住宅を建てるために住宅建築会社の紹介で土地の売買契約を結びましたが、地主と折り合いが悪く、この土地の契約はそのままにして違う土地を探して住宅を立てることにしました。そのことを住宅建築会社に伝えたところ、前の土地の浄化槽と電信柱の設置のことについて相談があると連絡がありました。お金を請求されるのでしょうか? 請求されたら支払わなければならないのでしょうか? また、住宅建築会社としてはその土地に家を建てさせたかった様なのですが、他にどんな条件を出してくるのかとても不安です。どのように対応したら良いのでしょうか? 家を建てるのも初めてでこんな経験も初めてです。どうしたら良いのか教えて下さい。

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A 回答 (1件)

建築会社を通して、土地を入手し、建物を建築する行為は、いくつかの契約に、分解することが出来ると思われます。


 まず、土地所有者・貴方の土地売買契約。
   これに先立ち、土地売買の仲介に関して、
     貴方と、建築会社の土地売買仲介斡旋契約
          (有償・無償、有償として仲介料の額等々)
     土地所有者と建築会社の土地売買仲介斡旋契約
   そして、貴方と、建築会社の建物建築請負契約

 当然、これらは、建築会社が紹介した土地に建物を建築する目的で、「契約」されたものと考えられます。
 (契約には、必ずしも書面は必要ではありません。口頭でも、契約は成立している可能性はあります。)

 そこで、当該土地との売買契約は、解除されないということなので、その売買契約についての違約金問題は、発生しないと思われます。
 (当該土地を購入しないのなら、現土地所有者との違約金問題が発生する事は、当たり前なので、説明しません。)

 土地売買斡旋仲介契約についてですが、これは、土地売買契約を締結する前に、仲介料等についての話、土地物件説明があったと思われます。

 では、建物建築請負契約は、どうでしょうか?
 建築会社としては、当然、当該土地の売買契約が成立した以上、当該土地に自社を請負人として、建築する事が確実であると認識します。

 この事を、法律的に説明すれば、建物請負契約は、土地を斡旋仲介したときから成立しており、土地売買契約成立で、効力が発生したと考えるのか?
 あくまで、建物建設請負契約は、建物の具体的な計画が、合意されて初めて、成立し、それまでは、あくまで、「期待権」的なものであると解釈するのかという事になると思います。

 前者の場合ですと、その土地に建物を建築しないことは、請負契約違反と考える事になると思います。(建築準備の為に要した費用は、「弁償」する必要有り)
 後者ですと、土地売買斡旋仲介料の免除、優遇等を見直し、不動産斡旋に対する報償で穴埋めすることになると思います。(建築準備に要した費用は、払う必要無し)

 であるなら、違う土地についのの、建築をそのものを依頼されれば、上記の問題は、支払う必要がないと思います。

 しかし、うらやましいです。
 このご時世、建物が建築できる土地を2箇所購入されて、内一つに、建物を建築される財力があるってことですね・・・・。
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この回答へのお礼

大変、親切丁寧に回答いただきありがとうございました。今までの業者とのやりとりをもう一度よく振り返りたいと思います。私自身がまったく建物請負契約の発生時期などの理解をしていませんでしたので勉強になりました。業者との話し合いも教えていただいたことを頭に入れ、進めていきたいと思います。本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/12/05 20:22

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>>「通常は土地契約時となりますね」
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2.建物請負契約(手付金支払)
3.土地引渡し(土地の残代金引渡し)
以下省略...
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重要事項説明の時に「書いてないんですか」と聞く「『書きたければ書きますよ』との返事だったので「別に書かなくていいですよ」と私も答え、契約書には『建築条件付』とは書いてありません。

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【質問3】
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わかりづらい文章になってしまい申し訳ありません。

今月上旬に土地購入の契約をしました。

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Aベストアンサー

前回質問にも回答させていただいた者ですが、前回のアドバイスが全く生かされませんでしたね(笑)
その建築業者は、その土地を紹介した事により「暗黙の建築条件付」のつもりでいるのだから、そこに発注する気が無いのであれば事前にハッキリしておかないと揉める原因になりかねない、という主旨で書きましたが。

1.土地の売買契約上で建築条件付という契約(約束)になっていないのですから、契約上その建築業者を使わなければ土地契約を白紙解除しなければならないという決まり事はありません。

2.「建築をお願いする」と言っていたならば別ですが「思っていた」程度では契約が成立していたとは言えないと考える方が自然だと思います。

3.契約上は1.で書いた通りなので勿論他の業者にて建築する事に対する縛りは一切ありません。しかし「穏便に」というのは無理でしょう。その建築業者の立場でも建築の仕事を取るという目的で質問者に土地の紹介をした訳です。道義的にはその業者で建てないのならば、その土地は断る事も視野に入れておいた方が良いという話は前回にも書いた通りです。
最低でも「土地は気に入りましたが、最終的にオタクに建築をお願いするかはわかりませんよ」「それはそれで結構です」程度のやり取りをしておく必要があったと思います。

契約上の話は抜きにして道義的に考えるのであれば、その業者としては「都合よく出し抜かれた」と考えるのは当然ですし、質問者が他の業者に頼む事になれば結果的には「出し抜いた」ことになります。どちらにせよ気分の良い話ではありません。

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