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東京まで50分の私鉄沿線、普通電車停泊駅、駅徒歩9分、
分譲宅地内の築21年(昭和55年)木造2x4(有名メーカー)
2階建て、4LDK、85m2、当時の分譲価格¥2800万
外壁、2階の内装クロス張替え済み、が、しかし(キッチン、浴室、和室、リビングのリホーム必要)
 この様な、条件・状況で、中古価格¥1800万。
私、40歳サラリーマン、年収600万、現在の会社勤続16年
妻、子供2人。現在の住まい、この物件の近くのマンションを
代用社宅として、家賃\65.000(駐車場込み)です。
「あなたなら、どうする?」
諸事アドバイスいただけませんか?

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A 回答 (7件)

はじめまして!!


こんにちは!

まず、住み心地とか外観、地域特性等、そういうことは個々の差がありますのでさておき、不動産を《購入》する場合のポイント、それはずばり資産価値があるかどうか、であると確信しています。

いわゆる賃貸住宅の場合と違って、自己の所有にするとなると、《所有権》ですから、法律上すべての責任を負うことになります。その所有物が何かをした場合でもそうです。さらに住宅ローンを組まれるとなれば当然支払いの義務も生じます。

後で気に入らないからといって捨ててしまう訳にはいきません(笑)。
賃貸であれば気に入らなければ修繕費程度で出て行けば良いだけですが、住宅ローンがるとローンを清算しなければなりません。

要は何が言いたいかというと、次に売るときに《タウンハウス》なんてものは苦労しますよ、と言いたい訳です。

ご記入されている昭和50年代はタウンハウス・テラスハウス等が流行った時代です。今になってみてみると、何でそんな繋げて建てたのか、流行だったとしか言いようの無い、もったいない建て方をしている物件も沢山あります。

まあ、流行だけのものならば何とかなる場合もありますが、接道状況(道路に対して土地がどのくらい接しているか)によっては手がつけられないものもあります。当然、そういったものは(独自の)再建築等は困難を極めるでしょう。それでは集合住宅と同じです。
前の方たちが言われているような、土地さえあれば何とか・・・なんていうのは《一戸建て》の場合です。

質問者の方は住宅ローンを審査する側からすれば、この融資金額であれば、《優の上》の上客です。

しかし世の中にはいろいろな方がいます。
現在は、この金額帯の購入層は非常に属性(所得・勤務先の評価等)が厳しいので、審査は難しいです。必ずしも何かの事情で手放さなければならなくなったとき、確実に融資が受けられそうな方が、購入希望の方とは限りません。

そんな時、こういった物件では金融機関側からすれば担保不足です。

長くなりましたので、この辺にしておきますが、こういったタウンハウス等を《購入》するくらいならば、賃貸住宅にしておいたほうが、いつでも逃げられると思いますよ。

私のアドヴァイスはずばり購入は止めた方がベターです。

勝手なことを言ってすみませんでした。
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この回答へのお礼

現状の家賃が仮に、定年まで(約20年)変動しないと仮定すると約1500万の拠出となります。
固定資産税・管理費・修繕費・駐車場・その他で20年間で
約730万、リホーム代約300万。
 この物件は、タウンハウスの為、物件の建坪は15坪ではあるが
土地の所有権は45坪あります。周辺の土地価格から評価
すると2800万検討ですが、建て替え等は、管理組合・居住者の多数決によるものとなります。
 ポイントは、1800万の価格をいかに下げてもらうかと
20年後にいくらで売買できるか?
いかがでしょうか?

お礼日時:2001/12/11 00:06

 そうですねぇ、買わない方が良さそうですね。


 hamcyuさんは40歳なんですよね。家を建てるにはいい歳ですね。でも、築21年の中古ツーバイフォーはゴミ同然ですから。
 壁でおさえる工法だからまず増改築は難しい。なのに、リビングやらそのほか色々改築が必要そうですよね。いくらかかるのでしょうか?500万近くかかりそうな感じがします。だとしたら、総額はおいくらですか?
 もし、hamcyuさんが1800万円のローンをしたとして、定年までに完済しようとした場合、今の低金利(3年固定、2.05%)が続くとしても月々返済は91500円です。
 新築なら30年や40年もつでしょうけれども、この度の物件は10年から20年くらいがせいぜいだと思います。だとしたら、60歳になったときに家を建替えなくてはならなくなります。
 そのときになってローンを貸してくれるでしょうか?返済できるでしょうか?そう考えると、今のうちに新築してローンを35年くらいで組んだ方が得策だと、私は思います。先ほどの同じ条件、同じ返済額で35年だと2740万円ほど借りられます。いかがでしょうか。
 また、返済能力だけで行けば、今の収入があれば月々175000円まで借りられる計算(銀行ローンの場合)になりますから、2740万円も18年程度で完済できます。また、違う見方をすると35年返済で4000万円以上借りられます。
 お子さんのこともありますのでじっくり検討して下さい。
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自分が買うか買わないかで、どちらかと聞かれれば、買わないですね。

ただすべての事情をふまえてであれば、買うのは自由、どれが正解とも言えないとおもいます。
まず不動産の仕事を長く携わっていればまず、損をしてる人、ローンを借りれない人、近隣ともめている人、物件が売れない人を見ているのでまずやめた方がいいと言われる方が、たくさん出てくるとおもいます。正直私も、不動産の仕事ですしもったいないと思います。ただ自分の考えで損をしたなら納得いくと思うし、人から言われてやめると言うのも違うと思うので、ご自身で判断していただく一つの例として聞いて頂ければと思います。
ご検討の物件と同じ時期に買われた現場で、6つ所有されてるかたから販売を依頼された事がありました。敷地の権利を見ると50坪あり投資用に当時3300万で買われたとのことでした。50坪の土地が当時6500万の時代に良いお買い物をしたと思ったのに、売れる金額は、1380万でした。特に土地の大きさは、認められず、環境はその分広々しているのですが、売るときは建物の大きさが同じマンションと同じ価格でした。今でも50坪なら3800万はしているのにと言われていました。土地の大きさが、ある事に将来の査定・今の査定にプラスになると思われてる場合には、一切価格にはプラスにならないと、思っておいたほうが良いと思います。売れるポイントにはなると思いますが、それはご自身が住みたいと思うことに、プラスかどうかだけの事です。あんまりお役にたてるかわかりませんが、賃貸よりは売買
なら買いですが、のちの資産を考えるなら、1500万までの価格の違いで買えるなら戸建をおすすめします。今ご年収があって、ローン控除の使えない物件を買ってしまうなら、それだけでも200万ほどの損ですし。様々なトラブルも聞きます。
永住なら一切とめる事は無いのですが、それかのちに貸すと言う事であればそれも考えられますが、支払っていくトータルや将来へのひろがりは少し狭まるかもしれません。それをふまえての選択であれば問題無いと思います。
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この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます。実は、住環境・立地は気に入っているのですが、私しにとってマイナス要因である、築年数、タウンハウス、木造2×4、リフォーム(キッチン、バス)が必死、という部分から、不動産屋さんに大幅な価格の交渉を依頼しましたところ、オーナーさんから「リフォーム代程度の値引きは
検討しますが、それ以上であれば、賃貸として検討します」との返事があり、その後は、連絡がありません。
あまりにも大幅の値引き依頼であった為、購入の意思がないと思われてしまったようです。
こちらから不動産屋に連絡するのも、なんですし待ちの状況です。

お礼日時:2001/12/15 12:01

はあ、まあ、なんというか、私も数知れない購入希望の人と会いましたが、あなた様に近いタイプの方も沢山お会いいたしました。

結構議論好きのような感じですね。
文脈にそれを感じます。

ご自身の考えをお持ちになるのはすばらしいことです。またそれに沿って生きるのも大切なことだと思います。ただその判断は一種の賭けです。それが人生だと思います。


さて本題に戻って、まず、何かを仮定する場合や実験をするときに大事なのが前提条件ですが、その前提がおきなポイントです。

10数年前、好景気に日本中が浮かれていた頃、今の日本状況を予測して備えていた方は少なかったと思われます。
アパート経営を始められた方や、ワンルームマンションを節税対策にと購入されて、その後悲惨な目にあった方は数知れません。私の周りにも沢山いらっしゃいました。
みんな、大前提が崩れたからです。

家賃がこんなに下がるとはあまり思わなかったでしょうし、土地が余って、売れ残りばかりになるともあまり思わなかったと思います。今現在、世帯数に対して居住用物件は1.4倍くらいあったと思います。要は家は余っているのです。

現在の子供の数を見れば将来がどうなるかは簡単に予測できます。だれも購入する人口が増えるとは予測できません。

私の居住地の近所に一戸あたりとちが30数坪持分があるマンションがあります。普通では考えられない面積です。
では、そこがどのくらいの市場価値があるかというと、周囲のマンションとほとんど変わりありません。
要は相場はその内容に反応しないということです。

20年後いくらで売れるかということがひとつのテーマの様ですが、それは市場が決めることです。ただしやはり優先順位があるでしょうから、有利なものは高く、そうでないものは低いでしょう。よほど現在の法律やその他が劇的にこの物件に対して有利に変更されれば別ですが、そうしたら圧倒的多数の一戸建の所有者が黙っていないでしょう。

現在、金融機関においてテラスハウス・タウンハウスはほとんど審査の対象になっていません。タウンハウスはテラスハウスより土地の所有形態が共有になっている分だけテラスより評価は低いです。

ほとんどマンションと同じ所有形態といえるタウンハウスが将来どういう資産価値(要は継ぎいくらで売れるか)については現在のマンションが買って数年で1000万円以上値下がりしている状況に重なると思われます。

とても長くなりましたが、この意見についての結論は後世が判断することでしょう。

10年位前の自分の考えを読み返して、ある程度自身を持ってこの答えを書いています。

自信がある分だけ生意気になってしまいました。
失礼をお許しください。

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現在のお住まいに近いところに見つけた物件ですね。


お子様もお二人でそろそろ賃貸も狭くなる頃ですし、
ご自身の年齢を考えるとぼちぼち家を買う頃あいですね。

2階建ての85m2には心が揺れますね。お子様にも
お部屋をあてがうことができますし、そのお気持ち大変よく
わかります。私も経験者ですから。

そこで物件の査定ですが家屋の価値は0円なので、
1800万は土地代となりますが、敷地面積で割った
坪単価は周辺価格と較べて妥当ですか。
売り主さんは信用できる方ですか。

それに水廻りのリフォームは高価です。浴室は全面リフォームに
なりませんか。また内装クロス張替えなどはリフォームのうちには
入りませんよ。21年の木造ならきっと傷んでいて当り前です。
だから将来2世代住宅に建替する時がきた時、
今以上の大きさの家を建てることができる土地かどうかが問題です。
建ぺい率や容積率はどうですか。
築21年ともなると当時と今とでは条件が変わっているはず。
そこら辺も考えてみて、大丈夫ならGOですね。
土地さえあれば今の家を建替えできます。

とりあえず初期投資を低く抑え、将来的に再投資することも
視野にいれておけばいいのでは。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
地代の件、タウンハウスの為、物件の建坪は15坪で持分は45坪が
持分となり、周辺価格から算出いたしますと2800万くらいか。
リホーム代の件、水周りの基礎部分まで踏まえて300万は
必要かと思います。
建て替えは、タウンハウスの為、管理組合・居住者の多数決によるものとなる。
定年までの居住(約20年)と考えます。
現状の家賃が仮に20年かかるとすると1500万の拠出
1800万のローンの組み方にもよりますし、複雑な諸用件のある物件につき、価格が値切れるのではとの思惑あります。

お礼日時:2001/12/10 23:55

純粋に土地価格だといくらぐらいなんでしょうか?


築21年の物件であれば、基本的には上物の価格=0です。新しく建てることを考えたら、-150万円の査定です。リフォームにいくらくらいかかるのか、物件の基礎的な耐久力はどのくらいなのかによっても変わってきます。
基礎が十分耐久性のある物件でしたら、その分3・4百万円程度は工賃が安くなるのを期待できます(新築木造、基本的な住宅設備付きで、800万円くらいからありますからね。)。
是非ともリフォームを依頼する予定の設計士を連れ立って物件の物色に行って下さい。素人目には美品でもプロから見ると穴だってありますからね。その時には総予算(月々の支払い、収入から考えられる借入金額までも相談なさってくださいね。25年返済(65までだからちょっときついかな)でボーナスでも30万円程度払うと考えると2500万円前後(金利2.5%)までは考えられます。

これが私だったらどうする?の答えです。
大工を連れて古い叔母の家を探検しましたがあえなく新築となりました…(笑)。
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この回答へのお礼

shuさん いつもありがとうございます。

お礼日時:2001/12/08 21:10

当該の地区における割安感はあるのでしょうか?


値段だけ書いてあっても、沿線名ぐらいかいてないと
お買い得かどうか判断できかねます。
神奈川方面と千葉方面では格差がありますから。

それは、それとして、85平方mで築21年
でリホーム必要な1800万の物件じゃ私なら買いませんね。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。できるだけ 値段交渉してみます。

お礼日時:2001/12/08 21:11

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Q築18年の中古テラスハウス購入について

関西在住の39歳、独身で結婚の予定もないので、中古物件の購入を考えています。
年収250万円、頭金200万円を用意しています。

その物件が、↓

価格 850万円
築年数 18年(1995年9月)※平成7年9月8日、構造変更建替え
間取り 3DK
建物面積 66.37m2
構造 木造スレート葺2階建
土地面積 公簿45.86m2
建物面積 66.37m2(登記)
2古連棟のテラスハウス
最寄駅から11分

自分の年収で20年くらいのローンで返済可能なので、購入を希望しているのですが、
・中古テラスハウスだとローンが組めない。(と、聞いたことがある)
・連棟なので立て直し時にもめそう。
・木造なので、すぐに立て直しが必要?。
・安いとはいえ、この年収で持ち家は無謀。

…などの理由で不動産屋さんに問い合わせもしていない状況です。
いくら安いとはいえ、この物件を終の棲家と考えての購入は止めた方が良いでしょうか?
ご回答、よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

絶対やめておいた方がいいです。テラスハウスというのは、「戸建ての悪いところと集合住宅の悪いところ」を併せ持った、非常に価値の低いものだからです。

 ましてや、木造なんてもってのほかです。戸建なら自分の考え一つで建て直したり修理したりできますが、連棟はその度に相手と合意しなければなりません。持ち主が借家として貸し出していたら相談するのも一苦労ですし、「自分が住むわけではないからどうでもいい」という性格の人なら話も聞かないでしょう。これでは「使用権だけを持った借家」みたいなものです。
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 この手の家を購入してもいいのは、すぐ転売するつもりの時か、いずれ丸ごと購入することが可能な場合だけです。こういう家が格安なのはそれなりに理由があるので、絶対に手を出すべきではありません。

Qマンション(タウンハウス)購入で悩んでいます

今年2月に結婚しました。主人は独身の時に1Kのマンションを購入していますが狭いので、不動産購入するまでの物件選びの期間として私(妻)の実家マンションに住んでいます。主人が住んでたマンションは運良くすぐ借り手もみつかり、ローン返済も家賃収入でトントンくらいにはできています。
先週、ふと見つけた広告で何気なく初めて物件を見に行きました。そこはタウンハウスで駅からはかなり遠い(二子玉川から徒歩22分)のですが立地条件や周りの環境もよく、間取り(3階建て・3LDK)もとても気に入ってしまいました。もう完成間近の物件で、物件は2件しか残ってなく、1週間後電話したら1件は売れてしまい残り一つということでした。
不動産業者にはとりあえずのこり一つをあわてて押さえてもらったのですが、今週中に契約しないと…と言われています。ある程度頭金はあったのと親に借りたりして、彼のローン残額も含めて資金面はなんとか大丈夫そうなのですが、こんなに簡単に住宅購入を決心してよいものか…と悩んでいます。
ただ、先週から3回ほど足を運んだのですが、見れば見るほど気に入ってしまっているのです…。
あと、不動産購入のしくみもあまりまだ勉強していなかったので不動産業者の対応もいいのかわからずにいます。
私たちの場合は主人のマンションがあるのでローン計画も複雑だと思うのですが、営業担当者はそれよりもまず契約をと言ってきます。私が「返済計画表」みたいなものはないんですか?と聞いてやっと作りますと言われましたが、こういうものは最初から出してはもらえないものなのでしょうか?
希望する条件がぴったりで予算内でタウンハウスに住みたいと思う気持ちと、まだあせらずいろいろ見て慎重に考えたほうが…と思う気持ちで本当にどうしようか迷っています。まったく何もわからず、勉強不足ですみません。
よきアドバイスいただけると幸いです。よろしくお願いします。

今年2月に結婚しました。主人は独身の時に1Kのマンションを購入していますが狭いので、不動産購入するまでの物件選びの期間として私(妻)の実家マンションに住んでいます。主人が住んでたマンションは運良くすぐ借り手もみつかり、ローン返済も家賃収入でトントンくらいにはできています。
先週、ふと見つけた広告で何気なく初めて物件を見に行きました。そこはタウンハウスで駅からはかなり遠い(二子玉川から徒歩22分)のですが立地条件や周りの環境もよく、間取り(3階建て・3LDK)もとても気に入ってしまいま...続きを読む

Aベストアンサー

#1です。
以下は私の価値観に基づく見解ですので、これが正解という類のものではありませんことを、予めお断りしておきます。

>私たちはできれば一戸建てで…と思っていたのですが、やはり予算の関係上立地条件を優先すると一戸建てでは手が届かないため、マンションで仕方ないと思っていました。

当方が考えた条件の優先順位は、1.立地(住所、沿線指定、駅徒歩圏)、2.居住面積、3.間取り、でした。
正直これさえ満たせたマンションでも戸建てでもどちらでも良く、当初は「戸建ては高いからマンションだね」という思い込みで物件探しをしておりました。

ではなぜ途中から戸建てに変わったのか。それは一重に「マンションが高かったから」に尽きます。
当方、床面積100平米以上+駐車場で見ておりましたが、予算内(マンションの場合は管理費、修繕積立金、駐車場代を加算します)で買えるマンションは希望エリアにはありませんでした。

1.コストパフォーマンス  戸建て < マンション
2.セキキュリティの高さ  戸建て < マンション(特に高層階)
3.近隣トラブル懸念    戸建て > マンション
4.増改築自由度      戸建て > マンション
5.固定経費の安さ     戸建  > マンション

というイメージでしたが、1がひっくり返ってしまった訳です。
といっても、所謂「ミニ戸建て」ですので、「そんなウサギ小屋には住みたくない」といわれてしまえばそれまでですが.....

さてタウンハウスですが、戸建てへ移行する際に、10物件程度みました。
値引き幅まで考えれば、確かに価格的にはマンションよりは「かなり」割安に、戸建てよりは「少々」割安に感じました。
一方で上述で言えば、マンションの強みであるはずの2は、戸建てと同じレベルですし、3、4、5はマンションの悪いところを引きずってしまっています。
また、マンションの良さの一つに、平面移動ができることが挙げられますが、タウンハウスはここでは戸建ての悪いところが出てしまっています。
当方にはタウンハウスがマンションと戸建よりも優れている点は、価格のみとの印象であったのです。
戸建と比べ、その価格優位性は他のデメリットを埋めるものではありませんでした。
底地も含めて、「ここは自分の城」と言える満足感も戸建ならではであり、区分所有のタウンハウスでは得られません。

戸建で80平米の床面積、3階建てであれば、底地は大抵60~80平米です(他に共有の敷地がありますが、タウンハウスには専用の庭はほとんどありませんよね?)。
その広さの戸建て物件を探してみてください。
おそらく同じかそれ以上に安い物件が出てくると思います。(二子玉に思い入れがあるのであればまた別ですが)

マンションか戸建かタウンハウスかは、それぞれのライフスタイル、価値観ですので、どれがいいとか悪いとか評するのはあまり適切ではないと思います。
従いまして、貴殿が結果的にタウンハウスやマンションを購入することになったとすれば、それはそれで結構な話だと思います。
セ社の建設用地には、しばしば「建設反対!」の幟が立ってますが、会社としてはちゃんとしたものを作っていると思いますし。

しかし、まずはマンション、戸建をそれぞれ十分に見てからでも判断は遅くないと思います。

#1です。
以下は私の価値観に基づく見解ですので、これが正解という類のものではありませんことを、予めお断りしておきます。

>私たちはできれば一戸建てで…と思っていたのですが、やはり予算の関係上立地条件を優先すると一戸建てでは手が届かないため、マンションで仕方ないと思っていました。

当方が考えた条件の優先順位は、1.立地(住所、沿線指定、駅徒歩圏)、2.居住面積、3.間取り、でした。
正直これさえ満たせたマンションでも戸建てでもどちらでも良く、当初は「戸建ては高いからマンシ...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

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・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
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Q築43年の連棟長屋を購入について

39歳女性です。

タイトル通りで考えています。
2軒で連棟になっていて今日不動産屋さんと見に行ってきました。

室内はリフォームされていて大変綺麗でした。
価格面、立地面では問題は無いのですが、築年数が43年がかなり気掛かりです。

出来ましたら長く住みたいと思っているのですが無理なのでしょうか?
不動産屋さんは商売なので良い事しか教えてくれません。
今後起こりうる問題点などを教えて頂けましたら幸に存じます。

宜しくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

不動産業者です

結論から言うと

「やめときましょう」

です。


理由

「連棟式長屋」かっこよく言えば「タウンハウス」ですが、その実は「横に長いマンション」です。
なので、物件的には「区分所有」となり部屋毎に所有者が違います。

で、今後起こり得る問題ですが、まず真っ先に浮かぶのが「老朽化によるメンテナンス(建て替え含む)」です。
当然、マンションと同じ扱いですから「区分所有法」という法律によって管理・運営されます。
と、すると「何をやるにしてもある全所有者の一定数以上の賛成が必要」となります。

これがまだ築浅ならそれほど面倒は起きませんが、この年数では「修理」もっと言えば「建て替え」の話がいつ起きても不思議ではありません。

でも、所有者の皆が皆建て替えに賛成という訳ではありません。
必ず「反対」の人が現れます。理由は様々ですが。(資金、手間等の問題)

そうなると目も当てられません。
「賛成多数にならず、その上物件は劣化していくばかりで手付かずの状態=スラム化」
なんてことも決して珍しくありません。

あともう一つ問題なのは殆どのタウンハウスが「木造」という事です。
この場合、「横に長いマンション」から「平屋の横に長いアパート」という事になります。実情は。

しかし法律上は「区分所有物件」ですから鉄筋コンクリートマンションと同じ扱い。ですが「木造」ともなればその資産価値、担保評価は激減。

もしローンをお考えなら殆どの金融機関では組めないでしょう。
担保価値が限りなく低くなりますからね。

今回の物件が「木造」か「コンクリート造」かは存じませんが、何れにせよ「今」は良くても「将来」は不安だらけという事になります。しかも「近い」将来です。

言っては何ですが、このような物件をわざわざ選ばずとも「普通の」物件はたくさんあります。
特に今は一部の超人気物件以外は完全な「物件あまり」で「買い手市場」ですから。

悪い事は言いません。どうせ買うのなら築20年ぐらいを限度とした方が無難です。

不動産業者です

結論から言うと

「やめときましょう」

です。


理由

「連棟式長屋」かっこよく言えば「タウンハウス」ですが、その実は「横に長いマンション」です。
なので、物件的には「区分所有」となり部屋毎に所有者が違います。

で、今後起こり得る問題ですが、まず真っ先に浮かぶのが「老朽化によるメンテナンス(建て替え含む)」です。
当然、マンションと同じ扱いですから「区分所有法」という法律によって管理・運営されます。
と、すると「何をやるにしてもある全所有者の一定数以上の賛成が必...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q【オーナーチェンジの物件、現在賃貸中の方に退去していただくには?】

お詳しい方、宜しくお願いします。

投資用ではなく、自分が住むためのマンションを探しております。今、いわゆるオーナーチェンジの物件があり、その物件を購入して自分で住みたい、と考えております。

この場合、現在賃貸でお住まいの方(以下、Aさんとします)には、退去していただかなくてはなりませんが、仲介不動産屋さんの話では、若干のお金をお支払いする必要がある、との事です。

法律上、この様な場合、どのような規定があるのでしょうか?素人が考えますに、現行の賃貸契約が有効な期間内は、Aさんに権利があるとしても、更新するかどうかは、新しいオーナー(物件を購入できたら、私)が決定できるような気がします。例えば、退去していただく場合、契約更新時の○○ヶ月前に、告知する義務がある、なし、等、教えて下さい。また、法律上の解釈はともかく、トラブルに発展するのは何としても避けたいのですが、このようなケースでは、例えば、Aさんがどうしても退去しない場合、などご存知の方、教えて下さい。

出来ましたら、返答を速めに頂けると嬉しいです。

Aベストアンサー

#2です

ついでに...。

一般に事業用賃貸物件は入居者が居る状態での取引が普通です

むしろ入居者が入れば募集の手間、リスクも有りませんから好まれます

「追い出し費用が必要」との理由での値引は困難と思われます

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Qまとめて4軒で1軒の長屋扱いの物件。売却するとただ同然になることを知らされず、うち1軒の建替えを承認してしまいました。

元は1軒で建っていた家の跡地を、4軒の建売住宅として販売されていたものを29年前に父母が購入しました。

現在4軒全てに人が入っており、うち1軒に母が一人で住んでいます。
その4軒のうち1軒(以下A)が「家を建替える。そのために役所に行き、申請して欲しい」と他3軒に求めてきました。法律では「長屋扱い」となっており、4軒全ての承認がないと建替えできないらしいのです。

長年(20年以上)のつきあいもあり、母を含む3軒は
Aのために役所に行ったり、必要だというのでAの雇った建築士とA家主人(本人も建築士。雇った建築士は同じ会社の人間です。)を家に上げ、間取りを見せるなど協力しました。

ところが、役所に行ってはじめて「今の土地を4軒まとめて
売却すれば立地がよいので数千万になるが、建替えなどする際にそのたび4軒の承認が必要だったりと手続きが面倒なので不動産屋が安く買い叩く。タダ同然になる」ということを知りました。

大きなデメリット知らせず、何の相談もなくAは家を建替える段取りを
進め、母たち3軒は近所づきあいのよしみで承認してしまったのです。
(私含む4軒の子供が小さいころは子供同士が遊ぶ仲でした。)

4軒を切り離して各家が家・土地を売却するには敷地面積が足らず、かといって敷地を増やせる状況にありません。(周りが他の家です。)

Aには一人娘がおり、いずれ他3軒で出てゆくのを待ち、価値の上がった土地を渡すなり家を建てるなりする算段なのでしょう。

3軒は事情があり、いずれも母世代の女性が一人で住んでいます。
建築士は彼女たちをひとところに集め、家の図面をぺらぺらめくって
「口頭で説明」「デメリットに触れず」「控えも渡さず」何かの書類に
印鑑を押させたそうです。調子よくしゃべる建築士に、母たちは単なる「建替えの承認」と思っていたようです。

あとで売却のことに気づき、文句を言われたときのために印鑑を
抑えたとしか思えません。A夫婦、建築士には「不動産や土地のことなんて分からないおばさん連中3人、旦那もいない。適当に説明して丸めこんでしまえ」とナメられていたのでしょう。

よく分からない書類に印鑑を押したことは3軒とも大変な落ち度だったと
思います。ですが、勝手な建替えで父母が買った家の価値をほぼゼロにされてしまったのです。

非常に悔しく、なんとかできないかと思っています。

詳しい方にアドバイスをいただければと思います。
よろしくお願いいたします。

元は1軒で建っていた家の跡地を、4軒の建売住宅として販売されていたものを29年前に父母が購入しました。

現在4軒全てに人が入っており、うち1軒に母が一人で住んでいます。
その4軒のうち1軒(以下A)が「家を建替える。そのために役所に行き、申請して欲しい」と他3軒に求めてきました。法律では「長屋扱い」となっており、4軒全ての承認がないと建替えできないらしいのです。

長年(20年以上)のつきあいもあり、母を含む3軒は
Aのために役所に行ったり、必要だというのでAの雇った建...続きを読む

Aベストアンサー

悔しいお気持ちの中身をいまいちど想像してみました。

幾度もすみません。もし敷地が4軒分あって、指定容積が余っていたら
Aが勝手にその容積を使って自分の家を3階建てにしてしまう可能性が
ありますね。
なにしろ1979年には、まだ木造3階建ては認められていなかったですから
4軒は、戸建てなら二階建てのはず。
そこで、Aが承認をもらった書類というのが、長屋の一部を「変更する」という
事に関して「長屋」の「区分所有者」の同意であるだけでなく
その中身が、本来他人の持分が含まれる「容積」の利用に対する承認
であったりしたら大問題ですね。
なにしろ図面をみせなかったというわけですから。
今後残りの3軒が、Aと全く同じ増築ができるのなら問題ないですがそれを
確認すべきではないですかね。
もしみんなが3階建てにできるのなら、それはそれで、土地を担保にお金を
借りて、Aと同じ新築をたてて売れば結構な値段で売れるということです。


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