法律家の方か不動産屋さんヘルプです!!

Question

本日、賃借のマンションの管理会社より通知があり、何でしょう？と開けて見ると…
更新通知書??確かに契約書では「○年○月○日より○年○月○日魔での年間。但し、協議の上更新可。」
とありますが、更新料の区分には「無し・有り（新賃料_メ_ヶ月相当額又は金￥___メ__円也とする。」（有りに―が引かれてます）とあります。
でも今日、届いた通知書には家賃や管理費には加算が無いのは契約の時に聞いた通りですが、更新手数料（賃料の５０％分）が発生してるんです。
詐欺でしょ？それ…と重い質問させていただきました。
そんな事、聞いてないです。
管理会社としては、手数料を取りたいのは人情でしょうが？予定外の事をされては、
堪ったもんじゃ有りません！私としては「何だよそれ！言ってなかったじゃん」ですが、管理会社は「そう言うもんなんです」と言うに違いない…
避ける方法？回避できると言うか、払わなくても良い！堂々と言える、決め手は無いですか？
法的には契約書に無くてもそう言うことなら払いなさいと言う事になってますか？
いや！「こう言えば、大丈夫だよ」と言う回答無いでしょうか？
契約書には、何％とも、そんなもの払うとも、何所にも無いのです…私は騙されたの？

take219 · Accepted Answer

＃３のtake 219です。
契約書は大家さんとあなたの「取り決め」でその他の手数料とか管理料は対不動産屋との約束事です。それが重要事項説明書なのです。
ところで１／４の件ですが東京の場合のみかも知れません。埼玉や神奈川ではまだ１／２で通るかも・・・
diraさんはどちらですか？東京なら６～７年前にそんな指導がありましたよ。今はどうですか・・・
不審なら都庁、住宅局　不動産指導課に電話で相談してください。手元に契約書とかの書類を置いて・・・

midorimama · Answer

追伸です。
大家さんとしては２年か３年毎には入居者の勤め先や保証人の確認を取っておきたいのはやまやまです。
このご時世、大手企業のバリバリと思っていたら、保証人さえも行方不明のフリーターなんて事にもなりかねません。
しかし、やっぱり「賃貸契約書に○年毎の契約更新手続きをする事」と明記してなかったら、大家側から契約解除する権利はないように思えます。
例え、大家さんと管理会社が強固に結びついていても・・・・。
もし、どうしても勤め先や保証人の確認をしたければ、その費用は大家側が負担しなければいけないのかしら・・・ああいやだ！
私は入居者のみなさんから、とてもいい大家さんだといわれております。
では！

midorimama · Answer

最近、不動産業界も仲介料以外の固定収入を得るためにいろいろな方法を使います。
私は家主ですが以前お世話をしていただいていた不動産屋さんは、家主の私に何の説明もなく、更新手数料を入居者から取っていました。
契約書の方には何も書いてなかったので全く知らなかったのですが、入居者の方より「どうしても払わなくてはいけないのか？」と聞かれはじめてそのような事が重要事項説明書に書いてあることを知りました。
しかし、入居者も家主も契約の更新を求めていないなら、仲介不動産会社には解約する権限はないわけです。そこで「もし、入居者が更新手数料を支払わない場合はどうなるのですか？」と聞いたら、「諦めます？」ということでした。
実際、入居者によって払ってもらえたりもらえなかったりだったようです。
この不動産会社とは後日縁を切りました。
オーナーと管理会社がどのような契約をされているか分かりませんが、交渉されて見られてはいかがでしょう。
案外、相手によるところが有ります。

monchan-man2 · Answer

話を整理しましょう。
１．diraさんは不動産業者(マンションの管理会社と同一？）を通じて、何年か前にマンションの賃貸契約を結び、仲介手数料を支払いました。その時点で、diraさんと不動産業者の不動産媒介契約は終了しています。
２．マンションの管理契約というのは、一般的に大家さんと不動産会社の間の契約であり、diraさんとは直接関係ありません。(それとも管理会社との間で、diraさんは何らかの契約を、別途、結んだのでしょうか？）
３．契約更新は、一義的には、大家さんとdiraさんとの間の問題であり、diraさんと管理会社との間の問題ではありません。不動産屋が更新事務を不動産屋に代行させるのは、大家さんの都合であり、diraさんがその経費を負担する理由は全くありません。（diraさんが任意で負担することには何ら問題ありませんが．．．）
４．更新料を法的義務として徴収するのであれば、それは契約書に記載されている必要があります。なぜなら、１に述べたように、diraさんと不動産業者(=管理会社?)との間の契約関係はすでに終了しているからです。(diraさんと管理会社との間に、別途、契約が存在する場合は別）
５．ちなみに、従来通りの家賃を支払い続ければ、契約更新は無理にしないでも、diraさんには借家権がありますので、マンションに住み続けることは可能です。(大家さんが家賃の受取を拒否した場合は、法務局にお金を供託すれば大丈夫です。）

yohsshi · Answer

管理会社の更新手数料を家主に支払更新料に上乗せして支払い、管理会社は家主より更新手数料を貰うことになっているというケースでも、更新料と更新手数料に分けるケースの二つのパターンがありますが、何れの場合も契約書に家賃何ヶ月分と記載されていました。
私の現在の契約では、家賃の１．５ヶ月分を支払うこととなっていますが、このうち０．５ヶ月分は管理会社が受け取る分だと思っています。

まず、契約時には説明されていなかったのですけど、管理会社に更新手数料とは何か？ということをお聞きになられた方が良いと思います。
『更新料』とするところを『更新手数料』としてしまっただけかもしれません。管理会社が変わったり、管理会社の契約書の書式が変わった場合に良く発生することです。この４月から消費者契約法が施行されていますので、その際に書類が変更された可能性があります。

更新手数料で間違いないということであり、当初契約時の説明がなかった場合は、不動産屋の重要説明義務違反ということとなります。消費者団体や宅建協会に通報の上対処すれば良いと思います。
悪質な不動産屋の場合、内容証明郵便や簡易裁判所の支払督促を行いますが、事前説明がなく契約書にないものの支払義務がないという主張で請求無効の訴えを行えば、相手不動産屋も手詰まりとなります。

最も、更新に関わる費用は１～１．５ヶ月程度が相場ですから、これよりも少ない（全くない）場合に当初説明がないからということで頑張りすぎても、他のこと（マンション装備の故障対応など）で不利益になります。したがって今回分は契約書にないから支払わないが、更新した新しい契約書にその旨を記載することは容認するなどの譲歩案をお出しになられた方が後々の為と考えます。

take219 · Answer

賃貸契約は地方によってかなりの差があります。そして多くはその地方の慣例として処理されていきます。公の相談窓口に行っても答えはその地方によってバラバラです。
手数料と名がつくものはほとんど管理会社が取ります。
今回の相談は地域がわからず答えにくいですが東京都の場合は更新手数料は「双方」から「家賃の１／２」までと指導していると聞いております。ですから借主からいただけるのは１／４までと理解しております。
契約書に記入されてなくても重要事項説明書に書いてありませんか？

h_sakaki · Answer

専門家ではありませんが、
更新料と更新手数料は、別物だと思うのですが・・・

更新料というのは家主さん(大家さん）に入るお金ですし、手数料は、不動産屋に入ります。

更新料＊＊カ月と書いてある場合は大家さんに収入が入りその中から不動産屋が手数料を徴収します。
しかし、今回は、更新料が０なので、大家さんからはお金を取れないので、店子から手数料を取ろうとしています。

ですから、値切ることは可能だと思いますが、ロハは無理だと思います。

keikei184 · Answer

更新料は、契約書に記載がなければ徴収することはできません。支払う義務はないでしょう。なお、賃貸側には、更新を拒絶する場合にはそれ相応の理由が必要です（家賃不払い等）。仮に相手方が、「更新料を払わないと契約を更新しない」と言ってきても、契約上更新料を払う義務がなければ有効な拒絶理由とはなりません。

　断る理由は、「契約書にない項目の金銭は支払う必要がない」ということです。

法律家の方か不動産屋さんヘルプです!!

追伸です。

この回答への補足

最近、不動産業界も仲介料以外の固定収入を得るためにいろいろな方法を使います。

話を整理しましょう。

＃３のtake 219です。

この回答への補足

この回答への補足

賃貸契約は地方によってかなりの差があります。

この回答への補足

専門家ではありませんが、

更新料は、契約書に記載がなければ徴収することはできません。

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　更新料は、契約書に記載がなければ徴収することはできません。