はじめて失礼致します。私はH12年に夫と登記も公庫ローンも2分の1ずつの権利で新築一戸建てを買いました。しかしH13年の今年離婚し財産分与ということで、土地・住居とも夫の分の2分の1を私に移転させて公庫のローン(全部で2400万円30年)も私に債務者変更手続きすることになりました。公庫は私の収入で支払えると認められ債務者変更できたのですが、住宅ローンは公庫の他に夫名義で銀行ローンもありました。(当初500万円
25年)しかし銀行の住宅ローンは一括返済するように言われたのです。銀行によれば「公庫も当初の支払い方法とは違っているので一括返済を言い渡してもいいくらいだ」というのです。銀行ローンは債務者が違うので一括返済も仕方ないのかと思いますが、また私が借り入れるということはできないのでしょうか。住宅ローンとして公庫と銀行のローンと同時に組んで、返済も順調にしてきたのに銀行ローンも債務者変更ということには出来ないのでしょうか。それは銀行独自の判断によるのでしょうか。今私には実質残高470万円を一括返済するのは無理です。銀行はどこもそうなのかあまり丁寧に説明してくれず、公庫の債務者手続きもあとで手数料が7、8万円いるといわれたりするのであまり信用できず、担当の銀行窓口以外に相談したくなりここへ来てみました。
 ちなみに元夫は事業に失敗し今は自己破産申請などしてるようで、離婚した時とにかく元夫の借金の取立てられたりしないようにと急いで登記の移転をした次第です。

A 回答 (1件)

公庫は認められたのに銀行は認められないということに不合理さをお感じのことなのだと思います。



銀行側は契約変更を理由に一括返済を要求しているということは、既返済額が少ない、債務者の年収が少ないなど債務者条件に合わなくなっているからだと考えられます。銀行も債務不履行が増え、経営状態が苦しく、公庫とは事情が違うと言えるでしょう。

公庫は、第1抵当権を持っていますが、銀行は第2抵当権ですから返済順位が低いのでそれだけ、神経質になっており、この件を理由に回収することを考えているのだと思います。

とりあえずできることとして、他の銀行(金融機関)からの融資が可能であるかどうかを聞いてみることです。融資先があれば結果は同じですから。
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この回答へのお礼

yohsshiさん、ありがとうございました。銀行も厳しい状況なんですものね。融資先を他の銀行に当たってみるというのは発想になかったので参考にさせていただきます。

お礼日時:2001/11/26 22:19

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Q半年後の住宅ローン金利の予想は?

初めまして。
今年の10月までに住宅ローンの長期固定はどれくらい上昇しているのおもわれますか?
あくまで予想で結構ですので経済に詳しい方にお伺い致します。

Aベストアンサー

住宅ローンの固定金利は、ローンを組む時点での長期金利(10年国債の市場金利)に連動します。これに1.0%程度の貸し手の利益が上乗せされます。

現在ですと、短期金利が0%、長期金利が1.8%ですから、ローンの方は短期1.0%、長期2.8%ぐらいだと思います。

現在は長期金利が上昇中です。今後日銀のゼロ金利政策が夏から秋にかけて終わるとするとさらに0.3-1%ぐらい上昇する可能性があります。

したがって、ゼロ金利が解除されれば、住宅ローンの長期固定金利はこの秋には、3.0-3.8%ぐらいになるのではないかと思います。

Q住宅金融公庫のローン繰上げ返済時の書類について

住宅金融公庫から住宅ローンを借入しておりまして、
ローン繰上げ返済をすることになりました。
繰り上げ返済は初めてではなく、数回経験しています。


今まで手続きした際にはなかった書類が郵送され戸惑っています。

それは「郵送料返還請求書」というもので住宅金融公庫年金資金運用基金に郵送料を請求するものとその「領収書」で、私の署名と捺印(口座印)をそれぞれに求められています。
一体何の郵送料でしょうか?
請求金額は「10回分 800円」です。

こちらが請求するといえ、わけのわからない書類に署名捺印するのに抵抗があります。

仕事の都合でなかなか営業時間内に問い合わせする時間がなく、気づけば提出期限が迫ってきており困っています。

Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン(プロパー、住宅金融公庫とも)を担当したことがある者です。

『請求金額は「10回分 800円」』ということから判断しまして…。
住宅金融公庫からのお借り入れは、平成12年ではありませんか?

「郵送料返還請求書」は、住宅ローン控除(住宅借入金(取得)等特別控除)を受けるための「年末残高証明書」が今後不要になった場合に、先に支払っておいた郵送料の差額を返してもらうための書類です。
住宅ローン控除は、年ごとに控除期間などが変わっており、現在は(最長)10年間ですが、平成12年のお借り入れ(入居は平成13年6月までだったと思います)の場合は、(最長)15年間だったんです。
> 繰り上げ返済は初めてではなく、数回経験しています。
とのことですから、繰上返済により期間短縮を行った結果、償還期間が10年未満となったため住宅ローン控除の対象から外れたのではありませんか?
それに伴い、この先の住宅ローン控除を受けられなくなった場合には、この先「年末残高証明書」の郵送が不要となり、先に支払っていた郵送料を返還します。
郵送料の返還は、あくまでも借入者からの請求の形を取り、返済口座に振り込まれるため「郵送料返還請求書」を提出していただき、そこに金融機関届出印を押印していただくことになっています。

私が担当していた頃は、ちょうど住宅ローン控除の控除期間がよく変更になる時期でしたので、「郵送料返還請求書」を目にする機会は頻繁にありました。
ただ、別の業務を担当して3年ほどになりますので、その間に変更になっていれば別ですが、「住宅金融公庫」と「郵送料返還請求書」はそのような使用方法がありますことをお伝えしておきます。
まずは、(直近の)繰上償還により、償還期間が短縮されていないか、償還期間が10年未満になっていないかをご確認ください。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン(プロパー、住宅金融公庫とも)を担当したことがある者です。

『請求金額は「10回分 800円」』ということから判断しまして…。
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Q2008年11月の住宅ローン金利予想

 モーゲージバンク系のフラット35という住宅ローンを契約しており、建物が今月完成し今月の金利で融資実行される予定です。
 しかし連日のアメリカの金融不安による日経平均株価の下落や円高などのニュースが後を絶たず、一般的に不景気になると金利が下がる傾向にあるということらしいので、融資実行を来月まで待ったほうが良いのかどうか悩んでおります。
 詳しい方がいらっしゃいましたら、ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

「変動金利型」の住宅ローン商品ならば、「プライムレート」が基準となっていますので「政策金利」の影響を直接受けますが、フラット35は「長期固定金利型の住宅ローン商品」です。
確かに、「政策金利」が変更されればマーケットの状況も変わってきますので、「政策金利」が下げられることが、フラット35の金利に影響しないとは言いませんが…。
金利設定部署にもいた経験からすれば、「固定金利期間が短いか長いか」で、住宅ローンの金利を設定する際の基準は違う…と申し上げておきます。

そうでなければ、月々の住宅ローン金利について「固定期間が長期のものは上がり、短期のものは下がった」ということは『あり得ない』ことになってしまいますでしょう?

一度、過去の住宅ローン金利の推移をご覧になって、「前月比」を計算してみてください。
http://www.nikkin.co.jp/0601/

フラット35ならば、「長期金利」(10年物国債の金利)の動向もご覧になった方がよろしいです。
ご参考までに、一昨日1.3%台だった長期金利は、今日(前場引け)は1.5%台に上昇しています。

住宅ローン審査経験者です。

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Q公庫ローンの繰上げ手続き,連帯債務者なら誰でも出来ますか?

住宅金融公庫のローンの繰上げ返済をしようと思っています。
主人と私の2人で借りていますが,月々とボーナス時の返済金は主人名義の口座から引き落とされています。
繰上げ返済の手続きは,本人が申し込みに行く・・・と住宅金融公庫のHPにあったのですが,この「本人」には連帯債務者全員が当てはまるんでしょうか。

要は,私が行って手続きが出来るかどうかを知りたいのです・・・。
繰上げ返済はしたことがあるのですが,いつも主人が手続きに行っていたので,私でも手続きができるのかなあ?と,ふと思ってしまったもので。

Aベストアンサー

 NO.1 の回答者です。

 先の回答を補足します。

 たしかに、金融機関の窓口に行って繰り上げ返済の手続きをされるのは、奥さんだけでもよろしいです。
しかし、繰上げ返済の申請書には、ご主人と奥さんご両名の署名・捺印が必要となります。

 従って、一番確実なのはお二人がそろって金融機関に行かれることですが、どうしてもご主人の都合がつかない時は、以下のようになります。
 前もって奥さんが金融機関へ行って、繰上げ返済の予定を行員に伝えて、申請書をもらって帰ってくる。お二人で、申請書に署名・捺印する。奥さんが、繰上げ返済の予定日に申請書を持って金融機関へ行く。

 なお、繰上げ返済の形態により、手数料が違いますので、その点も前もって金融機関にお確かめください。

 どうか、ご参考までに。

Q住宅ローンの金利予想

このたび、借り換えの時期がやってきまして、少々悩んでおります。
残金1600万円であと30年ほどローンがあります。
10年固定で2.35%か3年固定で1.2%(どちらも期間終了後1.0%優遇です)で迷っております。
仮に、金利が3年で1.0%づつ上昇すると、10年後に残金は同じくらいになると思われます。
そこで、今後金利は、最大(最悪)どのくらいまで上がると予想されますか?また、一気にどれくらいまで上がることがあると思われますか?
皆さん、口を揃えて「誰にも分からない」と言われますが、いろいろな考え方を聞いてみたいので、私的な意見でも結構なので、お聞かせください。

Aベストアンサー

私の私見ですが
3年後までに2.5%ほど上昇(団塊世代の定年などで退職金が世にあふれる)
そこから5年くらいはウダウダと1%前後ぶれる
それ以降は少し下がるかな?と
2009年のピークを超えれば問題ないかな?
ですので10年以上の固定が安全かなー??
とりあえず今より金利が下がってくるのは当分無いかな?

こういう予想です。

Q公庫の住宅ローンの繰上げ返済は1回につき最高幾らまで出来ますか?

お世話になります。

公庫の繰上げ返済額ですが、1回につき最高幾らまで出来ますか?

確か 1回につき100万までだったような!?

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

あの~、全部返済することができるんじゃないでしょうか?

住宅支援機構(旧住宅金融公庫)のHPでは、最低100万円からとなっています。

我が家では、35年ローンを始めから30年ローンにして、繰り上げ返済、借り換えなどをして、12年で終えました。

今のように金利が低い時は、特に借金を返すのが得策です。

Qゼロ金利解除で住宅ローンはただ厳しくなるだけ?

5年後ぐらいにローンで一戸建ての住宅を建てようと思っています。頭金1千万円ぐらい貯めてのこり2千万ぐらいをフラット35で..と考えていましたが、ゼロ金利解除によって金利が上がると新聞に載っていました。あまり金利が上がるとみんな住宅ローンで家を購入しようとする人が少なくなると思います。
実際、銀行はただ金利を上げていくだけとなると思いますか? なにか住宅ローンを借りやすい手立てはうってこないですかね... 住宅ローンだけは金利を低いままにしておくとか、最初の3年は元金のみを減らしていけるとか。もしくは政治で税金の控除が大きくなるとかならないでしょうか... 個人的な予想・意見で結構ですので、ご意見聞かせてください。

Aベストアンサー

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がるから」という常套句を使って変動金利でローンを組ませようとしますが、その手に引っかかってはなりません。
ちなみに我が家でも、今年はボーナスカットになりました。
ボーナスは会社の業績に比例するので、個人の頑張りや国全体の景気とは連動しないんです。

それからこれまではデフレであったので、デフレの時は不動産より現金を持つ方が有利と言われます。
逆にインフレになれば、現金の価値がなくなり物の価値が上がるのですから、不動産を持つ方が有利と言われます。
これまでは低金利により住宅購入ブームがあったのです。
家を買う人はいつも一定率はいるものですが、金利や不動産価格が上がれば同じお金で買える物件の質が落ちるので、購入者は減るでしょう。
以上のことからも、いろんな要素が絡み合うことなので、一概には言えないことがわかると思います。

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がる...続きを読む

Q住宅ローン、繰り上げ返済をしても返済期間が思ったほど減らない

2年程前に、変動金利で住宅ローンを利用しました。
今年1月に、当初の借り入れ金利よりも、
0.25%金利が上がりました。
変動金利なので、5年間は返済金額は変わりません。

今日、繰り上げ返済の手続きの為、
銀行でシュミレーションをしてもらったのですが、
現在の返済予定表から短縮される期間を計算すると、
3年くらいは短縮されるはずなのに、
シュミレーションの結果では1年半ほどしか短縮されていません。

時間がなくて、銀行で詳しく聞いてくることができなかったのですが、
変動金利だと、金利が上がると返済期間も
延びてしまうものなのでしょうか?
それとも、銀行のシュミレーションが間違えていたのでしょうか?

Aベストアンサー

#3・4です。
補足をいただきましたので参りました。

> 現在の契約では、変動→固定金利選択型(3,5,10年)への変更は、手数料なしで可能です。
> しかし、優遇金利(1.2%)は引き継がれません。
> 固定金利型には変更不可で、同じ銀行内でも借り換えになってしまいます。
「固定金利型には変更不可」ですか…。
固定金利選択型→固定金利型は不可としている金融機関は多いんですけれど。
ただ、ご質問者さまの場合は「毎年繰上返済をする予定。35年で組んでいるけれども、20年で完済する計画。」ということでしたら、さほど固定金利型にこだわる必要はないと思います。
なんと言っても固定金利型は金利が高いので。
今回の追加利上げに伴って、変動金利型が上がるのは間違いないと思いますが(早ければ来月、遅いところで7月から)、それにつられて5年以内の短期固定の固定金利選択型の金利も、近いうちに上がると思います。
ですが、10年以上の固定期間を設定している固定金利選択型は、長期国債(10年国債)のレートの影響を受けるので、すぐに上がることは考えにくいです。
結果、長短の金利差が縮小する可能性が出てきます。
ご質問者さまがご利用中の金融機関の、現在(2月)の店頭表示金利がどの程度かは存じませんが、大手行では3.650%~3.900%といったところです。
3.900%から1.2%の優遇があったとして2.70%。
このレートならば、変動金利型の店頭表示金利とさほど差がないのではないかと思います。
変動金利型も店頭表示金利から全期間通して1.2%の優遇がありますか?
金融機関によっては、変動金利型は、金利優遇がなかったり、固定金利選択型よりも優遇幅が小さかったりすることもあるので…。
もし、変動金利型にも同様に全期間通して1.2%の優遇があるのでしたら、変動金利型の金利が、10年以上の固定期間を設定している固定金利選択型の金利水準まで上昇することは、現段階では「まだ遠い」と思いますので、焦る必要はないと思います。
もう一段階の追加利上げがあった場合の変動金利型の店頭表示金利は3.125%です。
ここから1.2%優遇があれば、まだ適用金利は2.0%以下です。
毎月の返済金額がこれに合わせて上昇してくれればさらに嬉しいんですけれど、それがないんですよね…。
金利が上昇した分、余分に資金を取り置くようにして、繰上返済の額を増やすようにするのがせいぜいの自衛手段でしょうか。

変動金利型に金利優遇がないのでしたら、私ならば、とりあえず10年固定に切り替えます。

> 繰り上げ返済をする場合、半年毎の金利見直しの前と後、どちらで実行したほうが良いのかも知りたいと思っています。
繰上返済は、少しでも早く行い、先々の「金利の高い期間」を減らすことが大原則です。
この先は「金利の上昇局面」なので、繰上返済は少しでも早め早めがよろしいですね。
金利の見直しはあまり関係ありません。
微妙な「お得」を考えるのでしたら、12月末時点の残高で「住宅借入金等特別控除」の額が決まります。
ですから、その後、毎年1月に行うのが「微妙にお得」になります。

#3・4です。
補足をいただきましたので参りました。

> 現在の契約では、変動→固定金利選択型(3,5,10年)への変更は、手数料なしで可能です。
> しかし、優遇金利(1.2%)は引き継がれません。
> 固定金利型には変更不可で、同じ銀行内でも借り換えになってしまいます。
「固定金利型には変更不可」ですか…。
固定金利選択型→固定金利型は不可としている金融機関は多いんですけれど。
ただ、ご質問者さまの場合は「毎年繰上返済をする予定。35年で組んでいるけれども、20年で完済する計画。」という...続きを読む

Q住宅ローンの金利について

もうすぐ、住宅ローンの3年固定が切れる予定です。
そこで、次は30年ぐらいの長期固定にしてしまおうと思っていたのですが、今後、金利はどのように推移していく可能性が高いのでしょうか?
先ほど、Yahooのニュースで「日銀の金融政策については、36人中22人が次回の利上げ時期を2009年6月以降と予想した。」と書いてありました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080710-00000852-reu-bus_all

ということは、まだ、当分住宅ローンの金利も上がらないということでしょうか?それとも、住宅ローンは別物なのでしょうか?

もし、2009年6月まで住宅ローンの金利が上がらないのであれば、それまで変動金利で、金利が上がりそうになったら、長期固定にした方が良いような気がしますが、どうなんでしょうか?

どなたか詳しい方がいれば、教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

日銀の金融政策は短期金利(無担保コールレート翌日物)の話です。

住宅ローンは長期金利を参考にして決定されるので、短期金利が2009年6月まで上がらないからといって長期金利/住宅ローンが上がらないとは限りません。

実際・・・
日銀が2007年2月に短期金利を0.25%から0.50%に引き上げてから、ずっと短期金利は変わっていません。しかし、その期間でも長期金利や住宅ローン金利は変動しています。長期金利の代表である国債10年物は1.3%~1.9%くらいの幅があります。

では、長期金利が何によって決定されるかと言うと、将来的な金利動向の【市場の予想】に基づいて決定されます。


長期金利の決定要因
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E9%87%91%E5%88%A9

Qローンを組んだ後の返済で繰り上げて返済した場合、返済残高表より少しは、安くなるのでしょうか? 例えば

ローンを組んだ後の返済で繰り上げて返済した場合、返済残高表より少しは、安くなるのでしょうか?
例えば84回払いでくんでて、50回ぐらいの時に残りを全額払った場合

Aベストアンサー

安くはなりません。
若干の誤差を許してもらえるなら
84-50=34
返済表のその場所そのものです。というより
35で見ておけば、おつりがくるでしょう。


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