土地を戦前から借り、親の代からそこに家を建てて住んでいます。
 一応契約書は現存し、期限を定めず、年貢というような形で米を毎年支払う
としています。数年前まで、米をお金に換算して滞りなく支払ってきました。
 数年前に地主が死に、相続争いで借地の所有者が確定しないため、相当金額
を毎年末に供託してきましたが、先般所有者が確定し、突然内容証明が送られ
てきました。それによると、今まで毎年払ってきた(供託してきた)金額は、
当該土地の固定資産税にも満たないもので、到底賃貸借契約とは言えず、使用
貸借契約とみるべきである、というようなことが述べられていました。
 年額で一万数千円ですから確かに安すぎるといわれればそうなのですが、今
まで平穏に住んできたのに、地主が変わったとたんに、
「賃料が安すぎるから使用貸借契約にあたる、それゆえに土地を返せ」
という主張はまかり通るのでしょうか?
 もし反論できるような判例等ありましたら教えてください。
 
 

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A 回答 (3件)

逆です。

時の経過とともに賃借権が劣化して使用借権になったのではなく、借地権としての賃借権が強化されて地上権になったのではないですか?(^^) そんな屁理屈をこねたくなりますね。

強くなった結果が現状の継続賃貸借賃料なのです。地代(?)を資本還元して求めた底地権の価格はゼロ(orマイナス)。逆に借地権は100%に近くなる。少なくとも、現在地代での底地の地代徴収権価格はありません。誰も買わない。

由緒正しき借地権を守る為にも、取敢えず、建物登記の有無は確かめておくべきです。
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この回答へのお礼

回答下さったみなさまありがとうございました。

お礼日時:2001/12/19 02:12

結論は使用貸借にはならないと思います。


私は、約60年も全く地代の値上げ要求のなかった地主に責任があると思います。時代と共に租税公課も上昇しており、時代に合った地代に変更(値上げ)要求することができる権利が与えられているのですから、その権利行使をしなかったことを賃借人の責任にすることは酷と考えます。その地主の亡くなる以前の事実が重要と思います。
kazu-peeさんの方から、賃借権の存在を確認する訴えと又は正当な賃料を求める訴えか又は調停の申立をされてはいかがでしよう。
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納得できない気持ちも十分に理解できますが、お話しを伺う限りにおいては非常に不利であると考えます。



最高裁昭和41年10月27日判決において、
建物の借主が税金程度の支払いをしていても、その他特別に対価を支払っていない場合使用貸借であると認めるのが相当であると判示しました(判例時報464-32、最高裁判所民事判例集20-8-1649)。

つまり、
>「賃料が安すぎるから使用貸借契約にあたる、それゆえに土地を返せ」
という主張がまかり通ってしまうのです。

ですが、その一方で日本の法律では生活権(生存権)を重視する傾向が強いです。
ここで問題となるのがkazu-peeさんの経済力です。大金持ちであるのと生活保護を受けているのとを比較しますと、その他条件が全く同じであっても後者の方が厚く扱われます。

何の話し合いもなくいきなり内容証明郵便を送付したということであれば、相手方には音便に事を納める気は少ないと思います。
立ち退きを要求しているのか、少しでも高額で売却することを考えているのか不明ですが、いきなり宣戦布告をしてきたわけですから、kazu-pee側もそれなりの対処が必要であるかと思います。

あくまで、一般論ですので詳しい諸事情(特に地域特性)までは解りませんので、やはり専門家に依頼した方が良いと考えます。
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Q地代をいくら払えば使用貸借ではなくなるのでしょうか?

*土地=親所有
*建物=子が経営する法人所有
*使用貸借(法人→親へ固定資産税相当額の地代のみを支払)
*無償返還に関する届出提出
*貸宅地の評価について、
 無償返還に関する届出が提出されていても、
 使用貸借のときは自用地の価額の80%相当による評価ではなく
 100%自用地として評価する

質問(1)
貸宅地の評価が自用地の80%になるとは、
相続税の計算上、100%自用地で評価されるより、課税対象が20%
減って節税になるという理解でよいのでしょうか?
質問(2)
貸宅地の評価について、自用地の80%にしたい場合に、
使用貸借ではなくするためには地代をいくら位アップすればよいのでしょうか?
 ・極端に言えば固定資産税相当額以下を使用貸借と言うなら
  「固定資産税相当額+1円」でも よいのでしょうか?
 ・使用貸借ではない地代とは通常の地代とか相当の地代とか言われるもの
  なのでしょうか?
 ・・・・どちらにしろ最低いくら位アップすればよいのでしょうか?

自分なりに調べたつもりなのですが、それぞれの事柄の繋がりも解りづらく
苦戦しています。
では実際いくらなら使用貸借ではなくなるのかはっきりした答もどこにも
載っていなくて、困っています。
初心者です。どうぞよろしくお願い致します。

*土地=親所有
*建物=子が経営する法人所有
*使用貸借(法人→親へ固定資産税相当額の地代のみを支払)
*無償返還に関する届出提出
*貸宅地の評価について、
 無償返還に関する届出が提出されていても、
 使用貸借のときは自用地の価額の80%相当による評価ではなく
 100%自用地として評価する

質問(1)
貸宅地の評価が自用地の80%になるとは、
相続税の計算上、100%自用地で評価されるより、課税対象が20%
減って節税になるという理解でよいのでしょうか?
質問(2)
貸宅地...続きを読む

Aベストアンサー

 失礼しました、1番の回答者です。

 トイレに行って冷静になってみたら、私の会社と言っても、私が経営しだしてから財産をだいぶ殖やしたとは言っても、株の大半は父が持っていますので(利害関係は父と一体)、そのあたりを重視すれば、質問者さんのケースとは、取り扱いが厳しいほうに異なってもしかたないかと思い至りました。

 削除でもしたほうがいいのかもしれませんが、削除方法を調べるのもおっくうですので (^_^;\(^O^ )ペチッ! 、残しておきますが、無視して下さってもけっこうです。

 これも、一般人の参考意見に格下げします (^o^;


 ちなみに、

 いくらなら使用貸借でいくらなら賃貸借、という基準を示す判例・学説などは聞いたことがありません。契約解除が正当化どうかを判示する中で、固定資産税を負担する程度、盆暮れに挨拶程度のお金を包む程度、では「使用貸借ではないとは言えない」というのを読んだ記憶はありますが。

 また、ご承知とは思いますが、実体法と、税法は全然違います。

 例えば、長年賃貸してきたマンションの部屋多数が、たまたま相続が発生した時に空室だと、自分用の不動産と認定され、賃貸用物件とはみなされません。つまり相続税は高いのです(最近、多少猶予期間が認められるようになった由)。

 長年賃貸して、多額の納税をしてきた実績とか、「自宅があるのに、なんでこんな大きなマンションが自分が住むための物なのか」なんて理屈は、関係ないのです。

 そのように、税法はやたらと厳しいですから、まあ、固定資産税+1円程度の支払いで、相続税を負けてくれるなどと思わないほうがいいのではないか、と思いますけどねぇ。

 失礼しました、1番の回答者です。

 トイレに行って冷静になってみたら、私の会社と言っても、私が経営しだしてから財産をだいぶ殖やしたとは言っても、株の大半は父が持っていますので(利害関係は父と一体)、そのあたりを重視すれば、質問者さんのケースとは、取り扱いが厳しいほうに異なってもしかたないかと思い至りました。

 削除でもしたほうがいいのかもしれませんが、削除方法を調べるのもおっくうですので (^_^;\(^O^ )ペチッ! 、残しておきますが、無視して下さってもけっこうです。

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