新築マンション購入：住宅ローンに関するアドバイスが欲しい

Question

住宅ローンについて教えてください。
今年2月、新築マンションを契約しました。入居は来年の8月です。

価格：3700万円
頭金：1900万円（うち親の援助1200万円）
借入れ額：1800万円
ローン期間：30年（定年を想定して・・・）
年収：夫　600万円（32歳、正社員、比較的安定）
　　　妻　300万円（32歳、派遣社員、不安定）
繰上げ返済予定額：200万円/年（現状が続けば・・・）
備考：子供は将来的にも持つ予定なし

マンションを契約した際、住宅金融公庫で利率2.80％（当初10年間）の元金均等ローンを申し込んであります。（契約会は来年の3月だそうですが、キャンセルもできるそうです）現段階では、住宅金融公庫かフラット35を考えています。
そこで、短期固定なども含め、他にどの様な選択肢（お勧めのローンなど）があるのか教えてもらえないでしょうか？
変動or短期固定or長期固定は、本人の性格で決めることなのは解っていますが、皆様の客観的なアドバイスも頂けると嬉しいです。よろしくお願いします。

walkingdic · Accepted Answer

>繰上げ返済が順調にいけば１０年、繰上げ返済ができなくても定年までには、と考えているのですが？

妻はともかく現在の夫の収入がダウンしていないにもかかわらず３０年かけての返済はいたずらに金利負担が多すぎるので全くお勧めできません。緊急時の安全策として３０年ローンで２０年で返すのを標準とするのであればわかりますけど。２０年と３０年で比較すると３００万強の返済額の違いが出ますから。

>結局、ハイリスク＝ロープライスをとるか、ローリスク＝ハイプライスをとるかと言うことでしょうか？
そうですね。実は私も似たような微妙な状況で判断に悩んだのですが、固定金利が高めとはいえ３％きる状況では大差はないので、それよりはあまりがつがつと繰上返済に明け暮れて普段の生活が貧しくなるのもいやだから安定志向を選択したという経緯があります。
このあたりは考え方ですね。本当にどちらでもよいと思いますよ。どちらを選んでもそんなに大きな失敗にはならないでしょう。

>元金均等は早く元金が減るので、将来金利が上昇した場合に有利だと理解しているのですが、
そうですね。ただ今の金利がかなり低いことからそんなに極端に差が出ないんですよ。
短期ｏｒ変動の選択だと当面金利は１～２％の範囲ですよね。仮に１．５％金利，２０年返済で一番元金金額に差が出る１０年目で考えても６７万しか違わないので、６７万に対する利息は年１万程度ですよね。
昔の金利が５％とか７％の時代であれば元金の金額の違いは２００万超えるのでちょっと無視できなくなるのですけど。

>フラット35や金融公庫を選択した場合、あまりメリットが無いのしょうか？
少なくとも金利は固定なので元金が早く減る意味はトータル返済額が少なくなる以上の意味はないですね。
もちろん総返済額が少なくなるというメリットはあるのですが。

>総返済額は、元金均等の方が少なくなるが、繰上げ返済した時のメリットは元利均等の方が大きい
それは元利金等の方が支払う金利は総返済額が大きい分だけ大きくなるので当然繰上返済の効果も元利金等の方が多くなるわけで、当たり前の話でしかありません。

総返済額が繰上返済により、元金均等と元利金等で近づきますけど、逆転することはありえません。

リスクをどう考えるかというだけでなく、他の見方で決めるというやりかたもあります。
短期ｏｒ変動作戦の場合、一度借りると今度は金利の動きが多分気になると思います。
そして変動はあまり安くないので短期固定になると思いますが、この場合は固定期間終了時にまた選択をどうするかを決めるなどしなければなりません。結局そこでまた悩んだりするわけです。

そういうのを面白く感じて積極的にその選択により完済を少しでも早くすることを考えて生活するのか、それとも全期間固定でとりあえず余裕があれば繰上返済して、それ以外は放置して毎月天引きされるままにするというお手軽さを選ぶのかという見方も一つの考え方としてありますよ。

RRRK · Answer

あまり参考にならないけど、私の経験から一言。

私は１３年前にマンションを購入し、昨年戸建に買い換えました。

１３年前は、住宅ローンはまず住宅金融公庫等の公的融資を借り、足りない分を仕方なく銀行から。というのが当たり前でした。

たった１３年で公庫＜銀行となってしまいました。
１３年後はまた逆転して高金利時代になったりして。

今回の住宅はフラット３５のみです。
2.56％の金利で借りました。
もっと低金利の商品もありますが、１３年前に比べれば低金利です。
我が家も夫婦共働きで、繰上げ返済もそれなりに可能ですが、子供がいるので教育費など今後いろいろかかるので、長期固定を選びました。

長期固定の商品でも返済期間を短くすれば、変動低金利との差は縮まります。
毎月の返済額を決めて、可能な限り期間を短くすると良いでしょう。
変動金利で繰上げ返済に明け暮れるより、生活に余裕ができますよ。
１円でも得したいなら、低金利の商品で繰上げ返済をバンバンするほうが良いでしょう。

まあこの辺は価値観の違いで判断されると良いでしょう。

walkingdic · Answer

>返済期間が30年と長いですが、繰上げ返済でなるべく早く完済しようと思っています。この考え方は不利でしょうか？

変動、短期固定、公庫の長期固定などを選ぶ場合にはほとんど不利にはなりません。（繰上返済手数料の関係で多少損になる程度）
ただ銀行などの全期間固定商品などを選ぶ場合には金利自体に違いが出るので、たとえ繰上返済により返済期間が同一でも金利の違いは吸収できません。

あと、ローンの検討をする場合、まず妥当な返済期間を決めて検討することが重要です。つまり不測の事態で繰上が出来ない場合でも何年で完済するのかということです。その上で実際に借りるときに年数を長めにして安全策をとることは一向に構いませんが。

ですからたとえリスク回避の為に長めに設定する場合でも妥当な返済期間はそれとは別に決めるべきです。
私の言っている２０年であればというのはそういう話です。

>年齢を考えると今後5年間働ける保障はありません。
という状況を考えると、

>金利上昇を想定しても変動or短期固定の方が有利と言うことですね？
単純にこれが成立するのかは疑問も出てきます。ここから先の話はかなり方針が関係すると思います。
ご質問の場合結構微妙なんですよ。妥当な返済期間（つまり安全に考えた返済可能期間）が２０年なので、この期間というのが微妙です。

先の見込みで１００万以上得するというのは、毎月８．３万の支払の上に１５０万繰上返済した場合ですから、もし事情が変わって一切繰上返済は出来ない、つまり２０年かけて返済になったということだと、逆に２００万ほど負担が増えるのです。
もちろん金利がそこまで上昇しなければよいのですが、最悪の金利ケースを考えればそうなるということです。

なので奥様の収入が当てに出来なくて、２０年かけて返済する（もし３０年で組んだら２０年で完済できるようにその分は繰上返済する）ことになれば、初めに全期間固定を選んでおけばという話になってしまいます。

そのリスクをどう見るかですね。あとは金利の予想と可能性で考えるしかないです。
まあ１％－＞５％（５年後）－＞８％（１０年以降）の予想はかなり極端に近いので２００万も損な選択であったということにはならないと思いますけど。

>なにか良い商品をご存知ないでしょうか？
全国的に通用するところとして三井住友、東京三菱、ソニー銀行、フラット３５ならグッドローンというところでしょうか。キャンペーン期間中であればかなり安いです。

あと上記は全部元利金等返済で考えています。というのも返済額が一定の方が考えやすいので。
元金均等でも２０年、２．８％の条件だと５０万弱しか総返済額は変わりませんので長期か短期かの戦略には大きな影響はありません。

gamigami · Answer

補足の回答ですが、
融資を受けることに関しては１の方が条件的に甘くなります。
返済年数が短いほど返済比率に納められる金額が減りますから。
公庫融資の場合で、1,900万円の元金均等返済を使われる場合は、最短で29年(ご主人のみの借入とした場合)です。
これを理由に最初に30年返済を立てられてませんか？
繰り上げ返済をせずに返済すると、総支払いは2,750万円程度。
ところが元利均等だと最短21年になります。総支払いでは2,550万円程度になります。

但し、月々の支払いが先々下がる元金均等は返済余力を生み出してくれるので、その都度返済条件を見直すということも可能です。
これがどっちにするか天秤をかけるところの一つでしょうね。

また、同じ金額の借入で返済期間が違うならば、基本的に返済期間が長い方が残債も多くなるので、その分の利息が加算されます。
そういった観点では２の方がお徳ではあります。

銀行ローンについては基本的に「実行時の金利」が適用されるので、今の状況ではまだ判断がつきかねます。
４月以降の優遇などが影響しますので、まだ決めるには早いでしょう。

gamigami · Answer

今の公庫の承認を使うとしてのお話ですが、
1,800万円元利均等の30年返済、金利2.8％であれば、当初10年は月78000円程度。
この月額支払いをほぼ変えずにボーナス返済を1回16万円とすれば、21年返済でいけます。（フラット35ならば20年も可）
これでまだ返済余力があれば繰り上げ返済で年数短縮でも良いですし、返済額を減らしても良いですしとなります。
将来の保証については誰もわからないので、返済期間を長くすることで返済額を少なくするほうがいいと考えられるかもしれませんが、
無駄に長期にしてしまうと金利負担のほうが多くなります。
また公庫融資の場合、返済に対しての柔軟性はどの金融機関にもないくらいお客様に融通がつくようになってます。
もし、その点がといわれるのであれば「公庫・フラット」で返済期間の再考をされる方がいいかと思います。

walkingdic · Answer

まず返済年数を３０年にする理由がわかりません。収入とローン金額を考えれば幾らなんでも長すぎるでしょう。

金利２．８％、公庫は１０年以降上がりますけど、フラットだとこの金利で全期間というものもありますよね。
それで考えれば金利２．８％、期間２０年でも年間返済額は１２０万弱ですから年収６００万に対して２０％となり、返済できない金額ではありません。将来のわからない妻も一年位は貢献してもらうと初年度は２００万繰上返済できるので、そうしますと更に年収比率は下がりますので、その程度でも堅い計算と考えてよいと思います。

さて上記は全期間固定前提の考えでしたが短期を考えるとどうかというところですよね。
これはひとえに奥様の収入をどれだけ見込むかという点につきます。

この収入を当てに出来ないと考えれば、確実な線は長期固定です。短期戦略でもよほど金利が上昇しなければ最終負担は同じ程度以下ですみますが確実なことはいえません。特に１０年以降の金利が問題となります。

ただとにかくせめて５年は妻の収入を当てに出来るということであれば、非常識な金利上昇さえなければまず繰上返済＋短期固定などの戦略の方が特になるでしょう。

一例で計算しますと、低めに見て年１５０万繰上返済５年間のプランでは、短期固定ｏｒ変動戦略で１％－＞４％（５年後）－＞８％（１０年以降）という金利上昇を見込んでも、概算で１００万以上金利負担が少なくなります。（全期間固定でも金利負担はトータル３００万弱です）

新築マンション購入：住宅ローンに関するアドバイスが欲しい

>繰上げ返済が順調にいけば１０年、繰上げ返済ができなくても定年までには、と考えているのですが？

あまり参考にならないけど、私の経験から一言。

>返済期間が30年と長いですが、繰上げ返済でなるべく早く完済しようと思っています。

補足の回答ですが、

今の公庫の承認を使うとしてのお話ですが、

まず返済年数を３０年にする理由がわかりません。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング