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祖母が住んでいる借地権の付いた家についての質問です。50年間住んでおりますが、地主のおばぁちゃんが亡くなり娘さんが管理することになりました。更地にするか継続して住みたいのなら更新料を払って欲しいと云ってきました。金額はまだ聞いてませんが今まで更新料は一度も払ったことはなく、知り合いの不動産やに聞くとマンションなど短期に貸す場合は更新料は払うが、、借地のように長期間の賃貸の場合は更新料は払わなくてもよく、自動更新になると言われました。ホントでしょうか?

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A 回答 (3件)

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。


 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法になりました。今回はそれ以前の借地契約なので、旧法の借地法が適用されます(今回の事案に関して言えば、法改正の影響はありません)。

 ですから、借地契約書に特約があれば別ですが(50年間請求が無かったのだから、無いのでしょう)、借地法では、地主の相続の場合に、更新料や名義書換料を徴収できるという規定はなく、また、実務上も考えられないと思います。
 結論として、借地契約書に特約がない以上、更新料や名義書換料の類を地主に支払う必要はなく、支払わないことをもって債務不履行にはならないと思います。

2.しかし、質問文を拝読してひとつ気になったことがあります。「(祖母は)50年間住んでおります」と書かれていますが、その間、地代は適正な水準に改訂されてきたのでしょうか。

 借地法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と規定されています。
 例え地代を支払っていても、土地の固定資産税額(年額)程度の低廉な地代(年額)の場合には、賃貸借とは認められず、借地権が否定される場合があります。この場合には、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借となり、建物は「使用借権」によって土地を利用していることになります。

※借地人は、市町村役場で土地の「固定資産税評価証明書」を取ることができますから、参考として、取られておくといいと思います(手数料として500円程度が必要です)。

 さて、更新料を拒否された地主の娘さんが今後、取るであろうと推測される手段は、以下の2つです。
(1)地代が安いので、借地権は存在しないと主張し土地の明け渡しを要求してくる。
 地代(年額)が土地の固定資産税額(年額)程度であれば、「借地権はない」といわれても反論できないと思います。この場合には、使用借権で土地を利用することになりますが、使用借権は借地権ほどの強い権利ではないのです(借地人が死亡すれば使用借権は消滅するので、相続されない=民法599条)。

 しかし、弱い使用借権であっても、建物が存在する限り、あるいは借地人である祖母が生きている限り、地主は「建物をどかせ」とは言えないのです。

(2)地代の値上げを行う。
 地代の増減は地主、借地人のどちらからでも、いつでも請求できますから(借地法12条1項)、もし、地代が安すぎる場合には、地代の値上げを通告してくる可能性があります。ひとつの目安として、固定資産税額(年額)の概ね3倍程度が、借地権が認められる地代(年額)の適正水準だと思います。

 なお、この値上げに不服なら、地代値上げを拒否すれば、地主の娘さんは裁判所に提訴することになると思います。祖母は従来の地代の金額を支払い続ければいいのですが、裁判所が値上げ後の地代を適正だと認める判決を下した場合、旧地代と新地代の差額分に年10%の利子を付けて地主に支払うことになります(借地法12条2項)。
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この回答へのお礼

たいへん詳しく教えていただき感謝します。ホントに参考になりました。なるべくモメゴトにならずに穏便に進めていきたいと考えております。ありがとうございました。

お礼日時:2005/10/15 08:53

家族が同様の経験をしたことがあります。



まず最初に確認したいのは、今回は、
>地主のおばぁちゃんが亡くなり
>遺産相続で娘さんが新しい地主になった
だけの事情ですね?

結論から言うと、払わなくていいです。
というより、このケースは、
「土地賃貸借契約の更新」ではありません!
ですから、更新料を払うのは全く筋違いです。

>自動更新になる
というのも不正確な表現です。更新ではありません。

----------------------------------------------
土地の賃貸借は数十年という期限で契約が結ばれ、
その期限が切れたときに、さらに次の数十年と、
更新されます。
契約書に期限を定めなかったときは、
「何十年の契約と看做す(みなす)」と法的に規定されて
います。

↑この「更新」の時に適用されるのがNo.1の方のリンク先です。
その場合、
「更新料は法的には払わなくていいが、将来の建て替えなどを考え、地主と円滑な関係を保つ目的で、払う場合もある。」
という結論です。
-----------------------------------------------

しかし、質問者さんのケースは違います。
その契約期間の最中に、地主 または 借地人が死亡し、
遺産相続となった場合です。
契約は続行されているままです。
契約を結び直す(更新する)わけではありません。
同じ契約で当事者が入れ替わるだけです。
(もし借地人の側で相続が起こったときも、「更地引き渡し」「更新料」の必要はありません。)

>更地にするか更新料を払って欲しい
という地主側の主張は、全く根拠がありません。
その事情に通じた地主だと、
「更新料でなく、名義書換料として払って欲しい」
と言ってくる場合もありますが、やはり法的な根拠はありません。

よって、何も支払う必要はなく、今までと同じ地代を新しい地主さんに納めていれば充分です。

「借地法」では、借地人の権利が驚くほど強く守られています。
特にその土地に建った家が「不動産登記」されていれば、権利は盤石です。
滅多なことで追い出されたり、お金を取られることはありません。
またその家や借地権を相続した人間も、その権利をそのまま継承します。
(と、ここまでは自信あり)
-------------------------------------------------

ただし、将来、建物の建て替え・増改築をする予定があるなら、地主さんと関係が悪くなるのは得策でないかもしれませんね。
その場合、例外的に「名義書換料」を支払うケースがあるのかもしれません。
(この点は、自信なしです)
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この回答へのお礼

実体験からのお話ですのでたいへん参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時:2005/10/15 08:55

こんばんは。


ご存知でしたら申し訳ありません。
ご参考になりそうなページがありましたのでご紹介します。(参考URL)

参考URL:http://www.hap.co.jp/heart_report/a/a17.html
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この回答へのお礼

他の兄弟に説明するのに教えていただいたサイトをコピーして読んでもらいます。口でどう説明しようかと思ってたので大助かりです。ありがとうございました。

お礼日時:2005/10/15 08:57

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地権の契約更新料は戻ってくるのですか?

地主と借地権の契約を結んでいます。
契約期間は20年間です。
丁度5年ほど前に契約を更新しています。
残りがあと15年ほど残っています。

しかしながら、住んでいる家族が高齢化、建物も老朽化しており、
将来的に子供などがその土地に住む予定がありません。

もし、借地権を地主に買い取ってもらいたい場合、5年前に払った更新料(400万円程度)は
戻ってこないのでしょうか?
もしくは一部返してくれたり、買い取りの際にその分を考慮してもらうことは可能でしょうか?

Aベストアンサー

原則として契約を解除する理由が地主の都合や地主に問題があった場合に限ります。

基本的には地主との交渉次第になるでしょうが、5年前に契約を更新した時には「再度20年間借りる」という事で合意しているわけで、その合意に対しての更新料です。
つまり、その時点では20年借りる意思があって、かつ更新後5年間住んでいるわけですから、全額返せというのは都合が良すぎます。

例えばこれが地主が一方的に「返せ」「立退きしろ」と言ってきている場合には、交渉次第で契約更新料は丸々返還させ、かつ立ち退き料の請求も可能な場合もあります。(法律の専門家を絡める必要がありますが。)

しかし、今回の件では「20年間」で合意し締結した契約を、質問者様(借地権者)の一方的な都合で途中で解約するわけですから、更新料の返還どころか契約違反で違約金を請求される可能性すらあります。

まずもって全額返還は不可能でしょう。
契約年数が4分の3残っているので、一部返還は可能でしょうが、それも交渉次第です。

理由が一方的過ぎるので、できるだけ地主を怒らせないように説明して、何とか返還額を釣り上げるしかありませんね。

まずは弁護士などに相談するのが良いでしょう。
借地契約をした時に弁護士等を介していたのなら、そちらに相談するのがベストでしょう。

原則として契約を解除する理由が地主の都合や地主に問題があった場合に限ります。

基本的には地主との交渉次第になるでしょうが、5年前に契約を更新した時には「再度20年間借りる」という事で合意しているわけで、その合意に対しての更新料です。
つまり、その時点では20年借りる意思があって、かつ更新後5年間住んでいるわけですから、全額返せというのは都合が良すぎます。

例えばこれが地主が一方的に「返せ」「立退きしろ」と言ってきている場合には、交渉次第で契約更新料は丸々返還させ、かつ立ち退き料の...続きを読む

Q旧法賃借権の更新料はどのくらいなのでしょうか?

区分所有マンションの購入を検討していますが、
旧法賃借権付きの物があり、
これの更新時の費用がどのくらいかかるものなのかを
知りたくて質問させていただきました。
何か公式などのような物はあるのでしょうか?
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

借地人の立場の経験者です。
更新時の費用は、旧法だろうと新法だろうと、法的に定められてはいません。ですから更新料は、法的には払う義務はありません。

しかしお間違いの無いように。「更新料は違法だ!」ではないのです。土地の賃貸借契約で、「更新の際に、いくら更新料を支払う」と明記されている場合が多いです。契約している以上、それが有効です。

また契約書の文面に明記されていなくても、過去の更新の際に支払っていれば、「地主と借地人の間で、更新料支払いについて暗黙の合意があった」と見なされます。

契約にもなく、支払った経験もなければ、更新料の支払いは拒否できます。それでも、今後の地主との友好関係(例えば建物建て替えの承諾など)を考慮して、あえて更新料を支払う場合もあります。

ですから。
「土地の賃貸借契約書になんと書いてあるか?」
「過去に更新料を払った経緯があるか?」
「建物老朽化したとき、建て替えする計画か?」
が問題になります。

土地価格などから導き出される公式のようなものはありません。(ですから今まで回答もついていません)
あくまで、各契約ごとのケースです。

マンション購入となれば高い買い物ですから、上記について確認されるよう、お勧めします。

ただし世間の「相場」としては。新築から30年後の更新時に、土地価格の5%~10%程度の更新料を払う場合が多い、と聞いたことはあります。

借地人の立場の経験者です。
更新時の費用は、旧法だろうと新法だろうと、法的に定められてはいません。ですから更新料は、法的には払う義務はありません。

しかしお間違いの無いように。「更新料は違法だ!」ではないのです。土地の賃貸借契約で、「更新の際に、いくら更新料を支払う」と明記されている場合が多いです。契約している以上、それが有効です。

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Q借地に建てた建物の賃貸について教えてください。

借地上に建てた住宅を賃貸に出したいのですが、土地所有者の承諾は必要でしょうか。
築40年以上経っていて、家族も少なくなり私共が住むには広すぎてしまっております。
出来れば、立地が良いので店舗として貸し出したいと思っております。その場合、登記の変更が必要とは伺ったのですが、貸主の承諾は必要なのでしょうか。貸主は相続のため3人の共有になってており、全員の承諾は取れそうにありません。
お詳しい方のご教授をお願いいたします。

Aベストアンサー

人の批判はしませんが間違っている点を
#1 
>結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。

大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の
更地価格の50%から70%、底地に対して地代を払う仕組み。
借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は
借地権の価値。
ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の
契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。
4500万をどぶにすてることになります。

今の不動産業者さんは、借地契約締結がすべて新法なので、旧法適用
物件の譲渡など経験が少ないのでしょうか。
借地権の土地を仕入れて新たに売るときは「新法」ですからね。
#13
>借りたいのは土地となるので,あなたではなく,貸主との契約を結びたいか,もしくは,保証を欲しがる>ことになるでしょう.もし,貸主があなたとの賃貸契約を解除した場合,保護されなくなる可能性がある>からです.

借りるほうも、旧借地法がいかに借地人に有利か知ってます。地主が勝手に
契約解除するなんてことはありえないし、地主が底地権を第三者に売ろうが
借家人にはまったく影響がない。

逆に言えば、世の中戸建の借地はものすごい数があって、こういう問題は
昔はいっぱいあって、借地人がこまらないように借地人の権限を多くしてきた。

そしたら、街中の借地に建つ商店街とか、借地権の上に借家権だの営業権が重なり
権利関係が複雑で再開発できなくなってしまった。
例えば、世田谷の三軒茶屋の駅前なんてその典型。

それで、借地法借家法をまとめて、新法を平成4年、1992年に作ったのです。
それでも、それ以前の借地契約には適用されないから、旧法の借地はいまでは
お宝物件なんですよ。

人の批判はしませんが間違っている点を
#1 
>結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。

大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の
更地価格の50%から70%、底地に対して地代を払う仕組み。
借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は
借地権の価値。
ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の
契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。
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Q借地の固定資産税について

借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

Aベストアンサー

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。

税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


また、借地権割合はその借地権を売買する際の目安になります。


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