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興味のある物件(アパート)があったので、役所で調べたところ、建築確認が出ていない違法建築であることが分かりました。
届けれない理由があるので、届けてないと思うのですが、理由を考えると・・・
このアパートは北にある2.5mの私道に接しています。セットバックはしてあるようです。(42条2項と書いてありました。)
ただ、道に接している面の土地の長さ(間口というものでしょうか?)が、地積測量図だと、5.66mとなっておりますが、建物平面図をみると多分ベランダ側と思われる庭?通路?の幅が1.52m、建物の幅が2.727m、玄関側が1.413mとなっております。
私も詳しくないのですが、防犯上の問題で避難通路は2m必要だったと思うのですが、この建物の場合、両サイドとも2m無いので、届けれなかったと言うことは理由として考えられますでしょうか?

あと、再建築の場合にこの土地ですと、アパートの再建築は可能でしょうか?

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A 回答 (3件)

共同住宅の場合、建築基準法以外に自治体の条例で細かく規制がかかっている場合があります。


東京の場合で回答します。

接道については、法規上、最低でも幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
2項道路の指定を受けていると、道路中心から2m後退すれば問題ありません。

しかし、共同住宅は都条例では4m以上の接道が必要となり、路地状敷地(旗竿地)では共同住宅の建築制限(禁止)があります。

建物周囲については、条例で窓先空地が決められています。
規模によって幅員が異なり、最低で1.5mとなります。
200m2以下  1.5m
600m2以下  2.0m
1000m2以下  3.0m
1000m2超   4.0m

質問内容では、建築の可否はわかりませんので、役所の建築課に問い合わせてください。

参考URL:http://www.8111.com/info/term/yogo37.html
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この回答へのお礼

地域によっても違うのですね~。
区役所で聞いてきます。ありがとうございました。

お礼日時:2005/10/08 12:30

接道長さ2.0m以上なら問題ないです。


更に避難通路の問題はアパートなので特殊建築物となりますので、避難階の出口から道路までが1.5m以上(面積1000m2以下まで可能)となれば問題なし
何階建てなのかも必要となりますが、今記載された条件なら可能性ありそうですね。但し採光や斜線又は用途地域などの諸条件もありますので一概には言えませんけど・・・・
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この回答へのお礼

やはり額も大きい買い物になるので、役所で聞いたほうが良いですよね。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/10/08 12:27

避難通路以前に建築基準法で、建築物は、公道に接する必要メートル数が決まっています。

管轄市町村の建築課で、接合メートル数が基準にあっているか確認してください。

足りなければ、建築不可です。

いわゆる違法建築物ですから、住人に火災で死者でも出ると、大家は大変な目にあいますよ。
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この回答へのお礼

やはり役所で聞いた方が良いですよね。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/10/08 12:26

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Aベストアンサー

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/1481636.html
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/2658082.html
http://allabout.co.jp/gm/gc/31044/

これ見た?

Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

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但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Qアパートの建築費について

初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。

現在、祖父の残した土地約110坪があります
路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、
(ちょっとだけ表札を見たり調べてみました)<入居者>
それならと思い、この110坪の土地にアパートを建てようと思いました。

まず事前調査で不動産何件かにアンケートを作り聞きにいったところ
・今はファミリーより1~2人向けの方が良い
・建設するならHM(ハウスメーカー)に相談してみると良い
などの意見を貰いました

そこでHM何社かに見積もりと損益計算書を持ってきてもらったんですが
利回りが10%を超えるものは1つもありませんでした
こんな利回りではダメだと新しく持ってきてもらったものでも8.9%でした
内訳は1kが5戸の2階建てで10戸の家賃が5.4万円で
年間収入648万の総建築費7300万程度

事前にインターネットでアパート建設については調べていて
最低でも表面利回り10%実質利回り9%ぐらいはないと事業としてはダメだ
そう考えていてのこの数社に見積もりを持ってきてもらっての
この結果なのでもぅこれ以上はHMに相談しても同じことだと思いまして
同じくネットでHM以外にアパートを建てる方法の1つで
建築家に設計からしてもらって建てる方法があるのを見つけてましたので
そちらに切り替えて現在、建築家と契約を交わしてお願いしてる段階です

こんなに長文なんですが、質問はここからなんです、
ここまで読んでもらって本当にすみません

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来る
で間違いないですか?
ただ、建築家に支払う費用と結局は同じぐらいになるのではって不安です・・・

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです
土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で
家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万
利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てる
この考え方で正しいですか?

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした
私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われています
アパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると
利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?

今の一番の悩みは3番なんですが・・・
中の設備を安いモノにしたりすればいいのかな?
ただ、まだ設備の細かい話まで進んで以内段階で坪55万かかるって
言われるのは何か釈然としません・・・

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。

長文に付き合ってもらって本当にすみませんでした
意見を聞かせてもらえるのを待っています

初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。

現在、祖父の残した土地約110坪があります
路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、
(ちょっとだけ表札を見たり調べてみました...続きを読む

Aベストアンサー

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契約でしょうか?
最悪違約金を払ってでも契約解除をする選択肢をもって検討をする必要があると思います。

前置きはこの辺で、わかる範囲の回答になりますが。

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来るで間違いないですか?
←一概にはいえません。
 HMによっては建築コストもまちまちですし、設計費用もHMと建築家とでは違いますので。

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てるこの考え方で正しいですか?
←表面利回りの考え方の基本は間違っていませんが厳密に言えば、建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等も含めて考える必要があります。

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われていますアパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?
←RCの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違います。
 大手ゼネコン等だと70~80万円程度かかりますし、地元の工務店で安価な設備だと40万円程度でも建ててくれる工務店もあります。質問者さんの地域では解りませんが。

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?
←まずは自分の希望(総事業費用で利回り10%を確保が絶対条件!)等を伝え、妥協出来る所と出来ない所をきちんと持って、妥協出来ないプランしか作れないようなら、解約も考える必要があります。

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。
←ご存知だとは思いますが、40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になりますしので、最近は広めの1LDKが人気がありますのでその辺も考慮に入れていけばどうでしょうか。

それと、出来ればコンサルタントに費用を払ってコンサルティングをしてもらう事も検討されてはどうでしょか?
これだけインターネットの普及した時代なので自分で勉強するのも一つの方法ですが、専門家に相談するともっと的確にアドバイスやプランニングしてくれますし、建築家との打ち合わせにも相席してもらえるかもわかりません。1億円前後の事業費用だとコンサルタントの費用なんて微々たるもんです。
一度相談されてはどうでしょうか?

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契...続きを読む

Qアパートの建築費について教えて下さい。

200坪の成形地にワンフロワー10戸の3階建てのアパートを建てる予定です。
そこでよく建築費で坪単価○○円とか言われてますが、木造の単価は知り合いの工務店に聞いて坪単価=40万円~50万円と分かったのですが、軽量鉄骨造・中量鉄骨造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造、以上4つの坪単価が分かりません。大手ハウスメーカーに聞けばいいのですが、営業がしつこそうなので聞けません・・・
使用などにもよると思いますが、だいたいの相場は幾らくらいなのか教えて下さい。
それと、最初に書いたようなアパートを建設するのに軽量鉄骨造でも作れるのか教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

アパートですね。何DKでしょうか?
RCお勧めします。私もアパート建てました。
坪45万のRCです。工務店によってはRCが得意の工務店があります。
当初40万といってたのですが、私も建築士。
かかる予算は弾けます。
当初より今に至るまで満室御礼です。
予算が許せば(木造より安いですが)RCお勧めします。
当方某地方都市です。300坪です。

Q共同住宅の廊下幅員について。

共同住宅の廊下幅員について。

2階建て4戸の共同住宅で、1階(2戸)の床面積が52平米です。
建令119では片側居室の場合の廊下(屋外)幅員が≧1.2m(>100平米の階の共用のもの)
とありますが、それぞれの階が100平米以下の場合はどうなるのでしょうか?
また、プラン調整により、合計の延べ床面積が100平米に満たない場合も想定しています。
上記の内容でしたら、階段の幅員は75cmで良いという認識なので、廊下も同様に75cmでは不可なのでしょうか?

共同住宅に詳しい方がおられましたらご教示いただけますでしょうか。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

2代目cyoi-obakaです。

#1の2009kenさんご指摘は、手厳しいですね!
しかし、建築基準法同関係法令上の基本的事項ですので、質問者さんが建築業界の方でしたら、チョット困った事です。

取り敢えず、一般の方と解釈して………回答します!
もちろん、それぞれの階の床面積が100平米以下であれば、廊下幅員の規定は適用されません。
従って、廊下幅員75cmでも法律上は、問題有りません。
しかし、通常、廊下幅員が75cmでは、玄関扉(既製品)が90°開きませんよ!
また、玄関扉を開いた時に、仮に廊下を通行する人間がいたとすれば、大変危険な状況に成ります。

確かに、2所帯の為の共用廊下ですから、通行量は少ないでしょうが、最低90cm以上は廊下幅員を確保する事が、常識でしょう!
引越しの時の荷物の出し入れにも、苦労しますよね。
基準法は、最低の規約です!!
これを理解しないと、とんでもないしっぺ返しを食らいますヨ!

また、階段の事にも触れていますが、共同住宅の階段を幅員75cmで設計したら、その方は設計士としては落第です!

どちらにしても、廊下及び階段は、非常時の大切な非難経路です!
通常では起こらない事も、非常時では起きてしまう可能性がありますので、充分な配慮を希望致します。
これは、居住者の安全のため、オーナーの管理責任のため、そして設計者の設計責任ためです!!

以上です。

2代目cyoi-obakaです。

#1の2009kenさんご指摘は、手厳しいですね!
しかし、建築基準法同関係法令上の基本的事項ですので、質問者さんが建築業界の方でしたら、チョット困った事です。

取り敢えず、一般の方と解釈して………回答します!
もちろん、それぞれの階の床面積が100平米以下であれば、廊下幅員の規定は適用されません。
従って、廊下幅員75cmでも法律上は、問題有りません。
しかし、通常、廊下幅員が75cmでは、玄関扉(既製品)が90°開きませんよ!
また、玄関扉を開いた時に、仮に廊下を通...続きを読む

Q8戸アパート建築費用って?

アパート(8戸程度)の建築費用っていくらくらいなんでしょうか?もちろんピンキリだとは思うのですが、だいたいの相場をしりたいのですが・・・。

Aベストアンサー

一戸あたり800万円。3LDKとして。RC造。
ただ一戸あたりいくらで貸せるかで値段は変わってきます。
当方大都市ではありません。
賃料と返済をシミュレーションすれば自ずと建築費用は概算ではじき出されます。
勿論占有率修繕費など考慮にいれます。
それによってアパートの構造など検討してください。

Q角地の容積率

始めまして、誰か教えてください。

建て替えを考え、購入しようと思っている角地の土地(建ぺい率40%、容積率80%)があるのですが、
角地の為、建ぺい率の緩和で50%に、なるのですが、容積率は80%のままということだそうです。

この場合、角地で建ぺい率の緩和があったとしても、容積率の緩和がなければ、結局、建てられる2階建ての家の大きさは、変わらないのですが、その点が、どうも納得できません。

角地の建ぺい率の緩和は、何の為にあるのでしょうか?

建ぺい率の緩和があるのなら、容積率の緩和も伴っていないと、意味がないように思えます。

建ぺい率の緩和というのは、容積率の緩和をも意味するのでしょうか?

説明が下手で申し訳ありません。
よろしくお願いします

Aベストアンサー

>角地の建ぺい率の緩和は、何の為にあるのでしょうか?

建ぺい率規制には、

1.風通しを良くするため
2.建物の密集度を規制して災害の火災時に延焼を緩和するため

の意味がありますので、2面が道路に接している場合には、上記効果が見込めるから緩和します。

>建ぺい率の緩和があるのなら、容積率の緩和も伴っていないと、意味がないように思えます。
一階部分を広く取れる意味があります。

>建ぺい率の緩和というのは、容積率の緩和をも意味するのでしょうか?
いいえ、先の理由から容積率緩和の理由になりません。
容積率は垂直方向の利用効率を規定するものです。建物が高層になるのを抑制します。

Q道路への接地が2M未満の土地

道路への接地が2M未満の土地での、現住居の解体・新築は可能ですか?

説明が分かりにくく申し訳ないのですが…

対象地の土地は、旗竿状です。
地形は平坦で、周囲も含め段差はありません。
接地は1M少しです。(自転車を押して入れるくらい)
上記の1M少しの通路(旗竿の竿部)が、5Mほどです。
旗竿の旗部は、50~60坪ほどあります。
旗竿の旗部は、公園と隣り合っています。
この公園には遊具や、地域の防災倉庫などがあります。

現在、築30年の住居があります。現住居新築時は、隣接する公園からの工事だったとのことです。
今、公園からの工事が可能だとしても、遊具の撤去または移動が必要だと思われます。
このような土地での解体・新築は可能でしょうか?

Aベストアンサー

現状で、この敷地は単独での売買も難しい土地に思います。
こうした場合の多くは、隣接地の方々が買ってくれるかがカギで、公園が市のものとしても
市は購入をせず、寄付ならなんとかと言ったところでしょう。
厳しい事ですが、担保価値が無いと思われるので、融資も困難に思います。

30年程前となると、おそらく隣接公園も現在とは違っていたと思います。
河川もそうですが、整備途上において隣接地が現在の建基法に適合するにグレーな事でも「公共事業に協力した」という名目で、その時だけの特別な取り計らいがあったケースも聞きます。当時の公園使用において新築できたのはそうした由縁もあるかもしれません。

解体工事は、2mに満たない幅員だとユンボが入って行けない。
廃材積み込み用のトラックも横付けが出来ないように思います。
そうすると、手作業での解体と廃材の小運搬になりますよね。つまりは、単価が高くなります。

新築については、現在の建物の建てることが出来た経緯を行政側に話してみることが良案です。
隣接地からの一部土地の借用で接道確保も一案ですが、塀などがあると撤去してもらって、有効幅で接道を確保しないといけない。旗状地だと、奥行きにより必要な有効幅も広くなりそう。難しいよね。
敷地借用に際し、市街化区域なら手続きはいりませんが、市街化調整区域だと地権者から承諾書へ実印や印鑑証明等を用意しないといけない。
先刻のような経緯があった場合にそれが証明できる約束ごとの書面でもあると、行政側も法を盾にしないこともあります。
現状で、獣道らしきもの以外に接道が無い江戸時代前からある家の建替えに際して、頭を痛める行政も実際にあります。
まぁ、とにかく話を聞いてもらうことが一番で、ここよりも確実な回答が得られます。

現状で、この敷地は単独での売買も難しい土地に思います。
こうした場合の多くは、隣接地の方々が買ってくれるかがカギで、公園が市のものとしても
市は購入をせず、寄付ならなんとかと言ったところでしょう。
厳しい事ですが、担保価値が無いと思われるので、融資も困難に思います。

30年程前となると、おそらく隣接公園も現在とは違っていたと思います。
河川もそうですが、整備途上において隣接地が現在の建基法に適合するにグレーな事でも「公共事業に協力した」という名目で、その時だけの特別な取り計ら...続きを読む

Q駐車場用アスファルト舗装の費用は?

ある事情があって約50坪(162.8平方メートル)の土地を駐車場にするため、舗装してもらうことになりました。工務店に見積もってもらったところ、@4000*162.8=651200円という見積もりがでましたが、予想外の高さに困惑しています。

まず駐車場と言う目的の場合、アスファルトの厚さはどのくらい必要でしょうか。
次に、この厚みがあった場合、単価4000円というのが妥当でしょうか。

工務店に問い合わせればいいのですが、ある事情のため安易に何度も問い合わせできないので、事前に目安を知っておきたいのでお聞きします。

また、残土処分と言うことで@5000*26.8立方メートル=134000円と言われたのですが、こちらも相場がわかりません。こちらについてもご存じでしたらお願いします。
フェンスやライン工事などについてはいろいろ調べて納得できたのですが、アスファルトと残土処理の情報が見つかりませんでした。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

まず確認したいのですが、経費込みの税抜き金額ですね。
そうだと仮定しますと、標準的な料金だと思います。
普通は、直接工事費の0.5から0.7諸経費を必要とします。
つまり4000/1.5~1.7が、実際に必要な材料代と工費(直接工事費)になります。

また舗装厚は、大型車両が入らないのでしたら、アスファルト3cm、再生砕石(RC-40)10cmで充分でしょう。(砕石は地盤が良ければ不要。)

残土処分は地域によりますので、一概に高い安いは言えません。最近は産業廃棄物に対する規制が厳しいので、きちんと処理するにはそれなりの金額がかかります。逆にあまりにも安い金額をいう業者は、不法投棄する可能性があります。

地域の相場をお調べになりたいのでしたら、市町村の建設課に、お近くの残土処分場をお尋ねになると良いと思います。相場も教えてもらえるかもしれません。

また見積もりは単純に円/m2ではなく、その作業内容ごとに作成してもらいましょう。(業者は面倒なのでいやがるかもしれませんが・・)

例えば舗装の場合
地盤整形-下層路盤(砕石)-プライムコート散布(一般にいうコールタール)-舗設(舗装)

残土処分の場合
掘削積み込み-ダンプ運搬-処分費

まず確認したいのですが、経費込みの税抜き金額ですね。
そうだと仮定しますと、標準的な料金だと思います。
普通は、直接工事費の0.5から0.7諸経費を必要とします。
つまり4000/1.5~1.7が、実際に必要な材料代と工費(直接工事費)になります。

また舗装厚は、大型車両が入らないのでしたら、アスファルト3cm、再生砕石(RC-40)10cmで充分でしょう。(砕石は地盤が良ければ不要。)

残土処分は地域によりますので、一概に高い安いは言えません。最近は産業廃棄物に対する規制が厳しいので、きちんと処理...続きを読む


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