はもう銀行に行くことはないですか？

　融資実行と同時に司法書士さんに権利書を預け、銀行抵当権を設定することになるので、その権利書を銀行が返却することがあります。もっとも融資した銀行の口座から返済になるのですから、その銀行とは長いつきあいになりますが（笑）

＞金消契約の段階で融資不可、となることはありますか？それはどんな場合ですか？
　・申し込み内容にウソがあることがわかった。
　・回収できないような重大な事項が判明した。
　等、すべてにいえる事なのですが、銀行は融資したものを回収して儲けています。融資した結果、全額無事回収する至らないと銀行が判断すれば、欠損となるわけですから、契約に至らないこともあります。

noname#12813 · Answer

まず、金消契約と融資実行は同時には行われません。
それを勘違いされてるかもしれません。

＞金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか？

これについては銀行の内情だと思うので、私はわかりません。

＞金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう？


普通、順番はこうです。

金消契約→（数日おいて）→融資実行（＝引渡し）

金消契約とは銀行と契約する日のことです。その際に、口座を作ったりしますので、新しい住所（購入した家の住所）の住民票を求められるのです。

そして数日後（ご質問のケースでは5日後）、引渡し日となって、この日が決済となります。
決済というのは、融資実行（買主の口座に銀行から借入金額全額が入金されます）が行われて、同時に買主に所有権が移り（登記）、借入銀行が抵当権の設定をします。
そして一瞬で、買主の口座に入金された融資金はそっくりそのまま、売主側に出金されます。これで売買成立です。

つまり中古住宅の場合、現金と所有権の交換をするので、融資実行と引渡しは同日に行われるのが通常なのです。

この融資実行日に登記するので、この日までに新住所に住民票が移してあるのが望ましいです。
ただし、原則として住民票は入居していないと移すことはできません。
つまり、融資実行と引渡しを同時に行うならば、まだ住んでいないのですから、新住所の住民票は持っていないはずなのです。だから引渡しが終わってから引越しをして入居、そして役所に行って住民票を移して、そしてそのあと自分で法務局に出向いて、登記の住所変更を行う・・・これが本当なのです。
ただ、これは手間と少々の費用もかかります。
だからここは暗黙の了解で、融資実行前に引っ越したことにして住民票を移してしまうのです。
質問者さまの場合、引渡し前までに住民票を移すためには、売主さんに早めに転出届を出しておいてもらうよう、交渉する必要があると思います。
（前住人が転出していなければ、転入届が出せません）

＞不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

どうして不動産屋さんに任せているのでしょうか？
決済（融資実行）に関しては不動産屋は多いに関与しますが、金消契約は不動産屋はノータッチですよ。
あくまでも銀行との契約ですから、自分で行って自分でしなければなりません。
住民票の移転なども、これはまったく不動産屋は面倒見てくれません。
自分ですべてやることです。
不動産屋さんというのは、融資実行されて売買成立さえすれば、それ以外のことは関知しないのです。

＞最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか？それはどんな場合ですか？

私が公庫のフラット35で借入した時には、他にも申し込みをしていて、それを確実にキャンセルしていないと、多重債務とみなされて融資不可になると言われました。
つまりそれから察すると、金消契約後でも信用調査はしないとは言えないのかな・・と思いました。

参考になさってください。

noname#12813 · Answer

＃2です。追記。
金消契約は売主には関係ないので、引渡しの5日前というような要望を出されるのはおかしいと思います。
もしかして融資実行を5日前に、ということでしょうか。
その場合、引渡しより所有権移転が先になってしまうので、つまり買主（質問者さま）が所有しているのに売主が管理責任を持っていて、その間に火災が起きたりした場合に、トラブルになります。
よくご確認ください。

noname#12813 · Answer

再々度書きこみ致します。

金消契約は旧住所でも大丈夫だと思いますよ。
それは銀行に聞いた方が早いです。
私も金消は旧住所で行いました。
その後、売主が転出してから住民票を新住所に移すのですが、これが決済日までにできなくても、そのあと（つまり登記のあと）住所変更をすればすむことです。
ただこれは司法書士の先生に頼むと数万円かかるそうで、自分でやれば千円くらいだそうです。
それと、この登記するのに新住所の方がいいというのは、あくまでも買主側の都合ですから、売主さんに早く転出してもらうようにお願いするのはいいのですが、もし売主さんが応じられなくても、その負担を買主が負うのは仕方ないことだということも、書き添えておきます。

木村正人 · Answer

不動産会社の方は融資実行後、仲介手数料をもらい受ける場合などは同席（背後等に）されることもあります。

新住所には早くした方が平成32年3月31までの取得について、登録免許税の減免制度があり（司法書士に依頼可・市町村が発行する住宅用家屋証明書の取得が必要⇒この証明書は確定申告の際の住宅ローン減税にも使えます。）それでスムーズにいくようです。「買主への所有権移転登記や銀行の抵当権設定登記など」、銀行も担保保全が必要です。「住宅に住まず、また貸しされては、住宅ローンの用途でなくなるため」

住宅ローンの金消契約について教えてください。

＞金消契約までは資金状況に変化をさせないほうがよいとありました。

まず、金消契約と融資実行は同時には行われません。

＃2です。

再々度書きこみ致します。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。

不動産会社の方は融資実行後、仲介手数料をもらい受ける場合などは同席（背後等に）されることもあります。

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