用地買収によるトラブルについて

Question

現在あるチェーン店に土地を貸しています。その土地が道路拡張により、減ることになりました。
それでそのチェーン店が当方に入る用地買収代金の内、いくらか（トラブル防止の為、具体的な数字は控えさせていただきますが、新車の軽自動車１台分以上でしょうか）を要求しています。当方は支払いに拒否をしているのですが、チェーン店側は裁判もありえると言っています。
現状確認していることは、

●契約書にはこの様な状況になった場合、当方がこのチェーン店にお金を払う義務があるような内容はありません。

●契約書を持って弁護相談（有料・無料を含め）など数箇所に相談に行きましたが、払う必要はないだろうとの曖昧な答えでした。親しい弁護士も身近にはなく、はっきりと明確な返事は頂けませんでした。

●用地買収に来ている行政サイドにこの内容を伝え、当方が代金を払わなくても良い用にチェーン店側との交渉を再三お願いしているのですが、行政は民事不介入と言うことでこれといった対応はなく、ただ当方に承諾の判を要求してくるばかりです。

●このチェーン店は他の地主（地権者）と同様なケースの場合、代金を頂いたと主張。確認したところ、確かに払った地主もいるが、払っていない地主もいる。

●このチェーン店と契約したのは約１０年前で、現在の借地法になってからです。

●チェーン店側が話に来ているのは、当方の担当者１名（役職は管理職）です。

当方としては要求代金も高額であり、且つ契約書に記載されていないことで、代金を払う義務はないと共に、払いたくはありません。
只気になることはチェーン店側も執拗に要求してくるには、何か手があるのか、只ハッタリで払ってくれればラッキーぐらいでいるのか判りません。

出来るだけ早期の解決を願いっています。
上記内容で不足でしたら追記致しますので、ご回答宜しくお願いします。

matthewee · Accepted Answer

１．公共用地の買収によって支払われる補償金は、土地所有者や借地権者、土地上の建物所有者、借家人に対する「損失補償」のためのものであり、「用地買収によって得られる利益」のためではありません。
　公共用地の買収によって土地所有者が利益を得られるなら、それは不当に高い補償金を支払ったとして行政側が市民から訴えられることもあります。

　通常、補償金は土地所有者だけではなく、借地権者、土地上の建物所有者、借家人に対しても支払われます。
　千葉県ＨＰから、「用地補償Ｑ＆Ａ」を下記に貼っておきますので、見て下さい（他の都道府県の用地補償のＨＰも同様です）。
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/i_youchi/youchi_hosyouqa.html

　チェーン店とは、建物の所有を目的とする賃貸借契約を結んでいるのなら、借地借家法で保護される借地権があると思います。
　借地権の対象となっている土地の一部が、公共用地として買収され使用できなくなるという損失を、借地権者は県や市町村から補償金として受け取ることができます。というより、公共補償においては、県や市町村は借地権者に対して、「公共用地の取得に伴う損失補償基準」に基づき損失補償をする義務があるのです。
　借地人であるチェーン店に補償金を支払うのは県や市町村であって、土地所有者である質問者さんではありません（各権利者に対して個別に支払われるのが原則です）。

２．補償金額は土地の更地価格ですから、この更地価格を土地の所有者（底地権者）と借地権者とで分けることになります。
　この分け方は、土地所有者と借地人とで話し合って権利の割合を決め（＝「行政は民事不介入」と言ったのは、この点です）、県や市町村との補償契約は、それぞれの権利者と結び、個別に補償金が支払われることになります。

　さて、補償金額の分け方ですが、決まった様式というのはありません。「その権利が設定された事情、権利金、地代等の貸し借りの内容に応じて」決められます。

　用地補償ではないのですが、ご参考までに相続税法の財産評価基本通達では、住宅地について一般定期借地権の評価の方法を示しています（下記、国税庁ＨＰ参照）。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4612.htm

　「定期借地権に相当する価格」は、Ｃ地域（＝一般に店舗と住宅が混在している地域が多い）で更地価格の約２９％相当と計算されます（年６％の福利年金現価率を採用。借地契約期間２０年で、そのうち１０年経過の場合）。

※年６％の場合の「福利年金現価率」は、７．３６（１０年）、１１．４７（２０年）、１３．７６（３０年）です。

　質問者さんの場合は、定期借地契約ではなく、一般の借地契約なので借地人の権利はその分強いですし、また、営業用の店舗の場合、借地権の価格は住宅地より高めに設定されることも考慮に入れると、補償金の３０～４０％は借地人が受け取るべきだと思います。

　「補償金を払う必要はないだろうとの曖昧な答え」しかできない弁護士ではなく、補償関係のプロフェッショナルがチェーン店側に付いた場合、補償金の割合を「５０：５０」あるいはそれ以上の割合で借地人有利とする理論構成をしてくる可能性があると思います。裁判になった場合、質問者さん側は相当不利だと思います（曖昧な答えしかできない弁護士費用もかさむだろうし…）。

　「チェーン店側は裁判もありえる」といっているそうですが、土地所有者と借地人の協議が整わないと、行政側も補償金を支払うことができないことになります。
　借地面積が減るのは行政側の責任であり、行政側に借地人の損失を補償させた方が、結局、地主の負担も少なくなると思います（地主が、借地契約の変更に伴う補償を考えなくていいから）。
　ここは、補償金の３０％前後を借地人が受け取るという内容で、チェーン店側と交渉をまとめ、早期に公共用地買収に応じたほうが得策だと思います。

３．土地の価格は、「１m2当たりの単価×地積」で計算されますから、今回の買収によって道路が拡幅され利便性が向上すれば、「１m2当たりの単価」は上がることがあります（地方都市では地価下落が続いているので、必ずしも地価は上昇しないかもしれないが…）。
　多少、地積が減っても、「１m2当たりの単価」が上がれば、結果としてこの土地の評価額は上がるケースも考えられます。

　道路拡幅後に、この土地の固定資産税の評価額が上がったら、借地人であるチェーン店に対して、地代値上げを通告できます（一定期間地代を上げないという特約がない限り、いつでも地代の値上げができる＝借地借家法３２条）。

mahopie · Answer

下記の流れで整理しましたので、ご参考まで。
契約の内容　　事業用土地の賃貸借
　　　　　　　契約対象土地の特定（所在と面積）
義務と権利　　地主：土地を貸して、地代を得ること
　　　　　　　借主：地代を払って、土地を利用する
　　　　　　　その他事項は契約の規定によって決着させる

契約外事象が発生した場合には、契約に規定が無ければ双方が権利を主張して合意点を求めることになるが、契約面積の減少が土地の使用にどう影響するかの判断になる。
借主の契約上の目的が達せられないなら契約の合意解除事項、継続使用ができるなら地主の義務違反（提供できる面積の減少）の割合に応じた権利の縮小（受取地代の減額）、という考え方が妥当だと考えられる。

先方主張に合理性がある状況としては、(1)先方が要求している資金の性質が収用されることで発生する再舗装費用のような性質のケースと、(2)前払保証金・敷金から契約面積減少割合に応じた部分の返還請求で、仮に当初の差入保証金が１億円として、契約面積が１％減少したので１百万円の返還を求めている、というケースです。

いずれにせよ、契約条項の変更を含めて先方の主張を文書で貰うように要求してみれば、先方も代表取締役あるいは取締役や当該事業部門あるいは地域の責任者名での書類となるでしょうから、先方要求の理論構成が明らかになるように思います。

o24hit · Answer

こんにちは。

　一般的に契約書の最後に、「この契約に定めのないことは甲乙協議の上そのつど決める」といった条項が設けられていることが多いですが、貴方の場合はどうでしょうか?

　もし、その条項があるようでしたら、それに基づき協議し、まとまらなければ、調停や提訴など司法の判断を仰ぐことになりますね。

　最もまっとうだと思われる解決方法は、借地の面積が減少したわけですから、借地料を減額するという変更契約を結ぶことだと思います。

　用地買収によって得られる利益は、借地人にとって何ら関係ないものです。今回の買収金額は分からないのですが、行政による買収には5000万円控除と言いまして、5000万円までは非課税になります。ということは、それを超えると課税されるわけですから、税金は土地所有者が支払い、借地人は課税もされずお金が貰えるっておかしいと思いませんか?

　相手は何故、賃借料の減額でなく、用地買収費の配分を要求しているのか疑問です。
　もしよろしければ、そのあたりの相手の主張はどういったものなのか教えていただけると、後の皆さんも参考になると思うんですが。
　正当と思われる理由がないのでしたら、論外ですから貴方の主張を通してください。

jyamamoto · Answer

用地買収代金は土地の所有者に支払われるものですから、借地人がそれを請求する権利は無いはずです。

ただし、借地面積が実質的に少なくなることに対する借地料の減免については、協議に応じざるを得ないでしょう。

あくまで、該当土地の「賃貸借契約書」に記載している内容を再確認して、それを遵守するのみだと思います。契約書に記載されていない事項については、原則協議事項となりますから、フィフティ-フィフティのスタンスで、どちらに利があるとも言えないことだと思います。

用地買収によるトラブルについて

１．公共用地の買収によって支払われる補償金は、土地所有者や借地権者、土地上の建物所有者、借家人に対する「損失補償」のためのものであり、「用地買収によって得られる利益」のためではありません。

下記の流れで整理しましたので、ご参考まで。

こんにちは。

用地買収代金は土地の所有者に支払われるものですから、借地人がそれを請求する権利は無いはずです。

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