買いですか？中古一戸建 ローン審査通った

中古2700万の一戸建てを購入予定です。ただ、物件が差押えになる寸前の物件で今の居住者から一旦不動産業者が買い取り返済をまずゼロにして、保証を2年つけてもらいその業者から購入するという感じなんですが、建物が3階建てでどうも2世帯で住んでいた様で1階と3階の電気、ガス、水道が別回線のようなので今の所、1回線にするのに交渉しています。工事分を値引きをして個人（自分）でするか、不動産業者の方でやってもらい価格はそのままか・・・私としては業者の方にして貰った方が得のように思うのですがどうでしょうか？
一様、UFJ銀行の審査は通っています。年収は480万円で、諸経費込みで2700万借ります。今は夫婦二人ですがこれから家庭が増えるのですがその辺も大丈夫か少し不安なのですが・・・購入は横浜市で土地18坪築10年の2×4（ツーバイフォー）です。固定資産税とかどのくらい請求されるんでしょうか?!

No.5 ベストアンサー 回答者： yuiyui25jp 回答日時： 2005/12/05 00:44

家について。

１０年たっていますので引き渡し前に水周りを代えてもらっていないと、順々に変えて行かないといけません。工事については、個人で探すために見積もりしてもらった上でその分値引き交渉。不動産屋にマージンが上乗せされてますからね。
収入についてですが、手取り月収や毎月の出、月払い、ボーナス払いがわかりませんのではっきり言えません。
ですが、手取り２５万・支出３０万（夫婦共にタバコ・ビール毎日。且つ３歳以下の子供２人・軽自動車２台保有・関西在住・保育園３万含む・家のローン含む）で、月払い１０万。ボーナス６万です。実質生活は２０万でやってます。私はバイト。最低５万稼げば生きていけますね。ですが学資保険も入らないと・・・・固定資産税については、ごめんなさい、わかりません。ですが、子供が増えても収入と支出がどうにかなるならいけます。無理だけはしないように。２０年後に立替費用もかかることも考えないといけませんね、頑張ってくださいね。

この回答への補足

yuiyui25jpさんも家を購入したのですか？手取り25万で月10万でやっていけるんですね。我が家の手取りは35万でパートで7,8万なので42万位です。買うとなると毎月93,000円程になり、ボーナス払いなしの35年。今は子供がいないので出来たときの事を考えるとと思っていたのですが少し安心しました。頑張ってみます。

補足日時：2005/12/05 15:58

No.6 回答者： noname#14234 回答日時： 2005/12/05 14:36

　すみません。

＃１です。
　状況確認のお話がご質問の趣旨だと思いこんで、見当はずれの回答をしてしまったかも知れません。ごめんなさい。

　返済負担率２２％と申しますと、まさにギリギリ。私が融資担当者だったら、絶対に審査通さない！・・・というレベルです。
　高い買い物をしようと言うのですから、自己資金を貯めることを優先すべきと考えます。
　
　確かに、現在は不動産デフレも続いていますので、「買い時」であることは確かなのですが、返済できるかどうかわからないのでは、バクチです。

　もしもなんですが・・・2700万円という借入金額だというのは、「オーバーローン」だという邪推は、うがちすぎでしょうか？(^^;　もしそうなら、返済負担率はあんまり関係なくなってしまいますので、もう自己判断だとしか言えなくなります。

　ただ・・・「現在借りている借家の家賃の支払いの方が、銀行への支払金額よりも遙かに少ないんだ！　だから、買った方が自己資金を作る余裕が産まれる！」という事情であれば、購入を止めはしません。
　ですが、購入してしまうと、「収入が減少したから、生活水準を落としていこう」という方法論は、賃貸の時と違って通用しなくなりますので、そこのとこだけ十分配慮願いたく存じます。

この回答へのお礼

何度もご返答有難うございます。確かに、今の家賃より支払額は下がります。妻もパートに出ていて少しは余裕がありますので家族構成が増えたときの事も考え検討します。

お礼日時：2005/12/05 15:54

No.4 回答者： sirowan777 回答日時： 2005/12/04 10:54

１　工事は自分でしたほうがいいですよ。

　　安い工事業者を探せばいいだけです。
２　年収４８０万というのは手取りでしょうね？
　　もし手取りでなかったら「無謀」な購入計画です。
３　築１０年ということは購入金額の三分の二以上は土地代金でしょう。
　　ということは固定資産税は、ほとんど土地にかかります。
　　今後税金は下がることはなさそうです。
土地１８坪というのはあまりに狭小地です。
３階建て以外では使い道がありません。
資産価値はあまり高くないですよ。
私なら「買いません」が。

この回答へのお礼

有難うございます。
勉強してみます。

お礼日時：2005/12/04 15:22

No.3 回答者： marikahime 回答日時： 2005/12/04 10:06

中古だから反対なのではなく、新築にしても、２７００万円の物件を

買うこと自体、大変な無理があると思います。
悪い事は言いません。私がもしあなた様の親、又は親友だったら
絶対に購入することをやめさせます。
　失礼ですが、年収からすると、１８００万から２０００万が
購入の目安の限界だと思います。
　銀行が何を言おうが、後から払えなくなって手放すのは
目に見えています。おやめ下さい。

この回答への補足

え～＼(◎o◎)／！そうですか。では、この物件を購入するには年収はいくらの方が良いのですか。

補足日時：2005/12/04 15:34

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/12/04 09:41

■まず、物件そのものは、設備や築年数、相場と比べてみて妥当な金額であればよいでしょう。

業者の仕入れ値がいくらであったかなどは関係ありません。

■物件の担保（抵当権設定）がきちんとはずれているかを確かめてください。

■工事は業者でやってもらったほうがよいような気がします。木造３階建てですので、構造や設備に無理が無いのかなどはちゃんと見てください。

■それより心配なのが、ローン額と収入です。審査が通ったことと返済できることとは全く別であることはご存知と思います。中古2700万円の物件で100％の借り入れはできない（諸経費はローン額に入れることもできませんので）はずですので何か操作が必要だったとは思いますが、それはさておき。

■ローン計画で実質100％の借り入れをしなくてはならない状況ですので、これまでの資金計画もかなり厳しいものであったこと、年収480万円では借り入れの「限度額」はせいぜい5倍まで、返済「可能額」は4倍くらいまでと考えられています。つまり、誰が見てもかなり危ない状況です。ましてやこれからの出費は増えるばかりです。

■もしローン返済額を「今の家賃と比較して“同じくらいじゃないか”」ということで計算しているとしたら、とんでもない誤算です。家は最低住んでいくためにメンテナンスや維持補修に５年間で100万円かかると考えてください。中古住宅ではそれ以上にかかります。このお金は目先のお金ではないために皆軽く見ますが、メンテナンスをしないと何倍もの金額の大改修が必要になってしまい、そのお金が無いために家を手放すことになります。

■甘いことは申しません。出世をして年収を増やすか、その他の収入を得るか、なんとかしないと、かなり厳しい現実が待っています。

■おいくらの返済額の計算にしてありますか？
金利2.0％、35年返済とすると、毎月9万円の返済で、返済総額は3750万円にもなりますよ。収入に対する返済額比率も22％で、それだけでも500万円以下の比率限度（20％）を越えています。

■ほんとうに大丈夫なのですか？？？
繰り返しますが「審査が通った」ことは「返済が可能だ」とされたことではありません。

この回答へのお礼

詳しく有難うございます。メンテナンスの部分は大工なので大丈夫なのですが、返済の部分であなた様の言うとおりと思いました。よく考えて見ます。

お礼日時：2005/12/04 15:27

No.1 回答者： noname#14234 回答日時： 2005/12/04 05:13

　この場合、仲介する不動産業者が、元の居住者から安く買いたたいて、それを貴殿に売るという形ですから、不動産屋としては大喜びのパターンですね。

　不動産屋が、価格的にどれだけ水増しして貴殿に売ろうとしているのかを知った方が、精神衛生上良いと思います。
　ただ、「どうしてもこの物件が欲しい」のであれば、それは知らない方が幸せかも知れません。

　なお、不動産屋の「保証」の範囲については、よくチェックしてください。肝心な部分については保証外だったりすると、目も当てられませんから。

　また、購入契約を行う前に、ちゃんと登記簿を調べて、妙な抵当権などがくっついていないかどうか、再チェックするのを忘れないようにしてくださいね。不動産屋が「債務はゼロになったはずだ！」と主張しても、それが事実と異なった場合は、その物件は競売にかけられてしまうことになりますので。

この回答への補足

そうですね！ちゃんと登記簿を調べた方が宜しいですね。この場合ってどうやって調べたら宜しいのでしょうか？勉強不足ですね(^_^;)

補足日時：2005/12/04 15:31