東京まで50分の私鉄沿線、普通電車停泊駅、駅徒歩9分、
分譲宅地内の築21年(昭和55年)木造2x4(有名メーカー)
2階建て、4LDK、85m2、当時の分譲価格¥2800万
外壁、2階の内装クロス張替え済み、が、しかし(キッチン、浴室、和室、リビングのリホーム必要)
 この様な、条件・状況で、中古価格¥1800万。
私、40歳サラリーマン、年収600万、現在の会社勤続16年
妻、子供2人。現在の住まい、この物件の近くのマンションを
代用社宅として、家賃\65.000(駐車場込み)です。
「あなたなら、どうする?」
諸事アドバイスいただけませんか?

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A 回答 (7件)

はじめまして!!


こんにちは!

まず、住み心地とか外観、地域特性等、そういうことは個々の差がありますのでさておき、不動産を《購入》する場合のポイント、それはずばり資産価値があるかどうか、であると確信しています。

いわゆる賃貸住宅の場合と違って、自己の所有にするとなると、《所有権》ですから、法律上すべての責任を負うことになります。その所有物が何かをした場合でもそうです。さらに住宅ローンを組まれるとなれば当然支払いの義務も生じます。

後で気に入らないからといって捨ててしまう訳にはいきません(笑)。
賃貸であれば気に入らなければ修繕費程度で出て行けば良いだけですが、住宅ローンがるとローンを清算しなければなりません。

要は何が言いたいかというと、次に売るときに《タウンハウス》なんてものは苦労しますよ、と言いたい訳です。

ご記入されている昭和50年代はタウンハウス・テラスハウス等が流行った時代です。今になってみてみると、何でそんな繋げて建てたのか、流行だったとしか言いようの無い、もったいない建て方をしている物件も沢山あります。

まあ、流行だけのものならば何とかなる場合もありますが、接道状況(道路に対して土地がどのくらい接しているか)によっては手がつけられないものもあります。当然、そういったものは(独自の)再建築等は困難を極めるでしょう。それでは集合住宅と同じです。
前の方たちが言われているような、土地さえあれば何とか・・・なんていうのは《一戸建て》の場合です。

質問者の方は住宅ローンを審査する側からすれば、この融資金額であれば、《優の上》の上客です。

しかし世の中にはいろいろな方がいます。
現在は、この金額帯の購入層は非常に属性(所得・勤務先の評価等)が厳しいので、審査は難しいです。必ずしも何かの事情で手放さなければならなくなったとき、確実に融資が受けられそうな方が、購入希望の方とは限りません。

そんな時、こういった物件では金融機関側からすれば担保不足です。

長くなりましたので、この辺にしておきますが、こういったタウンハウス等を《購入》するくらいならば、賃貸住宅にしておいたほうが、いつでも逃げられると思いますよ。

私のアドヴァイスはずばり購入は止めた方がベターです。

勝手なことを言ってすみませんでした。
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この回答へのお礼

現状の家賃が仮に、定年まで(約20年)変動しないと仮定すると約1500万の拠出となります。
固定資産税・管理費・修繕費・駐車場・その他で20年間で
約730万、リホーム代約300万。
 この物件は、タウンハウスの為、物件の建坪は15坪ではあるが
土地の所有権は45坪あります。周辺の土地価格から評価
すると2800万検討ですが、建て替え等は、管理組合・居住者の多数決によるものとなります。
 ポイントは、1800万の価格をいかに下げてもらうかと
20年後にいくらで売買できるか?
いかがでしょうか?

お礼日時:2001/12/11 00:06

 そうですねぇ、買わない方が良さそうですね。


 hamcyuさんは40歳なんですよね。家を建てるにはいい歳ですね。でも、築21年の中古ツーバイフォーはゴミ同然ですから。
 壁でおさえる工法だからまず増改築は難しい。なのに、リビングやらそのほか色々改築が必要そうですよね。いくらかかるのでしょうか?500万近くかかりそうな感じがします。だとしたら、総額はおいくらですか?
 もし、hamcyuさんが1800万円のローンをしたとして、定年までに完済しようとした場合、今の低金利(3年固定、2.05%)が続くとしても月々返済は91500円です。
 新築なら30年や40年もつでしょうけれども、この度の物件は10年から20年くらいがせいぜいだと思います。だとしたら、60歳になったときに家を建替えなくてはならなくなります。
 そのときになってローンを貸してくれるでしょうか?返済できるでしょうか?そう考えると、今のうちに新築してローンを35年くらいで組んだ方が得策だと、私は思います。先ほどの同じ条件、同じ返済額で35年だと2740万円ほど借りられます。いかがでしょうか。
 また、返済能力だけで行けば、今の収入があれば月々175000円まで借りられる計算(銀行ローンの場合)になりますから、2740万円も18年程度で完済できます。また、違う見方をすると35年返済で4000万円以上借りられます。
 お子さんのこともありますのでじっくり検討して下さい。
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自分が買うか買わないかで、どちらかと聞かれれば、買わないですね。

ただすべての事情をふまえてであれば、買うのは自由、どれが正解とも言えないとおもいます。
まず不動産の仕事を長く携わっていればまず、損をしてる人、ローンを借りれない人、近隣ともめている人、物件が売れない人を見ているのでまずやめた方がいいと言われる方が、たくさん出てくるとおもいます。正直私も、不動産の仕事ですしもったいないと思います。ただ自分の考えで損をしたなら納得いくと思うし、人から言われてやめると言うのも違うと思うので、ご自身で判断していただく一つの例として聞いて頂ければと思います。
ご検討の物件と同じ時期に買われた現場で、6つ所有されてるかたから販売を依頼された事がありました。敷地の権利を見ると50坪あり投資用に当時3300万で買われたとのことでした。50坪の土地が当時6500万の時代に良いお買い物をしたと思ったのに、売れる金額は、1380万でした。特に土地の大きさは、認められず、環境はその分広々しているのですが、売るときは建物の大きさが同じマンションと同じ価格でした。今でも50坪なら3800万はしているのにと言われていました。土地の大きさが、ある事に将来の査定・今の査定にプラスになると思われてる場合には、一切価格にはプラスにならないと、思っておいたほうが良いと思います。売れるポイントにはなると思いますが、それはご自身が住みたいと思うことに、プラスかどうかだけの事です。あんまりお役にたてるかわかりませんが、賃貸よりは売買
なら買いですが、のちの資産を考えるなら、1500万までの価格の違いで買えるなら戸建をおすすめします。今ご年収があって、ローン控除の使えない物件を買ってしまうなら、それだけでも200万ほどの損ですし。様々なトラブルも聞きます。
永住なら一切とめる事は無いのですが、それかのちに貸すと言う事であればそれも考えられますが、支払っていくトータルや将来へのひろがりは少し狭まるかもしれません。それをふまえての選択であれば問題無いと思います。
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この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます。実は、住環境・立地は気に入っているのですが、私しにとってマイナス要因である、築年数、タウンハウス、木造2×4、リフォーム(キッチン、バス)が必死、という部分から、不動産屋さんに大幅な価格の交渉を依頼しましたところ、オーナーさんから「リフォーム代程度の値引きは
検討しますが、それ以上であれば、賃貸として検討します」との返事があり、その後は、連絡がありません。
あまりにも大幅の値引き依頼であった為、購入の意思がないと思われてしまったようです。
こちらから不動産屋に連絡するのも、なんですし待ちの状況です。

お礼日時:2001/12/15 12:01

はあ、まあ、なんというか、私も数知れない購入希望の人と会いましたが、あなた様に近いタイプの方も沢山お会いいたしました。

結構議論好きのような感じですね。
文脈にそれを感じます。

ご自身の考えをお持ちになるのはすばらしいことです。またそれに沿って生きるのも大切なことだと思います。ただその判断は一種の賭けです。それが人生だと思います。


さて本題に戻って、まず、何かを仮定する場合や実験をするときに大事なのが前提条件ですが、その前提がおきなポイントです。

10数年前、好景気に日本中が浮かれていた頃、今の日本状況を予測して備えていた方は少なかったと思われます。
アパート経営を始められた方や、ワンルームマンションを節税対策にと購入されて、その後悲惨な目にあった方は数知れません。私の周りにも沢山いらっしゃいました。
みんな、大前提が崩れたからです。

家賃がこんなに下がるとはあまり思わなかったでしょうし、土地が余って、売れ残りばかりになるともあまり思わなかったと思います。今現在、世帯数に対して居住用物件は1.4倍くらいあったと思います。要は家は余っているのです。

現在の子供の数を見れば将来がどうなるかは簡単に予測できます。だれも購入する人口が増えるとは予測できません。

私の居住地の近所に一戸あたりとちが30数坪持分があるマンションがあります。普通では考えられない面積です。
では、そこがどのくらいの市場価値があるかというと、周囲のマンションとほとんど変わりありません。
要は相場はその内容に反応しないということです。

20年後いくらで売れるかということがひとつのテーマの様ですが、それは市場が決めることです。ただしやはり優先順位があるでしょうから、有利なものは高く、そうでないものは低いでしょう。よほど現在の法律やその他が劇的にこの物件に対して有利に変更されれば別ですが、そうしたら圧倒的多数の一戸建の所有者が黙っていないでしょう。

現在、金融機関においてテラスハウス・タウンハウスはほとんど審査の対象になっていません。タウンハウスはテラスハウスより土地の所有形態が共有になっている分だけテラスより評価は低いです。

ほとんどマンションと同じ所有形態といえるタウンハウスが将来どういう資産価値(要は継ぎいくらで売れるか)については現在のマンションが買って数年で1000万円以上値下がりしている状況に重なると思われます。

とても長くなりましたが、この意見についての結論は後世が判断することでしょう。

10年位前の自分の考えを読み返して、ある程度自身を持ってこの答えを書いています。

自信がある分だけ生意気になってしまいました。
失礼をお許しください。

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現在のお住まいに近いところに見つけた物件ですね。


お子様もお二人でそろそろ賃貸も狭くなる頃ですし、
ご自身の年齢を考えるとぼちぼち家を買う頃あいですね。

2階建ての85m2には心が揺れますね。お子様にも
お部屋をあてがうことができますし、そのお気持ち大変よく
わかります。私も経験者ですから。

そこで物件の査定ですが家屋の価値は0円なので、
1800万は土地代となりますが、敷地面積で割った
坪単価は周辺価格と較べて妥当ですか。
売り主さんは信用できる方ですか。

それに水廻りのリフォームは高価です。浴室は全面リフォームに
なりませんか。また内装クロス張替えなどはリフォームのうちには
入りませんよ。21年の木造ならきっと傷んでいて当り前です。
だから将来2世代住宅に建替する時がきた時、
今以上の大きさの家を建てることができる土地かどうかが問題です。
建ぺい率や容積率はどうですか。
築21年ともなると当時と今とでは条件が変わっているはず。
そこら辺も考えてみて、大丈夫ならGOですね。
土地さえあれば今の家を建替えできます。

とりあえず初期投資を低く抑え、将来的に再投資することも
視野にいれておけばいいのでは。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
地代の件、タウンハウスの為、物件の建坪は15坪で持分は45坪が
持分となり、周辺価格から算出いたしますと2800万くらいか。
リホーム代の件、水周りの基礎部分まで踏まえて300万は
必要かと思います。
建て替えは、タウンハウスの為、管理組合・居住者の多数決によるものとなる。
定年までの居住(約20年)と考えます。
現状の家賃が仮に20年かかるとすると1500万の拠出
1800万のローンの組み方にもよりますし、複雑な諸用件のある物件につき、価格が値切れるのではとの思惑あります。

お礼日時:2001/12/10 23:55

純粋に土地価格だといくらぐらいなんでしょうか?


築21年の物件であれば、基本的には上物の価格=0です。新しく建てることを考えたら、-150万円の査定です。リフォームにいくらくらいかかるのか、物件の基礎的な耐久力はどのくらいなのかによっても変わってきます。
基礎が十分耐久性のある物件でしたら、その分3・4百万円程度は工賃が安くなるのを期待できます(新築木造、基本的な住宅設備付きで、800万円くらいからありますからね。)。
是非ともリフォームを依頼する予定の設計士を連れ立って物件の物色に行って下さい。素人目には美品でもプロから見ると穴だってありますからね。その時には総予算(月々の支払い、収入から考えられる借入金額までも相談なさってくださいね。25年返済(65までだからちょっときついかな)でボーナスでも30万円程度払うと考えると2500万円前後(金利2.5%)までは考えられます。

これが私だったらどうする?の答えです。
大工を連れて古い叔母の家を探検しましたがあえなく新築となりました…(笑)。
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この回答へのお礼

shuさん いつもありがとうございます。

お礼日時:2001/12/08 21:10

当該の地区における割安感はあるのでしょうか?


値段だけ書いてあっても、沿線名ぐらいかいてないと
お買い得かどうか判断できかねます。
神奈川方面と千葉方面では格差がありますから。

それは、それとして、85平方mで築21年
でリホーム必要な1800万の物件じゃ私なら買いませんね。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。できるだけ 値段交渉してみます。

お礼日時:2001/12/08 21:11

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  建売を販売している業者は、他にも建てているのでそこで聞く
  業者に内緒で調べるので情報を得るのに苦労します。
3.将来のライフスタイルをよく考えましょう。
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参考URL:http://www.hikkoshihikaku.com/


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