近々、養老保険が満期になり、200万円程を住宅金融公庫の繰上げ返済に充てたいと考えています。
現在、特別加算融資残高350万円(年利3.6%・元利均等・最終払込年月平成25年10月)と通常融資残高1400万円(年利3.1%、平成19年から年利3.3%・元利均等・最終払込年月平成39年4月)という状況です。
毎月の支払い額を変更せず、期限短縮型で繰上げ返済する場合でローンシュミレーションで計算したところ、今後の返済額は、以下のとおり表示されました。
特別加算額
≪変更前≫440万円 ≪変更後≫170万円
通常融資額
≪変更前≫2050万円 ≪変更後≫1610万円
変更後の金額だけを考えると通常融資額を繰上げ返済した方が得なような気がしますが、やはり借り入れ金利が高い特別加算額の方を優先して返済したほうが良いのでしょうか?
よろしくご教授ください。

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A 回答 (2件)

当然利息の高い方からです。

と言うより公庫を借りている銀行に行き、繰り上げするから一番お得な方法で、と言えば説明があると思います。1ヶ月でも早め早めに繰り上げすることをお薦めします。ローンシュミレーションをお使いなら一度いろんなパターンを試してみてください。”福利計算”つまり利息にも利息が付いているので、繰り上げ返済の重要性がわかると思います。
極端な例ですが、私のお客さんはご夫婦が働いておられるものの、預金を最低限に抑えて、35年ローンを10年で返済を終わらせました。単純計算すれば年200万円×10年で2000万円ですものね。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。特別加算額を優先して返済いたします。明日早速、銀行へ繰上げ返済したい旨を連絡し、手続きします。

お礼日時:2001/12/02 11:06

 利率の高い特別加算額の返済を優先されたほうが、よろしいかと思います。

その後、まとまった額を返済できる状況になった段階で通常融資分になりますが、やはり高利率分から繰り上げ返済をされた方が、良いと思います。
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この回答へのお礼

特別加算額の返済を優先します。ありがとうございました。

お礼日時:2001/12/02 11:04

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消費者金融関係などは、、、融資審査だけの問題ではなく家の購入そのものに問題があります。
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Excelでやるなら
=nper(年利/12,毎月の返済額,-1*元金)
または
=log(1/(1-(元金*(年利/12)/毎月の返済額)),1+(年利/12))

下の式なら関数電卓があればできます。
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Q住宅金融公庫 15年前に借り入れ

住宅金融公庫に35年ローンを借り入れ残り20年になりました。
残り約160万円 金利5%の場合 金利はどれくらい付くのですか?
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Aベストアンサー

160万円を年5%で20年元利金等返済で借りると、金利は934,230円になります(総支払額2,534,230円)。元金均等返済なら803,333円(2,403,333円)。金利との質問なので団信分は入っていませんが、5%とは別に団信料が必要ならその分の出費も必要です。
金利が5%と高いので、繰上返済出来るならした方が良いですね。残高も少なくなってることですし。今となっては遅いですが、途中で金利の安いローンに借り替えを検討はされなかったのでしょうか。

参考URL:http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp

Q住宅金融公庫の繰上げ返済について

H14・2月時点で公庫で35年1700万円のローンを組みました。(ボーナス月なし2)150万から200万円繰り上げ返済を行い、その際に元金均等払いへの変更も検討しています。以前の質問内容等参照させていただき、ローンのシュミレーションをおこないました。月々の支払い額がつかめず困っています。元金均等払いの場合の支払い額は利子部分含まないので、月々の支払い額は正確な支払い額がわかりません。35年から30年に期間も変更を考慮しているのですが、月の支払い額あまりにも負担ならば再検討したいと思います。正確な金額はどのようにしたらわかるのアドバイスいただければ幸いです。

Aベストアンサー

200万円繰り上げ返済し期間も5年短縮したとして、
35年1700万円 → 30年1500万円 のローンになるとします。
元金均等ということは、最初の月の利払いが一番大きく、月ごとに利払いの金額は減少していきます。

返済負担を考える場合、最初の月の返済元利金を見て無理がなければ良いのではないでしょうか。

30年1500万円で2.00%とした場合
1500万円×0.02÷12ヶ月=25,000円・・利息
1500万円÷360ヶ月(30年)=41,667円・・元金
最初の月の元利返済額は、66,667円です。

ちなみに金利変動は考慮してません。

Q住宅金融公庫などの借り入れ…

住宅金融公庫などの借り入れで家を購入する場合の質問です。
建設費または購入価額の8割以内までの融資だと聞いたのですが。
最近ではマンションの購入で「頭金0円!」
なんてうたい文句もありますよね。
貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
又、新築に際して、引越し代とか家具やカーテンを新調したい場合などのお金まで考慮すれば、余分に必要ですよね。

Aベストアンサー

金融機関に勤務している者です。
住宅ローンに関しては、住宅金融公庫融資もプロパー(金融機関独自の)ローンも担当したことがある、元・プロです。
加えて、私自身、昨年、住宅ローンを組んでマンションを購入しました。

> 貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
工面の仕方は人それぞれです。
要するに別のところから「借りる」ことを考えればいいのですから。
ですが、基本的には、貯金ゼロの人は、まずある程度、「自分でお金を貯めてから」家のことを考えた方がいいのです。
後々後悔しない…ことまで考えるのならば、建設or購入資金の半分まで貯め、さらに家具やカーテンを新調したい場合はその費用と引っ越し代も別に貯めてからの方がいいですね。

私の場合、単身なので引っ越し代は安かったのですが、カーテン、結構かかりますよ…。
家具・家電は、必然や趣味でかなりの差が出るとは思いますが、転居ではなく独立ならば数百万円は見ておいた方がいいかもしれません。
それよりも、本当にカーテンです!
私は友達が作ってくれたので布代だけで済みましたが、それでも3LDKのうち2部屋とリビングダイニングの分で7万円近くかかりましたし、知人の家が新築した時は、4LDK分で50万円近くした-と言っていましたから。

閑話休題。
> 最近ではマンションの購入で「頭金0円!」なんてうたい文句もありますよね。
最近どころか、私が異動になった頃に既に存在していましたから、10年以上はあります。
「今は賃貸住宅にお住まいですよね?そちらのお家賃は毎月おいくらですか?え?8万円?だったら買わなきゃ損ですよ。今のお住まいが3LDKですか。例えば4LDKのこのお部屋、頭金ゼロでも銀行との提携ローンを使えば、月々の返済は現在のお家賃よりお安くなるんですよ。水道光熱費なんて家族構成が変わらなければそんなに変わるものではないですし、そうなれば1か月の支出は変わらないわけでしょ?賃貸はいくらお家賃を払っても自分のものにはなりませんが、こちらは同じ額を払えば自分の物になるんですよ。」
マンションの場合の不動産屋さんの売り口上ですね。
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確かに仰るとおり、住宅金融公庫が関わる「一般融資」や「フラット35」は、建設費または購入価額の8割まで(年収によっては5割まで)しか融資を受けられませんが、では、
> 貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
建設費や購入額の100%を借りたい場合は、#1、#2さんが仰っているとおり、
(1)100%融資が受けられる住宅ローン商品がある銀行等の民間金融機関から100%借りる。…#1さんが仰っている回答です。
(2)住宅金融公庫やフラット35は確かに住宅金融公庫が関わっているが、直接住宅金融公庫が融資をするわけではない。
融資は銀行等の民間金融機関が行なうので、その金融機関で住宅金融公庫の一般融資やフラット35の不足分を借りる(「併せ貸し」といいます)。…#2さんが仰っている回答です(全国殆どの金融機関にあります)。
があります。
他には、
(3)住宅金融公庫の一般融資やフラット35の不足分を親から借りる。
(4)住宅金融公庫の一般融資やフラット35の不足分を勤務先から借りる。
といった手段もあります。
(3)については、住宅ローン控除の対象となりませんし、「借り入れ」の形を取らないと「贈与」と見られることもありますのでご注意ください。
(4)については、勤務先によって扱いがあったりなかったりしますし、条件もさまざまだと思いますが、年利1%以上-などの条件をクリアすれば、住宅ローン控除の対象にもなりますので、あるのでしたら上手く活用されるとよろしいかと思いますよ。

また、(2)について少し補足しますと、住宅金融公庫の一般融資やフラット35をA銀行から、不足分をB銀行から借りようと思っても「抵当権」の問題がありますので、多くの場合は取り扱ってもらえません。

それから、「引越し代とか家具やカーテンを新調したい場合などのお金」を住宅ローンに組み込んで借りることはできませんので(諸費用までは組み込めるローンは見たことがありますが、それ以上のものは私が知る範囲ではありません)、もし貯金ゼロならば、別にそれらを目的としたローンを組むことになります。
こちらも#1さんが仰っていますが、これらが目的のローン(というかフリーローンのようなものですね)は、住宅ローンに比べて金利が高いですし、融資期間も短いです。
融資期間が短いと言うことは、1回当たりの返済額が高くなり、そうなりますと、結果として総借入額から求める返済比率が高くなるわけですから、場合によっては返済能力不足となって融資不可-となる可能性も出てきます。
ですから、せめて、「引越し代とか家具やカーテンを新調したい場合などのお金」までは貯めてから、家のことを考えた方がいいですね。

現在、住宅金融公庫の一般融資の申し込みはかなり少なくなっています。
住宅金融公庫自体の廃止が決まっていることもありますが、銀行等民間金融機関の住宅ローン金利の方が低いことも理由の1つかもしれません。
以前は、全期間固定金利ということが住宅金融公庫の大きな魅力だったのですが、最近では銀行等民間金融機関でも超長期固定金利の設定がされていますので…。
ただ、銀行等民間金融機関の住宅ローンと大きく違う点は、「団体信用生命保険(共済)」の加入が任意である点ですね(保険料は借入者負担ですが)。
既往症などにより、団体信用生命保険(共済)に加入できない方は、銀行等民間金融機関では住宅ローン融資も受けられなくなったりします。
そういう方にとって、団体信用生命保険(共済)への加入が絶対条件ではない住宅金融公庫の融資は頼みの綱だと思います。
この点は「フラット35」にも引き継がれていますね。

ご質問とは少し離れたことも書き込んでしまいましたが、住宅ローンというものを考えていただく際の、ご参考にでもしていただけると幸いです。

金融機関に勤務している者です。
住宅ローンに関しては、住宅金融公庫融資もプロパー(金融機関独自の)ローンも担当したことがある、元・プロです。
加えて、私自身、昨年、住宅ローンを組んでマンションを購入しました。

> 貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
工面の仕方は人それぞれです。
要するに別のところから「借りる」ことを考えればいいのですから。
ですが、基本的には、貯金ゼロの人は、まずある程度、「自分でお金を貯めてから」家のことを考えた方がいいのです。
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Q銀行融資の返済遅延について

銀行融資を受けています。
担保なし。
保証協会等の関連なし。
銀行単独融資物件です。
融資を受けているのは、法人[企業]です

上記の条件で教えて下さい。
返済が困難です。
金利のみの支払いを1年間程度依頼したいのです。
銀行にこの内容を依頼した場合、銀行の対応として どんな事が予想されますか?

Aベストアンサー

こんばんわ。
以前に会社を経営していたものです。

この質問には、#1 の方が書かれたように、情報が不足しています。
それでも、前の知識からお答えしますと。。

やはり、厳しい取り立てが来ると予想されます。
金利(利息)のみ支払い、というのは債務者のとりあえずの理想です。
元本分の再貸し出しがない現状では、支払延期にも聞こえます。
(銀行としては、利息は回収に関係ないようです)

ただ、昨今の事情から「支払いできない」ということと、1年後の利益(ここが説明できないですね)の保証があれば、少しは譲歩されるかも知れません。
支店長決済分だと思いますので、直接相談した方がいいでしょう。

Q妻が連帯保証人で住宅金融公庫借り入れ返済中、この妻と離婚しそう。

6年前妻が連帯保証人となって住宅金融公庫から借り入れをして
毎月返済していましたが、この妻と離婚になりそうです。

(1)公庫に対して、何か連絡しなければならないのでしょか?
(2)公庫から要求(追加の連帯保証人の要求等)があるのでしょうか?
(3)もし、主債務者の私が死亡した時は保険金で債務は完済されるよう
 ですが、土地建物の名義は連帯保証人名義になるのでしょうか?
 又は法定相続人になる(遺言なしの場合)のでしょうか?

 公庫の住宅ローンに詳しい方、お教えください。

Aベストアンサー

(1) 連帯保証人に変更がないのであれば、連絡は不要です。
(2) 同上
連帯保証人が亡くなったわけではありませんから、追加の連帯保証人を要求されることはありません。
逆に言うと、離婚しても奥様は連帯債務を免れません。
当然ながら、奥様から連帯保証人を止めたいという要求があるかと思いますが、その際には別の連帯保証人または、物的担保を要求されます。
(3) 連帯保証人には、債務を返済する義務のみが存在し、一切の権利がありません(とても、不利な契約です)。
したがって、あなたがなくなっても連帯保証人には何の権利も発生しません。自宅は、あなたの相続人(そのときの配偶者、子、親、兄弟など)の相続財産となります。

Q銀行返済のために国金融資は可?

取引銀行が返済期間の延長になかなか同意してくれません。 社有地は、銀行の根抵当に入っていますが、担保余力があるので、いっそのこと国金で融資を受け、そいつで銀行の方を一括返済しようと思ってます。 国金は、そのような使途での融資に応じてくれますでしょうか?  ダメなら、使途を変えて申し込もうと思いますが、如何でしょう? 使途に対して調査はありますか?  返済期限(7年)を認めてもらえれば、月々の返済に問題はないのですが・・・  

Aベストアンサー

資金使途を変えて申し込みされるということですが、「設備資金」ならエビデンスが要ります。「運転資金」なら貴社の決算書から必要運転資金が算出されますので、既に民間銀行から借りている運転資金と今回申し込みの金額の合計がその数字を大きく超えないような金額でないと難しい場合があります。(国金がどの程度きちんと審査するかによりますが)。
必要運転資金=(1)営業上の流動資産-(2)営業上の流動負債
(1)=売掛金、受取手形、在庫、経費支払い等に必要な経常的な手持ち現預金
(2)=買掛金、支払い手形
それと、私は国金の職員ではありませんので、断言はできませんが、借り換え資金という資金使途自体は問題ない気がします。特に、現在のような経済情勢下では、民間銀行の貸し剥がしに対応する融資が政府系金融機関で行われないのでしょうか。一度、匿名で電話照会してみてはいかがでしょうか。

Q住宅金融公庫の借り入れ資格について

近いうちに住宅金融公庫から借り入れて、自宅(現在平屋)をリフォームして二階建てにしたいと考えています。ホームページで見ていたら、融資資格には総返済負担率というのが基準としてあると知りました。もしその基準に達していない場合(私の場合大雑把に計算すると微妙なところです)は借りられないことになるでしょうか?また、どのようにそれを調べるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

友人の銀行員に極度型のローンの返済額の計算方法を聞いたたことがあります。
その銀行の場合、

 (1)本人に返済額を聞く(そのまんまやないか!)
 (2)極度額の1/50×12で大まかな年間返済額とする。

のいずれかだそうです。
ちなみに個人信用情報では他行における「当初借入額」と「現在残高」及び返済状況の確認を行っているそうです。

Q銀行からの融資の返済について

すごく困っております。
銀行から融資を受けていますが、資金繰りの関係で利息のみ払い元金の返済は何ヵ月か待ってもらおうと思っております。
けれどもしそのような事をすれば、資金繰りが良くなり返済する事ができるようになっても、追加で借り入れできなくなるとも聞きます。

すみませんがそのような事はあるのでしょうか?

どのようなデメリットがありますか?

宜しくお願いいたします

Aベストアンサー

「元金返済を何ヶ月か待ってもらう」ということですが、銀行から見れば、返済条件を緩和するということは、おそらく「要管理債権」となって今問題となっている「不良債権」になります。
取引銀行が大手銀行なら再生会社に債権を売却される可能性もあります。

「資金繰りが良くなる」というのはいつ頃の予定なのでしょうか。
返済条件を緩和してもらった後、早急に資金繰りが改善されなければ、「不良債権」の処理の対象になる恐れもあります。

返済条件を緩和してもらう前に、別の銀行で融資を受けられれば、一番いいのですが。保証協会の保証を受けることももちろん有効です。

追加借入れのご心配をされていますが、条件緩和されてもそれで永久に追加融資がダメになるわけではありません。その時の業況、返済状況が改善され
追加融資に問題ないと判断されれば、融資は受けられます。
逆に返済を待ってもらわなければならない状況である今、(保証協会保証付以外は)追加融資は受けられないはずです。

銀行担当者に相談されるのも良いと思います。
保証協会を利用することができるなら、銀行担当者も動くはずです。不良債権は作りたくないでしょうから。

「元金返済を何ヶ月か待ってもらう」ということですが、銀行から見れば、返済条件を緩和するということは、おそらく「要管理債権」となって今問題となっている「不良債権」になります。
取引銀行が大手銀行なら再生会社に債権を売却される可能性もあります。

「資金繰りが良くなる」というのはいつ頃の予定なのでしょうか。
返済条件を緩和してもらった後、早急に資金繰りが改善されなければ、「不良債権」の処理の対象になる恐れもあります。

返済条件を緩和してもらう前に、別の銀行で融資を受けられれ...続きを読む


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