10階建てのマンションに住んでいます。7階に住む友人が6階の部屋へ漏水事故が起きたと、管理会社から連絡を受け、原因を調べたら床下の配管に穴が開いて水が漏れた。配管の所有者はあなたなので、加害者ですとのこと。幸い、被害は保険で直るとのことで、保険金請求書に署名捺印を欲しいと言われたとのこと。お金云々ではなく、点検口もない床下の配管が原因の経年劣化事故で、その配管の所有者だからと言われても、通常点検もできないのに、自分に過失があるのか大いに不満だと漏らしています。管理会社によれれば、通常は15年で寿命で、リフォームして床下の配管も交換すべきとのこと。リフォームをすることがまるで義務のような言われ方だったようです。マンションは築18年です。
私もひとごとではないので、詳しい方、教えてください。自分で水を零したわけでもないのに、こういう場合、過失として責任を問われるのでしょうか。

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A 回答 (8件)

床下の配管が原因の水漏れの場合、配管が共用部分にあたるのか、専有部分にあたるのかが、責任の所在において重要な問題です。


枝管は専有部分だという説明が別の方でありましたが、区分所有法に
そのような条文はどこにもありません。解釈の問題で昔はそのように
解釈されていたケースが多いのですが、最近の判例はそうでは
ありません。「最高裁平成 12 年 3 月 21 日判決」によれば、床下の配水管がコンクリートに埋まっている状況など、点検が不可能な場合は共用部分と
して認められています。
最新の考え方からいえば、床下などの見えない部分の配管は共用部分という
考え方が主流ですよ。
ですから、質問者さんの主張はすごく当たり前のことで、管理会社の指摘
こそが愚の骨頂といえるでしょう。
床下の配管は、専有部分だから自分で点検して、一定の時期が来たらリフォームすべきなどというアドバイスは正直驚きです。常識的に考えても配管の
取替えは主管などと一緒に修繕の時期に、修繕積立金でもって行うべきで
しょうね。
無知な管理会社が、共用部分の保険で結果的に処理しているにもかかわらず
あなたにも責任がある的なことを勝手に言っているだけではないでしょうか。
今回の場合は、結果的に保険でまかなわれているので、実害がなく、特に
裁判沙汰にする必要もないでしょうが、
床下の配管の水漏れが必ず、上の階の所有者の責任ということが常識だった
ら、誰も分譲マンションなんて買わないですよね。
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この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。順に回答を拝読しているのですが、マンション所有者としては、#5さんの回答が一番納得です。点検したくともできないわけですから。これから少しお書きいただいた区分所有法と、マンションの管理規約を見てみようと思います。

お礼日時:2005/11/12 23:58

他の回答者の方でミスリードを思われる部分があったので、補足させていただきます。


確かにコンクリートに埋まっている部分は共有部分です。
けれど、一般には専有部分を通る、縦管は共有、横管は
専有とされます。
私も購入したときにそのように管理会社に伝えられまし
たし、これは検索してもそのような記述が多いです。
配管は一様に共有部分という見方が主流・・というのは
私は初耳です。
もしそれが本当ならば、実際に、床下の配管の修繕や
点検を自分で行う人は多いですが、その人たちは規約
違反を犯していることになるのでしょうか。
我が家も将来的には床下の配管は自分で調査しないと
いけないと考えております。
(実際には水漏れが起きるまでは何もしないと思います
が)
むしろ、最近のマンションの方が、メンテナンスが楽な
ようにサヤ管ヘッダなど採用しています。
自分の床下、しかもフローリングの下はまったく手の
届かない部分ではないのですから、ここを好き勝手に
使っても共有部分だといって組合費から修繕費を出されて
いたのでは、たまりませんよね。
ちなみに、中古マンションを購入する際に、瑕疵担保
責任として給排水設備の項目がありますが、これは
配管からの水漏れも含みますことからも、専有部分で
あると解釈されることがおわかりになると思います。
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この回答へのお礼

わかりやすいご説明をありがとうございます。
先の方にもお伝えしたのですが、購入時に、配管のことを説明してもらったのか、自分でも図面などで確認したのかの記憶もありません。
私も恐らく、漏水事故が実際に起きないと何もできないと思います。先の方の説明の中で、調査する費用が随分かかるような記述もありましたし。。

お礼日時:2005/11/13 00:07

ANo.#2のmot3355です。


ANo.#2に言葉足らずがありました。
ANo.#5のとおり、法では「枝管は専有部分」とする条文はありません。
しかし、法学説と実務上、専有部とされています。
最高裁平成12年3月21日判決は、コンクリート内の管を共用としたものです。
コンクリート内の管は、内装を撤去しただけでは確認できませんが、コンクリート内ではない管は内装を撤去すれば確認出来るため今も専有部です。
この判決後、マンション管理新聞の紙面でも、コンクリート内ではない管は専有と記載されています。
専有の管を一定時期到来時にリフォームする考えは、マンション学会でも提唱されており、この判決後も提唱を止めていません。
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この回答へのお礼

何度も気にかけていただいてありがとうございます!
今はもちろんわかりませんが、購入時においても、配管がどこをどう通っているのか等、確認したかどうかも記憶にありません。。
管理員さんに聞けば、図面はあるのでしょうか。確認してみます。

お礼日時:2005/11/13 00:03

http://www.mansionadvisor.com/mansion_law/k00_la … <こちらでマンション法がわかります。
また、
専用部分におけるリフォームをめぐるトラブルを未然に防止し、建物全体への影響を考慮するという観点から、専用部分のリフォーム工事を行おうとする場合の手続き規定を整備する(単棟型第17条等)。

配管の枝管等専用部分である設備のうち本管等共用部分と一体となった部分の管理については、本管等の共用部分の管理と一体として行った方が適当な場合が多いことから、管理組合が一体として管理を行うことがでるよう規定を設ける(単棟型第21条等)。
が、標準管理規約として管理組合に義務付けられています。解釈の違いはあるでしょうが、一方的に悪者扱いされても不愉快ですよね(^.^)
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この回答へのお礼

ありがとうございます!!マンション法、探そうと思っていたので大変助かりました!

お礼日時:2005/11/13 00:00

#3です。

追記。
例えば配管の上の床にしょっちゅう水をこぼして
湿気の多い状態にしたり、お風呂場で髪の毛などを
流していたり、キッチンでは油を多く流していたりすれば、配水管も傷みやすいですよね。
そういうことが、自分の財産なのだからで自分でメンテ
ナンスしなければならないと言えばご理解しやすいと
思います。
私はマンションを買ってから排水溝にできるだけ汚れを
流さないようにものすごく気を使ってますし、フローリ
ングにも水をこぼしたらすぐ拭くようにしてます。
賃貸だと配管の修理などは大家持ちですが、持ち家となる
と違うんですよね。
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困ったご友人ですね。


分譲マンションを購入した以上、その専有部分は自分の
ものです。
例え配管が見えなくても、それを購入したのは自分自身
なのです。
自分の所有物は自分で管理しなければなりません。
自分の所有物が他者に迷惑をかけた場合、加害者となる
のは当然です。

私も、マンションを購入する時に一番気をもんだのは、
配水管のことでした。
自分の所有物となるのに、自分の目では見えない・・
階下に被害をもたらしたらどうしたらよいのだろうと、
保険について徹底的に調べました。

まず、階下の住人に水漏れ事故を起こした場合、
個人賠償責任の保険が適用となるか?
という疑問を持ったので保険会社に問い合わせると、
「個人賠償責任保険は、あくまでも本人の過失があった
場合に保険適用となります。つまり、洗濯機からの漏水
などは対象となりますが、配管の経年劣化については
対象となりません」
ということでした。
細かいことになりますが、経年劣化を知ってて放置して
いた場合は、過失となるので個人賠償責任の適用に
なるそうです。(なんか変ですけどね)

給配水管というのは、パイプシャフトから手前は専有
部分となるようです。
つまり、ご友人の場合も、自分の専有部分の配管に
穴が空いての漏水ならば、ご友人の管理責任です。
マンションを購入するということは、自分の財産として
持つということなのですから、メンテナンスは自分で
しなければなりません。当然ですよね。
これが、施工会社の保証期間ならばそちらに修理して
もらえばよいのですが、経年劣化ならばしかたないです。

私はこの事実を知って、マンションを買うというのは
とてもリスクの高いことだと思いました。
ちなみに、私のマンションの管理会社に問い合わせて
みると、
「水漏れというのは個人で対応するのは難しいので、
うちのマンションでは管理組合で保険に入ってます。
それは専有部分についても対象となる保険です。
また、漏水元の調査の費用も保険で出ます」
と教えてもらい、ほっとしました。
管理体制のよいマンションならば、漏水についての保険
は入ってると思うので、確認なさってください。
ちなみに、調査費用というのはバカになりません。
数百万かかりますし、実際加害者が特定されてその人に
請求がいったという例は、このサイトでも以前ありま
した。
参考になさってください。
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この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。保険のことはよくわかりませんが、確かに>経年劣化を知ってて放置していた場合は、過失となるので個人賠償責任の 適用になるそうです。(なんか変ですけどね)
なんだかきちんと管理していれば保険はだめで、管理してなければ保険は使える・・・。難しいと言うか・・・。
しかし大変参考になりました。早速、週明けにでも管理会社に保険のことを聞いてみようと思います。

お礼日時:2005/11/12 23:50

マンション管理業務主任者資格と区分所有管理士資格を持つ生損保代理業経営者です。


区分所有法ならびに国土交通省策定の共同住宅標準管理規約では、給水管は公道から子メーターまで共用部、子メーター以降専有部となります。
したがって、管理会社の言う「配管の所有者はあなた」が適法であり、故意・過失にかかわらず責めを負います。
点検口のない配管で、ご不満があることは理解できますが、そのご不満の矛先は管理会社・管理組合・階下の住民に向くものではありません。
施工したデベロッパーの不作為なのですから、ご不満はデベロッパーに向けるべきです。
このたび私のマンションでは、私の提案で、築15年目以降に専有部をリフォームする住民には、「専有部の給水管と排水管を自己の費用にて交換しなければならない」と、管理組合総会にて決議させました。
「リフォームをすることがまるで義務」と解釈することは好ましくありません。
専有部の給水管・排水管は、自己の私物なのですから、自己の資産価値を低下させないためにも大切なことです。
集合住宅の管理費から保険代を支払っている内訳は、共用部の損害と賠償を補償しているだけです。
したがって、専有部から発生した事故は保険外です。
まれに、管理組合の総会または理事会の決議を経て、管理組合の保険に、特約として専有部に個人賠償特約を付保している場合があります。
おそらく、今般の漏水では、管理組合の保険に付保している個人賠償特約にて補償されたものと思われます。
もしも、階下住民の保険にて補償していたなら、階下住民の保険会社が階下住民に保険金を支払ったあと、加害者への求償権が階下住民の保険会社に移転します。(これを求償権移転といいます)
そして、後日に階下住民の保険会社より、加害者へ保険金相当額を求償してきます。
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この回答へのお礼

大変ご丁寧にありがとうございます。「無知」とは恐いものと再認識させられました。おっしゃるとおり、点検できないマンションを作ったデベロッパーへ怒りは向けるべきですね。しかし、築年数から言っても今になって言っても取り合ってもらえないでしょうね。。。

お礼日時:2005/11/12 23:45

まず、配管の所有者はあなたなのでと言うのは通常あり得ません。

供用部分であり管理組合の管轄になるはずです。また、集合住宅の場合、管理費から保険代を支払っているのが一般的です。自治会長さんに相談をもちかけるのが得策と思います。また、総会で今回の事案を議題にあげてもらって、管理会社の変更を検討することも必要かと思います。
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この回答へのお礼

早速のご回答をありがとうございました。

お礼日時:2005/11/12 23:40

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