ちょっと変わったマニアな作品が集結

建物だけ(土地は別途)の売買について、その時価計算法を教えて下さい。
親族間での売買時に所得があるか否かの判断の為、国税局に例として・・・新築時建物の取得費(価格)2000万円、鉄筋コンクリート造、築後20年経過の場合(正確には19年経過)として聞いたところ・・・簡易計算として
3%×20年=60%償却と考え、2000万円×40%・・つまり800万円での売買なら所得(利益)は発生しないと考えて良いと回答を頂きましたが、良いのでしょうか?(すると実際には、860万円となりますが?)

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A 回答 (2件)

ああ、そうか少しご質問の意味を勘違いして受け取っていた上に回答も課おかしいですね。

すいません。

まず、

>建物のみの時価の計算法(減価償却当考慮しての)は、どの様なものなのでしょうか?

ですが厳密にはちょっと面倒です。
まずその建物の構造はもとより、事業用なのかどうか、更には用途毎に耐用年数が変わります。事業用で無い場合は法定耐用年数の1.5倍で計算します。減価償却には定額法を用います。

耐用年数毎に定額法の償却率が定められていますので、その数字を使い、

取得金額×90%×償却率

が毎年の減価償却の金額で、あとはこれに年数をかけてもとの取得金額から差し引けば、建物の現在価値が出てきます。

ご質問の建物が住宅用で賃貸に使う、つまり事業用として考えると耐用年数は47年で、償却率は0.022ですか、築20年であれば、減価償却は792万、つまり残存価値は1208万となります。

法定耐用年数はかなり細かく分かれているのでどれに該当するのかは調べてください。わからなければ地元税務署でもよいと思います。

建物の取得費とはこの減価償却を差し引いた金額を先の回答の譲渡所得の計算に当てはめます。
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この回答へのお礼

良く分かりました。税金のことはほんとに良く分かりません。有難うございました。

お礼日時:2005/12/27 17:44

ご質問の話が見えません。


譲渡所得の話であれば、

譲渡所得=売却価格-(取得費+売却費用)

なので取得費より売却価格の方が少なければ譲渡所得はそもそも発生しません。
減価償却を考える必要もありません。(国税庁タックスアンサー参照)
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3202.htm

もしかして贈与に当たるかどうかという話ではないですか?
建物の現在の価値と著しく異なる金額での売買はその差額が贈与とみなされます。
それであれば、非課税範囲として110万/年ありますので、860万と800万の違いは気にする必要はありません。

この回答への補足

ご回答有難うございます。
すると、私が聞いた国税局の方の話は何だったのでしょうか?そのときは、売る側の立場での質問したのですが「取得費」が現在の時価で考えられている様な回答だったのです。建物のみだから特別なのでしょうか。

では改めてご質問させて下さい。建物のみの時価の計算法(減価償却当考慮しての)は、どの様なものなのでしょうか?

ちなみに、ご紹介頂いたhttpの中に、以下の文言がありましたが、これとの関連は?面倒な質問で済みません。

-引用-「なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。」

補足日時:2005/12/27 10:24
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なぜ統一出来ない?実際の課税はどうする?と畳み掛けると、申告があれば、現地調査して決めるが、事前には答えられない、と知らぬ顔。

ちなみに、物件は軽量鉄骨築5年、55m2x4戸、取得価格2700万、帳簿価格2300万、固定資産評価額1200万。安けりゃ消費税も節税できるが、贈与税を掛けられたら一発で飛んでしまう。

いくらで売るのが、譲渡税・贈与税をミニマイズできるのでしょうか?

Aベストアンサー

時価は一義的な方法で算定できるものではないと思います。
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税理士の例題解答では
1と2が出てきます。
実務的には3もあるようです。

その使い分けを教えていただけませんか。
特に2について
解体された建物と新築された建物との関与の程度なのかな
とも思うのですが、いかがでしょう。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。

なるほど…問題を見た限り、回答が「除却損」となるポイントは…。

「老朽化したため、取り壊し」

の、一点のみです。

「老朽化したため、取り壊し」ということは、「既存の建物には資産価値が無い(評価額0円)」と解釈できます。
この「価値が無い資産」を帳簿から外す(処分する)行為は「固定資産の廃棄」と位置づけられ、処分時に発生した損失は費用に計上することができる…とされています。
故に、取り壊し後に新規に建物を取得する場合であっても、回答は「除却損」ということになります。

いやいや、なかなか良くできた例題ですね。
取引日付や経過日数は、おそらく減価償却費の算定や月数按分の算出。
それと「引っかけ」の意味もありそうです。

この例題のように、簿記の試験問題には余計な情報が含まれていることが多く、全体を見すぎてしまうと逆に訳が分からなくなってしまいます。
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Aベストアンサー

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路線価
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Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

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通常、不法行為などの損害賠償は非課税です。
したがって、離婚の慰謝料や、交通事故の慰謝料には課税されません。その点においては、その弁護士の言うとおりです。
なので、ここで問題になるのはその「和解金」が慰謝料(精神的被害に対する損害賠償)に当たるか否かという点です。

どういう意味でその和解金が支払われるのか、質問文には書いていないので明確には答えが出ませんが、たとえば示談金が「裁判などの心労に対する慰労」という意味で慰謝料だというのであれば、非課税ということになります。逆に「仕事につけなかった場合の賃金保証」とか言う意味であれば、それは賃金と同じ性質ですから所得税の対象になるでしょう。
また、その金額が「社会通念上、考えられる範囲」を大きく逸脱している場合、利益供与とみなされ一時所得の対象となります。通常、裁判することに対する心労に対して慰謝料が認められることは少ないので、それ以外の理由で慰謝料が発生するような事情がなければ、利益供与(一時所得)と判断される可能性はあるでしょう。

現実問題、金額がたいしたことがなければ(20万円とか)当局も何も言って来ないと思いますし、確定申告しなくても何の問題もないでしょう。逆に、金額が大きければ、いずれにせよ申告しておいたほうが無難ということになります。

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