ネットが遅くてイライラしてない!?

先月父が亡くなり、その住まい家としていた家屋が必要なくなりましたのでたたみたいのですが、土地が借地です。
この土地は祖父の時代にお借りしたもので、すでに50年以上貸借関係にあり、また家屋も築30年経過しております。
借地権は私が相続するものと考えられますが、聞くところによりますと「路線価の借地権割合に応じて相続税が発生する」らしいのですが、借地権には市場における金銭的価値が無いとも聞いております。
この借地を大家へ返還するということになりますと、相続税の持ち出しのみが発生するのでしょうか。
また大家から「更地として返還」するよう求められた場合は家屋の撤去費用も負担せねばならないのでしょうか。

建物買取請求権というような言葉も耳にしたことがあるのですが、
住人である父が死亡している場合は買取りをお願いすることはかなわないのでしょうか。

知識に乏しくお恥ずかしいのですが、よろしくご教授くださいますようお願いします。

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A 回答 (5件)

一度にあれこれと考えると、何から手を付けて良いのか分からなくなると思いますので、優先順位を提案しますと、


(1)あなた名義に家屋の所有権を登記する
(2)近隣の不動産業者に『借地権付一戸建て』としての査定を依頼する
(3)地主さんに名義変更する際の書換料を相談する
でしょうか。借地権付一戸建てにも十分市場価値はあります(私の実家も家内の実家も借地です)。
ただ、売却する場合にはどうしても地主さんの承諾が必要ですから、(3)の相談を行った時に『popstar88さんだから土地を貸したんだ。他の人には貸さない。使わないんだったら返してくれ』と言われたときに『買取請求』することになります。#1の方の回答にもあるように、旧法借地契約ですから『更地として返還』が契約に盛り込まれている可能性は低いのでは、と思います。
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この回答へのお礼

早々にご回答いただきまして感謝いたします。
近隣の不動産屋より「市場にのせることはまずできません」と回答され
売却ではなく返還を考えてご相談させていただいたため、所有権登記を
する予定は全くなかったのですが、「登記があれば買取請求ができる」
という理解でよろしいのでしょうか?
父の遺品をさがしてはみたのですが、「契約書」に相当するものが
見つかっていないものですから、祖父の時代に契約書の取り交わしが
あったのかすら判断できないでおります。
実は大家さんと父の間で数年前に賃料でもめたことがありまして、
今回私がお話に伺っても難しい展開になるのではと想像しております。
「更地にして返還せよ」と言われたとき、何を材料として交渉したら
良いのかがわからず困っております。
いずれにしましても参考となりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/11/20 01:29

#2です。

大事なことを忘れてました。実家の登記費用が安くついた理由に遺産分割協議書を取引先の司法書士の先生に文章案を教えていただき、自分で作った事がありました。この文章を司法書士に依頼すると数万円は掛かると思います。あとは、被相続人と相続人の関係(家系図のようなもの)を作っておけば更に費用が安くなるでしょう。私の場合、私の父の名前に生年月日と没年月日を書いて、私の母それから兄弟と私の関係を書いた『agboy家相関図』で、9千円取られました。

参考URL:http://www.bekkoame.ne.jp/~ta.kawai/kyogi.html
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この回答へのお礼

ご親切な対応心から感謝いたします。
なるほど、遺産分割協議書というものが必要になりますよね。
是非自分の手で作りたいと思いました。URLもありがとうございました。
考えなければならないこと、やらねばならないことが山積みですが、
教えていただいたお話を参考にしながら片付けていきたいと思っております。
agboyさんには本当に親身にご教授いただきました。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/11/22 23:41

#2です。


>「登記があれば買取請求ができる」
という理解でよろしいのでしょうか?
意味合いが少々異なります。買い取り請求をする当事者となる為にも、第三者に売却する際にも建物の所有権を登記されることをお勧めしたのです。というのも相続登記は時間が経過すると相続人の変動(引越し等)により必要な書類が増えるので早めに済ませたほうが良いのでは、と思いました。築30年の建物であれば、それほどの費用は掛かりません(私の実家で10万円掛かりませんでした)
また、借地件付建物では市場性が無い、とのことですが、地主さんと話しさえつけば底地と一緒に売却するという手法もあります。
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この回答へのお礼

ご丁寧に返答を頂戴くださったこと感謝いたします。
地主さんとの話し合いがどのようになるかはわからないのですが、
みなさんのお話を伺って「借地権付として建物を売却したい」という
お話をまずはさせていただこうと考えております。
そのためには登記が必要なようですので、それも併せて考えてみる
つもりです。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2005/11/21 20:02

前2件の回答の通り借地権というのは当事者が思っている以上に強い権利だと考えて下さい。

それ故に税金の面ではご懸念の通り <更地の平米単価 ×借地面積 ×借地割合(通常住宅地で60%、商業地では70%~90%)>が相続税算定上の土地の評価額になります。路線価と借地価格は国税庁HPから当該地の具体的な数値を確認することになります。路線価図上道路毎に平米・千円単位と借地割合がA~D記号で表記されています。330Cなら330千円/m2、借地割合60%ということになります。大規模土地や2つの道路へ接する場合等で特別な考え方がありますが、まずはおおよその評価額の確認をされることが第一でしょう。
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

その他の資産内容や相続人の構成により相続税の計算をした上で、当該借地を売って相続税支払いに充てることを考えられるなら、先のアドバイスの通り、並行して周辺情報を得ることや物件の客観的な市場価格を固めることも当然の動きだと考えますが、まず話を持っていくのは地主に対してだというように考えます。他者へ売るにしても、地主に買い取ってもらうにしても、借地契約の名義変更と建物名義の変更が必須になります。通常地主は周囲一体でまとまった土地を多くの借地人に貸しているので、こういったケースには慣れていて購入金額・条件のラインが予めできているケースや、借地を買い取って一団の土地にした上でマンション建築計画などがあり、その地区から離れたくないという他の借地人に対して近隣の同環境土地を確保しておきたい、というケースがあったりもします。
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この回答へのお礼

早々にご回答をいただきましたこと感謝いたします。
やはり「今後使用しない住まわない土地」だとしても相続税が発生する
のですね。借地割合は50%となっておりました。頭が痛いです。
名義変更が必要ということは登記費用も発生するということなのですね。
他者といっても近隣の不動産屋から「市場にのせられない」と言われており、
また父と地主の関係が円満でなかったものですから、買取りをお願いできる
ものかどうかも定かではありません。
まず地主の方にお話をと思ってはいるのですが、住居に充てる考えのない家に対し
相続税・登記費用を支払った上、さらには地主より更地にしての返還を
求められた場合、応じなければならないのかと思うと割り切れません。
よい知恵をお貸しいただきたくご相談させていただきました。
お話参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/11/20 01:47

>50年以上


⇒旧法ですから、かなり強く保護されているはずですので、とりあえず近くの不動産屋で良さそうな人に相談してみたら如何ですか? 
其の不動産屋で売るという事も視野にいれてです。
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この回答へのお礼

早々にご回答いただきましたこと感謝いたします。
実は数日前に父宅の近隣の不動産屋に相談をさせていただいたのですが、「築30年の家屋付の借地では市場にのせることができません。」
という返答をもらっており、売却は不可能と判断し返還しようという
心積もりでご相談させていただきました。
他の不動産屋でも聞いてみる価値はあるのかも知れないですね。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/11/20 01:02

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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権の相続放棄について

借地権の相続放棄について

最近母が他界したのですが、母は借地上の母名義の家屋に一人で住んでいました。
相続人は私一人ですので、私が借地権を相続することになるのですが、私はその借地には住む予定はなく、できれば借地権を第三者に譲渡したいと考えています。

そこで気になっていますのが、地主から第三者への譲渡の了解を得られない場合です。
もし了解が得られなければ、相続税で借地分がかなり加算されてしまうのが無駄になりますので、できれば借地権を相続せずに放棄したいと思うのですが、そんなことは可能なのでしょうか?
もし借地権の相続放棄が可能だとしたら、どんな手続きが必要なのでしょうか?
また、借地上の家屋はどうなるのでしょうか?

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

相続する場合、そのうちのどれかを放棄するという選択は許されません。全部相続するか、または全部放棄するかです。つまり、いいとこどりは認められないよということです。相続権利のある人が複数いる場合は、話し合いによって何をそれぞれ相続するかを決める事は可能です。でも貴方の場合はたった1人なのでこれは無理ですよね。放棄する場合は3カ月以内に届けでることになっていますからご注意です。
 
 相続放棄については下記に詳しい説明があります。

参考URL:http://www.a-souzoku.net/2007/07/post_8.html


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