築７年弱の中古住宅を買う予定なのですが、外壁にクラックが・・・

Question

皆様、はじめまして。

現在、築７年弱の中古住宅（３階建て一軒家）を購入する予定でして既に銀行の事前申し込みは通って、本申し込みを待っている段階です。

物件自体は大変気に入っているのですが、２階の外壁タイルに４０ｃｍ程度のヒビが縦方向に入っているのが気になっています。

不動産屋に問い合わせて調べてもらった所、１階は鉄筋コンクリート・２階と３階は木造、内側から合板・防水シート・ラス・セメント・タイルで造られていて、季節による乾燥や湿度の変化によって出来るクラックで耐震上は全く問題ないとの事でした。

ですが、雨水などがクラックから浸入して中の壁が腐食していく等の懸念はないのでしょうか？

もし、そのような懸念があるのであれば補修も考えているのですが、費用がどれ位かかるのか目安でも結構ですのでアドバイス頂けると助かります。

それと、現在その物件にはまだ売主が居住中なのですが、売主側に補修責任は無いものなのかどうかも気にないます。

それでは、皆様のアドバイスをお待ちしております。

guramezo · Accepted Answer

状況を確認できるわけではありませんので、簡単には判断できませんので、「自信なし」とせざるを得ませんが、一般的な考え方で説明します。

木質構造の建物で、モルタル外壁にタイル貼りすれば、不動産業者の説明のように材質の収縮率の差異により、ある程度はクラックが生じます。

タイルの目地に沿ったクラックなどは、コンクリート造りの建物の場合でもよく生じますし、気になさることはないのではと思います。
念のため、目地補修剤をコーティングしておきましょう。

タイル自体が割れてしまっている場合は、かなり大きな力が加わったことが考えられますので、何らかの歪みが生じている可能性がありますね。

このケースは、本格的な調査をしなければ、大丈夫か否かは、判断しようがありません。
構造的なものであれば、補修は無理でしょう。
どうしてもご心配であれば、専門機関に調査を依頼することになりますが、数十万円の費用が必要でしょうね。

売主の補修責任は、クラック自体は買い手側も確認していることですので、要求できないでしょう。
ただ、引渡し時に生じなかった雨漏りが居住後に判明した場合は、売主の瑕疵担保責任として、補修なり補償なりを要求できます。

尚、以上のこと全て、個人の中古住宅を購入される時に特に難しい点でもあります。
売主自身が欠陥を知らないこともありますし、瑕疵担保責任も負いきれない場合もあります。

そういったことも含めて、中古住宅の場合の価格は、殆どが土地代で、建物代はゼロに近くなっています。

semi-zzz · Answer

＞雨水などがクラックから浸入して中の壁が腐食していく等の懸念はないのでしょうか

ないとは言えません。


＞現在その物件にはまだ売主が居住中なのですが、売主側に補修責任は無いものなのかどうかも気にないます。

個人売り主との契約の場合、瑕疵担保特約が全てとなります。

瑕疵担保については民法で発見から１年以内なら売り主に請求できることになっていますが、これが引き渡してからいつまでかと言うことまでは決まっていないので、中古住宅では、瑕疵担保特約で取り決めるのが一般的です。
売り主が個人の場合、瑕疵担保無しという設定も可能ですので、こういう条件で契約すると、売り主は全く瑕疵担保責任を負わなくなります。

まず、契約直前のようですから、重要事項説明は終わっていますね。重要事項説明書や建物の瑕疵の状況などについて、現状のところに雨漏りなしと記載されているかどうかを確認してください。

こういう記述があれば、雨漏りが発生した場合などは、瑕疵担保請求できることになります。

つぎに、契約前ですので、この瑕疵についての取り決めを煮詰めておく必要があります。
補修して引き渡すという条件も可能です（価格が変わるかもしれませんが）。この補修代を業者から見積もりをとってその分値引き交渉することも可能です。
まだ契約が完了していないのなら、もう１度売り主と相談してみてください。

現状で行くと、隠れた瑕疵でないので、瑕疵担保の適用外です。

次に大事なのが瑕疵担保特約内容です。
ここに「なし」と書かれてしまうと、意図的に隠していた瑕疵以外の瑕疵については、全く請求することができません。期間や部位の指定をすることも多いです。

期間としては、中古でも２シーズンぐらい見るのが望ましいのですが（売り主が業者の場合最低でも２年の期間を設けることが決まっています）、なかなか難しいですが、頑張ってみてください。

ちなみに瑕疵担保特約がない場合は、民法が適用され、契約時に明らかになっていなかった瑕疵についてはいつでも（引き渡しから５年程度の間）、発見から１年以内なら損害賠償請求できることになっています。

なお、瑕疵担保については補修を要求する権利は認められていないで、損害賠償請求権が行えることになっていたと思います。

rankuru80 · Answer

モルタルの場合は、ヒビ割れはある程度しょうがない場合もあります。ただし、クラックの幅はどのぐらいあるのでしょうか？かなりパックリ空いている場合は構造クラックで建物自体のゆがみ等で割れてくる場合とヘアークラック
（髪の毛ぐらいのヒビ）はモルタル自体の老化などが考えられます。パックリの場合は再度直してもまた空く場合が
あります。建物自体が動きすぎるため。（その他の原因もあります）
ヘアークラック程度なら補修でいけると思います。
防水型塗料で塗り替えも弾力がありひび割れにも強く
良いと思います。
シリコンコーキングはしないでください。後々塗装の場合
塗料が基本的に付きません。コーキングだけで終わらせる場合ノンブリードタイプのコーキングで補修してください。汚れが付き辛いタイプの物です。ただしコーキングと
外壁の色がはっきり違うので目立ちますので塗装をお薦めします。
外壁も新しくなれば新築気分で良いのでは？

補修責任は、特別ないと思われます。
契約書に外壁問題なし等書かれていれば別ですが。
まだ本契約前みたいですので。
値引きの対象やもしくは補修してからの渡し等話し合いが
必要だと思われます。
費用は現場現場で違いますのでハッキリしたことはいえません。塗り替えの場合数社見積り取ることをお薦めします。
その際は、はっきりとクラックが消えるよう塗装してくれ
と伝えてください。単層弾性タイプ、セラミック入りシリコン塗料がベストだと思われます。

5ji55fun · Answer

＞雨水などがクラックから浸入して中の壁が腐食していく等の懸念はないのでしょうか？

ありますね。十分に。構造材に湿り気がつくと蟻にもお気に入りです。
二階でしたら１階等への雨漏りの原因にも。
入ってしまった水は、どこへ逃げていくんでしょうか。はけても通気性の無いところの水分はなかなか飛びませんからね。
防水シートより外側の部材が心配です。防水シートも重ね部分の毛管現象も起こります。永く住むのであるとすると心配です。
簡単なところでは、外壁用のプライマーなどで下地処理して、外壁用シリコンコーキングで多めにシールしてしまえばいいのかな。
クラックが出ると言うことは、元々どこが悪いのかなあ。
地盤かも知れないし、下地の構造かもしれないし、振動かもしれないし、いずれにせよそこかしこに無理な力が働いている証拠です。

築７年弱の中古住宅を買う予定なのですが、外壁にクラックが・・・

状況を確認できるわけではありませんので、簡単には判断できませんので、「自信なし」とせざるを得ませんが、一般的な考え方で説明します。

＞雨水などがクラックから浸入して中の壁が腐食していく等の懸念はないのでしょうか

モルタルの場合は、ヒビ割れはある程度しょうがない場合もあります。

＞雨水などがクラックから浸入して中の壁が腐食していく等の懸念はないのでしょうか？

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