中古住宅の仲介手数料の決済時期に関して

先日、中古住宅の商談を某不動産会社の担当としておりまして、
契約の流れとして、重要事項説明の後、手付金１０％と仲介手数料３％＋６万を同時に支払うように言われましたが、仲介手数料の支払いは、物件引渡し時では駄目なのでしょうか？

また、建築請負契約の物件の場合の決済スキームおよび、手付金等の保全について教えて下さい。

また、不動産会社が倒産した場合、手付金等は返還されるのでしょうか？

No.6 ベストアンサー 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/10/14 16:04

＃２のlemonbarmです

当方神戸市の不動産業者です。
仲介手数料は半金・半金で可能だと思いますので、申し出て見て下さい。

売主が工務店とのことですので、たぶん建築条件付き土地売買なのでしょうか？
その場合、土地売買契約と建築請負契約の２つを結ぶと思います。
仲介手数料については、特殊な場合を除き土地売買の価格にのみ支払います。
請負契約は工務店とあなたとの直接契約になりますから、こちらの契約金額については仲介手数料は発生しません。

順序として
１．土地売買契約を行う＋手付け金の支払い
２．建築物の内容を確定する
３．建築の確認申請を行う
４．融資（住宅ローン）の申込を行う
５．融資の承認を受ける
６．土地の引渡を受ける（決済・引渡）＋建物の請負契約を結ぶ
７．建築の着工＋建築の手付け金の支払い
８．中間金の支払い
９．物件の建築完了の審査
１０．建物の引渡＋残金の支払い
これが大まかな流れです。

・仲介業者の仕事は、１～６ですが、場合によってはその後１０まで手伝ってくれます。（私たちは手伝います、間取りのアドバイス等の仕事もあります）
・１～３の間に建築請負の仮契約を結ぶ場合もあります。
・８について無い場合もあります。

手付け金については、本来売主に支払うのですが、極まれに売主への信頼度により、仲介業者が預かる場合があります。
手付け金を売主に渡しておけば、不動産業者が倒産したとしても売主・買い主は健全なままですので問題は発生しないと思います。
但し支払ってしまった仲介手数料は帰って来ないですし、引渡までの作業をどうするかという問題は別に発生します。

この回答へのお礼

実際に仲介業者に確認しますと、現状は更地ですので間取り変更も可能だと言ってました。私も土地契約を先にし、その後建物の請負契約すると思っていたのですが、そこの業者は、建築条件付の契約ではなく、間取り等の詳細の打合せをする前にすべての契約をし、その後間取り打合せを行い、万一建物の打合せがまとまらなくても解約は出来ないと言ってました。仲介手数料も建物も含めた全額の３％かかるとのことでした。
これってどういう契約なのでしょうか？
ただ、仲介手数料は引渡し時でも良いと言っておりましたが。

お礼日時：2005/10/19 20:45

No.7 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/10/20 15:30

再びlemonbarmです。

時間がだいぶ経ってしまいましたが・・・

まず、建築条件付きでないのであれば、他社で建築可能ということですので、再確認されるといいでしょう。
その工務店と他のハウジングメーカーで相見積もりを行い、その中で見合った業者を選択されることをお薦めします。
「他社の建築は駄目」ということであれば、建築条件無しの意味は無くなりますし、相手の工務店のいいなりの物件の建築になってしまいますから・・・辞めた方が賢明ではないかと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
確認しましたら、他社での建築ではだめで、建物と土地の同時契約のようなニュアンスでしたので、あやしいので、その物件はやめることにしました。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/25 19:39

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/10/14 12:53

請負契約についてはあまり知らないので、売買契約についてのみ回答します。

１．仲介手数料支払時期
仲介手数料は成功報酬ですので、売買契約が成立後でなければ支払う必要はありません。

具体的な時期に関しては、仲介をお願いする際に取り交わした契約書（媒介契約書）で定めていますので、その契約書に従うことになります。
だから媒介契約前ならば、引き渡し時としてもらうように協議することができますが、契約後では契約内容の変更となりますので、業者が応じなければならない必要性はありません。

なお、売買契約の場合、金額が高額になるので、仲介（媒介）契約は文書化することが義務つけられていますので、万が一そのような文書がない場合は、役所の宅建指導課などに相談した方がよいと思います。


２．手付け金保全措置（売買契約についての）
　これは仲介業者は関係なく売り主が問題となります。売り主が宅地建物取引業者の場合に対して規制がかかります。規制内容としては、手付け金・中間金などの引き渡し前に支払った金額の合計が、売買代金の１０％（完成物件の場合）を越える金額になった場合、法で定めた方法で保全措置を行う必要があります。
金額がそれに満たない場合、売り主が宅建業者でない場合などは適用がありません。中古の場合売り主は業者でなく前所有者のことが多いので、法的な規制がかからないことが多いです。


３．仲介業者が倒産した場合
　宅建業者になるとき供託所に営業保証金を積むか宅地建物取引業保証協会の社員（会員）になる必要があります。どちらの方法をとっているかは業者により異なります。
　業者のとっている相手側が供託された保証金の範囲内で、損害を補償してくれますが、これはどうやら先着順に補償しているようです。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1106337

　なお、単に仲介業者が倒産しても売り主が健全で物件が正常に引き渡される場合は、契約が履行されますので、手付け金の返還などは行われず、売買契約は実行されます。

なお、不動産会社＝売り主ならば
１）仲介手数料はかからない
２）倒産した物件の引き渡しがなされない場合、保全措置があれば返ってきますし、なければ先に書いたように保証金の供託先が定める範囲で返還されます。それでも返ってこない場合は、債権の回収という手続きになると思います（おそらく弁護士の協力が必要）

この回答へのお礼

ありがとうございます。
事前に引渡し時で交渉してみます。
手付けの段階で支払うように言うなんて悪質な業者なんでしょうか？

お礼日時：2005/10/19 20:35

No.4 回答者： noname#119854 回答日時： 2005/10/14 12:52

1です。

重要事項の説明に関することで瑕疵が生じた場合は、売主の責に帰すべき瑕疵に関しては重要事項作成者である仲介業者　　　　と売主の負担において諸問題（費用その他を含む）を解決するものとする。（ものとします。）最近の契約書は文章が契約書らしくなくなってますのでその辺を考慮されてください。

　契約書に関してもよく注意して起きるべき諸問題を考慮して加筆しておくと良いのではないでしょうか。中古住宅というのは目に見えない負担が後で起きてきますので充分注意してください。配管に関しては購入時に専門家に（これは自分で頼む方が良いと思います。劣化などは専門家でないと解らないこと多いのです。）３の回答者のように銀行融資受けられない場合の予測も契約書には入れることが必要です。慎重に。関西の方は少々変わるのかもしれませんが。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
中古物件の場合、まだ売主が住んでいる場合がありますが、そのような場合、事前に専門家に確認していただくのは難しくないでしょうか？

お礼日時：2005/10/19 20:30

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/10/14 11:57

当地＝岡山県です。

こちらの場合、
手付け金は１０％売り主へ、当然保全も売り主責任。
仲介手数料は本契約時に一括して払います。

だって正式に売買が成立していないのに手数料が発生する方が変では無いでしょうか？
銀行融資条件の場合、売買契約不成立は考えられる訳ですから。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
現金をある程度用意する話ですすめてましたので、甘えてるのかも知れませんね。
しっかり交渉してみます。

お礼日時：2005/10/19 20:27

No.2 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/10/14 11:45

仲介手数料は、通常契約時半金、決済時（引渡時）に半金（残金）です。

但し、地方によって慣習が違うので確認されてはいかがですか。
または、仲介業者に半分ずつにして欲しいと依頼されてはいかがですか。

また、倒産を心配されているようですが、手付けは売主に払うのではないですか？それとも、仲介業者が預かりとなるのでしょうか？
それともその仲介手数料をはらう不動産業者が売主ですか？売主であれば仲介手数料を支払わなくてもいいと思うのですが。

建築請負契約の場合、まず土地の売買契約を行います。
物件状況によって違いますが、決済までに請負契約を結ぶ場合と（確認申請などが必要ですので）決済時前後に契約を結ぶ場合があります。
これは土地の売主と建築業者が一緒か違うか等の諸条件で変わって来ます。

この回答への補足

ありがとうございます。
物件は、売主が工務店で、別の仲介業者が窓口になっております。
手付けを仲介業者にお支払いするのか、あるいは工務店にお支払いするのかは、まだ確認出来ていません。

補足日時：2005/10/14 11:59

No.1 回答者： noname#119854 回答日時： 2005/10/14 09:34

手付金10％はともかく仲介料は半金引渡し時に半金が普通なのですが、県や都市によって変わることありますから（宅建協会）で聞かれるか業者に仲介料の支払の交渉は最初にしてはいかがですか。

建築・不動産に関してもそれぞれ保障協会の保険に加入してありますので契約時に確認されてはどうでしょうか。今宅建協会は２つありますが、保証内容が違うようですので確認を忘れないで下さい。
　重要事項は、しっかり確認してサインをすること、また重要事項に関する瑕疵の起きた場合の対応は確認が大切です。これは文書とするほうが後のトラブルに大切なものになります。契約書は特例事項の中に不安となる点をどう対処するかを加筆することもできますのでお忘れなく。ただ完全な契約書は弁護士の主人に言わせればありえないそうなのですが。

この回答への補足

ありがとうございます。地域は兵庫県尼崎市です。
仲介手数料の件は、交渉してみます。
万一、重要事項の説明に瑕疵が起きた場合、特約の中に、どのように付け加えるのが良いでしょうか？

補足日時：2005/10/14 11:52