借り換えについて。借り換えの決め手は・・

現在の住宅ローンが公庫などから２．８４％。あと５年後に４％になります。
今なら銀行で残り全固定２．７５％であるので、それに乗り換えようかと思っていますが、毎月の返済額などからして、あまり変わらないので、決め手がなく迷っています。
それに借り替えた場合、今との全体返済額は団信保険料なども含めて（諸費用を込みにしても）３００万はお得になります。

あと他で、１０年固定（当初１０年は２．１％、後はその時の金利から０．７％優遇です）も魅力に思っています。１１年後以降０．７優遇なので３．４５までなら上がっても許せるのですが、それ以上になってしまうとうちの家計は破綻するかもという不安もあります。（ちょうど１０年後といえば子供（男２人）が高校生になります）
でもこれだと毎月の返済額も減らせるから、今は万々歳なのですが。かといって繰り上げ返済する余裕はありません。

長期固定と今低金利の２年変動の２本立てにしようかとも考えましたが、これについてはどう思われますか？

今は変動金利が低いので、全期間固定でも割高感があります。でも一般的には全期間固定が安心は安心だし、２．７５％で全期間固定というのは今までではあまり考えられないもだと思います。（昔の人に言わせると、ですが）

昨年から今年はじめの金利動向を借り換えを検討している銀行に聞いてみたら、昨年１２月から２月まで同じで、３月にぐっと下がっていました。だからといって来年３月に下がる予想もできないのはわかっています。でも期待して下がりそうな３月まで待つかどうか。。量的緩和解除による金利上昇、その時期についても難しいところです。

全固定２．７５％が２．５％で、月の返済が少しでも減れば、すぐにでも借り替えるのですが。何か借り換えの決め手が欲しいのですが、みなさまどう思われますか？
誰にも分からないのは分かっていますが、意見をください。

No.4 ベストアンサー 回答者： 030503 回答日時： 2005/12/11 23:28

No3の補足です。

＞残り期間は30年。金額は2500万残ってます。借り換え諸費用入れて2560万くらいになります。
残り30年であれば、前向きに検討すべきと思います。やや注意すべきは固定とした場合、繰上げ返済の手数料が変動金利時と比べ高くなることです。(最近ではそうではない銀行もあるようです)
余談ですが、繰上げ返済も慎重に行うようにしましょう。少し貯まってはすぐ繰り上げ返済をするのではなく、将来のCFを十分検討のうえ実施して下さい。
時々、繰上げ返済を進めた結果、緊急な時・必要な時に資金不足となる方がいらっしゃいます。

＞昨年12月利率3.43%で1月2月と変わらず、3月に2.98％になっている点です。
＞やはり年度末だから下がったのでしょうか？
年度末だから下がるという相関性はあまりありません。逆に年度末だから上昇すると言う方もいる程です。現に2004年の3月は上昇していたように記憶しています(間違っていたらごめんなさい)。つまり最近の金利は企業の資金繰り云々で金利が上下するものではなくなったということです。

現在の金利(債券相場）は来年の日銀の量的緩和政策が解除されるのか否かが注目されています。
(1)緩和解除される⇒マーケットは先の金利を織り込むため、早いうちから金利の上昇を招きます。
(2)緩和解除されそうにない⇒上記の反対(下がる乃至現状維持)

最近は政治が日銀に緩和解除しないよう圧力をかけている一方、日銀は来年には緩和解除する方針でもみ合っている最中なのです。

結論は現時点で判断は非常に難しいということです。

この回答への補足

補足からですが。
検討していた1社側が金利を少しですが下げてもらえまして、そこに決定しそうです。
今までと少しだけ払いが増えますが、全体的に見ると大幅に変わりました。ありがとうございました。

補足日時：2005/12/14 00:09

この回答へのお礼

たびたびありがとうございます。
急に人に聞いて借り換えを考え始め、まだ1週間経ってないのもあり、本当に借り替えてしまっていいものか、もう少しいろいろ状況を考えてからの方がいいのでは、とも思っていたので。
ところで一番大きな借り入れ金額である公庫分が借り換えを検討している超長期固定率の2.75％と同じでした。（あと5年後には4％ですが）だから現在の返済額とあまり変わらないのでお得感がなく思い切りがつかないんだと・・。
現在の返済額でもキツイ状態なので、なんとか減らせないものかと欲が出てしまうんですね・・。

それで、借り換えの意思はあるのだけれど、もしかして下がるかも・・と時期に迷ってしまって。^^;)))
ただその３月上昇していた時期もあると聞いて、少しふっきれました。もう12月実行するにあたって日も迫ってきたので、そろそろ決断しなければ！
量的緩和政策が解除されるのか否か、そしてそれが来春かも？！・・という見方も迷ってしまうところです。。

お礼日時：2005/12/12 01:40

No.3 回答者： 030503 回答日時： 2005/12/11 15:22

金融機関勤務(銀行・ファイナンシャルプランナー有資格)です。

簡単に書きます。
●金利の上昇については、様々情報が錯綜しており現時点で「即上昇するか」「何年先に上昇するか」は金融機関の人間でも図りかねている状態です。
ただ言える事は、現在の金利環境は稀に見る借り時期であることは確かです(ご質問の銀行の言うとおり、やや上昇していますが)。
●全期間とは残り何年ですか？それがわからないと、2.75%が妥当かどうか判断つきかねます。もし10年以上あるのであれば、全期間2.75%であれば即借り換えを検討しましょう。
《判断材料》
(1)5年後には4%に上昇することがわかっている事⇒返済負担の増加
(2)10年程度であれば2.75%は相当に安い事⇒過去の10年の平均金利は4%以上
(3)現状の金利感で返済負担がさほどない事⇒将来の収入減などのリスク回避

(1)(3)が重要です。金利が上昇(仮に4%となった場合)単純に言うと、返済額は1.2～1.5倍程度に増加します。その将来のリスクを回避できることが一番重要です。一度、将来のCFを作って見たらいかがでしょう。もしお子様がいるとすれば300万円で教育費や将来投資に充てることや、将来のライフイベントに活用する事が可能です。

この回答への補足

ありがとうございます。
残り期間は30年。金額は2500万残ってます。借り換え諸費用入れて2560万くらいになります。

あと悩んでいるのは、借り換え金融機関で去年の利率動向を調べたところ、昨年12月利率3.43%で1月2月と変わらず、3月に2.98％になっている点です。
やはり年度末だから下がったのでしょうか？
だとすれば、来年3月にも差額可能性はありますか？
3月まで待つか、今12月に借り換えするかで悩んでいます。
もしよろしかったら、また回答お願いいたします。

補足日時：2005/12/11 15:26

No.2 回答者： wakuapaku 回答日時： 2005/12/11 13:50

　友人が１１月に住宅ローンの借り換えを検討していて、１２月にはいったら、金利が上がってしまった・・と慌てて手続きしていました。

金利は上がりそうだと聞いています。
　一つの銀行だけでなく、ご面倒でしょうがいろいろな銀行で自分にあったプランを探される事が必要かと思います。ちなみに借り換えは１％以上の金利差を目安にと言われています。借り換えには登記、手数料など諸費用がかかるからです。登記は司法書士に頼まず、自分でする人もいます。
　保証料、手数料無料の銀行もあります。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/mer …

参考URL：http://www.eloan.co.jp/cgi-bin/house_select.cgi? …

この回答へのお礼

うちで検討している銀行では、11月の金利より0.04％下がっていました。どこの銀行とも同じではないんですね！
だとすれば、1月からもやはり上がるでしょうか・・？
やはり3月の年度末まで待つというのは無謀でしょうか。。
保証料無料とかも調べましたが、やはり窓口できちんと聞かないと私は不安ですので、保証料無料とかであってもそれなりのリスクはあるんだと、今は検討していません。。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/12/11 15:35

No.1 回答者： sirowan777 回答日時： 2005/12/11 13:23

私なら「身内」銀行で借りまくって繰り上げ返済します。

あてはありませんか？

この回答へのお礼

残念ながら、全くありません・・。(T_T)それがあれば本当にうれしいですが。頭金すらゼロでしたから。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/12/11 13:46