繰り上げ返済 月々の返済額を今より低くしたい

現在、住宅ローンを公庫（夫婦で連帯債務）＋年金住宅福祉（夫・妻）で
借り入れし返済中です。
各々の残りの元金と、月々の返済額は、
・公庫　　　１４００万円　月々６４０００円　残り　２５年
・年金（夫）　７１０万円　月々３２０００円　残り　３０年　
・年金（妻）　５３０万円　月々３１０００円　残り　２０年
となっています。
これが、５年後から金利が上がり、月々の返済額は
・公庫　　　　月々７２０００円
・年金（夫）　月々３５０００円　
・年金（妻）　月々３３０００円
となります。
月々の返済額を今より低くしたいというのを目的として５００万円程を繰り上げ返済するとしたら、どのローンから行うのが得策でしょうか？今のところ
・年金（妻）の分を完済する
・公庫を一部繰り上げ返済する（減額型）
のどちらかで迷っています。

それぞれの金利は
・公庫　　　　　　現在２．７５％　→　５年後４．０％
・年金（夫・妻）　現在２．８４％　→　５年後３．８７％
となっています。

以上、よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： molly1978 回答日時： 2006/01/23 23:53

金利の高い方から返済するのが基本です。

当初５年は年金、それ以降は公庫のほうが金利が高いので、返済期間のはるかに長い公庫から返済したほうが得策です。概算では、妻年金完済の場合、支払総額3290万円、公庫一部繰上げの場合、3210万円で80万円ほどお得です。繰上げ返済手数料も公庫のほうが割安です。

ただし、近いうちにさらに追加返済ができるようであれば、現在の金利の高い年金を返済したほうがよい場合もあります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
概算まで出して頂いてありがとうございます。
公庫と年金で金利の上昇率が違うので厄介なんですよね。
あと、年金の完済手数料は３万円～してるのでびっくりですよね。
この手数料もあって躊躇してます。
追加返済の件ですが当分は無理っぽいです^^;

お礼日時：2006/01/24 15:17

No.2 回答者： okame7237 回答日時： 2006/01/24 00:21

　原則は＃１さんのおっしゃるとおりです。

ただ、３年固定と公庫を比較して、とかであればともかく、上記の条件では、残年数も短期ではありませんし、金利が大きく違うわけではないのでどこから繰上げしても大きく響くとは思えません。
　まずですが、奥様は20年間働けるのでしょうか？働けるのであれば公庫をいじるのがいいかもしれません。不明であれば多少の利息を犠牲にしても年金（妻）を先にしたほうがいいでしょう。　
　目先だけ考えれば、年金（夫）を減らすのが効果的なんですがね。ただ、この時期だからローンを借り替えて短期：低金利+長期：固定の組み合わせもあるような気がするんでうすが…・

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>奥様は20年間働けるのでしょうか？
現在は育児休暇中なのですが復帰するつもりはあるんですけど…でも本当どうなるかわからないですね。住宅減税の件を考えると年金（妻）を先に返済しておいたほうが良いかもしれないですね。

>この時期だからローンを借り替えて
そうなんです。昨年から借り換えについても悩んでます。でも借り換えって色々費用がかかるみたいで、変動金利のリスクとかも考えると二の足踏んでる状態です。でも本当に借り換えるなら少しでも早いほうが良いですよね。
この際だから色々問い合わせてみるのも手ですね。

お礼日時：2006/01/24 15:27