借地権の更新料は払うのが当然ですか？

祖母が住んでいる借地権の付いた家についての質問です。５０年間住んでおりますが、地主のおばぁちゃんが亡くなり娘さんが管理することになりました。更地にするか継続して住みたいのなら更新料を払って欲しいと云ってきました。金額はまだ聞いてませんが今まで更新料は一度も払ったことはなく、知り合いの不動産やに聞くとマンションなど短期に貸す場合は更新料は払うが、、借地のように長期間の賃貸の場合は更新料は払わなくてもよく、自動更新になると言われました。ホントでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時：2005/10/15 02:00

１．地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。

　ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成４年に改正されて、借地借家法になりました。今回はそれ以前の借地契約なので、旧法の借地法が適用されます（今回の事案に関して言えば、法改正の影響はありません）。

　ですから、借地契約書に特約があれば別ですが（５０年間請求が無かったのだから、無いのでしょう）、借地法では、地主の相続の場合に、更新料や名義書換料を徴収できるという規定はなく、また、実務上も考えられないと思います。
　結論として、借地契約書に特約がない以上、更新料や名義書換料の類を地主に支払う必要はなく、支払わないことをもって債務不履行にはならないと思います。

２．しかし、質問文を拝読してひとつ気になったことがあります。「（祖母は）５０年間住んでおります」と書かれていますが、その間、地代は適正な水準に改訂されてきたのでしょうか。

　借地法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と規定されています。
　例え地代を支払っていても、土地の固定資産税額（年額）程度の低廉な地代（年額）の場合には、賃貸借とは認められず、借地権が否定される場合があります。この場合には、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借となり、建物は「使用借権」によって土地を利用していることになります。

※借地人は、市町村役場で土地の「固定資産税評価証明書」を取ることができますから、参考として、取られておくといいと思います（手数料として５００円程度が必要です）。

　さて、更新料を拒否された地主の娘さんが今後、取るであろうと推測される手段は、以下の２つです。
（１）地代が安いので、借地権は存在しないと主張し土地の明け渡しを要求してくる。
　地代（年額）が土地の固定資産税額（年額）程度であれば、「借地権はない」といわれても反論できないと思います。この場合には、使用借権で土地を利用することになりますが、使用借権は借地権ほどの強い権利ではないのです（借地人が死亡すれば使用借権は消滅するので、相続されない＝民法５９９条）。

　しかし、弱い使用借権であっても、建物が存在する限り、あるいは借地人である祖母が生きている限り、地主は「建物をどかせ」とは言えないのです。

（２）地代の値上げを行う。
　地代の増減は地主、借地人のどちらからでも、いつでも請求できますから（借地法１２条１項）、もし、地代が安すぎる場合には、地代の値上げを通告してくる可能性があります。ひとつの目安として、固定資産税額（年額）の概ね３倍程度が、借地権が認められる地代（年額）の適正水準だと思います。

　なお、この値上げに不服なら、地代値上げを拒否すれば、地主の娘さんは裁判所に提訴することになると思います。祖母は従来の地代の金額を支払い続ければいいのですが、裁判所が値上げ後の地代を適正だと認める判決を下した場合、旧地代と新地代の差額分に年１０％の利子を付けて地主に支払うことになります（借地法１２条２項）。

この回答へのお礼

たいへん詳しく教えていただき感謝します。ホントに参考になりました。なるべくモメゴトにならずに穏便に進めていきたいと考えております。ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/15 08:53

No.2 回答者： mark-wada 回答日時：2005/10/14 21:45

家族が同様の経験をしたことがあります。

まず最初に確認したいのは、今回は、
>地主のおばぁちゃんが亡くなり
>遺産相続で娘さんが新しい地主になった
だけの事情ですね？

結論から言うと、払わなくていいです。
というより、このケースは、
「土地賃貸借契約の更新」ではありません！
ですから、更新料を払うのは全く筋違いです。

>自動更新になる
というのも不正確な表現です。更新ではありません。

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土地の賃貸借は数十年という期限で契約が結ばれ、
その期限が切れたときに、さらに次の数十年と、
更新されます。
契約書に期限を定めなかったときは、
「何十年の契約と看做す（みなす）」と法的に規定されて
います。

↑この「更新」の時に適用されるのがNo.1の方のリンク先です。
その場合、
「更新料は法的には払わなくていいが、将来の建て替えなどを考え、地主と円滑な関係を保つ目的で、払う場合もある。」
という結論です。
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しかし、質問者さんのケースは違います。
その契約期間の最中に、地主　または　借地人が死亡し、
遺産相続となった場合です。
契約は続行されているままです。
契約を結び直す（更新する）わけではありません。
同じ契約で当事者が入れ替わるだけです。
（もし借地人の側で相続が起こったときも、「更地引き渡し」「更新料」の必要はありません。）

>更地にするか更新料を払って欲しい
という地主側の主張は、全く根拠がありません。
その事情に通じた地主だと、
「更新料でなく、名義書換料として払って欲しい」
と言ってくる場合もありますが、やはり法的な根拠はありません。

よって、何も支払う必要はなく、今までと同じ地代を新しい地主さんに納めていれば充分です。

「借地法」では、借地人の権利が驚くほど強く守られています。
特にその土地に建った家が「不動産登記」されていれば、権利は盤石です。
滅多なことで追い出されたり、お金を取られることはありません。
またその家や借地権を相続した人間も、その権利をそのまま継承します。
（と、ここまでは自信あり）
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ただし、将来、建物の建て替え・増改築をする予定があるなら、地主さんと関係が悪くなるのは得策でないかもしれませんね。
その場合、例外的に「名義書換料」を支払うケースがあるのかもしれません。
（この点は、自信なしです）

この回答へのお礼

実体験からのお話ですのでたいへん参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/15 08:55

No.1 回答者： Czerny 回答日時：2005/10/14 19:28

こんばんは。

ご存知でしたら申し訳ありません。
ご参考になりそうなページがありましたのでご紹介します。（参考ＵＲＬ）

参考URL：http://www.hap.co.jp/heart_report/a/a17.html

この回答へのお礼

他の兄弟に説明するのに教えていただいたサイトをコピーして読んでもらいます。口でどう説明しようかと思ってたので大助かりです。ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/15 08:57