こんにちは.
現在、父が農地を持っていて、
それを贈与の為(管理が出来ないので相続対策と併せて、処分を考えています)に地目変更したいと思っています.
どこに行って、どのような手続きをすればよろしいのでしょうか?
また、費用・期間・必要書類なども合わせてお教え頂ければ、と思います。

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A 回答 (3件)

以下のホームページに参考になることが書いてありました。



http://www.jttk.zaq.ne.jp/matsuguma-office/totii …

土地地目変更登記に必要な添付書類

登記委任状
農地の場合は、農地転用許可書(届出書)
住民票(住所の変更がある場合)
 

農地転用許可書(届出書)と地目変更について 

農地転用許可書(届出書)に記載してある転用目的に沿って工事をした後、即ち

住宅の建築、分譲住宅の建築が目的の場合
建物を建築し、建物の基礎が出来た時から後に、地目を宅地に地目変更可能。

また、次のページも参考になります。 

http://www.furusato-net.co.jp/furusato/199909/to …

この回答への補足

わざわざ、URLまで教えていただきまして、ありがとうございました.
残念ながら、下のURLが存在しなくなっているようで、見当たりませんでしたので、もしおわかりになるようでしら、
そのないようをお教え頂けませんでしょうか?

補足日時:2000/12/16 04:51
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました.
具体的に詰めなくてはいけない事が、
頂いたアドバイスから解りました.
またどこかで、お伺いする事もあるかと思いますが、
そのときはまたよろしくお願い申し上げます.

お礼日時:2000/12/22 14:19

農地転用については農地法4条に書かれています。


許可申請になり、下記で書かれているように
農業委員会の審査を受けます。
私がこの夏に農転した事例を取り上げます。
生産緑地をマンション用の宅地に地目変更しました。
農業委員会の審査は月に何回かあって
いくつかの申請をまとめて審査します。
その審査から3ヶ月後が許可となります。
実質3ヶ月プラスアルファくらいの日程がかかりました。
実際その業務にあたったのは、行政書士の先生でしたので
金額は分かりません。ごめんなさい。
でも、かなり金額がかかっていたようです。
先生の手数料は数千万円でした。

この回答への補足

実体験に基づいた回答をいただきまして、本当にありがとうございました。
またさらにお教え頂けたらと思うのですが、
農業委員会とはどこ(市町村役場・県庁・その他)にあるのでしょうか?
また費用についてはその土地の何の評価(時価・固定資産税評価額・など)に基づいた費用なのでしょうか?

補足日時:2000/12/16 04:45
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この回答へのお礼

どうもありがとうございました。
自分の地方のURLを検索したところ、
市役所内に詳しい記述が新設されていました.
早速関係各所に当ってみたいと思います.
本当にありがとうございました.

お礼日時:2000/12/22 14:13

#1の回答は,農業委員会の許可を得た後の手続の解説です。



まずは農業委員会から農地転用の許可をしてもらうことになります。許可のもらい方は譲渡を前提にするのと,自前で別の用途に供する場合とで別れますし,必要書類も異なってきますから,直接農業委員会へ問い合わせして下さい。

なお,その土地周辺の状況や行政上の用途指定などにより,必ず許可されるとは限りませんので,その点も事前にご確認下さい。
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この回答へのお礼

具体的なご指摘、本当にありがとうございました.
頂いたアドバイスに基づいて、
注意を払いつつ、関係各所へ当ってみます.
本当にありがとうございました.

お礼日時:2000/12/22 14:15

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Q市街化区域での農地転用

地目が畑の土地に住宅を建築するためには農地転用が必要ですが市街化区域での農地転用は住宅を建てた後でも良いのでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

原則的には事前に農業委員会への届出が必要です。
地域によって違いはあるかとは思いますが
建物の計画図面等も添付する必要があります。

手続きの流れとしましては

※ 住宅の建築計画がある程度決まったら・・・
    ↓
(1) 農地転用の届出
     
    ↓ 農業委員会から受理通知書

(2) 建築確認の申請
  
    ↓ 住宅建築工事着工~完成

(3) 畑から宅地への土地地目変更登記
  (農転の受理通知書の原本が必要)

おおまかですが上記のような流れになります。

注意点としては、農業委員会で受理通知書がおりたとしても
それだけで、登記簿上の地目が変わるわけではありません。
あるていど住宅が完成し、建物自体も登記ができる状態になったら
(3)の地目変更登記が申請可能になり、受理通知書を添付して
地目を宅地に変更することになります。通常建物の表題登記と
同時に申請するのが一般的です。

又、金融機関からの借入れを検討していらっしゃるのでしたら
尚のこと、上記のような必要な申請等をしておかないと
融資の実行がスムーズにいかないこともありますので
お気をつけください。

原則的には事前に農業委員会への届出が必要です。
地域によって違いはあるかとは思いますが
建物の計画図面等も添付する必要があります。

手続きの流れとしましては

※ 住宅の建築計画がある程度決まったら・・・
    ↓
(1) 農地転用の届出
     
    ↓ 農業委員会から受理通知書

(2) 建築確認の申請
  
    ↓ 住宅建築工事着工~完成

(3) 畑から宅地への土地地目変更登記
  (農転の受理通知書の原本が必要)

おおまかですが上記のような流れになります。

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Q農地法上の現況地目が農地であるかどうかの判断方法について教えてください。

先日した質問に出てきた贈与を考えている土地についてですが、登記上の地目は畑なのですが、実際の利用状況は土地を更地にしており、合計2,500m2ぐらいの土地に桜・あじさいなど鑑賞用の植栽各2~3本と、柿・桃・栗の木各2~3本(すべて苗木を買ってきて植えてから3年ぐらいのもの)を間隔を広く取ってまばらに植えている程度だったので、農地法上の農地に該当しないと思い、許可がなくても普通に贈与できると思っていたのですが、農業委員会のホームページを見てみると、「農地法上の農地であるかは土地の事実状態に基づいて客観的に判断します。」とか、「土地の位置、環境、利用の経緯、現況等を総合的に考慮して、農地であるか否かを判断されます。」など具体的な判断基準が記載されていないため、大規模に耕作をしていなくても農地と判定される場合もあるのでないかと思えてきました。
そこで質問なのですが、農地法上の現況の地目が農地かそうでないかはどのように判断したらよいのでしょうか。ちなみに、固定資産税納税通知書に、登記地目と併せて、現況地目が記載される欄があるようですが、そこに記載されている現況地目をもって農地法上の現況地目であると判断して差し支えないでしょうか。誰かわかる方教えてください。よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

調整区域でしたら、この程度では現況宅地の証明書が出ません。

簡単に農地と変更できる土地は、農地と認定しています。
またこの程度でしたら、現状回復命令をだし、農地のするよう命令することもできます。
なお、固定資産税と直接関係ありません。
建物の庭としていても、地目変更が認められない事もあります。

Q農地転用。

所有の田んぼの横に、県道が通ります。現在、田んぼの土地で中古車販売店、修理工場を建設する予定でいます。役所には問い合わせ、場所的に問題無しと頂いています(現時点です)。当方も調べましたが、農地専用?(転用出来ない)では、ありませんでした(法務局にて土地の色を確認済み)。農地転用してから後しか、農業用倉庫は建ててはいけないのか、農地のままで農業用倉庫が建つものかは知りませんが、農地転用すると税金がかなり上がると聞きました。一体どの程度上がるものでしょうか?広さは150坪程です。また、農地転用せず倉庫の建設は可能なのかもお願いします。半分諦めてはいたのですが、よろしくお願いします。県土木の責任者の方がお見えになった時も聞いてはいたのですが、関係の無い件なのか、なんかウヤムヤにされた感じもします。

Aベストアンサー

農業用倉庫であれば、いつでも、建てられるのでは?。

ただ、商売をするのであれば、農地転用、土地の農業委員会に伺いをたてて、

小屋をたてないと、転用できないですよね。

農地から、宅地になれば、いまは、数千円の税金が、5倍から10倍には、

あることは、必須です。通常150坪もの宅地があれば、10万円程度は

払うことになるのでは。土地の税金に付いては市役所でも、聞けると思います。

Q農地転用と地目変更登記

お世話になります。
数年前に国有地の競売にて、経営する法人の名義で農地(地目は田・現況は宅地)を購入しました。
売買契約時には、農地法5条の届出を行いました。

農地法5条の届出の転用目的は事務所用地として記載し、当時は事務所の建設を考えておりました。しかし不景気などにより融資の目処などが立たず、そのままになっております。

購入当時より現況は宅地や雑種地と呼ばれる更地の状態です。そして区画整理事業の区域となっており、公図と異なる場所となっております。
固定資産税も宅地か雑種地で課税されていると思います。

事務所の建設の予定が立てられない状態ですし、近くの賃貸事務所で営業していることから、駐車場として利用することを考えております。車庫証明で届け出ることも予定しています。
5条の届出と異なる転用となりますが、5条の届出の変更の届出が必要なのでしょうか?
農業委員会に確認したところ、許可でなく届出の場合の変更は今まで取り扱いが無く、検討する旨を言われました。

急いでいることもあるため、農業委員会の回答を待つだけではなく、当方でも予備知識が欲しいところです。
ご経験がある方、専門家の方、よろしくお願いいたします。

お世話になります。
数年前に国有地の競売にて、経営する法人の名義で農地(地目は田・現況は宅地)を購入しました。
売買契約時には、農地法5条の届出を行いました。

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購入当時より現況は宅地や雑種地と呼ばれる更地の状態です。そして区画整理事業の区域となっており、公図と異なる場所となっております。
固定資産税も宅地か...続きを読む

Aベストアンサー

書かれている内容からして、明らかに市街化区域内の農地ですね。

市街化調整区域、非線引き都市計画区域及び都市計画区域外の農地の転用は許可制ですが、市街化区域内の農地の転用は、許可制ではなく届出制ですから、農地転用許可書はありません。

農地転用許可書のかわりに農地転用届受理通知書が交付されますので、それを添付して登記申請します。

市街化区域内農地の転用届は、許可申請の場合と違い、転用事業計画の内容審査は行わず、必要書類が揃っているかなどの形式審査だけで受理しなければならないことになっています。

転用許可の場合は、事業目的の変更は審査に影響する重要事項ですので、許可後工事完了までの間に変更が生じた場合は、事業計画変更の承認手続きが必要ですが、転用届の場合は、そもそも事業計画の内容は審査事項ではないため、事業計画変更手続きの定めがないことが多いですから、農業委員会も困って、回答を保留したのでしょう。

ただ、届出した内容どおりに転用事業を実施しないのは、農地法違反となるので、何らかの手続きは指示されると思います。
http://www.city.kunitachi.tokyo.jp/toshi/05toshi/0505/050501_nousan/050501_nouten.html
「転用届出に係る事業計画どおりに転用していない場合等には、農地法に違反することとなり、工事の中止や原状回復等の命令がなされる場合があります。」

実態としては、許可の場合に準じて事業計画変更の承認手続きを求める市町村もありますし、こちらの市などは、再度の届出を求めています。
http://www.city.kisarazu.lg.jp/business/sangyo/nogyo/tenyou_todokede.html
転用目的の変更があった場合
「届出後、転用の目的に変更があった場合、再度、届出が必要となります。計画の変更が生じた場合は、速やかに届出を行ってください。」

書かれている内容からして、明らかに市街化区域内の農地ですね。

市街化調整区域、非線引き都市計画区域及び都市計画区域外の農地の転用は許可制ですが、市街化区域内の農地の転用は、許可制ではなく届出制ですから、農地転用許可書はありません。

農地転用許可書のかわりに農地転用届受理通知書が交付されますので、それを添付して登記申請します。

市街化区域内農地の転用届は、許可申請の場合と違い、転用事業計画の内容審査は行わず、必要書類が揃っているかなどの形式審査だけで受理しなければなら...続きを読む

Q市街化区域内での農地転用

今回、住宅を新築するのですが農地転用をしなければなりません。通常、市街化調整区域では農地転用をする際に届出を出してから許可がおりるまでに1ヶ月ほどかかると思うのですが、市街化区域ではどうなのでしょうか?ご回答よろしくおねがいたします。

Aベストアンサー

>市街化区域ではどうなのでしょうか?
自治体で違うと思いますけど、通常は1~2週間です。
私の経験では3日という記録があります。

Q農地転用の許可後、登記簿上の地目を変えなければならないか。

質問はタイトル通りなのですが、
農地転用の許可を受けて宅地化した後、登記簿上の地目も
宅地に変える必要はあるのでしょうか。
もし、登記簿上の地目を元の農地のままおいておくとどうなるのでしょう。
行政側には地目も宅地に変えなさい、というような強制力は
あるのでしょうか。
知り合いの人とそういう話しをしていて、結論が出なかったので
もしお知りの方がいましたらお教えいただけると幸いです。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

第37条第1項 地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

第136条 第36条、第37条第1項若しくは第2項、(中略)の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

・・・ということです。ただ、実際に罰則が適用されることはほとんどありません。しかし、No.1さんの回答のように、「宅地」にしておかないと不便なだけです。地目変更登記の費用がもったいないと考えておられるのかも知れませんが、地目変更には登録免許税がかかりませんし申請も簡単にできます。申請方法は法務局でお問い合わせください。面倒な場合には土地家屋調査士に依頼してもいいのですが、手数料は3000円程度から50000円程度で事務所によって大きく開きがあります。土地家屋調査士は現地を調査しなければなりませんのでその日当がかかるからです。現地に近い良心的な事務所ならば費用は安いです。

Q農地転用の届出と登記について

市街化区域で農地を買い、住宅を建てる場合の質問です。

農地転用(農地法5条)の届出書に住宅建築のためと記入しました。

さて所有権移転登記についてですが、農地転用の届出(農地法5条)の受理証がないと登記ができないと聞きました。そして地目が農地のままで司法書士は所有権の移転登記をし、家が建つときに土地家屋調査士が地目の変更(農地→宅地)を行なうとも聞きました。

もし以上が事実とすれば届出は単に所有者が変わる旨(農地法第3条第1項)だけを届け出て司法書士が登記をし、所有者が変わって住宅を建てる時におもむろに農地転用の届出(農地法4条)をして土地家屋調査士が登記をしてもよいと思います。

もちろん2度手間であるのは承知です。

ちょっと回りくどくなりましたが、要するに農地法5条の届出は2度手間を避けるためだけに存在すると理解していいのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

農地法第4条と第5条は、市街化区域の農地については届出制ですが、農地法第3条については市街化区域の農地でも許可制です。
農地法第3条許可を受けるには、同条第2項に定められている、下限面積要件、常時農業従事要件、全面耕作要件、効率的利用要件などの要件を、全て満たしている必要があります。

また、農地法第3条許可は、あくまでも「耕作目的での農地取得」の許可なので、取得後、少なくとも3年3作した後でなければ、転用許可申請は受理しないという取り扱いが行われているのが普通です。

転用が目的であれば、はじめから第5条の手続きを行う必要があります。

なお、農地法第3条第7項に「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。」という規定がありますので、農地法第3条第1項の許可を受けずに売買契約を結び、代金の支払いや土地の引渡しが行われたとしても、法律上、所有権移転の効力は発生しません。

また、農地法第5条第3項の「第三条第五項及び第七項並びに前条第三項の規定は、第一項の場合に準用する。」という規定により、農地法第5条第1項の許可・届出の場合も同様です。

つまり、「許可を受けていない(市街化区域農地の転用目的での取得の場合は、届出が受理されていない)=所有権は移転していない」なので、所有権移転の効力が発生しているかどうかを確認するために、所有権移転登記には、許可証(市街化区域農地の転用目的での取得の場合は、届出受理通知)の添付が必要なのです。

農地法第4条と第5条は、市街化区域の農地については届出制ですが、農地法第3条については市街化区域の農地でも許可制です。
農地法第3条許可を受けるには、同条第2項に定められている、下限面積要件、常時農業従事要件、全面耕作要件、効率的利用要件などの要件を、全て満たしている必要があります。

また、農地法第3条許可は、あくまでも「耕作目的での農地取得」の許可なので、取得後、少なくとも3年3作した後でなければ、転用許可申請は受理しないという取り扱いが行われているのが普通です。

転用が...続きを読む

Q地目変更登記の書類について

地目変更登記に必要な書類を教えてください。


農地から別の地目に変更する場合は、登記申請に添付する書類は、

「申請書」と「農地転用許可証」が必要になるようですが、

逆の場合はどうなのでしょうか?


それに、農地以外の土地を地目変更する場合、例えば「雑種地→宅地」などです。


最近、友人が地目変更を行ったのですが「申請書1枚」だけでOKだったとの
ことでした。(どう変更したのかは聞きませんでした。本人申請です。)


表題登記に比べて、かなり簡単な登記なのかな?
と疑問に思いました。


私の父が、地目変更登記をする予定です。参考までに教えて
いただけますでしょうか。


よろしくお願いします。

Aベストアンサー

前の回答者と同じ答えになります。

書類は、必要な書類さえあればよい。申請する書類ですから。
申請書が受け付けられるのとそれが認められるのはまた別問題。
そのため、現地確認で申請どおりになっていないと保留されることがある(と聞いている)

基本的には、何々にするつもりだから登記を変えるというのは通らないはずです。
原則は、現地がどうなっているかのはずです。(ちゃんと変っているか)

社会(マスコミ)は不正を犯した者よりも、それを防げなかった役人には厳しいですからね・・・(制度や審査が厳しくなるのは自業自得)

Q農地転用の資金証明について教えてください

親の農地(80坪位)に住居を建てる予定ですが、農地転用時に資金証明書が必要と言われました。
計画では造成後(3mm土盛り)1年位寝かせる計画(その期間に建物を決める)なのですが、やはり農地転用前に建築内容等が確定していないと資金証明書は発効出来ないのでしょうか?
”とりあえず造成のみ”という事は出来ないのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

数年前の私の場合ですが、依頼する建築士に建物の形が分かる平面図と正面図を、建築士の知り合いの工務店に見積書を、銀行からそれに見合う預金の証明書みたいなものを添付した、と思います。
実際の建物は、それから設計に1年、施工に8ヶ月、約2年後に完成しました。
できた建物は農業委員会に提出したものとは、規模こそ似ていますが、まったく違うものでした。

Q地目変更を元に戻して合筆、再度地目変更は可能?

こんにちは、可能かどうか教えてください。
(1)昨年末、土地2筆を地目変更を行いました。
 (畑から宅地)
(2)その地目を元に戻したい(宅地から畑)
(3)その2筆を含む畑7筆を合筆。
(隣接、同一字、同一担保、農地転用届出済み)
(4)その合筆したものを宅地に地目変更
可能であればどのようにすればよろしいですか?
担保の銀行から早く宅地にしてほしいといわれているのです。
最初、7筆すべての地目変更を申請したところ5筆ができないと
いわれました。(実態は他の宅地をいったいに活用している
家庭菜園)
大変困っています。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#2追加
100坪程度でしたら、現場を見ていないので不確実ですが、一番安価な方法は宅地と一体に塀を作り、宅地と一体化する。
建物がある塀に囲まれた畑駐車場は、宅地と認められる可能性があります。

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