更地と建物付きの土地では価格に差があるとききましたが、どの程度の差がある
のかということと、その建物の持ち主が現在借りている土地を地主から買う場合
も更地の評価を下回る価格で売買されるのかということについてお教えください。第3者が建物付きの土地を買う場合は土地の評価額が下がるのはわかるのですが、その建物の持ち主自身が買う場合には更地と同じ評価になるのかなと思うのですがどうなんでしょうか。どなたかご教示くださいませ。

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A 回答 (3件)

こんにちは。

借地権についてアドバイスします。
>その建物の持ち主自身が買う場合には更地と同じ評価になるのかなと思うのですがどうなんでしょうか。
まず、土地を賃貸借している場合、いつから借りているか?も必要になります。
10年以上前から借りていれば旧借地借家法になると思いますので、
建物の所有者が建物を登記してあれば、かなり強力な借地権が建物の所有者
(土地を借りている人)に発生しています。一般的に借地権の割合はその土地の
半分ぐらいの権利(多いところではなんと90%!)があるようです。
ですから、土地の価格が3,000万円とすると、その土地の価値の半分は
借りている人の権利(厳密には語弊があるが・・・)となります。
ですから、借りているひとは、地主に「この土地の価値は半分は俺が持っているんだ!だから半額の代金で売ってくれ。」となる訳です。(地主に売る気が
あればの話で、強制的に買い取れる権利ではありません)
旧借地借家法は地主泣かせの鬼法律なのです。(実際は立場の弱い借り主を
守るためなのですが・・・・)
ちなみに、借地権割合は管轄の税務署に行くと調べられます。
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この回答へのお礼

ご丁寧な回答感謝します。ありがとうございました。

お礼日時:2001/12/12 18:26

土地と建物はそれぞれ価値があります。

両方を同時に同一人物から買う場合はそれほど問題になりませんが同一人物でない場合、価格の設定に注意しなければなりません。大別すると借地権がある場合とない場合です。ここでは借地権がある場合をお話しますと、建物だけ買う場合(勿論地主の承諾が必要ですが)建物の時価価格と借地権の合計が建物価格となります。借地権は場所的に大きく変わりますが土地時価価格(更地価格)の50%から90%です。例えば、建物の価格が1000万円とし土地の価格が平方メ-トル当たり30万円で100平方メ-トルなら3000万円、借地権割合が90%とすれば合計3700万円となります。
以上から、土地のみ買う場合は300万円と云うことができます。
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 固定資産税の評価額とは別に、実際の売買価格であれば、基本的には双方の話し合いによりますが、購入する目的によるでしょうね。

建物を解体して新築を目的とした売買では、更地よりも購入目的を達成するのに経費がかかりますので、安くなるでしょう。その場合は、解体に要する経費を考慮した金額になるでしょう。

 建物の所有者がその土地を購入する場合も、今までの賃借料もありますので、その辺を加味して更地よりは安くなるのが一般的かと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。とても参考になりました。

お礼日時:2001/12/07 19:19

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Q土地、建物の持ち主

世間知らずな私に返答お願いします。
家族構成・私・30歳(嫁)、夫・42歳、子(3人)、夫の両親(母・65歳 父・75歳)、夫の兄・44歳(重度の知的障害有り)です。父、母は自営業でまだ働いています。(収入的には最低限の生活費程度)
11年前結婚して、夫の家に入ったのですが、借金、結構前に建て直しをした住宅ローンなど、負債に負われる家でした(涙)。
今は色々あって少しは安定していて、住宅ローンおそらく400万程。他借金は無いと思うのですが(怪しい)。
土地建物は夫の両親二人の名義になっていて、今返済しているローン手続きの名義は夫になっています。ですが実際ローン返済は夫の兄の障害者手当て(6万円?)から払っています。
私たち夫婦は高熱費などを払って住まわせてもらっている感じです。
私ども夫婦もお金に余裕がある訳でもなく、子どもも3人いるので、父や母に何かあった場合、相続税がかかり、尚且つ負債を抱えてしまうのではないかと心配です。
どういう状態が最適かご指導いただけると嬉しいです。

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次に相続の名義の問題ですが、義父が亡くなれば、義母が1/2、2人兄弟とすればそれぞれ1/4ずつの権利がある事になります。遺言書で相続人を誰か一人に特定したり、相続人の間で話し合って一人の名義にする事もできますが。法定相続通りとすれば、義父も義母も亡くなればいずれは兄弟2人のものになります。
現実的にはそのまま住み続けるならご主人にも権利があるので大丈夫でしょう。厳密に言えばお兄さんの持分については家賃を払うのが筋かもしれませんが。最終的にお兄さんも亡くなった場合、すでに両親が亡くなっていればご主人がお兄さんの分を相続する事になります。
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>伯母の持分を売却したいのですが、自分の持分のみ売却できるものでしょうか?

売却は可能ですが、購入する人がいないでしようね。
共有名義の物件は、二束三文で不動産としての価値が低いです。

>相手の相続人全員の意思確認が必要ですよね。

その通りです。

>相続人の確定の方法はどのようにしたら良いのでしょうか?

1.死亡した女性の「戸籍謄本」を取り、彼女の親族を確定します。
2.彼女の両親の「戸籍謄本」を取り、彼女の両親の生存を確認します。
3.彼女の兄弟・姉妹の「戸籍謄本」を取り、彼女の兄弟姉妹を確定します。
4.彼女の兄弟・姉妹の子供達の「戸籍謄本」を取り、彼女の甥姪を確認します。
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しかし、その当時は正式な契約を結ばず、登記もそのままにしてありました。
以後何事もなかったのですが、平成13年頃から現在の持ち主(前の持ち主の息子さん)から突然土地を勝手に使ってると言われるようになり、その後
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最近ではお金が欲しいという感じの事を相手の方が言ってくるようになりました。お金で解決するのならとも思いますが、あまりに法外な金額を言われると困りますし、現段階では具体的な金額等は何も言ってきません。
登記上は相手の方の土地なのでこちらが不利なのは十分承知していますが、ベストな対処方をご存知の方がいらしたらアドバイスをお願い致します。(ちなみに当事者は皆亡くなっています)

Aベストアンサー

昭和39年から建材置き場?としてあなたが占有していたという事が認められれば契約も登記も関係なくあなた(お父様)の土地として時効取得が認められる可能性があります

ですから土地の写真や経緯を簡単にまとめた資料と建材置き場に使っていたのであればその写真等を用意して弁護士さんと相談してみて下さい

民放第162条に下記のように規定されています。
「20年間、所有の意思をもって平穏かつ公然に他人の物を占有することによって所有権を時効により取得できる」

ご質問の土地が時効取得できるかどうかの判断について弁護士さんとご相談下さい


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