違約金について教えてください

以前にもお世話になり、皆様には感謝しています。
新築マンションのキャンセルについてですが、担当が今月まででないと違約金が発生すると言ってきました。
違約金については、契約書には買主が違反した時、としか書いてありません。
担当いわく、銀行へ住宅ローンの申し込み書を提出するなどの具体的な行動は、色々な人が動くことになり、その後にキャンセルを申し入れられるとただ働きをさせたことになるからだそうです。
確かに今月が銀行への住宅ローンの申し込み期限です。
ちなみに手付け放棄のキャンセルができる期間は履行の着手まで（契約書上）ですが、担当者が言うように今月を過ぎると違約金までとられるのでしょうか？
この場合は手付け放棄＋違約金ですか？
銀行への申し込み書を提出したあと（審査結果がでない前でも）の解約申し込みは「違反」にまでなるのでしょうか？
そうならない前にキャンセルの申し入れはするつもりですが、すごく疑問に感じたのでどうかご回答をお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/12/08 16:45

>新築マンションのキャンセルについてですが、

キャンセルといってもいろいろあります
(1)申し込み後のキャンセル
(2)契約後のキャンセル
(3)契約書の停止条件によるキャンセル
　　　ローンの本審査が却下されたケース
　　　団信が却下されたケース
　　　買い替え条項で、一定期日までに手持ち物件が
　　　規定の価格で売れない場合

(1)は正式契約でないので、申し込みの取り消しをしても問題ないです
(2)は契約の取り消しですから、民法の規定により
　　錯誤による契約・・・つまり勘違いして契約した場合は取り消すこと
　　ができます。
　　もちろん詐欺や過失や相手の都合の場合は契約の無効
　　もしくは契約の解除になります。
(3)これは、「この条件が通ったら売買契約が有効」という条件ですから
　　そうならない場合、契約は不成立ということで、取り消しとは少し意味が
　　ちがいます。
ですから　
いま、どういう状況かによって考え方がわかれます

一般的な新築マンション購入手順は
(1)申し込み
(2)ローン審査申し込み（一次審査）
通ってもとおらなくても
(3)売買契約（ローン条項入り）
　　　買い替えの場合専任媒介による仲介契約
(4)ローン申し込み
(5)買いかえの場合持家の売買契約の締結
　ローン本審査
通れば
(6)金銭消費貸借契約（ローン契約）

(6)融資実行　引渡し

です
(3)以降が、契約の解除で、買主都合なら手付け放棄という条件が
　　一般的です。
違約金というのは
売買契約で、契約当事者の相手方に債務不履行があった場合に
請求できる損害賠償のうち
実際の損害額にかかわらず、その賠償額
をあらかじめ契約の際に決めておくことを「損害賠償の予定」といい、
予定した賠償額を「違約金」といういいます。
売主が不動産会社などの宅建業者で買主が個人の場合は、
賠償額を含む違約金の総額が代金の2割を超えてはならないと
法律で決められています。

手付け放棄による契約の解除は
一般個人同士の取引では、解除が出来る期日を設けます。
不動産業者が売主の場合には、相手方が「契約の履行に着手するまで」は
手付解除が出来ることになっています。

「残代金の支払い」と「登記」が最終的な履行となりますが、
　　　　履行の着手として認められた例として
　　　　（１）中間金の支払い
　　　　（２）買主が引き渡し期限後に売主にしばしば明渡しを求め
　　　　　　売主が明渡しをすればすぐに残代金を支払える状態にあった時
　　　　（３）買主が引き渡し期限後再三所有権移転登記を請求し、それと引き換えに
　　　　　　残代金の支払いが出来るよう準備していた時
　　　　（４）農地売買で双方が知事に許可を出していた時
　 　　　　などがあります。
　　　　単に住宅ローンを申し込んだこと等は契約の履行に当たりません。
http://www.interq.or.jp/japan/office-s/qatetuke. …

＞担当が今月まででないと違約金が発生すると言ってきました。

手付け放棄の契約解除ができるのは、契約の履行前ですが何が履行なのか
というと、中間金の支払い（これは購入者が債務の一部を履行したから）


＞違約金については、契約書には買主が違反した時、としか書いてありません。
売主が違反したときの損害賠償の予定の額は定めてないとすれば、そのときは
訴訟をおこすしかないということですね。この条文は「買主不利の契約条項に
あたる」となれば無効の可能性があります。

＞担当いわく、銀行へ住宅ローンの申し込み書を提出するなどの具体的な行動は、
＞色々な人が動くことになり、その後にキャンセルを申し入れられるとただ働きを
＞させたことになるからだそうです。
銀行のローン審査は、銀行の稼動であって売主の稼動ではないです。
ただし、ローン審査が通って、金銭消費貸借契約をしたということは
ローンの申し込みとは違います。
履行の着手をめぐって、利害の対立する当事者間では紛争になる例が多
いです。
宅建業者売主の場合、手付金の終期を定める契約はできません。


申し込みとは一方の意思表示で、ローン契約の締結とは意味が違います。
買主側が、支払い債務の一部を履行したという解釈はなりたつのかも
しれません。

ローン契約と同時に中間金の支払いがあればあきらかに『買主側の債務
の履行です

＞確かに今月が銀行への住宅ローンの申し込み期限です。

おかしいですね。住宅ローンの申し込み？なら、債務の履行には
あたらないと思います。手付け放棄でキャンセル可能なはずです。

＞ちなみに手付け放棄のキャンセルができる期間は履行の着手まで（契約書上）
＞ですが、
これは宅建業法の規定どおりですね。

＞担当者が言うように今月を過ぎると違約金までとられるのでしょうか？
ローンの申し込みは「履行の着手にあたらない」と主張すべきです。

＞この場合は手付け放棄＋違約金ですか？
違います。
解約ですから、手付け金は一旦返還したうえで、所定の違約金を払うのが
違約金の意味ですので、その旨を売主に再度ご確認ください？
（というか、そういう主張を売主がしているのでしょうか？）
違約金が代金の２０％、手付け金は制限があって未完成物件で
保全措置を講じた場合１０％以下かつ１０００万円以下です。
しかし違約金に制限はないので、２０％でも違法ではないです。
ただし、買主側の違反だけを規定した違約金条項が無効であるかどうか
は県か都の不動産指導課等へお問い合わせ願います。

＞銀行への申し込み書を提出したあと（審査結果がでない前でも）の解約
＞申し込みは「違反」にまでなるのでしょうか？

ならないというのが不動産売買のこれまでの経験から得た理解です。

＞そうならない前にキャンセルの申し入れはするつもりですが、
ということは手付け金放棄ということですね。

＞すごく疑問に感じたのでどうかご回答をお願い致します。
ローンの申し込みが「履行の着手」にならないというのは、上記サイト
のほか多くの物件に書かれていますが、根拠となる判例までわかりません。
すみませんが、行政に確認すれば判例までわかると思います。

この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。
わかりやすく、詳しい回答をありがとうございました。
主張したところ、販売会社は「履行の着手まで」を認めてきました。
言いなりにならにようにキャンセルの話をすすめていく予定です。

お礼日時：2005/12/13 15:00

No.3 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/12/09 14:39

＞担当いわく、銀行へ住宅ローンの申し込み書を提出するなどの具体的な行動は、色々な人が動くことになり、その後にキャンセルを申し入れられるとただ働きをさせたことになるからだそうです

仲介会社ですか？販売会社ですか？売主ですか？
よくわかりませんが、住宅ローンの諸手続きは金融機関とあなたの問題であり、それを代行して動いてもらっていたとしても「契約の履行」云々の問題とは関係ないです。

＞ちなみに手付け放棄のキャンセルができる期間は履行の着手まで（契約書上）ですが、担当者が言うように今月を過ぎると違約金までとられるのでしょうか？
この場合は手付け放棄＋違約金ですか？

通常の考え方をすれば、手付解除は手付解除、違約金は違約金です。共に取られるということは解約手付の性質上おかしな話です。

＞銀行への申し込み書を提出したあと（審査結果がでない前でも）の解約申し込みは「違反」にまでなるのでしょうか？

違反という言葉の定義も難しいところですが、契約履行前までの手付放棄が認められれば、違約金の発生は通常無いです。
可能性としては、手付放棄する以外に明らかにあなたの信義則上の過失があり、それにより売主が損害を被ったことが明らかな場合には、別途損害賠償の請求が認められる場合もあるでしょうが、ローンの申込というのは、買主側の問題であり、そういうものには該当しません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありません。
販売会社の言いなりにならないようにキャンセルの話をすすめる予定でおります。

お礼日時：2005/12/13 15:02

No.2 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/12/08 16:52

×のほか多くの物件に書かれていますが、

〇のほか多くの文献に書かれていますが、

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