中古マンション購入について、困っています。

先日マンションの内覧に行きました。
築8年、全戸約50戸、間取り（80m2）、立地、価格ともに
私たちの理想に近いマンションで、かなり前向きに
考えたいと思っていたのですが・・・
ひとつだけ問題があり、それがまた重要なのです。
そのマンションは以前は市の管轄マンションだったらしいのですが（この辺もまだよくわからないのですが）、
週に少ししかこないので、やめて自主管理にしているというのです。
そして、現在の修繕積立金が5500円と少し安い上に、
築八年も経っていながら、いまだに大規模修繕計画というものがないというのです。営業の方はまだ築八年
ですからね、と言いますが、ここでいろいろ読んでいると10年ほどで1回目の修繕はあると言いますよね。
しかも自主管理となると、いざというときに大変なことになるのでは・・・と思うのです。
管理組合の詳しい資料は今取り寄せてもらっているところですが、皆様のご意見が聞きたくて質問しました。
今の段階で言える事、それから資料が来たらこういうところを
しっかり見る、というところを教えてください。
よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/10/15 18:15

こんばんは　元管理会社の者です。

自主管理にしたということは、即ち既存の管理会社のサービスに何かしら不満があったという事が理由だと思います。

さて本題ですが、長期修繕計画なんてモノは高層住宅管理業協会の本を数冊読めば、概ねの概算額というものは算出できますね。
で、会計に関してはざっくりですが私の目安として1回目の外壁工事費で（仕様にもよりますが）必要な金額は世帯数×100万円と考えれば間違いはないでしょう。（実際はこれより少なくなる傾向が多いのですが…）

そうすると、私がコンサルティングをするのであれば管理費会計から1000万円の振り替えを行い、残り2年で定期や割引債或いは積立保険などで利息を増やし対応をとる等のスタンスを取るでしょうね。

ただ、いずれにしても5000円レヴェルでは低すぎますので、1級建築士に建物診断をして貰い、必要個所の修繕項目の見積書（たたき台）を作成し、これに間に合わせる資金計画書を作成するのが、理事会の義務でしょう。（標準規約を採択しているのであれば書かれています）

後は
・設備関連に関して、緊急時の対応はどの様な対応を取っているのか？
・水漏れなどの専有/共用のジャッジメントは誰が行うのか？
・共用分の保険内容はどうなっているのか？（施設賠、個人賠、水濡れ、地震など）
・会計管理はどうなっているのか？
・通帳名義はどうなっているのか？
・総会議事録、理事会議事録は規約に準じて適正であるか？
・法定設備点検はどうなっているのか？
・什器台帳の保管はどうなっているのか？
・未収金の督促、発生状況はどうなっているのか？

この辺りでしょうか。
本来なら全面委託の管理会社が代行するのが通例ですが、コストダウンしている分誰かしらがやっていると思われます。住人同士で未収の督促などやりたくないと思いますが如何なものでしょうか？

この回答へのお礼

具体的にいろいろお答えくださって、ありがとうございます。

まず外壁工事のことですが、そのマンションはタイル貼りでした。タイルは塗装より修繕費がかかるときいた
ことがあるのですが、その場合50戸×100万＝5000万以上かかってしまうということになるでしょうか。
そうすると修繕費は足りなくなり、一時金を
払わないといけないことになるのでしょうか。

あとチェック箇所のことですが、たいへん具体的に
書いていただいて助かります。仲介業者に聞いてみようと思うのですが、ただその答えについて
よくわからないのです。このチェック項目の答えが、どのような返答だったら良しとすれば良いのでしょうか。よろしければ、教えてください。

お礼日時：2005/10/15 20:40

No.1 回答者： 6dou_rinne 回答日時： 2005/10/15 17:19

修繕計画もですが、修繕積立金の残高が問題です。

あまり少ないと修繕ができないか、修繕時に予定外に多額の一時金を必要とすることになりますので、そのあたりの確認が必要でしょう。
また、自主管理だとすべて自分たちでやらなければならないのでその辺がしっかりとできているのかという確認も必要でしょう。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
積立金残高をさっき教えていただいたのですが、
特別会計（修繕積立金）が約3千万、
一般会計（管理費等）が約2千万、合計5千万
とのことでした。これは妥当な数字なのでしょうか？

お礼日時：2005/10/15 17:26