初めまして。
HPを拝見致しました。相談内容というのは10年ほど前に測量もしていない山林のような200坪ほどの土地を譲り受けました。その土地周辺には私以外にも20人ほど所有者がいてるんですが、野晴らし状態のままで今まで経過していました。そこへ突然電話が入って測量をさせてくださいとの希望があったんです。1度目は断ったんですが,何週間が経った頃異なる測量士から電話があり『このまま放っておくと測量したときに貴方の土地が狭くなるかもしれない』等と脅しのような事も言われました。怪しいと思ったんで,『他の所有者全員が承諾をすればしてもよいと伝え1ヵ月が経過しました。そこへ又2回目の人から電話があって同じような事を言われました。『他の所有者全員のリストをFAXで送ってください』伝えると測量士は承諾したんですが,電話があってから1週間が経過しています。

私と致しましては怪しい!!と一言で,どうも府に落ちません。測量をすると税金が掛かるので今は出来る限りしたくないんですが,測量しなくてもいい方法があれば教えてください。測量士としての立場ではなく本音で教えていただければ幸いです。!

それと何故そんなに測量士がしつこく電話してくるのも疑ってならないのです。その土地事体が,再開発されるのか,あるいはどこかの業者や建築関係,或いは変な事に巻き込まれ
なければ言いのですが・・…。やはり測量しと業者とは深く絡んでいる場合が多いのでしょうか?

測量をしないままで放っておくと所有している土地が狭くなる事も在るんでしょうか?

何卒宜しくお願い致します。

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A 回答 (3件)

典型的な詐欺の一種である「測量商法」と思います。

測量士の団体と連絡を取り、警察に被害届を出されることを勧めます。下記HP参照。

参考URL:http://www.okos.co.jp/gen-ya/kageoi3.htm
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貴方は大変カシコイ方です。

次の私のアドバイスをどれか実行することでOKに感謝することになるでしょう。

これは詐欺の始まりで、ほぼ断定できます。私は登記関係の資格を得ている専門家です。いろんな情報を受けています。中には、私の業界で詐欺まがいに加担してしまう者もおり残念ですが‥‥‥。

さて、測量士を名乗る人は現実の測量士ではないと思います。詐欺の主役です。話に乗っていくと必ず別に測量士がいて名目は何であれ「お金の要求」があります。このお金を支払うと、この損害で終わればよい方で、「境界が曖昧なので正しくします。金」等々、ここまで進めているのだからと次の段階へ繰り返し、ダマサレタと知ったとき、多分別の人から「訴訟しましょう。弁護士紹介と着手金要求」となります。<蛇のミチは蛇の道>でどんな手があるか類似本職の私も解りません。後で感心するばかりですが‥‥‥。
貴方は狙われていますヨ(^_^ )。いくら不景気な弁護士でも、見ず知らずの人に貴方の弁護を引き受けますと言ってきますか?。私もですが、測量士も同じです。まして高度な技術を持つ理工系の人です。

そこで、貴方として次の方法は如何でしょうか。その測量士の所属協会・測量士の資格番号・電話を教えてもらう。そして、所属協会へ電話をし詳しく事情を説明して尋ねる。所属協会の電話は貴方自身で調べることに注意下さい。<多分この段階で貴方への電話は止むでしょう>
もう一つ、お金に関しては余程のことがない限り完了払いなので先には支払わないことに注意下さい。尚、次のことも参考として下さい。

隣接に、他にも20人程いるとのことですが法務局に<公図(別名.字限図)500円>がありますので、これから隣接地番の登記簿謄本(別名.登記事項証明書)(1通1,000円)を数件分取り寄せる。登記簿謄本に所有者が記載してありますので順番に電話をして話し合う。登記事項は、ある手続きをすればインターネットでも得られる法務局もあります。

>測量をしないままで放っておくと所有している土地が狭くなる事も在るんでしょうか?

このお尋ねに関しては、いろんな答えがあります。昭和40年頃以後実測してその登記をしたのであれば、杭<但し、種類あり>を境界に打って、法務局に地積図としてありコピーも発行してくれます。その登記があれば法律上所有者の同意なくして減少(増加も)することありません。但し、山林などで他人が勝手に杭を動かして、それを正しいものとして利用していると時効により(現実及び法律とも) 減少(増加も)することあります。実測して地積図があるか否かは登記簿の1枚目で判ります。

実測していない昔の土地は、貴方の意見のとおり申告制度でしたから租税の関係からほぼ実測より少なくなっています。山林等でしたら税金も安いですから、正規に実測し(隣接所有者全員の印鑑証明書付承諾書必要です)、登記もし(法務局へ地積更正・地積図)動かせない杭(費用は高い、材料が高い他に権利を守るので)を打ってもらうことをお勧めします。尚、この登記の専門職は「土地家屋調査士」です。土地所在の土地家屋調査士会(各県会)に電話をして紹介・費用の見積もり等相談するとよいでしょう。(200坪あれば、詐欺師の金額より高いデスヨ‥‥‥。その気になればデス(^_^ ))
もっとも、各市町村が道路拡張等で関与するときは無料でしてくれます。そのときはほぼ測量士(会社)が関与していますし図面もくれます。但し、法務局への申請は市町村長で、貴方への連絡は市町村の担当者からです。測量士からでありません。

うまいこと書けませんでしたが、夜も遅くなりましたのでこの辺で‥‥‥。他に何かありましたら書いてみて下さい。
(余談デス)私がこの原稿をアップする前に達筆な1番の方が先に回答されました。一応目を通しました。よいアドバイスだと思います。
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変ですねぇ.



今まで、ウチも何回か測量のお願いをされたり、したりしたことがあるのですが、
普通そういう場合には
測量士が誰から依頼されてどう言った要件
(道路をつけるとか、建物を建てるとか、工事するためとか、譲渡する為とか)
に使うので境界(もしくは測量)確認お願いします、
その時に立ち会ってください、
等と言うのが普通だと思います(ウチは全部にそのような説明がありました).
再開発なら、役所からその旨の通知があるはずです
(登記して、固定資産税も払っていれば;別に測量しても普通は税金かかりません。測量費用払うのは依頼者だけです.).

それらの事を聞いて、はっきりしたこたえがでなければ、
出るとこでよう、あんたにそんな権限(土地の面積が減るなど)は無いはず、
あるなら証拠見せろ!あんたが権限も根拠もなく脅してるなら、恐喝じゃないか!
と言ってやってはどうでしょうか?

もしかして、地元で水面下で何らかの事業の話が出てるか、
所有者のうちの誰かが何か(借金のかたに使うとか、遺産相続があったとか、)
あったのかもしれませんし、
一応、何かしらのルートで調べてみてはいかがでしょうか?
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7年前に、妻の両親が住んでいた家を取り壊し、私名義の家を新築し二世帯で同居しました。旧家の解体費用を含め全て私が支払い登記もしてあります。土地は義父名義で、住宅ローンの抵当となっています。
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現在は話し合いをし落ち着いていますが、またいつ言い出すとも限りません。
そこで教えて頂きたいのは、義父が、私の承諾なしに土地を競売にかけたり売却することは可能なのでしょうか。
また、義父が住宅ローンの抵当となっている土地を担保にお金を借りることは可能なのでしょうか。(実際に義父が借金するとは思えませんが、返済できなくなった場合のトラブルを想定し。)

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

土地については、ご質問者さまの住宅ローン申し込みの段階で、土地についての「使用貸借」を認めているので、ご質問者さまが住宅ローンを借りて住宅を建てることができたはずです。
「土地の使用に関する承諾書」のようなものに、土地所有者である義父の署名捺印があるはずです。

また、「義父名義の土地に、娘の夫が住宅ローンを借りて住宅を建てた」のならば、義父はその住宅ローンの「連帯保証人」になっていることが多いのですが、その点はいかがでしょう(担保提供者は連帯保証人になるのが一般的なので)。

さらに、「娘の夫の住宅ローン契約」において、「担保対象物件について売却等をする場合には、債権者(銀行や保証会社)の許可を必要とする」という意味の1文があることが多いのですが…。
> 義父が、私の承諾なしに土地を競売にかけたり売却することは可能
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一度、住宅ローンの「金銭消費貸借契約証書」を確認してみてください。

> また、義父が住宅ローンの抵当となっている土地を担保にお金を借りることは可能なのでしょうか。
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ですが、義父が土地を売っても、娘の夫の住宅ローンにかかわる抵当権を外してもらえる訳ではありませんので、当然に、その抵当は、娘の夫の住宅ローンにかかわる抵当権よりも「後順位」になります。
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困るのは、そのような物件を担保にお金を貸した業者等ですし、義父本人になります。

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建物を義父に買い取ってもらい、その後、義父に土地と建物を合わせて売却させるか、土地をご質問者さまが買い取る(ただし、このパターンで借りられるローンはないと思ってください)のいずれかを考えられた方がよろしいかと思います。

住宅ローン審査経験者です。

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Q土地の名義を変更しないままだと、所有者は誰になるの

祖父と祖母の共有名義の土地に、長男夫婦が家を建て、同居していました。
祖父10年前に他界
相続人は祖母、長男と次男ですが、遺産分割せず

祖母3年前に他界
相続人は長男と次男ですが、遺産分割せず

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長男が祖父母の土地を担保のし、住宅ローン組んでいたので、名義を変更していません。
土地は次男の子である私が相続するのか、長男の妻と共有ということになるのでしょうか?
長男「全財産を妻に遺す」と遺言がありました。

宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

遺産分割が終わらない間は、使用貸借が認められる(最判平8.12.17)
これに基づいてもうすこし精密に考えてみます

土地 所有権者(貸主)        建物所有権者(借主)
      祖父母共有               長男
(1)祖父他界  祖母・長男・次男          長男
(2)祖母他界   長男・次男             長男
(3)次男他界   長男・次男の妻と子       長男
(4)長男他界   長男の妻・次男の妻と子    長男の妻

(1)は当初の使用貸借契約
(2)~(3)は借主存命による使用貸借の継続 と遺産分割しないゆえの使用貸借継続
(4)は借主死去なれども (1)~(3)の遺産分割が終わっていないゆえに使用貸借継続

ここで(1)の遺産分割協議を行うとすると
法定相続人は 祖母・長男・次男ですがいずれも死亡
しているので それぞれの相続人の長男の妻、次男の妻 次男の子が
話し合い、法定割合での協議をまとめます。
次に(2)の相続についても同様に協議をまとめます。
ここまでで土地についての持分は整理できました。
ここで土地を代償分割すれば問題ないわけです。

となれば遺産分割協議で持分登記か代償分轄で使用貸借は
終わりますよね。
使用貸借が終わるかどうかは裁判所の判断だというのなら
遺産分割の調停をおこすしかないですね。
長男の妻・次男の妻と子 まったく血縁関係のない関係で
長期に使用貸借を継続させるのは厚誼に基づく契約という
使用貸借の本来の主旨に反するような気がします。

それも確かに裁判所がきめることかもしれませんが、

土地の半分の所有権は弟の妻と子にあるということで、これを放置すると
紛争の元になるから早く整理したほうがいいです。

遺産分割が終わらない間は、使用貸借が認められる(最判平8.12.17)
これに基づいてもうすこし精密に考えてみます

土地 所有権者(貸主)        建物所有権者(借主)
      祖父母共有               長男
(1)祖父他界  祖母・長男・次男          長男
(2)祖母他界   長男・次男             長男
(3)次男他界   長男・次男の妻と子       長男
(4)長男他界   長男の妻・次男の妻と子    長男の妻

(1)は当初の使用貸借契約
(2)...続きを読む

Q集落所有の土地を市に所有権移転する原因について。

とある集落が名義人となっている土地1筆が、昭和22年政令15号により市へ帰属したのですが、その集落から市への所有権移転登記する際の登記原因を教えて下さい。

またその登記の際、添付書類はどういったものが必要でしょうか?
承継証明書が登記原因証明情報となりますか?

なお、この登記は市の嘱託で出来ますか?

回答宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

(1) 登記原因に関しましては、
「昭和22年7月3日昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属」
で宜しいかと思います。

※なお、関連先例としては例えば
「町内会所有の不動産の所有権が昭和二二年政令一五号により市に帰属した日は、
昭和二二年七月三日である
<昭和38年11月20日民事甲第3118号民事局長電報回答>」があります。

ただし、「旧大字名義に登記された土地と昭和二十二年政令第十五号の適用の有無
<昭和32年2月25日民事甲第372号民事局長回答>」の先例によれば、
旧大字名義に保存登記されている土地でその実体も昭和十八年法律第八十一号施行当時の
町内会、部落会が有していたものではなく、同法律の施行による改正後の町村制第七十二条ノ三
に該当するものでないものについては、昭和二十二年政令第十五号の適用はない。
なお、当該大字が財産区であれば何らの手続を要しないが、
当該土地が保存登記当時の部落民の共有であれば、当該大字の所属する市町村長の嘱託により
保存登記を抹消した上で、土地台帳(まま)の所有者の氏名を訂正すべきである。…
のように、たとえ旧大字名義であっても昭和二十二年政令第十五号が適用されない事例も
ある事に御留意下さい。

下記URLのブログなどが参考になると思います。
◆「蟷螂の斧 ―登記雑記帳」
◇いわゆる部落有財産について<第2回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/1f4ac735e783f8e41833c417301cef5c
◇いわゆる部落有財産について<第3回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/81e3595f2f750463016ce18868139566
◇いわゆる部落有財産について<第4回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/1400f69d04173cad9df7fe230099b89c
◇いわゆる部落有財産について<第5回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/3d10f14530efe5145b4313376658f3e6
◆URL◇洋々亭フォーラム~「共有地」名義の土地の取扱いについて
http://www.hi-ho.ne.jp/cgi-bin/user/tomita/yyregi-html.cgi?mode=past&pastlog=44&subno=4870

(2) 添付書類に関しましては、
題目は何であれ、少なくとも御質問の「集落」名義が実体として
「町内会部落会又はその連合会などに属する財産」であった事と、
あと(本政令施行後二か月以内に処分されたが、登記していない場合も有り得ますので)
「本政令施行後二か月以内に処分されていないもの」である事の内容を含んだ疎明資料を
提出する必要があると思いますが、下記のとおりケース・バイ・ケースでしょうから、
当該市の嘱託担当者等と管轄登記所の登記官との間で事前相談を要するもの考えます。

と言いますのは、例えば取扱要綱を定めている彦根市のような事例であれば、
◆「彦根市内の村中名義等財産の移転登記事務取扱要綱」
http://www.city.hikone.shiga.jp/reiki_int/act/content/content110000266.htm
の様式書類などの援用も考えられますし、

また「困った登記要約集/社団法人大分県公共嘱託登記司法書士協会」に基づいた
◆「困った登記事例集/社団法人広島県公共嘱託登記司法書士協会」
http://homepage2.nifty.com/hirosima_kousyoku_S/komatta.htm
のNO.5などのように「ポツダム政令に該当する旨の市町村長の証明書を添付」と
単純化される場合もあるようです。

ほか今回は該当しないと思いますが、
『登記研究 664号(平成15年5月号)』の中の「カウンター相談 149/
いわゆるポツダム政令により市町村に所有権が帰属した土地に関する登記手続について」
では、昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属財産ではあるものの、
登記簿上は個人名義の共有地のケースでは、
共有者(又はその相続人)の承諾書を要する場合もあり…
一つの回答は出し辛いと言うことです。

(3) 嘱託登記がふつうではないでしょうか^^

以上 少しでもヒントになれば幸いです^^

(1) 登記原因に関しましては、
「昭和22年7月3日昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属」
で宜しいかと思います。

※なお、関連先例としては例えば
「町内会所有の不動産の所有権が昭和二二年政令一五号により市に帰属した日は、
昭和二二年七月三日である
<昭和38年11月20日民事甲第3118号民事局長電報回答>」があります。

ただし、「旧大字名義に登記された土地と昭和二十二年政令第十五号の適用の有無
<昭和32年2月25日民事甲第372号民事局長回答>」の先例によれば、
旧大字名義に保存登記...続きを読む

Q土地の相続について質問させて頂きます。現在、両親が所有する土地の一部を

土地の相続について質問させて頂きます。現在、両親が所有する土地の一部を第3者に賃貸しています。この賃貸契約は、先代から続いており、数十年に及びます。借り受けている方は、その土地で長年商売をしています。両親も歳をとり、土地の相続のことを考えはじめました。両親は、出来れば借り受けている方に立ち退いてもらい、後々問題にならないかたちで、土地を相続したいと考えています。しかし、どうすればよいのか分からないと、両親から相談を受けました。そこで、どなたかお知恵を拝借できないでしょうか。
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質問2.仮に、弁護士に相談するとして、土地相続、賃貸問題、立ち退き問題などを専門に扱う弁護士はいるのでしょうか。
質問3.弁護士会などが行っている電話相談などで、この様な問題も受け付けてもらえるのでしょうか。
どのようにすればよいか、皆目見当も付かず、質問させて頂きました。ご回答のほどお願いします。

Aベストアンサー

相談だけなら行政書士でも司法書士でも弁護士でも一緒です。
入り組んだ問題とか、当初から裁判を視野に入れているのであれば
弁護士ということになりますが。

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ですから、借地人が立ち退きたいとか商売をやめたいと言ってこない
限り、地主から契約解除するためには借地権の買取や建物買取などが
必要になります(もちろん借地人の同意が前提ですが)。

従って、今すぐ誰かに頼めば立ち退いてくれる、という具合には進みま
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事を急くと余計な出費が掛りますし、相続(予定)財産が多額の場合は
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Q土地所有者、建物所有者、建物賃借人

土地所有者をAとし、AがBにその土地を賃貸し、Bはその土地上に建物を建て、その建物をCに賃貸していました。
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その後、AはBからその建物を借地権の附随しない建物代金として買い受けました。つまり、現在では土地も建物もA所有です。
そこで質問ですが、AはCに対して建物不法占拠として明渡しを求めることができるでしようか?
私は、地代未払いによる土地賃貸借契約解除の段階でCは建物を利用する権利は無くなっていると思われますので(例え、CはBに建物賃料を支払っていたとしても)この訴訟ではAの勝訴となりそうですが、どうなのでしよう。

Aベストアンサー

 直接「的」な判例として,「特別事情があったため」土地賃貸借の合意解除が地上建物の賃借人に対抗できるとされた事例があります。
  昭和49年4月26日第二小法廷判決 昭和48オ766号,建物収去土地明渡請求
 最高裁HPから検索可

 とりあえず文献的なものを1つ紹介しますと「問答式新借地借家法の解説,石田喜久夫著,新日本法規出版」の「借地上建物の賃借人の保護」という項目に多少の記載があります。
 
 比較的自明なものとして確立されていれば,下級審レベルで終了するため,重要判例として刊行物等に記載されることはほとんど無いかもしれません。


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