離婚後の住宅ローンの名義について（長文です）

Question

はじめて質問いたします。同様の内容の質問はいくつかあったのですが、女性の側からの質問が多く、新たに質問させていただきます。このたび離婚を決意し、まだ決定はしていませんが、そのための準備をしたいと思っています。5年前に結婚し、3年前から別居しております。当時妻の親の土地に妻の親が家を新築しはじめていたのですが、貸ビルのオーナーでもあり、そのローンの残債が何億か残っていたため、新築の家のローンが組めませんでした。そのため当時妻とつきあったいた私に名義人となって家のローンを組んでくれ、と頼んできました。「婚約」という形で労金の審査は通るから、という事でやむなく同意しましたが、家が建ち始めてから「入籍しないと融資できない」と労金から言われ、相手の親が「いつ籍を抜いてもいいからとりあえず入籍だけしてローンを組んでくれ」といわれました。入籍はしたくなかったのですが、家はもう着工しており、ここでお金が借りられないと大変な事になると思い、
「いつでも籍がぬけるなら・・・」と、安易でしたが入籍しました。しかし、結局うまくいかず、３年前から別居しております。家のローンは当初から相手の親が返済しております。離婚に際し、家の名義（自分９親１の持分）もローンの名義も全て相手の親の名義にしてもらいたいと思っております。しかし相手側は「それは無理」だと言っています。親もまだ別のローンが残っているため、一旦返済して新たに借り換え、は無理なようです。ほかに方法はないのでしょうか？是非皆様のお知恵を拝借したいと思っています。

moonliver_2005 · Accepted Answer

色々な最悪ケースを考え整理してみると問題の本質が見えてくると思います。
１．相手の親がローンを払えなくなったとき。
労金からの督促状は質問者のところにくるようになります。それを無視すれば、労金はこの家を競売にかけるだけです。質問者がこの家に住んでいないということが決定的で、相手の親は当然にしてこの家を明け渡たさざるを得なくなります。
２．相手の親が死亡したとき
親の持分が相続人に代わります。質問者が死亡したわけではないので、ローンはそのまま残ります。相続人がこのローンの支払いを拒否すれば１のケースに行きます。相続人がローンを払い続ければ現状が継続します。
　このとき、土地の名義も相続人に変わります。そうすると次のケース３と類似のケースということになります。
３．相手の親の土地が競売にかけられたとき
土地と建物は別物の扱いですから、土地の名義人が落札者に変わるだけです。借地料の新たな支払いとか増額が求められるかもしれませんが、相手の親が交渉や支払いをしてくれるでしょう。これに相手の親が応じなければ、質問者が代わって契約し、その上で支払いをストップします。そうすると裁判になって、この家が差し押さえられるとか、質問者の預金、給料が差し押さえられることになります。ですからこの場合は、相手の親を新土地所有者との借地契約の連帯保証人にさせておくことが必須条件ということになります。
なおかつ相手の親が地代を払えなくなれば、今度は質問者に催促が来ますが、これを無視すれば質問者の預金、給料が差し押さえられることになります。
４．相手の親が家を無断で改造したとき
リフォームくらいは問題ないでしょうが、倉庫にしたり店舗に改造したりした場合など、住宅ローンの契約条項に違反するような改造があると、労金は相手の親でなく質問者に文句を言ってくる可能性があります。そうなるとローンの残金すべて払え、さもなくば競売にかける・・という事態になるでしょう。そうするとケース１に行くことになります。

　こう考えると、問題の本質は、相手の親がこの家に住んでいる使用しているにもかかわらず、それを担保する契約がないことにあるようです。月々のローン支払いと固定資産税支払い月額相当金額を家賃とする賃貸借契約を締結し、特約条項として土地の所有者が地代を請求するようになったときは賃料をその分引き上げることを追加すればよいでしょう。

相手方から公証人役場にいって、ローン完済後は名義を必ず相手方に書き換える、旨の書類にサインしろといわれているようですが、この賃貸借契約を公正証書とすることとの見合いで承諾してはどうでしょう。相手の親がローンや地代を払わないことは賃料を払わないことと同じになりますから、質問者は家屋明け渡しを裁判なしに請求し強制執行することができます。こうであれば相手の親は質問者の意に反することはしないでしょう。（具体的内容は弁護士さんと相談することをお勧めします。市販の契約書は使わない方が良いです）
離婚すれば相手の親は義父でなくなり第三者になりますから、この意味でも賃貸借契約は必要でしょう。家の改造など勝手にされるやっかいな問題も回避できるでしょう。

justice7 · Answer

このようなケースが、現在の離婚では、最も厄介な問題といえます。

質問者の方としては、離婚に際して、ローンの名義を変えてほしいと考えるのは当然のことでしょう。
なにせ、奥さんの親が支払不能になったりしたら、質問者の方が支払っていく義務があるのですから。

かと言って、労金としても、借主の変更はまず認めないでしょうし、その義務もありません。

対策としては、

１　奥さんの親に、資産十分の連帯保証人を付け加えてもらい、事情を労金の記録に残してもらって、万一、奥さんの親が支払を止めた時は、その人に請求してもらいたい旨申し出る。

まあ、労金が認めるかどうかわかりませんが、実質的な借主が奥さんの親であること、質問者は単に「名義」だけにすぎないことを説明し、資力十分な保証人が付けば、面倒な競売をやる前に保証人と交渉することになるでしょう。


２　それができないと、奥さんの親が言うのであれば、土地と建物を売却することです。

奥さんの親の方から、「名義を貸してくれ」と言ってきたわけですから、当事者間では借主は奥さんの親という認識が成り立っていますよね。
それなら、離婚に際して、債務者というリスクを背負わされるのは不当なので、１の方法が取れなければ、売却損が出ようが売却して、質問者に将来リスクを負わさないようにすべきであるのは当然です。
強く、主張しましょう。

もっとも、ローン返済が滞り、質問者が支払わない意思を示せば、労金（もしくは信用保証協会）は、土地と建物を競売にかけますので、土地も含めれば建物の借り入れ金額は完済できる可能性が高いと思います。

mahopie · Answer

ローン金額があればもっとはっきりしたのですが、再回答します。

持分を買取る妻の両親から４５０万円を受け取ってローンの返済に回し、建物の名義を両親へ移します。これでローンが返済できればそれでお終いです。借入が残る際は残りをどう返済するかという問題になります。

税金の問題は、新築時点より高く売らなければ問題はないと考えて下さい。一方で安く譲渡することで今度は購入者側に贈与税負担が起きる可能性もありますが、過去にローン返済を両親がしていたことを含めて考えると贈与税の問題は回避できる気がします。質問者が価格に納得するなら、この点は両親の税理士サイドに一任すれば良いと思います。

mahopie · Answer

過去からローンの返済も妻の親が負担していたとのことであり、実質的には親の借金と捉えられているのでしょうが、契約上は質問者自身が金銭消費貸借をしたことが明らかです。ご自身がローンの主債務者である以上は妻・その親が質問者の持分を買い取る形式か、土地・建物を外部の第三者に売却する以外には望まれる結論にはならないです。

現状のままで置いておくことで起き得る事態を考えて見ました。
１．当該ローンの借入がある以上質問者は新しい住宅ローンを組めない。
２．妻の両親からの返済が滞った場合に返済事故の記録が質問者に付く。
３．返済額の変更等条件変更に際しては質問者の署名・印鑑が必要になる。
４．延滞が長期化した場合には、最終的に担保処分をすれば土地・建物を処分して足りない部分が残れば質問者が負担することになる。
土地は既に所有していた様子でありローン残債以上の価値があると推測しますが。
５．将来物件売却の際には、売り主の立場で契約に立ち会う必要が生じる。

いずれにせよ、取扱の時点での安易な判断が招いた結果として受入れるしかないように考えます

離婚後の住宅ローンの名義について（長文です）

色々な最悪ケースを考え整理してみると問題の本質が見えてくると思います。

このようなケースが、現在の離婚では、最も厄介な問題といえます。

ローン金額があればもっとはっきりしたのですが、再回答します。

過去からローンの返済も妻の親が負担していたとのことであり、実質的には親の借金と捉えられているのでしょうが、契約上は質問者自身が金銭消費貸借をしたことが明らかです。

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