姉が家を建てることになり、先日ボーリング調査をしました。母名義の土地で、ずっと田んぼだったところですので、地盤が悪くてもそこに建てるしかないと思います。この条件に適した地盤改良の方法について知りたいので、よろしくお願いします。

敷地面積100坪 建て坪40坪 一階面積20坪 木造2階建て ベタ基礎 
元水田 昨年8月盛土(約80cm 周囲よう壁なし)
今年夏頃 着工予定
地下14mまで粘土質シルト(N値6以下)
地下14mから泥岩(N値35)

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A 回答 (1件)

 支持地盤までが深いので、それだけをみれば杭基礎でしょう。

ただ、それだとかなりの高額となります。

 それ以外の方法としては、置換えまたは浅層混合処理があります。これらの工法は、本来支持地盤まで施工するのですが、本件のようなケースの場合だと、改良範囲を大きく取って荷重分散を図り、建物等と改良地盤の自重と在来地盤が持つ反力が釣り合う深さまでを改良するという方法があります。
 ただし、この場合は改良範囲が大きくなるため、建物の周りに十分な余裕がないと、他の敷地を侵して施工しなければならなくなります。

 他の工法としては、少々古い物ですが、松杭を打設する物があります。これは、松が腐食しにくく、水分を含むと膨張しるという性質を利用し、土中水分の多い地盤に打ち込むことで、摩擦を大きくして沈下しにくくするという物です(摩擦杭といいます)。昔の丸ビルがこの工法で建てられていて、現在の物に立て替えるとき掘り出した松杭は全く腐っていなかったそうです。
 コンクリート杭や鋼管杭でも摩擦杭は出来ますが、支持地盤までが14mではそこまで打ち込んだ方が確実でしょう。松と違って、これらの杭材は摩擦係数が小さいので、もっと深くないと効果が出ません。

 いずれにせよ、設計施工を行うハウスメーカー(又は工務店)とよく相談することでしょう。軟弱地盤での施工実績が多いところなら、信頼性も高いと思います。いくつかの工法について、概算の見積りと施工上の注意点などをまとめてもらって(比較検討書といいます)、それで検討すると良いかと思います。検討書の作成にお金と時間がかかる、といわれたらそれも仕方ないでしょう。検討段階をおろそかにすると、後で取り返しの付かないことになりかねません。
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この回答へのお礼

早速の回答、どうもありがとうございました。杭基礎は高額なのですね。姉の土地の近くに家を建てた妹の方は、杭基礎にしています。敷地には余裕があるので、置換えまたは浅層混合処理もできそうです。松杭を打設する方法は初耳でした。どの工法にするにしても十分に工務店と話しあうよう、姉に伝えます。なにしろ家を建てるのは東海地方で大地震がいつ起きてもおかしくないところですので、この件でお金をだしおしみするべきではないですよね。

お礼日時:2006/02/03 00:06

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Q地盤改良方法について

はじめまして。
新築建売を買おうか悩んでいます。
その土地はもと田んぼだったので、地盤が心配なのですが、
HMの方は「地盤を調べてその土地にあった地盤改良方法を実施しています。」とおっしゃっています。
確かにスウェーデン式サウンディング試験を実施しており、
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どのような地盤改良を行ったかは、書面なのでは残らないのでしょうか?

Aベストアンサー

 単純に…
 ■もと田んぼは造成して少なくても3年は寝かせるものだ…と言われます。
 これは何年寝かせれば安心できる地盤になる!などといった話ではなく、
 慣習のような意味合いで考えてくれれば幸いです。
 意外と理にかなっているような気が私は経験上します・・・。
 何も検討せず大丈夫な土地はないと思います。

 大事だと思うこと…
 (1)その場所は他の地域や地盤に比べてどのような地盤変化が起こる
  可能性があるのかを把握すること
 (2)万一そうなった場合、建物にどのような規模で措置を行う必要が
  あるかを専門家にアドバイスしてもらうこと

 ■地元の地盤調査会社へ問い合わせして判断材料にする
  (知人友人を通して繋がりがあればより聞きやすいですが)などの
  行動をしてみてはいかがでしょうか?
  その場所、土地柄、現在の相談先の他に誰か専門者に相談して
  いるかなどの状況が分かりませんので以上です。

  いずれにしても、インターネットでの情報収集の次は、
  実際の行動~第3者相談などをされることをお勧めします。
  どうかあなたにとってより良い結果となることを願っております。

 単純に…
 ■もと田んぼは造成して少なくても3年は寝かせるものだ…と言われます。
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Q元々水田だった場所で現況資材置場に住宅を建てる場合の地盤

元々水田だった場所で現況資材置場に住宅を建てる場合の地盤ですが、隣接道路より50cmくらい低いので、盛り土をする必要があるかと思います。
そこで質問ですが、水田の粘土質の土などは取り除いてから盛り土をするのが普通ですか?それとも水田にそのまま盛り土をするものですか。一般的な実情を知りたいです。

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 元々水田というのはご存知のとおり好ましいことではありません。しかし、絶対×というわけでもありません。その判定基準は地質調査が語ってくれると思います。
 一般的には1箇所でいいので、ボーリングすることをお勧め致します。

 水田の場合、表土は粘土質であることが多く地耐力を得るのはほとんど無理ですが、下層がどのような地層になっているかを知るべきでしょう。地下水位や支持力、土質なども判明致します。

 上記が解った状態で基礎の設計をしますから、より安心するでしょう。50cmを良質土で盛土したところで、何ら基礎地盤が変わるわけではないので、盛土前に調査をお勧め致します。

 ちなみに、そのまま盛土したところでは不同沈下などをする場合もありますから注意してください。
 

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Q小さい面積(0.5坪)の合筆・登記費用

隣接地(0.5坪)を買わないかとの相談を受けたのですが、合筆とか登記の費用はいくらぐらい必要でしょうか?なお、その土地は宅地で地積図もあるとのことです。また、これは司法書士に依頼するのが良いのでしょうか?

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所有権移転登記の登録免許税は,土地の売買の場合,固定資産評価額に15/1,000を乗じた金額になります(たとえば評価額が100,000円の場合なら,100,000×15/1,000=1,500円が免許税額です)。なので面積が大きくなれば評価額も高くなるために免許税も同様に高くなりますが,面積が小さければ評価額も下がるために免許税も安くなり,計算した免許税額が1,000円に満たない場合には1,000円になります。

その登記を専門家に依頼するなら司法書士で,その報酬は自由化されていますので司法書士によって異なります。特に京都辺りでは買主側と売主側の双方がそれぞれ別の司法書士に依頼するなんてことをしたりしますし,申請代理報酬以外に登記原因証明情報作成費用を請求する事務所があったりするので,いくらぐらいとは言えないのが現状です(が,免許税額次第ではあるものの,7万円ぐらいかなぁとは思います)。

土地の合筆は,できる場合とできない場合がありますし,また隣接土地を購入したから合筆しなければならないなんて義務はありませんので,しなくてもかまいません。むしろ測量をする必要がある場合にはその費用もかかったりしますので,僕だったらやりません。
その登記を専門家に依頼するなら土地家屋調査士です。司法書士に頼んでもできません(紹介はしてくれると思います)。

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Q道路の為の地盤改良工事方法について

緩斜面の雑木林の中に家を建てたいのですが、道路から家の建築予定地まで約30米の間が落ち葉の堆積する所謂黒土状態で、これではコンクリミキサー車が入れそうにもありません。 土を掘り返してセメントを混ぜて埋め戻し地盤改良する方法があると聞いたのですが、
1.土とセメントの割合は
2.セメントと一緒に砂利などを混ぜた方が良いのか
3.メッシュを敷き込む必要は無いのか
4.掘り上げる土の深さ(道路の厚さ)はどれ位か
5.道幅は3米を考えているが充分か

以上ご教示願えれば幸いです。

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個人で行われることが前提ですか?
であれば、まずは表層の土を排除して(パワーショベルはレンタル、あとトラック)、砕石(クラッシャーラン)を入れて、地盤を固めてみるのでよいと思いますよ。そのあとで、もし不十分なら次の対策を考えるというように竹刀と、いきなり大がかりにやって失敗すると後が大変ですから。

砕石で固める程度なら、別に問題が生じることはないし、表層改良するにしても、それがじゃまになるわけでもありませんから。

Q土地60坪、延床40坪(総2階)の場合、庭はどの程度できますか?

土地60坪、延床40坪(総2階)の場合、庭はどの程度できますか?

このたび、60坪の土地を購入し、建坪40坪程度の家を建てることにしました。
土地は、ほぼ長方形で2面が道路に接しています。
建物も、長方形(総2階)になる予定です。

その場合、庭はどの程度の広さになるのでしょうか?

具体的には、

車1台(ポート付)
自転車4台(ポート付)
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を設置したうえで、犬が遊ぶスペースが確保できるのかが気になっています。

実体験等、お聞かせください。

Aベストアンサー

最初に総2階で延床40坪と書いているので、建坪20坪で計算しますね。

60坪の土地に建坪20坪、この時点で残り40坪

家は、境界線にぴったりはできないので、3面は隣地から30cmほどスペースを空けるとして約3坪で残り37坪

車1台分のスペースで約7坪、あと30坪
自転車4台分で約2坪、あと28坪
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ガーデニングで駐車スペース分くらいとっても、残り20坪

元々の建坪くらいはガーデニングを除く庭として残せます。

Q地盤改良方法の選択

アドバイスをお願いします。当方、木造2階店舗併用住宅計画中の者です。先日、土地の標準貫入試験が届き、以下の結果になりました。
0-3.8mまで盛土(粘性土混じり砂礫)N値7-16。3.8-4.7mまでシルト質砂(ローム層)N値3。4.7-7.1mまで砂礫層 N値35-60。7.1-10mはN値60以上あります。土地は川の堤防にそってあり、土地は現在更地で約30年前に盛土をし、以前に在った建築物(鉄骨造3階)を解体して更地にしてから10年以上経っています。
地盤調査会社の考察として直接基礎(不同沈下対策として、、2重スラブなどが好ましい)、もしくは杭基礎を勧めています。地下水位以下の地盤が硬質地盤(7m以降)の為、GL-10mまでは地震時に液状化しないとなっています。地盤改良会社は柱状改良(深さ4.5m)建築面積33坪に対しφ600、50本を勧めて来ましたが、考察には直接基礎も可能のようなニュアンスで書かれており、判断に困っております。もちろん柱状改良をした方がよい事はわかっているのですが、高額な見積金額の為、この条件ではべた基礎を採用するのは困難でしょうか? みなさまの意見を聞かせて下されば幸いです。よろしくお願いします。

アドバイスをお願いします。当方、木造2階店舗併用住宅計画中の者です。先日、土地の標準貫入試験が届き、以下の結果になりました。
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Aベストアンサー

> 調査会社の考察によるとボーリング調査したGL-10mまでは液状化しないとあり、、考察がちがうのですが

失礼しました。
ローム層が7.1mと読み違えていました。
2階建て程度であればN値35-60は改良しなくても良いとの判断ですね。
私もそのデータなら-4.7mまでを改良するプランを提示します。

ただ4.7-7.1mの砂礫層が堆積土砂層だと推測します。
水位が4.7mまで上がることも考えられその場合はローム層も少なからず水の影響を受けます。

> 7mまで土壌改良 土の入替ですが

現実的ではないと思います。
問題点だけでもっと、
土留めが必要です。
よっぽど土地が広くない限り土砂の置き場所にも困ります。
近隣に住居がある場合には沈下する恐れがあります。
ローム層が崩れる恐れがあります。
河道なので水の影響をうける恐れがあります。
以上のリスク問題と価格的に安くできるとは思えません。

Q登記簿30坪現況60坪とは

ネットで中古住宅を検索していると、たまに「登記簿30坪現況60坪」というような登記簿と現況が一致しない物件に出会います。

この場合、固定資産税とかはどうなるものでしょう・・?

#法的にはという意味で。

Aベストアンサー

 役所の固定資産税の課税は、法務局への登記に基づいて新築を確認し、現地へ出向いて評価をした結果の評価額によって、固定資産税を課税する事になります。

 しかし、この新築や増築の確認は、融資が関係ない場合には登記を必要としませんので、登記簿だけでは確認をする事ができませんので、役所の建築担当課と連携を取り、建築の確認申請が出された物についてはその申請に基づいて現地で評価をしますし、その他各種情報を入手して課税漏れが無いようにしています。

 ご質問の場合には、増築部分が30坪あると推測されますので、その面積であれば建築確認申請が提出されますので、60坪の面積で評価がされていると思われます。確認をしたい場合には、その建物の住所地の役所の税務課固定資産税係に確認するか、固定資産台帳の閲覧と言う方法で確認が出来ます。

Q不動産と地盤調査会社の地盤改良方法が違います

SS式で土地の4隅と中央を調べた結果、深度1.25~2メートルあたり
に自沈層があり他に震度3メートルに1カ所、4メートルに1カ所
軟弱な層があるようです。砂質の土地で深度1.25メートルのあたりに
地下水位があります。
不動産は支持層まで5~6メートルで、4メートルくらいの
柱状改良を提案しています。
今日地盤調査会社の報告書をいただいたのですが
地盤調査会社では盛り土層1メートルは締まっているがその下部は
河川氾濫等による緩い砂質土があり不同沈下が考えられると、
鋼管杭工事を提案しています。
私は砂質だし鋼管杭を支持層までやったらいいのではないかと思って
いましたが、不動産の提案で大丈夫でしょうか?
不動産はこの方法で大丈夫ですと自信もって説明していますが・・・
それに柱状改良だとしても支持層までのばさなくても大丈夫なのでしょうか?

Aベストアンサー

 地下水をたっぷり含んだ砂質の地盤は一般に「液状化」が予想されます。粒度、間隙等のもっと詳しい解析や計算で、その安全性を確認しなければ支持層として安全だとは言えないのですが、それには相当の経費が必要になります。資料の採取が必要なのでボーリング調査が必要になります。SS試験では判断できません。費用はお施主様に掛かってくることですので耐費用効果をお考えになられて納得のいく方法を選択してください。
 「>不動産はこの方法で大丈夫です。・・・・」というのは、液状化が起こるような大地震(ともすればその地において、今後100年間以上に渡って起こらないかも知れない・・・)には遭遇しないことを前提での言葉でしょう・・・。弱震時に不等沈下しない程度に固めておけば十分だという考え方でしょうかね?一種の賭けになりますが、費用面のことや、建物の寿命・損害の規模・地震保険での損害補償条件を総合的に判断して、その程度で済ませている事例は個人住宅等では見受けられます。
 一旦、液状化すると「砂地盤」は「水」と同じ状態になります。
 液状化の例です。
http://www.cive.gifu-u.ac.jp/lab/ed2/kensaku/liquid.html

 地下水をたっぷり含んだ砂質の地盤は一般に「液状化」が予想されます。粒度、間隙等のもっと詳しい解析や計算で、その安全性を確認しなければ支持層として安全だとは言えないのですが、それには相当の経費が必要になります。資料の採取が必要なのでボーリング調査が必要になります。SS試験では判断できません。費用はお施主様に掛かってくることですので耐費用効果をお考えになられて納得のいく方法を選択してください。
 「>不動産はこの方法で大丈夫です。・・・・」というのは、液状化が起こるような大地...続きを読む

Q固定資産税、住宅用地で80坪と100坪、かなり違います?

いま土地を分筆で買おうとしているのですが、80坪買おうか、100坪買おうか迷ってます。

出来れば100坪欲しいのですが、友人から固定資産税がかなり高くなるよと言われました。実際、どのくらい差が出るんでしょうか?

大体の目安でいいので教えてください。

Aベストアンサー

80坪でも100坪でもそう大した違いはありません。

200平米を超えると、超えた分がちょと割高になるだけ(土地が250平米なら50平米にかかる税金が割高になる)で、200平米を超えると一気に倍になったりするわけではありません。
80坪自体が200平米を超えているので、100坪になったからといって突然びっくりするほど高くなることはないと思います。

私なら100坪買います。


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