不動産・住宅関連の仕事をされている方、教えてください!
3つの質問があります。
1・「大規模マンション」の定義
2・大規模マンションの管理組合・管理会社がかかえる問題点について
3・大規模マンションにあるサービス(クリーニングサービスなど)

参考になるURLも教えていただけると尚助かります。
よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

大規模マンションではないのですが、140戸程度のマンションの理事をしておりますので、特に2と3について回答させていただきます。



戸数が多い(組合員が多い)ため、以下のような問題があります。
・中途半端に人数が多いので、意見がまとまりにくい。
・一人一人の責任感が希薄なのか、総会で決議を採らなければならないとき、票が集まりにくい。
・住民の意見を拾い上げるためにときどきアンケートをするのですが、単純にまとめるだけで一苦労です。200戸なんてなったらどうなることか想像もできません。
・管理費を滞納する人が出てくる(修繕費の積み立てが滞る)。幸いに、我々のところではまだ出てきていませんが、100戸を越えるとこの問題が必ず出てくるそうです。
・つまり、大規模になると、管理会社お任せの運営にならざるを得ないと思われます。管理会社がしっかりしたところでないと、将来的に積立金などのトラブルが発生するおそれがあります。

大規模になると1軒当たりの分担費用を低く抑えることができるため、デベロッパーはいろいろなサービスを付けてきます。
・宅配ボックス:使っている人はそれなりに居るようです。
・宅配ボックスを利用したクリーニングの集配サービス:周囲の店より価格がかなり高いので、使っている人がいるかどうかは不明です。
・24時間健康相談サービス:年間利用者が2名だったことが表面化し、継続するかどうか審議中。もっと大規模なマンションだったら利用者も多いのだと思いますが、中途半端な大きさなので、問題になりました。
・共同利用の施設:聞くところによると、「ウチは使いませんから」と言う人が多かったため管理をやめてしまい、結局は使えなかった、あるいは荒れ放題になってしまったというような話もあるようです。
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仕事はしてませんが大規模マンションと呼ばれるところを買いました。


定義はわかりませんがわけあって150世帯以上「大規模マンション」を探してました。
見つけたのは300弱の大規模マンションです。
管理組合は入居から4ヶ月くらいで発足しました。その「遅さ」が最初のネックだったみたいです。なぜそんなに遅くなったのか?
実は大規模マンションにつき、住民の70%転居してくるのに4ヶ月かかりました。
サービスは宅配ボックスを使ったもので
「クリーニングサービス」「写真現像サービス」「レンタカーサービス」あとは
インターネットマンション位ですかね?
インターネットは価格の割りに速度に問題ありとしてIT業界に精通した方を筆頭に委員会が発足、担当プロバイダと戦ってます。
ちなみに住民への連絡なんかはイントラネットで呼びかけてます。
イントラネットがあったのでそういった委員会の呼びかけもいやすかったみたいですね。
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不動産・住宅関連の仕事をしていませんがお答えいたします。



>1・「大規模マンション」の定義
総戸数200戸以上ということが基準のようです

>2・大規模マンションの管理組合・管理会社がかかえる問題点について
・人数が多く、管理組合における意志の確認作業が大変だと思います。
・周りの地域住民が建設に快く思っていない場合が多く、それがトラブルになる場合がある
・住民のほとんどが管理に無頓着となるため、管理組合の理事長が力を持ち、管理会社等との癒着を産む場合がある
>3・大規模マンションにあるサービス(クリーニングサービスなど)
・図書館などの広い共有スペースやリゾートホテル並みのサービスを完備しているとこともあります。

参考URLも色々探しましたが、余りありませんでした。
以下はメリットしか書いていません。
http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/clos …

ちなみに私は中程度のマンションを購入することになりました。特に拘ったわけではなく、大規模マンションの抽選に外れたからです。

参考URL:http://www.asahi.com/housing/backnumber-0.html
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Qマンションの管理組合・設備・管理費・管理会社について

こんばんは。私は新築分譲マンションに入居して約1年のものです。
当マンションは世界有数の温泉地のため天然温泉(共同)付きで住民は皆無料で温泉を利用できるようになっています。
ところが今回、温泉以外に浴場で使用するシャワーなどのガス代金が当初の予想(販売会社の見通しの甘さ)よりオーバーしていてその経費をどうするか今度第2回の定例総会があります。
当マンションは部屋ごとにそれぞれ管理費が決められているのですが中には滞納している住人もいてその分はマンションの積立金より切り崩している状況です。
そこに共同浴場のガス代問題が浮上しているのです。
現在の案では温泉利用者の状況を調べ、一人当たり500円/月を徴収する案(利用者は専用の鍵をもらい利用)や、持分あたりで1m2あたり20円徴収する案、共用部の電灯の間引きやシャワーの設定温度の変更などの節約策や温泉利用時間の制限(今は10時~13時の清掃時間以外は利用できます)が管理組合・管理会社から提案されています。
私としましては、購入時に販売会社より「いつでも無料で入れます」と言われて購入も決めたこともあり一人当たり500円(管理費は現状より2000円上がります)集める案には反対です。
ただでさえ管理費を未納にしている住人がいるのにそれさえ回収せずに新たに負担を増加させるのが嫌なのです。
でも、増加するガス代はなんとかしなければならないのです。
節約策は賛成です。見栄え重視で意味の無い電灯などもあるので。
で、今回の総会では管理組合理事に立候補しようかと思っています。(元々やりたがる人はいないし今のままでは任せておけないので)
で、

(1)ガス代のことですが無料で入れると宣伝していた会社側には責任はないのでしょうか?(元々は見通しが甘かったからこうなった)
(2)節約策以外に新たに自動販売機などを増やし収入増(ガス代損失補填)をもくろむために良い案はないでしょうか?
(3)管理費の滞納を積極的に請求しない管理会社に対し鉄槌を下す事はできないでしょうか?

体験談なども聞かせていただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

こんばんは。私は新築分譲マンションに入居して約1年のものです。
当マンションは世界有数の温泉地のため天然温泉(共同)付きで住民は皆無料で温泉を利用できるようになっています。
ところが今回、温泉以外に浴場で使用するシャワーなどのガス代金が当初の予想(販売会社の見通しの甘さ)よりオーバーしていてその経費をどうするか今度第2回の定例総会があります。
当マンションは部屋ごとにそれぞれ管理費が決められているのですが中には滞納している住人もいてその分はマンションの積立金より切り崩して...続きを読む

Aベストアンサー

No.2です。

法律の種類は知りませんが、平成16年に、管理費の滞納金の支払いは、5年で時効という最高裁の判決が出たそうで、それがどんなケースにもあてはまるというものです。

その事例は、要約すると、管理費滞納付きの中古マンションを買ったが、知らなかったため、5年以前のものは払わなくて良いというものです。
それがでるまでは、10年だったそうです。たとえ故意に払わなくっても適応されると聞き、あまりの理不尽さに、血も涙もない判決と嘆いています。
まあ、殺人でも、15年で時効ですし、人殺しで捕まっても、15年とか20年の懲役ですから、被害者はいつも、ふみにじられっぱなしです。

時効を中断するのには、

1、滞納者に、〇〇年〇〇月〇〇日現在、いつから、いつまでの管理費等、総額いくらを滞納しています。というふうに、紙に書かせて、日付・署名・捺印させる。(理事会に呼んで、下書きをみせて、納得させ、こういうふうに書いて、と言うといいです)

1、裁判所に、支払い督促の訴えをする。(簡易裁判所に行くと方法を教えてくれまし、素人でもできます)

と聞いています。詳しくは、法律相談して下さい。(弁護士もいろいろですので、いろんな弁護士に聞くといいです)

総会や、理事会のたびに、管理会社に、どうしたらいいの?と質問したり、話したりしていましたが、管理会社の担当者から、適切なアドバイスがなく、滞納者のほうが知識が豊富でしたので、結果的に負けてしまいました。(滞納者は、仲間ではなく、知識を悪用する、ずる賢い敵でした)

今は、管理規約に、1年間の滞納で、裁判所経由の支払い督促をする、と決めました。

反省として、管理会社まかせにしないで、管理会社を使う。ちょっとしたことでも、早めに理事会を開き、対策をたてる。

No.2です。

法律の種類は知りませんが、平成16年に、管理費の滞納金の支払いは、5年で時効という最高裁の判決が出たそうで、それがどんなケースにもあてはまるというものです。

その事例は、要約すると、管理費滞納付きの中古マンションを買ったが、知らなかったため、5年以前のものは払わなくて良いというものです。
それがでるまでは、10年だったそうです。たとえ故意に払わなくっても適応されると聞き、あまりの理不尽さに、血も涙もない判決と嘆いています。
まあ、殺人でも、15年で時効です...続きを読む

Qマンション管理会社の合人社計画研究所・大京管理・日本ハウズイングの評判を教えて下さい。

新しいマンション管理会社を探しています。
合人社計画研究所・大京管理・日本ハウズイングの見積りを検討中ですが、それぞれパンフレットやプレゼンテーションでは良い事しか表に見えません。実際に住んでいらしゃる皆さんのご意見、体験談をお聞かせ下さい。良いことも悪いことも。パンフレットに記載されていることと実際とでは違う点や、こんなはずではなかったというようなこともお聞かせ下さい。

Aベストアンサー

非常に参考になる口コミサイトがあります。

◆なんでもベスト店(http://www.nandemo-best10.com/)
ここの「住まい・暮らし」にある「マンション管理会社」をクリックしてください。

今日時点の満足度ベスト5は、
1.ナイスコミュニティ
2.日本住宅管理
3.穴吹コミュニティ
4.伊藤忠アーバンコミュニティ
5.野村リビングサポート
で、合人社は17位、大京管理は23位、日本ハウズイングは25位です。

このサイトは管理会社毎にコメントも付されていますので、順位だけでなくコメントも参考になります。

個人的な感覚としては、合人社・日本ハウズイングは「安かろう悪かろう」、大京は最大手で…。

管理会社を評価する指標は各管理組合毎に違うと思いますが、管理組合役員をやってい良いと感じるのは、価格とフロントマンと管理員の質が重要になってくると思います。

価格は見積を取ればわかります。

管理会社にも様々なフロントマンがいて、当然当たりはずれもあります。さきほど書いた安かろう…のところにも優秀なフロントマンがいると思います。そういうフロントマンを自分の管理組合へ持ってこさせるのは、管理組合の取り組み姿勢になってくるのではないのでしょうか。手抜きの管理組合では、優秀なフロントマンは来ませんし、要求の厳しい真剣に取り組んでいる管理組合には管理会社も優秀なフロントマンを当ててきます。そうところほど、フロントマンを変えろ!と要求するでしょうし…。管理員も同じ傾向にあると思います。

要は管理組合の取り組み姿勢が重要と感じています。

参考URL:http://www.nandemo-best10.com/

非常に参考になる口コミサイトがあります。

◆なんでもベスト店(http://www.nandemo-best10.com/)
ここの「住まい・暮らし」にある「マンション管理会社」をクリックしてください。

今日時点の満足度ベスト5は、
1.ナイスコミュニティ
2.日本住宅管理
3.穴吹コミュニティ
4.伊藤忠アーバンコミュニティ
5.野村リビングサポート
で、合人社は17位、大京管理は23位、日本ハウズイングは25位です。

このサイトは管理会社毎にコメントも付されていますので、順位だけでなくコメント...続きを読む

Q首都圏・駅遠・大規模マンションにお住まいの方へ質問

首都圏・駅遠(徒歩20分以上)・大規模マンションにお住まいの方にお聞きしたいのですが、
会社などから帰宅の際は、最寄駅からどのような手段で帰ってきていますか??

例)徒歩、自転車、バス、家族が車で迎えに来てくれる・・・など

質問の経緯は下記のとおりです↓

最近、首都圏の大規模マンションに夫婦で引越しました。
最寄駅へは徒歩30分程かかるため、私は通勤にバスを使っていますが、
バス停から自宅まで10分程歩かなくてはならず、住宅街を通るため、
帰りは真っ暗、人通りも少なく怖いです。
ちなみに、私の平均帰宅時間は22時半頃です・・・涙(夫はもっと遅いですが、常に徒歩)

引っ越すまでは、大規模マンション最寄のバス停なんだから、バス停からマンションまで
一緒に歩いてくるサラリーマンやOLさん達が沢山いるだろうと思っていました。
しかし、平日の夜にバスを降りてからマンションまで一緒に歩いて来る人は「1人も」いません。
自転車も、全く通りません。
そこで、皆どうやって駅から帰宅しているんだろう・・・と疑問に思い、同じような環境に
お住まいの方の帰宅方法を質問させていただいた次第です。

そもそも、22時以降に帰ってくる人がいない(早い時間に皆帰ってくる)のか、
奥さんなどに駅まで車で迎えに来てもらっているのか・・・不思議です。
マンションはほとんどの棟が入居済なので、人がいないこともないはずですし。

ご回答お待ちしています。よろしくお願いいたします。

首都圏・駅遠(徒歩20分以上)・大規模マンションにお住まいの方にお聞きしたいのですが、
会社などから帰宅の際は、最寄駅からどのような手段で帰ってきていますか??

例)徒歩、自転車、バス、家族が車で迎えに来てくれる・・・など

質問の経緯は下記のとおりです↓

最近、首都圏の大規模マンションに夫婦で引越しました。
最寄駅へは徒歩30分程かかるため、私は通勤にバスを使っていますが、
バス停から自宅まで10分程歩かなくてはならず、住宅街を通るため、
帰りは真っ暗、人通りも少なく怖いです。
ちな...続きを読む

Aベストアンサー

学生なのですが、家族と駅から歩いて20分くらいのマンションに住んでます。
私はだいたい自転車を使っています。駅に駐輪場があるので。
雨の日などはバスです。幸いバス停がとても近いので。

ただ両親は家から歩いて10~15分ほどのところにあるバス停からバスに乗って職場に行っています。(そこのバス停からだとバス一本で通えるため)
二人とも、帰りはそこそこ遅いですし、22時を回ることがありますが、バスがある限りはバスで帰ってきています。
あとは疲れているときなどは地下鉄の駅からタクシーに乗ってきてしまったりもするようです。

あんまり参考にならないかもしれないですね。すいません(^^;)

Q朝日管理、東京互光というマンション管理会社をお使いのマンション住人の方

朝日管理、東京互光というマンション管理会社をお使いの、マンション住人の方にお聞きしたいのですが、、管理人さんを監督する、管理会社のフロント営業の方の感じ、働き方、マンション自体や管理組合に対する指導や管理状況はいかがなものでしょうか?ご存知の方いらっしゃればお教えください。管理組合の理事をされている方からの情報なら更にありがたいです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんばんは。

会社の概説を
朝日管理
http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912003.html

東京互光
http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912061.html

規模からすると朝日のほうが大きい感じはしますね。

確か知人のマンションが世田谷のマンションで朝日管理だったと思うのですが、清掃などは行き届いていたかと思います。
ただ管理会社変更を考えるなら基幹事務(事務職)以外は第三者に委託できると言う仕組みになっていますので、清掃も消防、建築、貯水槽などを吟味した方が良いかと思います。

あくまでも誹謗中傷ではないのですが互光の場合、事業所が多い割りに管理業務主任者の数が少ないのは少々気になります。

Qマンションの管理組合・管理会社・・・。どうしたらいいの?

前回質問http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2854500.html
で質問させてもらった者です。
今日総会議事録が管理会社から送られてきました。
中には総会の内容が書かれていたのですが、私が総会の中で延々と管理委託費の高さを説明し、管理会社の一般競争入札の導入を意見として述べたことが今日届いた議事録には質疑応答内であった意見としてたった1行のみ
「管理会社の競争入札で、委託費を更に低減させるべきではないか」
とだけしか書かれていませんでした。
委託費の明らかに高い現管理会社側の不都合を具体的に書かない明らかな隠蔽工作であり、また現理事長と理事長が指名した住人2名もその議事録が正確であることに確認の印を押しております。
そこで
(1)この議事録の訂正をしてもらえるのでしょうか?
 私はどのように動けばいいのでしょうか?

マンション自体は初年度決算では240万円の赤字で来年度予算では計433万の赤字に増大する予定です。
それに温泉使用者に対して1人当たり500円/月徴収する案を現在管理組合理事長が進めてきそうです。
そこで
(2)500円払わない人は温泉を利用できなくなるのですが、現在払っている月々の管理費には温泉の維持・管理・ガス代・水道代・電気代も含まれています。500円の制度がない現在でも自分の意思で温泉を利用しない住民もいますがもちろん住人ですので温泉を利用する権利を持っています。500円と言う明確なラインを引き権利を侵害するのならば温泉を利用しないことを選択した住人には月々の管理費の中から、温泉の維持・管理などの上記料金を支払う義務はないのではないではないのでしょうか?
また、現在の購入時からの温泉利用権を一方的に侵害されるのですから「消費者契約法第10条」に触れるのではないでしょうか?
法に詳しい方よろしくお願いします。

前回質問http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2854500.html
で質問させてもらった者です。
今日総会議事録が管理会社から送られてきました。
中には総会の内容が書かれていたのですが、私が総会の中で延々と管理委託費の高さを説明し、管理会社の一般競争入札の導入を意見として述べたことが今日届いた議事録には質疑応答内であった意見としてたった1行のみ
「管理会社の競争入札で、委託費を更に低減させるべきではないか」
とだけしか書かれていませんでした。
委託費の明らかに高い現管理会社側の不都合を具体...続きを読む

Aベストアンサー

管理会社の社員です。現在フロント担当をしています。また、自分の住んでいるマンションの理事長経験もあります。

さて、議事録の訂正ですが、議長や出席者が署名捺印している以上、訂正は難しいと思います。質問者様がどうお考えかは知りませんが、議事録とは、総会での議決の結果と議論の要旨を記せば十分なのです。速記録ではありませんから、逐一発言を記録する義務は全くありません。
自分のご意見が全く無視されていたと言うならともかく、きちんと意見の要旨は書かれているわけですから、それ以上の修正は無理でしょう。

また、温泉の使用料ですが、これは駐輪場や集会室等の共用施設と同様の考え方をしたのでしょう。
要は共用部分を使う人に、相応の負担をいただこう、と言う考え方です。利用する権利は全員にあるが、使う際にはそれなりの負担をいただく、と言う考え方ですね。これはこれで一理ある考え方です。
ちなみに、利用したい人に使用料を課すことは、全く問題ありません。

私としては、持分割合での負担を提案したいと思いますが、浴場を全く利用しない人が多いのであれば、利用したい人に使用料を負担してもらうのは仕方ないと思います。この500円と言う数字は、恐らく浴場の維持費(ガス代他)にはかなり足りないでしょうから、不足分は管理費からの負担となり、浴場を使わない人にも負担してもらうことになります。

また、消費者契約法云々と書かれていますが、この場合は、共用物の利用方法に関する事ですから、管理組合が独自に決めることですね。正直言って、販売業者が温泉利用可と謳っていても、契約書にどう書かれているかを確認する必要があります。たぶん、周到な業者であれば、特記事項として、風呂の使用は入居後の管理組合の取り決めによる、と言うような文言を入れていると思いますよ。そのあたりは確認されましたか?
それがなく、チラシでも確実に利用権を謳っているのであれば、何らかの賠償は求められるかもしれません。

ま、いずれにしても、管理費の見込みが甘すぎなすね。一挙に管理会社を変えようとするのは、はっきり言って非常に大変です。ですから、まずは現在の管理会社に値下げを要求しましょう。管理費の明細を出してもらい、消防設備点検、排水管清掃等は、管理組合から外注すれば、かなり費用を低減できるはずです。また、エレベーター保守も直接契約が常識になりつつあります。(ただし、絶対POGにはしないように。)
これらの見直しにより、相当額の低減ができるはずです。

まぁ、色々と気に食わないのはわかりますが、マンションと言うのは住民の総意で何事も決まります。あなた一人がむきになっても、他の区分所有者の同意が得られなければ、どうにもなりません。まずはできるところからはじめましょう。

管理会社の社員です。現在フロント担当をしています。また、自分の住んでいるマンションの理事長経験もあります。

さて、議事録の訂正ですが、議長や出席者が署名捺印している以上、訂正は難しいと思います。質問者様がどうお考えかは知りませんが、議事録とは、総会での議決の結果と議論の要旨を記せば十分なのです。速記録ではありませんから、逐一発言を記録する義務は全くありません。
自分のご意見が全く無視されていたと言うならともかく、きちんと意見の要旨は書かれているわけですから、それ以上の修...続きを読む


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