こんにちは、この度彼女が引越しでよい物件を見つけたのですが、マンションには
抵当権がついていたそうで、仮契約の時にはそういう事情を言われたのかもしれませんがはっきりと覚えていなくて手付金を払いました。
その後契約書を取りに私もついていったのですがその時に根抵当権が付いていて、
実行された場合の不動産会社の免責事項を書いた紙を見せられて、渡されました。
抵当権を実行されても出て行けと言われる事はあまりないといっていましたが、
やはり不安があるみたいで、私も法律を少し勉強しているので少々の知識はあるのですが、この場合短期賃貸借になるので三年は抵当権に対抗できるはずですよね、
しかし、三年目以降に実行された場合は出て行けと言われれば出て行かなくてはいけないんですよね?実際に出て行けといわれる確率はどれくらいあるでしょうか?そして、加えて敷金の返還請求先も前の持ち主にしなければならないとのことですが、実際に借金のかたに持っていかれたのに敷金を払える能力はあると考えられるでしょうか?このような案件に関わったことがある方、専門家の方ご意見いただけたらありがたいです。よろしくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

平成16年4月1日から法が改正になり、短期賃借権の保護制度は廃止になりました。

質問のケースでは、改正後の賃貸借契約ですから、新しく設けられた『明渡し猶予制度』の適用になります。この場合は、6ヶ月の猶予期間後に退去を求められれば、立ち退きをしなければならず、敷金についても、買受人(競落人)に請求は出来ませんので、元家主に請求することになります。
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抵当権設定後の賃借権は抵当権実行による買受人に対抗することはできません。

不動産引渡命令(申請から1から3日で発せられます。)によって強制執行で退去させられます。ただし、賃借して3年間は例外として対抗することはできますが、実務では数%にすぎません。
仲介の不動産会社の者から「免責事項書類」を書かされたと云うことは、かなりの確率で競売となるでしよう。
なお、敷金返還請求権も短期賃借権の期間内なら買受人に請求できますが、そうでなければ賃貸人(元所有者)にしなくてはなりませんから実務上返還は不可能です。
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