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とても複雑で困っております、どうぞどうぞ、回答よろしくお願いいたします。主人が2年前に亡くなりました。私と主人には子供はおりません。主人の両親は60年ほど前から借地(14坪)に住んでおりました、契約もかわしております。その家を20年前に新しく主人が建て替え致しました。借地の名義は父(2年前なくなりました、母は4年前に亡くなりました)家は主人の名義です。主人には兄と姉がおります。主人が亡くなり賃貸マンションに住んでいた私は、主人の建てた家を改築してここへ越してきました。20年建つ家ですので、ひどい雨漏りとガス、水周りで300万ほど改築がかかりました。私は無知でこのままずっと住んでいられるのだと思っておりましたが、大家さんから名義変更をいわれ、100万と要求されています。本当は私に住む権利はないそうですが、名義変更料さえ払えばよい・・・ということですが、私は始めて一軒家に住んでとても不自由を感じています、生活も遺族年金4ヶ月足りず、頂くことが出来ず、これからここで一人暮らしていく自信がありません。兄と姉にはこの家を手放したいこと話しました。私はこの家にかかった改築費用300万戻れば後は多少でも残れば兄と姉が分ければいい思っていることも姉に話しました。不動産にも相談に行きましたら、名義変更はせずにこちらでします・・・と言っており、坪46万とのことでした。それは買い取り価格なのか、そこから又手数料が取られるのか・・・質問内容は手放すにしても、いったん私の名義にして売却したほうが有利なのか、そのまま不動産に渡したほうがよいのか・・・土地価格はこの辺は坪100万くらいとは聞いていました。このあたりは4:6で借地の権利は6割です。更新は後10年くらいあります。誰にも相談できずとても苦しみ悩んでおります。本当に無知をお許しください。どうぞ、どうぞ、よろしくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

1.借地権について-。


 借地借家法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう(同法2条)」と定義されます。

 質問文に「その家を20年前に新しく主人が建て替え」て「家は主人の名義」とありますが、建て替えの際に地主の承諾は得たのでしょうか。
 立て替えた際に、建物の名義が「主人」であれば、「主人」が「父」から借地を転借したか、あるいは、賃借権を譲渡されたことになると思います。そうでなければ、「主人」の建物に「借地権」は存在しないことになるからです。

 通常、賃借権の譲渡、すなわち借地上の建物の建て替えには地主の承諾が必要なのですが(=勝手に建て替えたら、借地契約の解除事由になりかねない)、同居の親子間において賃借権の譲渡は、「背信的行為と認められる特段の事情」がないので、借地契約の解除は認められないと考えるべきだと思います(昭和28年9月25日最高裁判例を参考)。

 とすれば、「20年前に新しく主人が建て替えた」ときに賃借権が「父」から「主人」へ譲渡され、「主人」の建物について借地権が存在する“可能性”があると思います。

※地代の支払い関係や、地代の水準がわからないので、“可能性”としています。基本的に、建物所有者と借地人が異なる場合や、地代が低廉な場合には、借地借家法で保護される「借地権」は存在しないとされる場合があります。

 地主が「主人」の借地権を認めなければ、裁判で決することになりますが、それに係る時間と弁護士費用等を考えれば、地主に更新料(=「父」から「主人」へ名義が変わったことに関するもの)を支払ったほうが、却って経済的な場合もあると思います。地主が、「主人」の建物に関して「借地権」の存在を追認してくれたことになるからです。
 地代の水準がわかりませんが、これまでの安い地代を補てんするためであれば、更地価格の5~10%の更新料はそれほど高額というわけではないと思います。

 「主人」の建物に「借地権」が認められたら、「主人」の相続人は質問者さん(法定相続分3/4)と「兄と姉(同1/4)」となります。

2.借地権付き建物の売却について-。
「改築費用300万円」の出所が質問者さんであれば、遺産分割の取り分を多くすればいいですし、「主人」が出したものなら、遺産の中に含めて分割することになると思います。

 不動産会社が「坪46万円」と買値を提示したそうですが、地主が賃借権の譲渡を承諾しない限り、借地権付き建物の売買は完了しないと思います(=無断譲渡により、借地契約を解除されるおそれがあるから)。

 「借地権」だけが単独で存在することは、ほとんど考えられないので、まず、「借地権」の権利関係をはっきりさせることが先決だと思います。
 借地権の公示方法は建物の登記が必要なので、建物の所有権に関して、質問者さんの単独名義、あるいは「兄と妹」を含めた共有名義にする必要があると思います(=土地に対する賃借権登記の説明は省略)。

 「借地権」があやふやなままで建物を売買した場合、買い主から敷地利用権について瑕疵担保責任を問われ、損害賠償を支払うことになりかねないからです。

 質問文の「このあたりは4:6で借地の権利は6割です」と書かれてありますが、この割合は相続税を計算するための数値であり、築20年の建物で借地期間が残存10年間の場合、借地権相当額を更地価格の60%で売買できるとは思わないほうがいいと思います。
 建物が朽廃すれば、借地権も消滅するからです。

3.借地の法律問題は難易度が高いので、このWEB掲示板での回答等は“ヒント”程度に考えて、専門家に直接ご相談されるほうが安全だと思います。
 借地契約の内容を精査しないと、借地借家法で保護される「借地権」が存在するか、わからないからです。杞憂かもしれませんが、今回の質問文から「借地権」の存在を否定する要素もいくつか推測できます。

 ご相談先として、東京の場合には弁護士会が運営している「法律相談センター」があります(下記、参考URL参照)。「有料相談」の相談料は、原則として30分以内5,250円(消費税込)で15分毎に延長料金2,625円(消費税込)を基本としているそうです。
http://www.horitsu-sodan.jp/
 お住まいの都道府県の弁護士会にも同様の窓口があると思いますので、「法律相談センター」HPなどもご参考にされて、探してみて下さい。
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まずお話を見る限りは特に複雑ではなく非常に単純な話です。



>その家を20年前に新しく主人が建て替え致しました。借地の名義は父(2年前なくなりました、母は4年前に亡くなりました)家は主人の名義です。

まずこれが良くわからないですが、ご主人の父ということでよいですね?
あとご質問者は法定婚、つまり婚姻届けを出して婚姻されていますね?

>大家さんから名義変更をいわれ、100万と要求されています。
であればこれは法外ですね。結構こういう地主はいますが。。。。

>本当は私に住む権利はないそうですが、名義変更料さえ払えばよい
ご心配なく。きちんとありますよ。
まず借地権についてはご質問者とご主人の兄弟が相続人です。
そして家はご主人が建てたようですから、ご質問者一人のものです。
つまり土地については他の兄弟と共同で借地権を持っている(現在は推定)わけですが、家はご質問者が唯一の相続人ですから、居住する権利はきちんとあります。

通常相続による借地権の名義変更料はたいした金額ではありません。具体的にはその土地の相場にもよると思いますが100万はぼったくりです。

>生活も遺族年金4ヶ月足りず、頂くことが出来ず
うーん。基礎年金の遺族年金はそもそも子供がいないともらえませんが、、、4ヶ月足りないというのは..
もしかして以前に会社員か公務員をしていた時期があってそれが20年に満たなくて、かつ国民年金との合計年数が25年にも満たないということですかね。

>不動産にも相談に行きましたら、名義変更はせずにこちらでします・・・と言っており、坪46万
総額がわかりませんが....まあいいでしょう。

>それは買い取り価格なのか、そこから又手数料が取られるのか
それくらいはきちんと聞いてください。
通常は買い取り価格を言いますし、手数料は売買価格の3%+6万です。

>いったん私の名義にして売却したほうが有利なのか、そのまま不動産に渡したほうがよいのか
同じことです。どちらにしても売買の為には、一度ご質問者名義を経由しなければ売買できませんので、平たく言えば不動産屋が名義変更を受け持つというだけです。まあ借地の名義書換料の相場は不動産屋であればよくご存知なのできちんと交渉できるでしょうから、御質問者の場合は任せた方が楽でしょうね。
借地権の方はご主人の父からの相続になるのでご主人の兄弟も相続人ですから、売買の時にはご兄弟にも協力してもらわなければなりません。

ただ複数の不動産業者から見積もりを取って決めてください。まあ2~3軒当たってください。
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この回答へのお礼

ありがとうございました、一字一句しっかりと読ませていただきました。わかりやすい回答に読みながら涙が出てきました。誰にも相談できず一人苦しんでおりました。私の無知にこのようにわかりやすい回答を下さり、本当に本当にありがとうございました。今日こうして相談して本当によかったでした。力が湧いてきました。がんばってみます。がんばる力が湧いてきました、本当にありがとうございました。

お礼日時:2005/12/20 15:23

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Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地権売却に伴う税金について

初めて質問させていただきます。

私の父の借地権を売却をする事になりました。
父と姉一家(父と同居)が義兄の相続した土地に家を建てることになり来年2月頃には引越しをする予定です。

下記2点についてお答えいただけたら幸いです。

(1)売却は地主から底地権を買い取り父の土地名義にしてから売却すると言う方法です。
借地権の売却に際して(地主の底地権買取のため)不動産さんが示したやり方では父86歳にして初めてローンを組み3900万円もの借り入れをします。
このやり方は一般的なのでしょうか。
不動産やからはこの方法以外は提示されていません。
私としては売却するのに借金?
なにやら釈然としないのです。
(2)この方法でうまく取引がいき売却したとして来週にもローンを組み父の名義になったものを来年買い手が付いて売却となるとおもいます。
その場合父にかかる税金はどうなるのでしょう。
60年借りていた旧借地法の借地です。
短期譲渡所得となるのでしょうか?

長文読んでいただきありがとうございました。
よろしくお願いいたします。

初めて質問させていただきます。

私の父の借地権を売却をする事になりました。
父と姉一家(父と同居)が義兄の相続した土地に家を建てることになり来年2月頃には引越しをする予定です。

下記2点についてお答えいただけたら幸いです。

(1)売却は地主から底地権を買い取り父の土地名義にしてから売却すると言う方法です。
借地権の売却に際して(地主の底地権買取のため)不動産さんが示したやり方では父86歳にして初めてローンを組み3900万円もの借り入れをします。
このやり方は一般的なのでしょうか。...続きを読む

Aベストアンサー

回答が付かないようなので、私のわかる範囲内でお答えします。

(1)借金をして底地を買い取ることが一般的がどうかはわかりませんが、底地の買取自体は通常の取引です。

(2)底地を買い取り、その後に土地を売却した場合の税金についてですが、I以前から所有している部分と、II今回買取した底地部分で分けて考えます。

 I 以前から所有している部分は長期譲渡所得となり、低い税率が適用できます。しかしながら60年前からの所有となると、取得価格はゼロに近い若しくは不明だと思われます。その場合は、売却価格の5%が取得価格とみなされます。すなわち95%が利益となり、その金額に対して税金がかかります。
このままでは多額の税金がかかりますが、居住用の不動産の売買については、買換え特例や3000万円の特別控除等の優遇税制がありますので、税理士若しくはお近くの税務署にお問い合わせください。

 II 今回、買取した底地部分について、5年以内に売却した場合は、短期譲渡所得になります。短期の場合は長期の場合に比べて税率が高いですが、短期で譲渡した場合は、今の時代値上がり益(底地の売却価格-底地の買い取り価格)はあまり考えなくてもよいかと思います。

主に税金部分について解答させていただきました。参考になれば幸いです。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/3302.htm

回答が付かないようなので、私のわかる範囲内でお答えします。

(1)借金をして底地を買い取ることが一般的がどうかはわかりませんが、底地の買取自体は通常の取引です。

(2)底地を買い取り、その後に土地を売却した場合の税金についてですが、I以前から所有している部分と、II今回買取した底地部分で分けて考えます。

 I 以前から所有している部分は長期譲渡所得となり、低い税率が適用できます。しかしながら60年前からの所有となると、取得価格はゼロに近い若しくは不明だと思われます。その...続きを読む


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