借地を買い取りたいのですが、こういうときの交渉の仕方について教えてください。30年以上借りている土地で、家は父の持ち家です。
地主さんは二人の名義になってます。親からの遺産相続で、二人は兄弟ですが、一人は留守がちで、なかなか家にいないので、連絡がとりずらいです。もう一人は行方不明といううわさです。
それでですが、直接地主さんにお話するべきか、この場合、買いたいと言って足元をみられないか、専門家(不動産のひと)を、頼むべきか。
何にも知らないので、地主さんに手紙を書こうにもなにから書けばいいのかも、また、手紙を出していいのかもわからずにいます。1から教えてくだされば助かるのですが、お願いします。

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A 回答 (4件)

借地権のある土地は、借地権者以外の一般の人はなかなか買いませんから、購入したいと申し込んでも足元を見られる心配は有りません。


むしろ、喜んで応じるケースが一般的です。
当初の契約に不動産屋が関わっていたのでしたら、その不動産屋に相談してみたらよいかと思います。
不動産屋が関わっていなかったり、判らない場合は、直接地主に交渉しましょう。

なかなか捕まらないのでしたら、手紙を出すのが良いでしょう。
手紙には、お父さんが土地を借りていることと、それを子供であるあなたが買い取りたいということを簡単に書いて、連絡を欲しい旨、書かれたらよいでしょう。

なお、お近くの不動産屋で、その界隈の地価なども調べておくと、買取り価格の参考になります。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。疑問というか、心配事がすっきり解決できた感じです。
やっと、前に進めそうです。

お礼日時:2001/11/13 21:57

こんばんは


harasaraさんは今まで借地料はどうやって支払っていたのですか。地主さんと連絡が取れなくてどうやっていたのでしょうか。それとも地主さんが最近相続したのでこの機会に買い取ることにしたのかな。
ところで、買い取るときの価格の目安として借地権割合を参考にしてはいかがでしょうか。私の住まいの辺ではだいたい50パーセントくらいですが、都市部に行くほど借地権者の権利は強くなっていきます。もちろんこれは当事者同士で決めることですが、そのあたりを近隣相場に加味して売買価格を算定するといいと思いますよ。借地権割合を調べるときは税務署にある「路線価の本」(正式名は忘れましたが)も参考になると思います。
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この回答へのお礼

あえいがとうございました。具体的に調べていこうと思います。

お礼日時:2001/11/13 21:59

地主さんがお二人いて、一人が留守がち、もう一人が行方不明では


連絡をとるのも大変ですね。
harasaraさんのお父上が借地権をお持ちだと思います。
借地契約を地主さんとしている場合、大抵は不動産屋さんが
関わっているはずですから、先ずはその不動産屋さんを通じて
連絡を取られたらいかがですか。
借地権をあれば、買取価格も安くなると聞きますし、
地主さんにとっても、悪い話ではないとおもいます。
旧借地権法は、地主さんには分の悪い内容になっているので、
買いたいということであれば、先方も話に乗ると思いますよ。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
買い取るということは、地主さんにとって、悪いことじゃないんですね。よかったです。

お礼日時:2001/11/13 22:01

 長年すんでいるのでしたら、逆に交渉も早いと思われます。

まずは、地主さんに直接、売る意思があるかどうかを確認して、売ってくれるのであれば価格交渉ですが、周囲の価格を基本として相談すればよいと思います。価格の面で、折り合いが付かない場合は専門の方へ依頼するのも方法でしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
最初は自分たちで頑張ってみたいと思ってます。専門家の方にお世話にならないくらい話がトントンすすめばいいなあと、思ってます。甘いかな?

お礼日時:2001/11/13 22:04

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Q借地権の更新料は払うのが当然ですか?

祖母が住んでいる借地権の付いた家についての質問です。50年間住んでおりますが、地主のおばぁちゃんが亡くなり娘さんが管理することになりました。更地にするか継続して住みたいのなら更新料を払って欲しいと云ってきました。金額はまだ聞いてませんが今まで更新料は一度も払ったことはなく、知り合いの不動産やに聞くとマンションなど短期に貸す場合は更新料は払うが、、借地のように長期間の賃貸の場合は更新料は払わなくてもよく、自動更新になると言われました。ホントでしょうか?

Aベストアンサー

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法になりました。今回はそれ以前の借地契約なので、旧法の借地法が適用されます(今回の事案に関して言えば、法改正の影響はありません)。

 ですから、借地契約書に特約があれば別ですが(50年間請求が無かったのだから、無いのでしょう)、借地法では、地主の相続の場合に、更新料や名義書換料を徴収できるという規定はなく、また、実務上も考えられないと思います。
 結論として、借地契約書に特約がない以上、更新料や名義書換料の類を地主に支払う必要はなく、支払わないことをもって債務不履行にはならないと思います。

2.しかし、質問文を拝読してひとつ気になったことがあります。「(祖母は)50年間住んでおります」と書かれていますが、その間、地代は適正な水準に改訂されてきたのでしょうか。

 借地法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と規定されています。
 例え地代を支払っていても、土地の固定資産税額(年額)程度の低廉な地代(年額)の場合には、賃貸借とは認められず、借地権が否定される場合があります。この場合には、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借となり、建物は「使用借権」によって土地を利用していることになります。

※借地人は、市町村役場で土地の「固定資産税評価証明書」を取ることができますから、参考として、取られておくといいと思います(手数料として500円程度が必要です)。

 さて、更新料を拒否された地主の娘さんが今後、取るであろうと推測される手段は、以下の2つです。
(1)地代が安いので、借地権は存在しないと主張し土地の明け渡しを要求してくる。
 地代(年額)が土地の固定資産税額(年額)程度であれば、「借地権はない」といわれても反論できないと思います。この場合には、使用借権で土地を利用することになりますが、使用借権は借地権ほどの強い権利ではないのです(借地人が死亡すれば使用借権は消滅するので、相続されない=民法599条)。

 しかし、弱い使用借権であっても、建物が存在する限り、あるいは借地人である祖母が生きている限り、地主は「建物をどかせ」とは言えないのです。

(2)地代の値上げを行う。
 地代の増減は地主、借地人のどちらからでも、いつでも請求できますから(借地法12条1項)、もし、地代が安すぎる場合には、地代の値上げを通告してくる可能性があります。ひとつの目安として、固定資産税額(年額)の概ね3倍程度が、借地権が認められる地代(年額)の適正水準だと思います。

 なお、この値上げに不服なら、地代値上げを拒否すれば、地主の娘さんは裁判所に提訴することになると思います。祖母は従来の地代の金額を支払い続ければいいのですが、裁判所が値上げ後の地代を適正だと認める判決を下した場合、旧地代と新地代の差額分に年10%の利子を付けて地主に支払うことになります(借地法12条2項)。

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法...続きを読む

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#2

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Q二人で一つの家を買った場合、どっちが有利?

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■住宅ローンはまず「土地を担保」が前提です。ですから、Aさんはローンを組む段階でBさんの土地か、あるいはその他の財産を担保にしなくてはなりません。Bさんの土地を担保にすることはできませんのでその他に財産(土地など)が必要です。

■また、Bさんは土地だけの取得ですから「住宅ローン」を組むことができません。住宅ローンには「住宅建築」が必要だからです。

■よってBさんは土地の取得のために金利が高く、短期のローンで購入しなくてはなりません。

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■私の書いていることは土地の取得や住宅ローンの基本中の基本です。ご理解ください。

■もし、ご質問者が住宅ローン以外のローンや事業でのご質問であれば、専門家にご相談ください。

■現実的にはこのようなことはできないでしょう。

■住宅ローンはまず「土地を担保」が前提です。ですから、Aさんはローンを組む段階でBさんの土地か、あるいはその他の財産を担保にしなくてはなりません。Bさんの土地を担保にすることはできませんのでその他に財産(土地など)が必要です。

■また、Bさんは土地だけの取得ですから「住宅ローン」を組むことができません。住宅ローンには「住宅建築」が必要だからです。

■よってBさんは土地の取得のために金利が高く、短期のローンで購入しなくてはな...続きを読む

Q25年前の借地契約更新。借地更新料・賃料の決め方について

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 地主の父親死亡
平成5年(1993年)借地人の父親死亡

(4)上記両親死亡後に借地料金の値上げ要求があり新賃料にて支払い中。

(5)平成18年(2006年4月)現地主より25年前の更新契約の申し出有り。


(質問)
アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。


(参考)
上記両人の間に他の借地契約物件が有ります。
(1)昭和27年(1952年):契約・契約書有り
(2)昭和47年(1972年):更新・契約書有り
共に両方の親が契約者
(3)平成4年(1992年): 更新・契約書無し、更新料の領収書のみ有り。新地主(子)から旧借地人(親)宛に発行。

上記のとおり契約書無しで更新料のみの支払いで更新している可能性も有ります。



(2)
借地更新料の標準的な決め方を教えてください。



(3)
借地の賃料の決め方を教えてください。

上記更新料、賃料は住居用に利用の場合とアパート等に利用の場合では違いがありますか。


以上宜しくお願い致します。

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 ...続きを読む

Aベストアンサー

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す

第5条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す
(2)当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

>(2)借地更新料の標準的な決め方を教えてください。

常識に従うよりないでしょう。私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

下のHPによれば、裁判所は借地権価格の5%位が妥当と言っているようです。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

ただ借地権価格を地主、質問者共によく把握していない可能性があるので、ヤブヘビ(つまり借主から値上げを言い出すこと)になる可能性が残ります。借地権価格を双方どのように合意しているかきちんと調べておいて5%理論を持ち出すとよいでしょう。

地主からみて5%議論により更新料が大幅に下がってしまう場合は「何を今更」という感想を持つでしょう。良く話し合うことでしょう。

(3)借地の賃料の決め方を教えてください。

上と同じで、私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

こういうことを一番知っているのは国税庁でしょう。国税庁はこういっています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

他の人の地代と比べてどうなのが気になるのでしたら統計を探すのがよいでしょう。以下のhPはその例です。

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

私の知人は、地主から更新を拒否されて困っています。こうなると大変です。

地主が善意なら、あまり屁理屈や無理難題は言わず、早期円満に合意されるのがよいと私は思います。

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるとき...続きを読む

Q地主さんとのトラブル

20坪の借地に建てている自分名義の家の屋根瓦を吹き替えたら地主さんから50万請求されました
支払わなければいけない義務はありますか?

Aベストアンサー

一般的に、借地上の建物の「増改築・大規模改修等」は地主の承諾をとることが必要とされております。 屋根の葺き替えは〔大規模改修」に該当します。(瓦の1,2枚の補修はかまいません) 借地契約書にその様な記載は無いですか?

そして、その時に「承諾料」名義の金銭の授受があるのが一般的です。

50万円が妥当かどうかは質問だけでは判断しかねます。

そもそも、「承諾」を必要とする根拠は、その工事によって建物の耐久期間が増し、明け渡しの際の「買い取り請求権」の金額にも影響があるからです。

従って、この請求は必ずしも「不当」ではありません。

Q借地権の更新料

借地権の更新料についてです。
 現在の借地は1955年ごろ借りました。何回かの更新手続きを経て現在も地主より借りています。この度家のリフォームをしましたので、今後も駆り続けるつもりです。
 そこで、更新料のことでお聞きしたいです。
 先日、母親(80歳)が「50年が経過したのだから、今後は更新料はいらない。地代だけ払えばいい。」といいました。このことについてどうなのでしょうか。不動産関係の知識がありませんので教えてください。
 よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

法律上の規程は何もありません。
したがって
「50年が経過したのだから、今後は更新料はいらない。地代だけ払えばいい。」と言うような決まりもありません。

民法や借地借家法において、更新料の規定はありません。
賃貸借契約において、更新料を支払うという契約をしていない限り支払う義務はないと言えます。
ただし、更新料の支払いが慣習的に行われていれば、民法げ規定されているため、契約で更新料の支払いを定めていなくても、更新料を支払う義務があると言えます(民法92条)。

最高裁判例を出してきて、更新料の支払義務がないと言う人がありますが、全て否定されたのではなく、
「契約がない」「商習慣ないし事実たる慣習が存在するものとは認められない」場合に 支払う必要がないとされたものです。
現実問題として、過去の契約更新の際に更新料を支払っているのであれば、支払わなくて良いとは言えないでしょう。
 

Q個人の地主さんから土地を買うとき・・・

銀行または、信金などでローンを組んで個人の地主さんから土地を購入する場合、その地主さんにもこちらの個人的情報は知られるものなのでしょうか??契約は地主さんとではないと思うのですが、どうなのでしょう??ご近所さん(お隣りさんとか)になる可能性が高いので、できればあまりオープンにしないでおきたいのですが・・・・

Aベストアンサー

大変失礼いたしました。(^^ゞ

銀行には源泉徴収票、納税証明書、住民票等を提出しますので、年収、勤務先、勤続年数、家族構成は知らせる事になりますが、銀行が個人情報を公開すると言う事はまずないと思います。

それよりも、不動産屋を通して多少知られてしまう可能性はあります。不動産業者には秘守義務がありますが、契約を成立させる為に、ローンの申し込み内容を報告する事はあります。
買主の保護の為、契約書には買主に有利な「ローン条項」を入れます。いくらの金額を何年で返済します...とか。社内融資だと会社名までわかります。「ローン条項」を付ける以上、この辺りの情報は知らせないといけません。
あと、相手方の不安を取り除くために家族構成等をお話する事はありますネ。業者がどの辺までを秘守してもらえるかは微妙なトコロです。契約成立に向けて頑張ってくれる訳ですから。

事前に不動産屋に「ここまでは言わないで!」と釘をさせば言わないと思います。

Q借地権売買時における借地更新料の扱い

25年満期の借地権の上に自宅を建て、現在家族が住んでおりますが、定年(2年後)後は田舎生活をするためにこの借地権を売却してどこか郊外に一戸建てを購入しようと考えております。 さて、そのようにする場合の借地権の売却時期なのですが、借地契約更新前に売却すべでしょうか。 更新時期も2年後です。つまり契約更新まで2年間しかないのですが、これは借地権の売買価格には影響しないのでしょうか。 更新時にはおおむね借地権価格の5%程度の更新料が必要との地主側の不動産屋は言っております。 借地権価格は約3000万円との見積もりがありますがそうすると更新料に150万円要することになり、更新前後で借地権売買価格が変わらないのであれば、更新前に売却すべきかとも考えますが、どうするのが有利なのかわかりません。 どなたかお教えいただければ幸いです。

Aベストアンサー

売買において、新たな買主がどういった条件で借地の契約を地主と結ぶのかが問題です。

(1)売り主の契約期間をそのまま継承する場合。
(2)売買してから新たに20年なり25年の借地契約をする場合。

(2)の場合は、更新前に売却すれば、更新料は浮きますが、(1)の場合は売却代金から、更新料÷契約期間×経過年数に相当する金額を差引いた額で売却することになると思われます。

購入後に建物を建て直す場合の規定も関係します。

(1)建替えの時はいかなる場合も承諾料が必要。
(2)購入後一定期間は建替え承諾料の免除がある。

(2)の場合は建替えを前提にした買主も見込めるが、(1)の場合は、建替え前提の買主にはその分値引き交渉の対象になります。

借地価格が3000万円だとすると、結構大きな土地でしょうか?

正直、土地値で3000万円だと、都内城東地区では所有権が十分に買えます。

物件によりますが、地主サイドの業者の言う額で、そのまま売れるとは思わないでいた方が、無難だと思います。

Q持ち家と賃貸。どっちがお得?

みなさんのいろいろな意見を聞かせていただきたいのですが・・・
今現在は賃貸マンションに住んでいまして、いずれは家を持ちたいと
思っていました。せっせと少しずつ貯蓄しています。
でも、長い目で見ると、賃貸のほうがいいのかな・・・と最近思い始めています。
家を買ってローンが終わったとしても、家の維持費やら修理費やらかかるし・・。
賃貸なら毎月決まった金額さえ払えばいいし。いつでも好きな所に住めるし。
でも子供のことを考えると(まだいませんが)やはり持ち家が欲しいかな、とか。
今はまだ漠然と考えてるだけなのですが、皆さんはどちら派ですか?

Aベストアンサー

私自身の話ですが、思い切って賃貸から持家にしました。
理由としては、
1.賃貸で支払うお金は出て行く一方
  持家なら土地だけでも財産として残るかも知れない
2.老後収入が無くなった時の事が心配(^_^:)
  もし老後一人になると賃貸に入れないかも知れないし、
  賃貸に支払う能力が無いかも知れない
3.ローン終了後に維持費がかかるが、とりあえず
  雨風しのげる場所が欲しい
  … 固定資産税とかもかかるんだよね X-P
4.借金する際の担保にできる...
  例えば個人で事業を始める場合とか
5.次のステップとして...
  可能性として家を建て替えることも出来るし(これは関係ないか)
6.子供のために...
  実家があるのはいいもんだよー

ざっと考えてこんなとこでしょうか。


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