突然、別けあって仕事もあまりした事のない私が、不動産の営業をする事になりました。従業員は、女1名(私)男2名です。いったいどうしたら何千万円もする物をお客さんに買ってもらえる物なのでしょうか?経営状態もあまり良くありませんのでそんなにお金をかけられません。どなたか教えてください。

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A 回答 (3件)

 一般的な不動産営業のお話をしても、たぶん、初めて不動産営業をする方には、その実践は困難だと思われます。

また、その会社の規模が小さいようですからなおさらです。
 したがって、ここではゲリラ的な販売戦略の一端をお伝えします。

 その前に、不動産販売の基本を知っておいて下さい。その基本とは「販売物件」と「購入者」との出合いの場を作り、演出することです。この両者の相性が合わなくてはなりません。まぁ、お見合いの仲人をしたり、合コンの幹事をするようなものです。このことが大前提です。
 とくに、不動産の場合に住居用としては「土地・マンション・戸建て」と分かれます。このどれを売るのか、によって戦略が変わります。
 ただし、ここにも基本があります。不動産と言うのは、その名の通り、動かない商品です。したがって、購入者を探す場合には、ある一定範囲の「購入層エリア」を設定します。別荘以外は、現在住んでいる住宅地域内で新たな物件を探す場合が多いのです。また、流れとしては、「都市部から住宅地へ、住宅地から郊外へ」という流れがあります。また、その逆もあります。この場合、鉄道や道路の沿線に沿って流れができます。そのことを覚えておいて下さい。
 しかし、多くは、現在住んでいる環境のエリアに近いところで探します。
 ここで、一旦まとめましょう。「物件に合った顧客を探すこと、物件の地域・沿線に販売エリアを定めること」が基本です。

 さて、ゲリラ戦術です。
1)ポスティング戦略
●小さいエリアを設定して、手紙のような文面のチラシを配付します。内容は、あなたが個人的に感じた物件についての紹介と感想です。私的な文章にして下さい。コピーライターが書いたような文章ではダメです。そして「お問合せやご感想を聞かせて下さい。」と閉じます。
●それを1~200枚ほどポストに投函します。投函する時、あなたの目で、売りたい物件に似つかわしいお宅を探すことです。たとえば、物件が極めて安い一戸立て物件であれば、古めのアパートが良いでしょう。高級マンションならば、戸建ての住宅が良いでしょう。闇雲にチラシを投函するのではなく、相手を選んで投函するのです。
●もし、問合せが1本でも来たら大成功です。その後、エリアを広げて1~2000枚ほどポストに投函します。そして反応を待ちます。
●なお、ポストに入れるチラシは、封書の手紙風にしても良いと思います。あなたらしさがでる、温もりと親切さが感じるように工夫して下さい。
2)友人紹介戦略
●あなたの友人をリストアップします。友人に手紙を書くか、できれば会って下さい。
●手紙、または会話の内容は「マンションなど住宅を欲している人がいれば、良い物件があり、あなたのご友人に安く販売できます。そして成約すれば、あなたにもお礼ができる」という内容です。
●当然、会社の方には、縁故販売ということで、価格や内容について便宜を計っていただきます。
●そして、ただ単にご友人を紹介していただいただけでも、あなたの友人にはお礼をします。お菓子や図書券ぐらいで良いでしょう。
●この場合、縁故販売の特典を明確にすることです。価格は当然のこと、設備や内装などについても特典を明確にしないといけません。

 以上、たったの2案ですが、今後の販売戦略を考える上で参考として下さい。
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この回答へのお礼

有難うございました。とても詳しくて参考になりました。
早速ポスティング作戦をやって見たいと思います。
頑張ってみます。

お礼日時:2001/11/21 22:06

どの業種にも言える事でしょうが、やみ雲に営業活動をしても駄目でしょう。


下記サイトでは沢山のデータを保有しているそうです。目的に合ったデータをチョイスして、ピンポイントに営業活動をされてみてはいかがでしょうか?
予算に合った形でデータを購入すればいいと思われます。サイトの管理者等に相談し、不動産営業に合ったデータを選べばいいかと思われます。

取り合えず、購入を考えている方は、子供が出来そうな家庭や、
年齢的にも中年層なのでしょうかね…
相談は無料だと思うので、気軽に覗いてみてはいかがでしょうか…

参考URL:http://www.gooside.com/pdo
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この回答へのお礼

そんなサイトがあるなんて知りませんでした。有難うございました。

お礼日時:2001/11/21 22:09

こんばんは。


私は普通の学生なので、あまり参考にならないと思いますが
教授から聞いた話をしますネ。
不動産など、特に高い買い物になるとお客さんは当然とても慎重になります。
だからお客さんからすれば信用のできる人から買いたいと思うはずです。
大事なのはお客さんとの信頼関係を結ぶことだと思います。
教授は高い値段の物ほど、お客様に対する思いやりや丁寧な対応の積み重ねが売上に関係してくると言っていました。
教授の知り合いで、会社で1番多く、家を売って会社で表彰された女性がいるそうです。その方は、お客様の家の付近に行く機会がある度に、お客様の郵便受けに
小さなメモを入れていたみたいです。そのメモには、お礼の言葉やお客様が疑問に思っていたことの答えなどを書いていたらしいです。その小さな気配りがその女性の人柄をあらわして、それがお客様に伝わったんだなぁと私は思いました。
すぐに効果が現われるとは思えませんが、a-nanaさんもお客様に自分の心が
伝わる方法を考えて実行してみてはいかがでしょうか?
頑張ってくださいネ。
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この回答へのお礼

営業って心なんですね、少しづつ勉強しながら人間も磨いていきたいと思います。有難うございました。頑張ります。

お礼日時:2001/11/21 22:16

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37歳の転職時期について。
田舎の中小企業で、入社して1年半です。
従業員150名弱の給与計算、年末調整や社会保険事務などの人事に関わる仕事と売掛金管理などの経理補助を担当しています。

契約期限あってないようなものの契約社員で、ボーナス退職金無しで手取り13万弱です。

会社の経営状態はよくないので、給与上がるのも正社員になれる見込みも当分なく、職場の空気もとても悪いので、昼休みもシーンとしていてカップラーメンすするのも辛いです。

いづれ必ず転職するつもりなんですが、転職するなら早いうちがいいでしょうか。
もう少し今の会社で経験を積んだ方がいいでしょうか。

Aベストアンサー

転職するのは構わないと思うのですが、
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でも、決まるまでは水面下でですよ。

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>1回目が前年度の第4期分、あと今年度の1期分、2期分、3期分で…

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としても、どちらでもかまいません。

特に、複式簿記で記帳しているなら、当年度 4期分が年末にはまだ払っていなくても、「未払金」として租税公課に計上してしまってかまいません。

ただし、毎年同じように繰り返すことが必要で、今年は都合 3期分、来年は計 5期分なんてのはだめです。

『手引き』の 3ページです。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2012/pdf/36.pdf

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まず、事実を正確に確認しましょう。
変造旅券、偽造旅券、他人名義の旅券であることが明らかになった場合、解雇をお考えとのこと、これに対する異議はありませんが、以下の2点を考慮しておくべきかと思います。

1)逆恨みされないための対策
2)現に雇用している2名との関係

1)は警察に通報しないこととのバーターになるかもしれません。しかしながら、変造旅券、偽造旅券、他人名義の旅券での入国者はやはり危険なバックグラウンドがあることが多いようです。
2)ですが、この地域の方は血縁、地縁、友人関係などを重視する傾向があります。解雇した人をこっそり町工場に出入りさせるための手引きなどもあるかもしれません。

本人(および配偶者)、既に雇用している2名に対しても、解雇理由を説明し、犯罪などに加担した場合には解雇で対処する旨を冷静に正しく説明しましょう。感情的になったり、どなったりしては駄目です。他の人の目があるところでどなったりすれば、面子を潰されたという理由で逆恨みされます。

「警察に通報しない」と書きましたが、本当は通報した方が良いのです。日本から追い出すことを積極的にやらないまでも、入管に自ら出頭することなどを当人に勧めた方が良いと思います。

まず、事実を正確に確認しましょう。
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被相続人の不動産の相続人が決まるまでは、固定資産税は誰か代表者が支払うことになると思いますが、遺産分割協議後、固定資産税を支払っていた人と違う相続人がその不動産を相続することになった場合、これまで代表者が支払ってきた固定資産税は、新たな不動産の相続人に請求できるのでしょうか?
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仮に、遡って効力を持たせるならば、協議書で明らかにすべきで、立て替えて支払った分は、新しく決まった者から貰います。
以上で「これまで代表者が支払ってきた固定資産税は、新たな不動産の相続人に請求できるのでしょうか?」は、それは協議で決めます。
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よろしくご教授ください。

Aベストアンサー

たいへんですね、お察しします。
私は、前に勤めていた会社が親会社の不況による事業縮小に伴う解散のため、解雇(承継会社でも不採用)となり、現在失業中ですので、sortaroさんとは逆の立場になります。

仮定(sortaroさんの会社の詳しい状況が分からないので)でのお話になりますが・・

私の場合、解雇通知は文書(事前に先行きについての説明はありましたが)でありました。⇒労働基準法第20条の規定
従業員にしてみれば、(うすうす分かってはいても)現実問題「解雇」という事実を突きつけられると、やはり冷静ではいられず、恨み言の一つも出ようかと思います。
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たいへんですね、お察しします。
私は、前に勤めていた会社が親会社の不況による事業縮小に伴う解散のため、解雇(承継会社でも不採用)となり、現在失業中ですので、sortaroさんとは逆の立場になります。

仮定(sortaroさんの会社の詳しい状況が分からないので)でのお話になりますが・・

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相続で不動産を譲り受けました。
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余分な不動産を早く売り払って、買主と固定資産税を保有期間に応じた按分割りにすることですね。

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色々と気に入らない部分があるようで改善を指摘されるのですが、指摘する際に言葉遣いが
大変荒く、『頭つかえや!』『気がついたら自分でやれや!』『常識知らんのか!』
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同じく零細企業の経営者です。イヤーー辛いですよね。そういう従業員たまに居るんですよね。

そういう人は、人手不足でもなんでも、お客様や他の従業員にマイナスの影響をあたえますので、金額の問題ではなく経営に支障をきたします。解雇の方向で進むのがいいと思います。
 わたしもすごく有能な従業員であったけど、増長が目立つようになったので、解雇したことがあります。

#5#6さんの言っていることは、わたしも行なうべきだと思います。
私自身が労働基準監督所に確認したところ「始末書3枚あれば解雇事由になる」と言われました。

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「タイムカードを押すこと、押さないなら欠勤とすること」「モノをちゃんと戻すこと」などをミーティングなどでみんなに告知するか(もちろん録音して於いてください)、回覧させて、全員のハンコなりサインを取ってください。

このうえで、タイムカードを押さないなら、口頭で3回ぐらい注意した上で始末書を書かせてください。始末書を書かないなら、それを書かない始末書を書かせましょう(笑)、重要なのは「業務命令を聞かない従業員」という印象と証拠を積み上げることです。

業務命令を無視する従業員は当然に解雇事由になります。

>ありがとうございます。経営者面するのがあまり好きではなく、パートさん達にも手伝いに来てもらってる、という意識をいつも持つように心がけているつもりです。

わたしもそういう意識は重要だと思いますが、どうやっても経営者と従業員には越えられない溝があるのも事実です。
そこを埋めるのか越えるのか、または越えないのか、はその経営者の自由ですが「従業員は自分の都合しか考えない」ものですから、こちらも経営の都合だけ考えていれば言いと思います。その割り切りができないとノイローゼになりますよ。

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