こんにちは、初めて質問します。

 先日、築6年目の賃貸アパートに引っ越して来ました。不動産会社を仲介して契約をしました。

 早速、シャワーを浴びてみましたが、ガス湯沸かし器の調子が悪いのか、熱湯か冷水しか出ず、温度調節が出来ません。しかも、シャワーの切り替えレバーを「止水」に合わせると、下の蛇口から水が出てきます。

 ガス湯沸かし器にはクセがあり、それに慣れていないということもありますが、この場合はそうではありません。

 快適な生活の為に大家にどうにかしてもらいたいと思っています。ところが、大家と結んだ契約書を開いてみた所、「借主の修繕費負担」という項目の中に「(前略)ガス器具、電気設備、湯沸かし器(中略)等備品の故障、破損、汚損による修繕費用、その他修理取り替えの費用は借主の負担とする」という文言がありました。

 以前、何かで「大家は、借主が快適な生活を営めるよう努めなければならない」という法律があるということを耳にしたことがあります。また「法律をこえる契約は無効である」ということも聞いたことがあります。この場合、大家との契約は有効なのでしょうか?私は自前でこのガス湯沸かし器を交換(又は修理)しなければいけないのでしょうか?

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A 回答 (3件)

 入居時にすでに設備が故障していたということでしょうか。

それとも、入居後に使用して、故障したのでしょうか。前者であれば、この特約の有効性以前の問題ですが、後者であった場合のために、この特約の有効性について述べてみたいと思います。

 民法第606条によれば、部屋の設備に関する修繕義務は原則として賃貸人にあるとされています。しかし、特約ではこれと反対の条項が設けられることがままあります。同条に反して賃借人に修繕義務を課す特約も、合理的な範囲であれば有効とされています。当該設備品の修繕に相当程度の修理代(十万円単位)がかかるような場合はもはや特約は専ら賃貸人の修繕義務軽減のための条項となりますから、当該特約部分は無効とされるでしょう。ただ、この合理的範囲については相対的に決定されることが多く、たとえば賃料や礼金等が他の物件に比べて安かったなどと言う場合は、多少高額な修繕費負担も有効とされる場合があります。

 入居時にすでに部屋の設備が故障していた場合、これは問答無用で賃貸人に修繕義務があります。賃貸人は、賃借人の入居の際に通常の生活が送れるようにしておく義務があります。入居前の故障については賃借人の生活にかかわる設備であれば例外なく賃貸人が修理しておかなければなりません。このケースでは、ご質問にある特約も適用されません。賃貸人に修繕を要求すべきでしょう。応じなければ契約の解除や損害賠償請求も可能です。

この回答への補足

ていねいな解説ありがとうございます。
さて、みなさんから御指摘のあった「入居時から故障していたのか」という点ですが、まさにその通り、入居時からこの調子です。
ひとまず、不動産会社の方に相談してみます。

補足日時:2001/12/19 00:16
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私は専門家でも何でもありませんが、質問の文面からは、入居時から湯沸かし器の調子が悪いように思えるのですが、違いますでしょうか。


契約書の「借主の修繕費負担」の項目は、あなたが壊してしまった場合のための項目だと思うのですが、いかがでしょう。いずれにしろ、仲介の不動産会社に確認を取られるのがよろしいと思います。
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私のところも、台所の湯沸かし器は、こちら持ちになっています。

仕方がないので、自前で入居時に取り替えました。管理会社によると、使う頻度により、故障の発生割合が違うので、ガスコンロと同じ扱いになるとのことでした。バスタブなどの故障は、向こうがしてくれるそうです。ちなみに、ここは、直接沸かすタイプになっており、シャワーそのものはありません。
いちど、管理会社か大家さんに聞かれたらどうでしょうか。そもそも、湯沸かし器がなければ、お風呂が使えないとすれば、風呂がついているという説明との整合性に欠けると思われます。
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Aベストアンサー

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借主は失火法で近隣の家が全焼した責任を取る必要がありません。

しかし賃貸借契約時に記入した保証人と貸主は隣家の全焼の弁償をしないといけない。

↑これってなんという法律ですか?

賃貸借契約書に記載されているから保証人は支払わないといけなくなるというものですか?

それとも法律でそういう決まりですか?

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Aベストアンサー

>借主は失火法で近隣の家が全焼した責任を取る必要がありません。

そうです。

>しかし賃貸借契約時に記入した保証人と貸主は隣家の全焼の弁償をしないといけない。

いいえ。弁償しなければいけないのは、賃借人(保証人)が大家に対しての借家の弁償です。

>↑これってなんという法律ですか?

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Q大家の修繕義務

賃貸アパートの2階に住んでいます。9月8日の台風から今に至るまでリフォーム業者の修理が欠陥だらけで進みません。こっそり専門家に見てもらったところ「プロの仕事ではないようで 屋根も継ぎ目がありビスも打たれていて このままだと雨漏りが起こる。」といわれました。
台風の時に 3階のはかさ無しには住めないほど 2階も一部が滝の用な雨漏りがしてたのに 壁紙のみの張替えで終わらせようとしていてカビくさくなっています。先日も大家をやっとのことで呼んだのですが 大家は業者と組んでいてうまい汁を吸っているため 業者の交代には応じないつもりのようです。
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Aベストアンサー

今年は台風が多数直撃しており、大変ですね。
さて、ご質問ですが、大家さん(借家人)には、賃料を受領している以上、それに対し、「通常の用途に従って貸す義務」があります。
特別な設備を求めることは難しいですが、仰るような経緯や内容からは、一致団結されても、そうでなくても、強くその義務の履行を求められるべきです。  (ただ、ストーブというのは各自が用意するものではないでしょうか?)
以下のような内容の内容証明を出しても、決して行き過ぎではないと思います。
それでも応じない場合は、本当に、弁護士会の法律相談などに行ってください。
頑張ってください。
もちろん、大家さんから一方的に解除をすることは、借地借家法で禁止されていますから、敷金を返すから出て行け、と言われる筋合いはないです。
なお、正当な請求をしているのに、賃料を受け取らない、と言う場合は、法務局に供託することが必要です。
ただ、このようなところは、いつまでもいるにはひどすぎますので、もっと、条件のいいところを同時に探された方がいいかもしれません。
【内容証明案】
(実際は、1行20字、A4縦横書きの場合1枚に26行)
           平成16年10月**日
         申入書
相手住所
 相手名  殿
           当方住所
             当方名    
前略
 私は、○○アパート○○○号室(  所在地  )を貴殿より賃借していますが、賃貸人の通常の「貸す債務」の内容として、本状到達後、すみやかに、雨漏りの十分な防止措置、(その他、通常、貸主がすべきと思われる、本当に必要な内容だけに絞った方がいいです)・・・をして頂くことを求めます。
 かかる義務は当然履行されるべきと考えますので、もし直ちに履行されない場合は、弁護士会に相談させていただくことを検討しております。
 仮に、上記の措置が取られなかった結果、今後、損害が発生した場合は、損害賠償の請求をさせていただくことのあることも、あわせ申しあげます。
                    不一
        

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