こんにちは。
この度、会社を作ろうと思うのですが、
その時に手持ちの土地を出資したいと思います.
このときの評価を時価で行きたいと思うのですが、
可能なのでしょうか?
また、全資産の90%以上が土地の場合、特定会社と扱われると聞きましたが、それは具体的にどのような利益・不利益が発生するのでしょうか?
よろしくご教示願います.

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A 回答 (2件)

現物出資の問題ですね。


次の説明のように、土地は時価で出資したものとみなされます。

現物出資とは金銭以外の財産、たとえば、不動産、動産、有価証券等を資本金として出資することを云います。しかし、この場合に、税務上の問題もありますが、まず登記上の問題点があります。

(1)現物出資の原則は、裁判所に届け出を行い、裁判所の指定した検査役の調査が必要です。しかし、かなりの日数と費用がかかります。
しかし、次の場合は、検査役の調査を必要としません。

設立の場合 資本金の5分の1であり、且つ金額500万円以下である場合

取引所の相場のある有価証券で定款に記載された金額が時価より低い場合

不動産の場合は、不動産鑑定士の鑑定評価に基づいて評価され弁護士が相当であると証明した場合

 増資の場合は、資本金の10分の1以下、且つ、今回発行する株式の5分の1以下である場合、または、500万円以下、また、有価証券の場合取引所の相場のある有価証券で、定款に記載した金額が、時価より低い場合。
 不動産の場合の取り扱いは、設立の場合と同じ取り扱いで行われています。

(2)なお、不動産等を現物出資した場合は、時価で現物出資したとみなされ、取得価額の差額について譲渡所得が発生しますので注意してください。
 また、時価より低額に現物出資した場合は、現物出資した人から他の株主に対する贈与の発生が考えられますので十分に留意してください。

特定会社については下記を参照してください。
http://www.tabisland.ne.jp/explain/kabuhyo2/kab2 …

この回答への補足

詳しいご回答、ありがとうございました.
この場合、自分の具体例を取りますと、
現在両親所有の無接道農地を地目変換して、
贈与を受けるつもりですが、
贈与後5年を経てから、接道地にする前に出資して、
その後、売却するというのが、
税務上・法律上ともベストかと思いますが、
御高見たまわれれば、と、思います.
また、そのときの税務上の取り扱いや、
問題点もお教え頂ければ、と、思います。
よろしくお願い致します.

補足日時:2000/12/16 05:38
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素人です。

すみません。
以前同じケースで雑種地の地目だったものを
親から贈与してもらおうと思い税務署で聞いたところ
地目はどうであれ、市街化区域なのでかなりの贈与税の
発生が予想されたので相続を待つことにした経験があります。宅地へ転用前に聞いてきました。
また、始期付所有権移転登記(被相続人の死亡による原因が条件として)なるものをされて相続をお待ちのケースも遭遇したことがあり私自身も検討中です。
出資についてというお話から横道にそれてしまいましたがご参考までに。
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Q農地の売買について。株主総会と農業公社。

現在、当方が所有する農地(田んぼ)を売買する予定です。
すでに買い手も決まっており、買い手の希望により売買には農業公社を間に入れる予定です。

そこで質問なのですが、農地は株主総会にかけないと売買出来ないものなのでしょうか?

また、農地を農業公社を通して売買した場合、税金が控除されるメリットと、売却金の入金が遅いというデメリットは知っているのですが、その他農業公社を通して売買した場合のメリットやデメリットはありますでしょうか?

それと、農業公社の人はかなり態度が悪かった(言葉づかいや口調がかなり悪く、急かすように話をしてきました)のですが、農業公社とはドコもそんなものなのでしょうか?


解答お待ちしております。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

まず農業公社には2種類あります。
市町村農業公社は市町村,農協などが出資し,農林水産業関連の業務を行う第三セクター。
農地保有合理化法人の指定を受けて農地保有合理化事業を行う財団(社団)法人。

税金が控除されるなどのメリットは農地保有合理化事業であり、農地保有合理化法人の指定を受けていなければなりません。(手続きは農業委員会を通じておこないます)


>農地は株主総会にかけないと売買出来ないものなのでしょうか
そもそも、例外的に農業生産法人として株式会社形態が認められていますが、農地を一般の株式会社が所有することは認められていません。
したがって、株主総会と農地売買の直接的な関係はありません。

>農業公社を通して売買した場合のメリットやデメリットはありますでしょうか?
書類の作成などは公社が行い特別なデメリットはありません。売却金の入金は権利移転後すぐに入ります。
ただし、農業公社とは言っても農地保有合理化法人の指定を受けていない公社は税の特別控除がありません。
一覧をリンクしておきます
農地保有合理化法人指定の農業公社
http://www.nouchi.or.jp/list/list2.htm
農地合理化法人指定の市町村
http://www.nouchi.or.jp/list/list4.htm
農地合理化法人指定の農協
http://www.nouchi.or.jp/list/list3.htm

>農業公社の人はかなり態度が悪かった
農地保有合理化法人の指定を受けている農業公社であるとしてお答えします。
<言葉づかいや口調がかなり悪く>
農業委員会との関わりで、財団法人などの法人形態を取っていても、実質は公務員と同じような存在です。
自治体職員は「お上」感覚が目立たなくなりましたが、現業部門や関連法人では批判を受けることが少ないので横柄であったり命令口調の職員がいる事があります。

<急かすように話をしてきました>
売買や貸借などに関して農業公社を利用する件数が少なく実績が上がっていません。そのために農業公社を存続(職員の整理をさせない)のために、少しでも取扱件数を増やさなければなりません。
また、売買価格の1%(買入協議の場合は買入れのみ2%、)の手数料があるので、売買は公社の収入源の一つです(貸借の場合は無料)。
急かしてでも確実に契約をさせたいのはそのためです。


なお、
農地保有合理化法人指定の農業公社は、農業経営の規模拡大や労働生産性の向上を目的に設立されており、農用地等を買入れ又は借入れ、営農意欲の高い農業者等へ売渡しや貸付けすることのできる公的な機関です。
売買や貸借は、原則として農業委員会の「あっせん」等により行い、農地法第3条、又は市町村の「農用地利用集積計画」により行います。

まず農業公社には2種類あります。
市町村農業公社は市町村,農協などが出資し,農林水産業関連の業務を行う第三セクター。
農地保有合理化法人の指定を受けて農地保有合理化事業を行う財団(社団)法人。

税金が控除されるなどのメリットは農地保有合理化事業であり、農地保有合理化法人の指定を受けていなければなりません。(手続きは農業委員会を通じておこないます)


>農地は株主総会にかけないと売買出来ないものなのでしょうか
そもそも、例外的に農業生産法人として株式会社形態が認められてい...続きを読む

Q出資金している会社の株を他の出資者から購入した時の仕訳

設立の時に出資している株式会社があって、
その会社の株を、他の出資者から買うことになりました。
その仕訳についての質問です。

株式会社の場合は、『出資金というのは、新株発行時の払込金のことや新株購入のことで、その後の市場での売買による株購入時の資金は含まれない』とのことですので、「出資金」ではないとは思うのですが、同じ会社の株なのに、「出資金」としてあげるものと、「有価証券」であげるものがあっていいのでしょうか?

なお、その会社の株は未上場です。

よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

株式を出資金に計上するのは間違いです。出資金は信用金庫や協同組合などの出資金を計上するものです。

今度取得される分も、すでに出資金に計上されている分も有価証券に計上すべきです。

なお、決算書の表示は取得の目的が売買目的でなければ、つぎのいずれかになります。

・その会社が関係会社に該当する場合(原則として20%以上保有) 関係会社株式
・関係会社に該当しない場合 投資有価証券

Q農地売買の業者への仲介手数料

農地購入しないかと業者が訪ねてきました。
話が進み、購入への手続きを進めました。
売り主へ手付け金を支払い、売買契約をすませました。
名義変更ができる段階までこぎつけ、最終的な残金を支払う段取りまで話が進みました。
ここからが問題で、業者が仲介手数料として「宅地建物取引業法」を用いて手数料を求めてきました。いわゆる「3%+6万」なのです。
売買契約時にはこの話はありませんでした。うやむやにされて。。あとで分かった話ですが本当にてきとうな業者なのです。

農地売買の業者への手数料は一般的にどれくらいなのでしょうか?
宅地ならちゃんとした法がありますが、農地に関しては地域性がでるのでしょうか
聞いた話なのですが、一般的に業者が農地の仲介にはいることはめずらしいし、普通にはないと聞きましたが本当でしょうか?
お知恵をください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>「宅地建物取引業法」を用いて手数料を求めてきました。
宅建業法で定めているのは手数料の「上限」であって、定められた手数料を取らなければならないという規定はありません。
ここまで、契約書や重要事項の説明などで手数料に関する文書で記載されたものはなかったでしょうか?口頭による説明もなくて文書の記載もなければ、不動産業者が手数料を徴収する根拠は何もない事になってしまいますが?
手数料の根拠がまったくないのであれば、極端な話を言えば、あなたが手数料の支払を拒んでもどうせ売主から「3%+6万」の手数料を取っているのでしょうから、突っぱねてしまっても構わないように思えます。

#1さんが既にご指摘の通り、農地の売買には農業委員会の許可が必要です。市街化区域内の農地であれば、農地の転用の届出が認められますので大きな問題ではないかもしれません。しかし、農地は原則として許可がなければ売買契約自体が無効とされ、所有権移転の登記ができない筈です。参考までに条文は下記の通り。

農地法第3条
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用賃借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可(これらの権利を取得する者(政令で定める者を除く。)がその住所のある市町村の区域の外にある農地又は採草放牧地について権利を取得する場合その他政令で定める場合には、都道府県知事の許可)を受けなければならない。...
・・・・・・・・
4 第1項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。

限られた情報で何とも言えませんが、とにかく市役所に確認をされることをお勧めします。

>「宅地建物取引業法」を用いて手数料を求めてきました。
宅建業法で定めているのは手数料の「上限」であって、定められた手数料を取らなければならないという規定はありません。
ここまで、契約書や重要事項の説明などで手数料に関する文書で記載されたものはなかったでしょうか?口頭による説明もなくて文書の記載もなければ、不動産業者が手数料を徴収する根拠は何もない事になってしまいますが?
手数料の根拠がまったくないのであれば、極端な話を言えば、あなたが手数料の支払を拒んでもどうせ売主から...続きを読む

Q連結会計で部分時価評価法の場合は段階法、全面時価評価法の場合は一括法?

こんばんは。お世話になります。

子会社株式取得時に連結貸借対照表を作る際、子会社株式の段階取得をしている場合、子会社資産、負債の時価評価で部分時価評価法を採用しているときは段階法、前面時価評価法を採用している場合は一括法をとるらしいのですが、なぜでしょうか?

分る方は教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

ちょっと質問が良くわからないのですが…

部分時価評価法=段階的に時価評価、全面(前面ではありません)の場合は支配取得時に一括評価=一括法が、定義ですよね。 よって何々法は部分でやるか全部でやるかによってそういったやり方があるよというだけです。
 
むしろなぜ許されるのか?という問いであれば、連結財務諸表原則注解8の例外のことですか?

あるいは資産計上による総資産純利益率に対する影響の話ですか?

Q農地あっせん(売買)の効力について

農業委員会の農地のあっせん(売買)は法律上どんな効力があるのでしょうか?
また、あっせんする農地に抵当権がついていたり、その農地が公道に接していないのにあっせんをした場合はどうなりますか?
それとも、農業委員会としてあっせんをしないほうがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

>農業委員会の農地のあっせん(売買)は法律上どんな効力があるのでしょうか?

ご質問の趣旨が良く分からないのですが、農地の権利移転や利用関係・交換分合などに関し、農業委員会は、あっせん及び争議の防止などについての事務を行うことができます(農業委員会等に関する法律6条)。

農業委員会にはその権限として認められていないと思いますが、公害紛争処理などにおいて手続き上の制度として認められている調停・仲裁・裁定などの手続きに比べても、『あっせん』は、当事者の自主性に委ねる度合いが大きく、農業委員会が『あっせん』行為を行ったからと言って、それ自体何らかの執行力や公定力を有する行政行為となるわけではないので、あっせん行為について効力云々を問題にする必要はないのではないではないかと思います。


>また、あっせんする農地に抵当権がついているのに
>あっせんをした場合はどうなりますか?

農地に抵当権がついていることはよくあることです。
宅地に抵当権がついている場合と同じです。

農協などからの借金の担保に抵当権が設定されているのだと思いますが、借金の額が売却金額よりも少なければ売却金額の一部をもって借金を返済し、抵当権を抹消すれば良いわけです。

また、抵当権が抹消されないことを承知の上で安く購入するという人がいればそれはそれで良いわけです。但し、その場合には、売買契約が締結される前の『あっせん』の際に書面によって、抵当権が抹消されないことを買主側にしっかりと説明しておく必要があります。さもないと、後日、売買契約の解除や損害賠償を請求されるなどの問題が生じます(民法570条、566条等)。


>その農地が公道に接していないのにあっせんをした場合はどうなりますか?

農地としてであれば何ら問題は無いはずですが、購入者としては、後々その農地を宅地に転用することも当然考えているでしょうから、「将来その農地を宅地に転用する場合には、その農地から公道に至るまでの土地を全て同一所有者の宅地とするか、或いはその農地から公道に至るまで2メートル巾の建物用敷地を別に確保しない限り建築基準法43条1項にいう『接道義務』を満たさないので家を建てることはできません。」といった内容の書面を、あらかじめ売買契約締結前の『あっせん』の際に買主側に渡しておけば、後日の紛争(民法570条、566条等)を避けることができると思います。


>それとも、農業委員会としてあっせんをしないほうがいいのでしょうか?

私は、農業の振興と農地の有効利用のためにも、積極的に『あっせん』などの事務を行ったほうが良いのではないかと思いますがいかがでしょう?

>農業委員会の農地のあっせん(売買)は法律上どんな効力があるのでしょうか?

ご質問の趣旨が良く分からないのですが、農地の権利移転や利用関係・交換分合などに関し、農業委員会は、あっせん及び争議の防止などについての事務を行うことができます(農業委員会等に関する法律6条)。

農業委員会にはその権限として認められていないと思いますが、公害紛争処理などにおいて手続き上の制度として認められている調停・仲裁・裁定などの手続きに比べても、『あっせん』は、当事者の自主性に委ねる度合いが...続きを読む

Q一般論としてご教示願います。 会

一般論としてご教示願います。
会社職員の配偶者のご姉妹の配偶者の方が亡くなられた場合、一般的に忌引として会社から
その職員に与えられる特別休暇の日数は何日程度でしょうか?就業規則改定の参考にさせて
いただきたいと思いますのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

気になって私の勤める会社の就業規則を確認してみました。
父母、配偶者又は子女7日
祖父母、兄弟姉妹、孫、配偶者の父母3日
子女死産2日

配偶者の兄弟姉妹の配偶者はさすがに遠いから無いですね。

Q抵当権の設定され、売買契約がかわされている農地を借りることは可能?

農地法上の質問なんですが、農業者の方から抵当権の設定されている農地の一部を耕作道として借りたいとの問い合わせがありました。しかし、抵当権の設定者(農業者でない)との間に、その農地について売買契約が交わされていることがわかりました。
この農地は、農地法第5条の申請が出された場合に許可することができるでしょうか。
それと、この農地に抵当権が設定されていますが、借用証書が無いとした場合はどうなるのでしょうか。

Aベストアンサー

>農地法上の質問なんですが、農業者の方から抵当権の設定されている農地の一部を
>耕作道として借りたいとの問い合わせがありました。しかし、抵当権の設定者
>(農業者でない)との間に、その農地について売買契約が交わされていることが
>わかりました。

 契約の内容が良く分からないので確かなことは言えませんが、おそらくここで行われている売買契約というのは、担保の一種として(このような担保契約を『譲渡担保』と言います)交わされたものであろうと推測いたします。余談になりますが、この譲渡担保契約というのはどういうものかと言いますと、担保権設定者(土地の売主)が担保権者(抵当権者兼買主)に債務を弁済した場合に、所有権を売主に戻すという合意がなされているものを言います。

 それはさておき、抵当権が設定されている土地に、あとから賃借権を設定した場合、その抵当権が実行されると、あとから成立した賃借権は消滅するのが原則です(民法177条)。
 しかし、「短期賃貸借の保護」と言いまして、耕作道として使用するような目的の土地の賃貸借の場合、その賃貸借期間が5年以内であれば、その賃借権は抵当権者に対しても主張することができ、保護されます(民法395、602条)。更新する事も可能です(民法603条)。


>この農地は、農地法第5条の申請が出された場合に許可することができるでしょうか。

 以上の議論とは別に、農地法の規定は、農地を農業上の効率的な利用を図るためその利用関係を調整し、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的とするものです(農地法1条)。
 従いまして、この申請内容が、通常の許可基準に適合している限り、都道府県知事の許可はおります。問題の農地が、市街化区域内であれば「許可」は必要なく、農業委員会への「届出」だけです。


>それと、この農地に抵当権が設定されていますが、借用証書が無いとした場合は
>どうなるのでしょうか。

 借用証書が無くても、抵当権設定者が債務を弁済し、その時に受取証書(領収書)を受け取っていて、債務が完済された場合には抵当権は消滅します。
 いずれにせよ借用証書が必要になるのは、抵当権者と抵当権設定者との間での問題であって、問題の農地に賃借権を設定するかどうかの問題とは別です。


 以上、ご参考まで。

>農地法上の質問なんですが、農業者の方から抵当権の設定されている農地の一部を
>耕作道として借りたいとの問い合わせがありました。しかし、抵当権の設定者
>(農業者でない)との間に、その農地について売買契約が交わされていることが
>わかりました。

 契約の内容が良く分からないので確かなことは言えませんが、おそらくここで行われている売買契約というのは、担保の一種として(このような担保契約を『譲渡担保』と言います)交わされたものであろうと推測いたします。余談になりますが、この...続きを読む

Q土地の時価評価

法人が土地を持っている場合、

取得した時の金額で、そのまま計上されているケースが多いと思いますが、

これを自主的に時価評価して、評価益として計上しても問題ないでしょうか?

問題があるとすれば、どんな点でしょうか?

繰越欠損金があるため、評価益が出ても、納税には至らないです。

Aベストアンサー

一定の事実がないのに時価評価による評価益を計上すると、未実現利
益を計上することになり問題があります。
金融商品会計基準により売買目的有価証券は時価評価による評価益の
計上が認められていますが、これは売却することについて事業上の制
約がないためで、土地にはこのようなことが認められていません。
一定の事実とは、会社更生法の適用や、組織変更により時価によって
資産を受け入れる場合などです。

Q土地の売買について(農地)

農地の売買について質問です。
先日ご高齢の方が、旦那さんから相続した土地(農地)を隣の方が購入したいというので、土地を売ったそうです。しかし話を聞いてみると、その方が買った当初(150坪) 1500万円したそうなのですが。
某 組合の人とその隣の方がもう相続する人がいないし、農地は農家にしか売れない?などと言われ、100万円で売ってしまったそうです。
一応その場所の評価を調べてもそんな金額で売買が成立すような土地価格ではありません。
こういう場合、やはり売ってしまった手前泣き寝入りするしかないのでしょうか?

Aベストアンサー

私も勉強中なので確実な答えを差し上げられないのですが・・・。

農地は農地法というのがあり、

農地を農地のまま使用するということで売却する場合・・・農地法3条
農地を農地以外に転用する場合・・・農地法4条
農地の転用を目的として売却する場合・・・農地法5条

となります。

ですので、農地は農家にしか売れないということはなく、農家に売るならば3条が適用されるというだけです。
普通に売却するのであれば、5条で、「転用を伴う権利移動」というものになります。

もし、ご質問にあるように、農地は農家にしか売れない・・・などと言われ、売ってしまった場合は、詐欺になりますね。
取り消しできます。
詐欺でなくても、錯誤というので取り消すこともできると思います。

自分の頭の中ではわかっていても、うまく説明できません、ごめんなさい。
ただ、はっきり言えるのは、農地は農家以外に売却できるということ。
農家にしか売れないと言われたのであれば、詐欺や錯誤で取り消しできるということです。

買った隣の方が、自分名義で登記しただけならばよいのですが、これを他の方に売却してしまうと、取り戻すのが困難になります。

隣の方から買った方が、善意の第三者という立場・・・つまり、隣の方が騙して手に入れたことを知らない人である場合、取り戻せません。

知っていたとしても、「知らなかった」と言われればそれまでです。

なので、一刻も早く、隣の方が、他の人に転売しないうちに、詐欺や錯誤で取り消しをして、登記を戻してください。

そして注意していただきたいのは、取り消し後に、すぐ登記を済ませないといけません。
取り消した後に、隣の方が、まだ登記が自分の名義であるうちに、転売することができるからです。
そうなると、先ほどお話した、第三者との争いになってしまい、面倒です。

できれば、隣の方と一緒に出向き、その場で登記をしてしまった方がよいです。

ただ、150坪で1500万だったとのことですが・・・
場所がどちらかわかりませんが、坪100万ということになりますよね。
今はその評価では売れないと思います。
そもそも、買ったときよりは安くなるのは当然ですが、土地の価格も下がっているところが多いので。

よい結果となりますように。

私も勉強中なので確実な答えを差し上げられないのですが・・・。

農地は農地法というのがあり、

農地を農地のまま使用するということで売却する場合・・・農地法3条
農地を農地以外に転用する場合・・・農地法4条
農地の転用を目的として売却する場合・・・農地法5条

となります。

ですので、農地は農家にしか売れないということはなく、農家に売るならば3条が適用されるというだけです。
普通に売却するのであれば、5条で、「転用を伴う権利移動」というものになります。

もし、ご質問にあるように、農...続きを読む

Q売上総利益率と営業利益率と経常利益率について

収益性分析などに使われる、売上総利益率・営業利益率・経常利益率は
それぞれ売上総利益・営業利益・経常利益を売上高で割って×100
で求めますが。
その際に算出された%は数値が高い方が良いのでしょうか?
低い方が良いのでしょうか?
合わせてROA・ROEも高い方が良いのでしょうか?
低い方が良いのでしょうか?
どなたか教えてください。

Aベストアンサー

> その際に算出された%は数値が高い方が良いのでしょうか?
 『高い方が良いのか』と言う観点で答えれば、Yesです。

> 合わせてROA・ROEも高い方が良いのでしょうか?
 こちらも高いほうが良いと教わりましたが、「財務レバレッジ」に気を付ける必要が有ります。
 ROE⇒借入金が多くなれば、純資産は相対的に減少するので値が大きくなる
 ROA⇒借入金が多くなれば、総資産が増えるので値は小さくなる
http://www.nsspirit-cashf.com/inv_st/roe_roa.html

どの指標に於いても、何故高いのか?の分析が必要です。
又、本当に高いのかどうかは、対前年の値と比較したり、同業他社(業界の平均)の値と比較しなければ判りませんよね。


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