妻名義での住宅ローン

妻は、勤続5年で年収400万円程の会社員です。私は今年退職し、安定収入の無い自由業です。住宅の購入を考えていますが、妻名義でローンを組む予定でいます。この様な条件で、(1)どの程度の融資が受けられますか？(2)妻名義でのローンの場合は、私名義の団体信用生命保険加入は出来ないのですか？(3)住宅ローンが残った状態で、私が先に死んだ場合に妻に負担を残す事は出来ません。何か解決策はありますか？
長文で申し訳ありません。アドバイスの程よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2005/10/27 16:30

金融機関に勤務しており、以前住宅ローンも担当したことがある者です。

(1)どの程度の融資が受けられますか？
住宅ローンの基本は、「どれだけ借りられるか」を先に考えてはいけません。
「必要な住宅のためにはどれだけの資金が必要なのか」もしくは「年間でいくらくらいならば返済に充てられる」というところからスタートしてください。
「どれだけ借りられるか」と仰って、無理な借り入れをされた結果、生活が破綻され、手に入れられたハズの終の棲家を手放された債務者も数多く見てまいりました。
のみならず、自らの命で購われた形の方もいらっしゃいます（住宅金融公庫の取扱金融機関には、団信の支払のデータも届きます。そこに死因も記載されているのですよ）。
決してご無理はなさらないよう、「いくらならば返済に充ててもゆとりのある生活ができるのか。」を基準にお考えください。

(2)妻名義でのローンの場合は、私名義の団体信用生命保険加入は出来ないのですか？
(3)住宅ローンが残った状態で、私が先に死んだ場合に妻に負担を残す事は出来ません。何か解決策はありますか？
住宅金融公庫の個人向け融資又はフラット35の融資を受けられ、かつ、融資を受ける住宅について持分を持つ－という理由で、sss888さんが連帯債務者になられれば「夫婦連生」という形の団体信用生命保険の加入ができます。
融資を受ける住宅について持分を持つ場合（頭金等ローン以外の部分でsss888さんが資金を出した－というような場合）は、収入合算でなくても連帯債務者になれます。
収入のない専業主婦の方が連帯債務者になられたこともありますよ。

なお、銀行等の一般的な住宅ローンでは、団信は強制加入で保険料は銀行等金融機関が負担しますが、住宅金融公庫やフラット35は任意加入で保険料は債務者の負担となります。
http://makiloan.gozaru.jp/loan_flat35_danshin.html

公庫やフラット35のサイトには、借り入れのシミュレーションもありますので、借入可能かどうかについては、そちらで調べられてもよろしいかと思います。
http://www.jyukou.go.jp/kojin_index.html
http://www.flat35.com/
借り易いかどうか、といわれると回答に困りますが、基準に合った住宅でなければ、戸建であろうがマンションであろうが融資は受けられません。
途中に建築の確認審査もあります。
ただ、公庫の個人住宅向け融資は、金利が3.19％で、一般の銀行等の住宅ローンの最優遇金利に比べ、かなり高く設定されていますので、取扱件数が減っていることは事実です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
詳細なアドバイス参考になりました。夫婦連生ができれば、自分の希望に一番近いと思います。参考URLも助かりました。

お礼日時：2005/10/27 18:42

No.4 回答者： littlepower 回答日時： 2005/10/26 20:35

＞(1)どの程度の融資が受けられますか？

1）通常、年収400万円ならば、35年返済で都銀の住宅ローンの融資金額は2600万円程、地銀なら3300万円程です。（金融機関により融資金額は変わります。）+諸費用、頭金で購入金額が考えられます。しかし、今回、ご家族がおられて奥様のみの住宅ローンとなると審査は厳しいと思われ、融資金額の減額が考えられますので、頭金はある程度必要と思われます。
質問者様は、自由業ということですが、個人事業主にあたりますか？個人事業主ならば、収入合算で考えられますが、そうではない場合は奥様で組まれたほうが良いと思います。

＞(2)妻名義でのローンの場合は、私名義の団体信用生命保険加入は出来ないのですか？
2）団体信用生命保険はあくまでローンを組まれる方にかかる保険ですので質問者様名義の保険は組むことができないでしょう。

＞(3)住宅ローンが残った状態で、私が先に死んだ場合に妻に負担を残す事は出来ません。何か解決策はありますか？
3）奥様名義で住宅ローンを組んだ場合、質問者様がなくなられても負担を軽減することはできません。
生命保険などで現金をわたるようにするか、購入の際に、頭金を多くいれ、負担にならない額を住宅ローンで補えば、月額返済の負担を抑えることができます。

ちなみに1000万円の融資で　金利2.375％（変動金利）
借入年数35年で月額返済額は約35000円です。今は金利の優遇もありますので、もう少し返済額は減ります。

一番良いのは、頭金を多く入れ、少しでも住宅ローンを組む金額を減らすことと思います。あと、購入する住宅は奥様の気に入ったところが良いでしょう。一度購入すると返済が終わるまで、その場所からなかなか身動きが取れなくなるのが事実です。無理をして購入するのは一番の負担になるかもしれません。
おせっかいな部分も入りましたがご了承ください。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
ローンの額を少なくする努力は必要ですね。1000万が3500万になることを考えるとちょっと怖いです。

補足日時：2005/10/27 18:30

No.3 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/10/26 15:55

ご質問の内容では、ローン名義は奥様で、返済は旦那

さんがされるということでしょうか？そのように読めるの
ですけど。
これは厳密に言うと贈与税がかかります。
奥様がローンを組むならばその借入は奥様がすべて
支払わなければならないのです。
つまり債務者しか団体信用生命保険は加入できません。
そもそも奥様がずっと返済をすることができないの
ならば奥様名義でローンを組むべきではありません。
ご夫婦で収入合算して連帯債務とすれば、奥様の分も
ご主人が支払う事は可能です。
が、自由業で安定収入がなければ収入合算は難しい
でしょう。
公庫などをあたってみてはいかがですか。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
返済は、双方の収入を合わせた中でヤリクリするつもりです。公庫って、その他金融機関より借り易いのですか？勉強不足ですいません。

補足日時：2005/10/27 10:11

No.2 回答者： saori429 回答日時： 2005/10/26 14:22

(1)頭金がどれだけあって、どのくらいの融資を希望しているのかがわかりませんが、頭金０で土地込みの新築住宅購入はきびしいのではないでしょうか？

(2)融資先にもよるのかもしれませんが、連帯債務にすれば二人で入ることができ、その割合を夫５：妻５、夫７：妻３もしくは、１０：０などに自由に設定できます。
実際に我が家は、主人がずっと年上ですので夫８：妻２で加入しています。

(3)無解約返戻金型収入保障保険などはどうでしょう？解約返戻金がない分安めの保険料で加入できます。
以下のＵＲＬなどを参考にしてください。
http://www.himawari-life.com/product/detail/muka …

この回答への補足

回答ありがとうございます。連帯債務という方法もあるんですね。私は自由業1年目でなんら実績のようなものがありませんが、連帯債務にすることは出来るのでしょうか？

補足日時：2005/10/27 10:08

No.1 回答者： yuukinosuzu 回答日時： 2005/10/26 13:08

奥様の信用で融資額を決定します。

勤続年数は３年以上を基準とするところが多いですが、５年は短めですね。
借入額は金融機関により異なりますが、年間返済額は８０万円以下になるような支払い計画ないでの借り入れになると思います。
団信保険加入者＝借り入れ者です。
３は通常の手段では無理ですね。あなたが別途生命保険に加入するしか方法はありません。掛け捨てでどうでしょう
か。

この回答への補足

回答ありがとうございます。団信ではなくても、一般の生命保険でも良いですね。団信は、ローンを組む人は強制加入ですか？

補足日時：2005/10/27 10:02