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現在あるチェーン店に土地を貸しています。その土地が道路拡張により、減ることになりました。
それでそのチェーン店が当方に入る用地買収代金の内、いくらか(トラブル防止の為、具体的な数字は控えさせていただきますが、新車の軽自動車1台分以上でしょうか)を要求しています。当方は支払いに拒否をしているのですが、チェーン店側は裁判もありえると言っています。
現状確認していることは、

●契約書にはこの様な状況になった場合、当方がこのチェーン店にお金を払う義務があるような内容はありません。

●契約書を持って弁護相談(有料・無料を含め)など数箇所に相談に行きましたが、払う必要はないだろうとの曖昧な答えでした。親しい弁護士も身近にはなく、はっきりと明確な返事は頂けませんでした。

●用地買収に来ている行政サイドにこの内容を伝え、当方が代金を払わなくても良い用にチェーン店側との交渉を再三お願いしているのですが、行政は民事不介入と言うことでこれといった対応はなく、ただ当方に承諾の判を要求してくるばかりです。

●このチェーン店は他の地主(地権者)と同様なケースの場合、代金を頂いたと主張。確認したところ、確かに払った地主もいるが、払っていない地主もいる。

●このチェーン店と契約したのは約10年前で、現在の借地法になってからです。

●チェーン店側が話に来ているのは、当方の担当者1名(役職は管理職)です。

当方としては要求代金も高額であり、且つ契約書に記載されていないことで、代金を払う義務はないと共に、払いたくはありません。
只気になることはチェーン店側も執拗に要求してくるには、何か手があるのか、只ハッタリで払ってくれればラッキーぐらいでいるのか判りません。

出来るだけ早期の解決を願いっています。
上記内容で不足でしたら追記致しますので、ご回答宜しくお願いします。

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A 回答 (4件)

1.公共用地の買収によって支払われる補償金は、土地所有者や借地権者、土地上の建物所有者、借家人に対する「損失補償」のためのものであり、「用地買収によって得られる利益」のためではありません。


 公共用地の買収によって土地所有者が利益を得られるなら、それは不当に高い補償金を支払ったとして行政側が市民から訴えられることもあります。

 通常、補償金は土地所有者だけではなく、借地権者、土地上の建物所有者、借家人に対しても支払われます。
 千葉県HPから、「用地補償Q&A」を下記に貼っておきますので、見て下さい(他の都道府県の用地補償のHPも同様です)。
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/i_youchi/youchi …

 チェーン店とは、建物の所有を目的とする賃貸借契約を結んでいるのなら、借地借家法で保護される借地権があると思います。
 借地権の対象となっている土地の一部が、公共用地として買収され使用できなくなるという損失を、借地権者は県や市町村から補償金として受け取ることができます。というより、公共補償においては、県や市町村は借地権者に対して、「公共用地の取得に伴う損失補償基準」に基づき損失補償をする義務があるのです。
 借地人であるチェーン店に補償金を支払うのは県や市町村であって、土地所有者である質問者さんではありません(各権利者に対して個別に支払われるのが原則です)。

2.補償金額は土地の更地価格ですから、この更地価格を土地の所有者(底地権者)と借地権者とで分けることになります。
 この分け方は、土地所有者と借地人とで話し合って権利の割合を決め(=「行政は民事不介入」と言ったのは、この点です)、県や市町村との補償契約は、それぞれの権利者と結び、個別に補償金が支払われることになります。

 さて、補償金額の分け方ですが、決まった様式というのはありません。「その権利が設定された事情、権利金、地代等の貸し借りの内容に応じて」決められます。

 用地補償ではないのですが、ご参考までに相続税法の財産評価基本通達では、住宅地について一般定期借地権の評価の方法を示しています(下記、国税庁HP参照)。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4612.htm

 「定期借地権に相当する価格」は、C地域(=一般に店舗と住宅が混在している地域が多い)で更地価格の約29%相当と計算されます(年6%の福利年金現価率を採用。借地契約期間20年で、そのうち10年経過の場合)。

※年6%の場合の「福利年金現価率」は、7.36(10年)、11.47(20年)、13.76(30年)です。

 質問者さんの場合は、定期借地契約ではなく、一般の借地契約なので借地人の権利はその分強いですし、また、営業用の店舗の場合、借地権の価格は住宅地より高めに設定されることも考慮に入れると、補償金の30~40%は借地人が受け取るべきだと思います。

 「補償金を払う必要はないだろうとの曖昧な答え」しかできない弁護士ではなく、補償関係のプロフェッショナルがチェーン店側に付いた場合、補償金の割合を「50:50」あるいはそれ以上の割合で借地人有利とする理論構成をしてくる可能性があると思います。裁判になった場合、質問者さん側は相当不利だと思います(曖昧な答えしかできない弁護士費用もかさむだろうし…)。

 「チェーン店側は裁判もありえる」といっているそうですが、土地所有者と借地人の協議が整わないと、行政側も補償金を支払うことができないことになります。
 借地面積が減るのは行政側の責任であり、行政側に借地人の損失を補償させた方が、結局、地主の負担も少なくなると思います(地主が、借地契約の変更に伴う補償を考えなくていいから)。
 ここは、補償金の30%前後を借地人が受け取るという内容で、チェーン店側と交渉をまとめ、早期に公共用地買収に応じたほうが得策だと思います。

3.土地の価格は、「1m2当たりの単価×地積」で計算されますから、今回の買収によって道路が拡幅され利便性が向上すれば、「1m2当たりの単価」は上がることがあります(地方都市では地価下落が続いているので、必ずしも地価は上昇しないかもしれないが…)。
 多少、地積が減っても、「1m2当たりの単価」が上がれば、結果としてこの土地の評価額は上がるケースも考えられます。

 道路拡幅後に、この土地の固定資産税の評価額が上がったら、借地人であるチェーン店に対して、地代値上げを通告できます(一定期間地代を上げないという特約がない限り、いつでも地代の値上げができる=借地借家法32条)。
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この回答へのお礼

わかり易い説明ありがとうございました。

お礼日時:2005/10/29 01:39

下記の流れで整理しましたので、ご参考まで。


契約の内容  事業用土地の賃貸借
       契約対象土地の特定(所在と面積)
義務と権利  地主:土地を貸して、地代を得ること
       借主:地代を払って、土地を利用する
       その他事項は契約の規定によって決着させる

契約外事象が発生した場合には、契約に規定が無ければ双方が権利を主張して合意点を求めることになるが、契約面積の減少が土地の使用にどう影響するかの判断になる。
借主の契約上の目的が達せられないなら契約の合意解除事項、継続使用ができるなら地主の義務違反(提供できる面積の減少)の割合に応じた権利の縮小(受取地代の減額)、という考え方が妥当だと考えられる。

先方主張に合理性がある状況としては、(1)先方が要求している資金の性質が収用されることで発生する再舗装費用のような性質のケースと、(2)前払保証金・敷金から契約面積減少割合に応じた部分の返還請求で、仮に当初の差入保証金が1億円として、契約面積が1%減少したので1百万円の返還を求めている、というケースです。

いずれにせよ、契約条項の変更を含めて先方の主張を文書で貰うように要求してみれば、先方も代表取締役あるいは取締役や当該事業部門あるいは地域の責任者名での書類となるでしょうから、先方要求の理論構成が明らかになるように思います。
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この回答へのお礼

わかり易い説明ありがとうございました。

お礼日時:2005/10/29 01:40

 こんにちは。



 一般的に契約書の最後に、「この契約に定めのないことは甲乙協議の上そのつど決める」といった条項が設けられていることが多いですが、貴方の場合はどうでしょうか?

 もし、その条項があるようでしたら、それに基づき協議し、まとまらなければ、調停や提訴など司法の判断を仰ぐことになりますね。

 最もまっとうだと思われる解決方法は、借地の面積が減少したわけですから、借地料を減額するという変更契約を結ぶことだと思います。

 用地買収によって得られる利益は、借地人にとって何ら関係ないものです。今回の買収金額は分からないのですが、行政による買収には5000万円控除と言いまして、5000万円までは非課税になります。ということは、それを超えると課税されるわけですから、税金は土地所有者が支払い、借地人は課税もされずお金が貰えるっておかしいと思いませんか?

 相手は何故、賃借料の減額でなく、用地買収費の配分を要求しているのか疑問です。
 もしよろしければ、そのあたりの相手の主張はどういったものなのか教えていただけると、後の皆さんも参考になると思うんですが。
 正当と思われる理由がないのでしたら、論外ですから貴方の主張を通してください。
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この回答へのお礼

わかり易い説明ありがとうございました。

お礼日時:2005/10/29 01:40

用地買収代金は土地の所有者に支払われるものですから、借地人がそれを請求する権利は無いはずです。



ただし、借地面積が実質的に少なくなることに対する借地料の減免については、協議に応じざるを得ないでしょう。

あくまで、該当土地の「賃貸借契約書」に記載している内容を再確認して、それを遵守するのみだと思います。契約書に記載されていない事項については、原則協議事項となりますから、フィフティ-フィフティのスタンスで、どちらに利があるとも言えないことだと思います。
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この回答へのお礼

わかり易い説明ありがとうございました。

お礼日時:2005/10/29 01:40

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Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q用地買収、移転補償費の交渉2

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さないことになっているとのこと。
それでは、見せてくださいと頼み、持参してもらいました。
ところが、ザッと見ただけで、案の定取りこぼしを発見しました。(FFストーブを移動式のストーブで計算)
指摘すると「すみません、調査間違いでした。10万円位増額になります」とのこと。(あっさりしたものです。こちらは真剣勝負なのに…)
益々不安になりました。

そこで今回の質問は、この内訳資料は、本当に我々に公示しないことになっているものなのでしょうか?逆に我々には、提出してもらう合法的な理由はないものなのでしょうか?
補償額の結果(合計)だけの提示では、納得できません。せめて内訳の確認だけはしたいと思います。
どなたか、詳しい方のアドバイスを宜しくお願いいたします。

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さな...続きを読む

Aベストアンサー

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とでも言えば、すぐに出してもらえるでしょう。
ただし、注意しなくてはいけないのは、
「飽くまでも確認のために要求するのであって、
それをネタに『ごねる』つもりではない」
という事を強調しましょう。
こんな事で関係を悪化させてはツマラナイですから。
 
そして金額についてですが、
まず個々の値段について明確な数値を聞きだすのは無理でしょう。
それに聞き出したとしても、
その金額が不服だと言って交渉できるわけではないので意味がありません。
ナゼかというと個々の値段については、キッチリとした基準がありまして、一職員がどうこう出来る代物ではないからです。
      
そして、一覧表をもらったら、
漏れが無いか、工作物の大きさが間違っていないか等を確認してください。
問題があれば、再算定してくれます。

私たちとしても本当は、
個々の金額などを全部公開して説明できれば、
スムーズに行くと思っているのですが、
毎年、基準となる個々の金額が見直されているので、
あまり細かい金額を教えてしまうと、
住民間の不公平感を煽ってしまう懸念が・・・
ですから、このような形になってしまうのですよ。
別に悪気があって隠しているわけではないということをご理解していただければと思います。
         
では、また何かありましたら質問してください。
         

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とで...続きを読む

Q用地買収に伴う三者契約の条件

公共事業のため、土地(自宅)が買収されます。
よって、新しい土地を購入しますが、これに関して…

私と、代替地提供者、役所とで三者契約を行うことによってその代替地提供者は、最高1,500万円までの課税対象額の特別控除を受けることができると聞きました。

しかし、事前に仮契約等を行うと、この控除が受けられなくなるとも聞きました。

次のうち、行ってはいけないものはどれでしょうか?

1、私と、代替地提供者間での買付け証明書、売渡し証明書などの発行。
2、実際は、不動産業者が仲介する。
3、不動産業者に仲介料を支払う。

不動産業者からは、1~3全て行っても問題はないと説明を受けましたが、不安です。
実際は、不動産業者が相手方と折衝したり、謄本や公図を取ったり、建築条件の調査等も行っていますので、もし仲介料がだめな場合は、どういう名目で手数料を支払ったらよろしいのでしょうか?

アドバイスを宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

貴方の、過去の質問に代替地提供者の1500万控除があり、そのなかで、そのような回答がありましたね。

この1500万控除は、ともかく起業者である市(?)が、「税務署協議」を行い、税務署が承認する事が絶対条件です。

月曜日に、起業者である市(?)に対して、三者契約したいと申し出て、その指示を受けてください。

この承認、税務署によるのですが、最長2ヶ月を要した事もあります。

その他の話は、承認が得られなかった場合、貴方が逃げられる(「契約しなくても、実害がでないように」)ように、不動産屋と話しておくことです。

三者契約を伝えれば、用地担当者に、「その土地を押さえておいてもよいか?」ときいておけば、自ずと貴方の質問の答えは出ます。

私に言わせれば、1500万控除については、税務署の承認を得た、三者契約が絶対条件でそれ以外は、書類上で処理できる問題です。

不動産屋の存在も、「棚卸し資産」でない限り、大丈夫です。

Q用地買収、移転補償費の交渉

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地:90坪で2190万円。(現在、坪17~18万円で売買されている地域です)
建物:延床70坪で3750万円。(工作物、立木、動産移転など含む)

本音は、あと500万円くらいは貰いたいのですが…
交渉の余地はどれ位あるものでしょうか?
また交渉のうまい仕方は?
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

#2です。直接の回答ではないのですが、#3さんにかなり侮蔑的な表現を感じましたので補足します。
私の経験は、今、正に進行中の案件です。
概略を説明しますと、
行政側からの条件提示(この条件を仮に100とします)
当方から150の回答(『これは、幾らなんでも無茶だよなーと思いました、『数字の組立てはお任せしますので、もう少し条件を上げて頂けませんか』という発言を、この時しました)
行政側からの再回答が104でした。
この経験を踏まえて4%の上乗せが出来るのではないでしょうか、と回答しました。
#2さんの御経験とは異なるかもしれませんが、最新情報としては、価値があると思えるのですが、如何。

Qコンクリートの単位容積重量はいくらぐらい?

一般的なコンクリート塊の単位容積重量はおよそどれぐらいですか。
できたら、Kg/立方mで教えてください。

Aベストアンサー

コンクリートの単位容積重量(正式には単位容積質量)はコンクリート中の
砂、砂利、の質量とコンクリートの乾燥具合によって変わってきます。

現在日本で使われてるセメント、砂、砂利の比重から考えて2300~2400Kg/立方m
と考えて良いでしょう。

特殊な用途があれば軽いコンクリート、重いコンクリートも作ることが出来ます。
元生コンクリート技術に従事していました。

Q抵当権が設定されている土地の一部を国が買い上げる場合・・。

私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。
このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。
この件について父が銀行に相談に行ったところ、「抵当権を外して頂きたい。そのためには○○○千万必要になります。この際県に払ってもらっては・・」なんてことを言われたそうです。
銀行としては担保物件ですから抵当権を外してもらわないと困るのはわかります。かと言ってこちらに代わりの担保物件もありませんし当然資金もありません。県が肩代わりしてくれることなんて到底考えられません。
県にはこれから相談しに行かなければならないのですが、その前に皆様のご意見・ご教授を仰ぎたく投稿させて頂きました。
一般論としてこのようなケースはどのような決着になる可能性があるのでしょうか。
どうぞ宜しくお願いいたします。

私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。
このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。
この件について父が銀行に相談に行ったところ...続きを読む

Aベストアンサー

 現状では、地元に人に対しての「工事説明会」が終わったくらいのようですね。
 あるいは、それ以前の、地元の自治会等に、計画の原案が提示されたところのようですね。

 県が工事を施工し、多分、国の補助金対象事業となっていると思われます。

 私が、この中で書きましたように、現在土地の価格が下落しています。
 また、物価も下がり気味です。

 これで何が起こるのかと言えば、この用地交渉、先になればなるほど、土地代金・建物物件移転補償の額面が、年度ごとに下がってゆきます。

 説明会終了程度であれば、まだ、県が行う「物件調査」は、行われていないと思われますが、この際、県の工事担当者を通じて、あるいは、直接用地担当職員に対して、「早急の買収を願いたいので、物件調査をし、補償額を示して欲しい」と申し入れを行いましょう。

 この時期、予算的には、どうにでもなるので、県の出先機関(多分、土木事務所)に異常がなければ、その申し出に応じるものと思われます。

 用地担当職員が、貴方の家の物件調査を行う補償コンサルを決めるまでに、約1ヶ月(入札しますから・・・)。
 補償コンサルが調査を行い、成果品(補償額の素案)を出してくるのに、40日から、50日。
 
 とすると、年内に概ねの補償金を知ることが出来ると思われます。

 その物件調査の結果を、待っている間に、土地の分筆が、短時間で可能かどうかを確認し、その間に補償についての概論を教えてもらえばよいでしょう。

 その時に、抵当権抹消の話、担保価値が下がっている事等を相談しておきます。
 当然、その間の、概論の説明時には、メモを取り、貴方の家の具体的な説明時に、その説明と、齟齬(食い違い)がないかどうかを確かめるくらいの気持ちは必要です。

 でも、毎回メモを取ると、疲れます。

 物件調査に来た補償コンサルに対しても、「現時点で、どのような移転工法になるのか?」とも聞いてみましょう。

 参考程度です。(交渉時に、変わっていることもあります。)
 簡単に答えられれば、移転工法は、誰がみても、一目瞭然なのでしょう。
 あくまで、その場の質問は、参考程度です。

 そして具体的な、数字をみて判断すればどうでしょうか?

 土地代金の決め方ですが、鑑定士にその土地の評価を受けて、あるいは、その地区の標準的な土地の価格から、貴方の土地の形状状態を加味して、買収単価を決めてゆきます。

 おおよそは、貴方の家の近くの、公示地・基準地の単価が発表になっていると思います。
 特に、基準地の発表は、最近あったと思いますが・・・。その土地に比べて、自分の土地はどうだろうと自分なりに評価すれば、だいたいのところは、推測できますが・・・・、絶対ではありません)
 
 その他の事情による加算はありません。
 それを認めれば、不公平な補償となり、不正の温床となるからです。

 ただ、言えるのは、補償金が提示されていない状態で、思い悩むよりも、具体的に補償金(土地代を含む)の提示を、受け、金融機関も行き、県と交渉をかさねれば、どうでしょう。

 このあたりは、用地担当職員の資質と経験によって左右されるところです。
 分からないところは、その用地担当者に聞いてください。

 そして、行き詰まれば、分からない事ががあれば、ここで、きいてください。


 ただ一つ、言えるのは、最近の土地価格下落・不況によって、従前と同じ融資が受けられない人たちが増えてきています。
 たとえば、サラリーマンでも、家を建てた頃の年収から、相当、さがり、年収の面から、従前通りの融資が受けられない人。

 リストラで、一流企業と呼ばれていた会社をやめ、新しい職場に移ったために、融資が受けられない人。もいます。

 公共事業による買収は、土地収用法を分析しても、土地価格が、毎年上がっていることを前提に制定されています。

 まして、通常の用地買収においても、同じ考え方のようです。

 担保の目減りについては、政府の新しい制度(たとえば、公共事業施行者による担保の一部保証制度)の創設により、乗り切るべきものと思うのですが、幾人かの用地職員(公務員)に言ったところで、制度改革には結びつきません。

 このあたりを、考慮せずに、「収用」による事業促進をすすめても、結局は、国民の「財政的な体力」を奪い、政治不信に陥らせるだけなのですが・・・。
 私一人のちからでは、どうしようもありません。

 また、法務局の態度も、分筆が相当困難になるほど、担当レベルで、行政指導により、過重な添付書類を求め、規制緩和に逆行しています。

 そして、用地担当者と、「対決」するという考えをすてて、聞きながら、交渉を進めてゆく方が良いと思います。
 そのかわり、理解できないことは、分かるまでとことん、聞く。
 理解できないかぎり、次のステップには行かない。

 まずは、貴方から、鎧を脱ぎ捨てて、用地職員に知識を教えて貰い、それに反することは、どしどし、聞くことです。
 対決は、最後の最後で十分です。

 現状では、地元に人に対しての「工事説明会」が終わったくらいのようですね。
 あるいは、それ以前の、地元の自治会等に、計画の原案が提示されたところのようですね。

 県が工事を施工し、多分、国の補助金対象事業となっていると思われます。

 私が、この中で書きましたように、現在土地の価格が下落しています。
 また、物価も下がり気味です。

 これで何が起こるのかと言えば、この用地交渉、先になればなるほど、土地代金・建物物件移転補償の額面が、年度ごとに下がってゆきます。

 ...続きを読む

Q相続した土地が市道だった。何で市は無償で使ってるの?

先日、父が亡くなり、土地を相続したのですが、その中に「市道」となっている土地が30坪ほどありました。
調べたら、今まで固定資産税は発生していなかったことはわかりましたが、固定資産税の減免程度ではなく、市道として使うからには市に買い取って欲しいのですが、
市の土木課に聞いたら、「寄付してください。予算がないため買えません。嫌なら裁判でもして下さい」と言われてしまいました。人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。何か対応はできないのでしょうか?

Aベストアンサー

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急などの緊急車両が入れないという問題を解決するものです。
決議は地方議会が行います。

ちなみに認定道路といわれる、いわゆる道路法上の道路の認定も地方議会が行います。

ご質問の場合2項道路なのか、旧2項道路で現在公道認定されたのか、などわかりませんが、市道と書かれているようですから認定道路でしょう。

まあ目的は理解できてもなんの保障もなくいきなりそのようなことをするのは理不尽だという意見はご質問者だけでなく、多くの人が感じるところであり、かなり訴訟も起きていますが、結果としては国、自治体側の勝利に終わっているのが大半です。理由としては、憲法では確かに個人の財産権を保障しているが、同時に憲法では公共の福祉が個人に優先するとしているので、公共の福祉実現の為には個人の権利は制限されるということです。

>何か対応はできないのでしょうか?
ないですね。現在道路法上の道路であれば打つ手はないです。
まあ、可能性は0に近いけど将来公道廃止になるのをまつか、あるいは所有しているという以外の権利は行使できないので、寄付してあきらめるかどちらかです。
訴訟しても過去の判例ではみんな負けていますから意味もないです。

結構ご質問者のように自分の土地なんだが公道になっているというケースはあるんですよ。

ちなみに幅員4mに満たない2項道路に建築する場合ですと、セットバックといって道路中心より2m後退し、その部分は道路として使えるようにしておかなければなりません。これは多くの人が経験しています。
(なので売買ではセットバック分はただです)
このときに、寄付するように求められたりします。

とまあ、そういう現状です。

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急など...続きを読む

Q東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

【概略】
現在、10年以上、都内で賃貸オフィスビルと駐車場を個人で保有し、個人事業として賃貸・管理しています。
今般、建物敷地の一部が都道の拡幅部分に該当するため、土地・建物等について補償するので土地を売却して欲しい、との依頼を受けました。
なお、道路部分にかかる建物はその部分のみを取り壊すことが可能な構造になっています。
また、道路部分になる土地は駐車場としてテナントへ賃貸しています。

当初、東京都は下記のような条件を提示してきました。
(a)建物のみ取り壊して更地にすればよく、建物基礎部分の除去は不要である
(b)取り壊し予定の建物部分の家賃は家賃減収補償で補償する
(c)駐車場(収入)に対する補償は一切ない

(c)については不服を申し出つつも交渉を進め、当初申し出から約3年を経て、ようやく価格面の妥協点を模索する段階となったところ、突然、東京都担当者から下記のような一方的な通知を受けるに至りました。

(a)’(都内)関連部署の協議により、建物基礎部分の除去も必要になった。基礎を除去する場合の工事見積もりを提出して欲しい(基礎部分の撤去を行うと、長期間の営業停止と住居の移転が伴います)。
(b)’家賃減収補償は東京都の補償業務運営の厳格化で不可能となった。営業補償で利益部分のみを補償する。

【ご相談・お知恵を拝借したい事項】
(1) そもそも、(c)貸駐車場の収入に対する補償は存在しないのでしょうか?なお、東京都は前担当者が「駐車場収入も補償します」とのコメントを述べた後、現担当者が「補償はありません」と前言を翻した経緯があります。

(2) (a)建物基礎の除去、について、これまで当方は建築業者と図面や工事打ち合わせを行ってきました。急に基礎も撤去してくれといわれても、これまでの努力は何だったのか・・・。今後も東京都に翻弄されるのではないか、と不信感を拭えません。既に計画を進めている以上、当初計画通りに東京都の態度を戻すことはできるのでしょうか?それともこれまで東京都を信じて進めてきた費用(設計料や図面料)を東京都に請求できるのでしょうか?

(3) (a)建物基礎の除去に関して、東京都は見積もりの提出を求めてきましたが、東京都が一方的に工法を変更したのですから、東京都の積算価格を先に提示するのが常識だと考えます。いかがなものでしょうか?

(4) (b)営業補償について、東京都は利益部分のみを補償するといっていますが、インターネットで検索したところ、営業補償では固定的経費なども補償対象となっていました。東京都の説明は不足・誤っていると思うのですがいかがでしょうか?

質問の前提やご不明な部分も多いと思いますが、どうぞお知恵を拝借させていただきたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

【概略】
現在、10年以上、都内で賃貸オフィスビルと駐車場を個人で保有し、個人事業として賃貸・管理しています。
今般、建物敷地の一部が都道の拡幅部分に該当するため、土地・建物等について補償するので土地を売却して欲しい、との依頼を受けました。
なお、道路部分にかかる建物はその部分のみを取り壊すことが可能な構造になっています。
また、道路部分になる土地は駐車場としてテナントへ賃貸しています。

当初、東京都は下記のような条件を提示してきまし...続きを読む

Aベストアンサー

1.利益のみですね。間違いですね。格好をつけたとしかいえませんね。議事録はないですか。あっても
 陳謝ですんでしまいますね。

2.都との契約はまだですよね。
 基礎を残す場合と、更地にする場合がありますね。
 基礎を残す場合は、いずれ都側で基礎の詳細をチェックして撤去費用を積算、別途、発注する必要
 がありますね。(面倒は避けたいとの意向で、事前に処理したほうが得策だと判断し、変更したわ
 けです。)
 ただし、基礎撤去を含め補償された場合は、今度はあなた様のほうで確実に撤去された証明が必要
 になりますね。本当に面倒です。(万一業者サイドで不具合があるとあなた様で処理が必要ですね)

 ・よくある例で基礎が図面と違い業者と設計変更などになり問題がある場合が、過去多々あります
  ね。

 ・あなた様で検討費用は、撤去工事設計図、設計書で別途、撤去工事の見積もりに入れれば都も認
  めてくれますね。(設計の経費率、と施工の経費率が大きく違う)

 ・したがって、都が基礎撤去を発注するする場合、事前に設計を発注しなければなりませんね。
  それも設計経費率を計上して。(施工の経費率は少ない数値%)

3.基礎撤去の金額を都側でも積算して先に提示してくれと依頼すればOKです。
 (ただし、都側に、特殊な工事の工法設計、見積もりをする職員がいませんね。)
  出来なければ、別途発注してくださいと依頼することですね(関係者の随意契約であなた様の
  設計会社で設計をすればよくなります)
  並行して、別途撤去工事の工法見積もりを業者に依頼すればと思います。最低2社外注見積り。

4.間違いですね、公共工事の場合は原則、利益のみですね。固定費などは別途工事費などで検討、
 ネゴ交 渉となると思います。逆にいい案を都側に研究してくれと依頼するのがいいですね。
 きっといい考えがもらえますよ。

5.公共工事に寄与されている姿に感銘を受けます。ただし、基礎撤去について、再考を都側に申し
 こまれたほうが得策だと思います。

1.利益のみですね。間違いですね。格好をつけたとしかいえませんね。議事録はないですか。あっても
 陳謝ですんでしまいますね。

2.都との契約はまだですよね。
 基礎を残す場合と、更地にする場合がありますね。
 基礎を残す場合は、いずれ都側で基礎の詳細をチェックして撤去費用を積算、別途、発注する必要
 がありますね。(面倒は避けたいとの意向で、事前に処理したほうが得策だと判断し、変更したわ
 けです。)
 ただし、基礎撤去を含め補償された場合は、今度はあなた様のほうで確実に撤去された証...続きを読む

Q登記申請書の書き方(共有持分の表記と添付書類)

共有名義の不動産の持分全部移転(売買や放棄が原因)の場合の「登記申請書の権利者」の欄の(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょうか?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でしょうか? また、添付書類は何が必要でしょうか?(申請書副本、双方の印鑑証明、双方の住民票の他に)  よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の売買等では、さらに別の添付書類も必要となりますが、原則を提示しておきます。

登記申請書の例(甲の持分2分の1を乙が取得)

登記の目的 甲持分全部移転
原因    年月日売買(持分放棄)
権利者   住所 持分弐分の壱 乙
義務者   住所 甲
添付書類  原因証書(又は申請書副本) 登記済証(又は保証書)
      印鑑証明書 住所証明書 代理権限証書
課税価格 移転した持分の価格  金何円
登録免許税 金何円
 (売買は課税価格×50/1000
     持分放棄は、課税価格×25/1000
  土地については特別措置法によりさらに3分の1になります)

従って、印鑑証明書は義務者のみ、住民票は権利者のみです。登記済証を添付できない場合は、保証書による申請になります。法務局の登記相談所のコーナーで詳しく教えてくれます。

以上、参考にして下さい。

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の...続きを読む

Q道路拡張、立ち退き、補償交渉の進め方

私は観光用庭園(植物も販売)の経営者です。
現在店舗兼用住宅に住んでいますが道路拡張のため
これを取り壊し立ち退きを市から要求されています。 しかし、
土地は借地だつたのですでに市に買収され3年が経過してます。
私庭園の近隣に空き地は無く、新たな借地も拒否され建物が建てられません。 私は、庭、駐車場等を含む全体の移転を市に
要求して補償額の提示を求めています。 市は道路の完成予定がH17年からH19年に延びたとかで話し合いに応じようとしません(移転先を探すのは個人の努力とか言っている)。 私としては経営上全く予定が立てられません。 早急に市と話をつける為にはどうしたら良いかお教えください。

Aベストアンサー

現状において、この道路拡幅事業については、市は、あなたに対して、「処分行為」を行っておりません。
従いまして、「審査請求」は行うことができません。

こうなれば、このままねばり、都道府県の収用委員会に対して、「市」が、「収用裁決申請」を行うのを待った方がよいでしょう。
都道府県の収用委員会では、あなたが、適正と思っている補償金についての意見を聞いてくれます。
その上で、補償金を裁決してくれます。

あなたの主張が正しいのなら、「市」は、都道府県の収用委員会に対して、「収用裁決の申し立て」を行うことになるでしょう。
その裁決後、引き渡し期日以降もがんばっていれば、都道府県の土木用地担当課等に対して、行政代執行の申し立てを行います。

その他であれば、道路法に基づく監督処分(行政行為:処分行為)を行い、それに基づき、都道府県に対して行政代執行の申し立てを行う事になるでしょう。

もしくは、「市」は、土地所有者として、議会の承認を得て、あなたに対して、土地明渡訴訟を提起してくることになります。その後は、民事手続きにより、強制執行が行われる事になるのでしょう。

後2者の場合は、あなたの質問自体が正鵠を射ていないことになります。

そのあたりは、「市」は、補償を「拒否」していると書き込んでいる事から気になる事です。
補償を「拒否」する事と、規定上できない事は、「行われない」という事実では、外見は同じですが、法律上は異なります。

現状において、この道路拡幅事業については、市は、あなたに対して、「処分行為」を行っておりません。
従いまして、「審査請求」は行うことができません。

こうなれば、このままねばり、都道府県の収用委員会に対して、「市」が、「収用裁決申請」を行うのを待った方がよいでしょう。
都道府県の収用委員会では、あなたが、適正と思っている補償金についての意見を聞いてくれます。
その上で、補償金を裁決してくれます。

あなたの主張が正しいのなら、「市」は、都道府県の収用委員会に対して、「収用...続きを読む


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