分譲マンションから昨年2月に一軒家に引っ越し、そのマンションは
空室のままになっています。
一軒家購入の際の不動産屋に賃貸にまわしてもらうと一任したものの、
結局何もしてもらえていません
どうしたらよいでしょうか・・・・。

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A 回答 (3件)

>賃貸に回した際の諸経費はいくらくらいかかるのでしょうか?



当該居室の賃貸借管理を不動産業者に委ねる場合、一般に賃料の5%程度の管理委託料は必要でしょうね。当然、それを自分でするなら、その費用はかかりません。それとは別に、成約した場合は、仲介報酬として賃料の1ヶ月分は必要です。

なお、賃貸せずとも次の費用は当然にかかりますね。

固定資産税・都市計画税、火災保険料、借入金利子、修繕費(専有部分)、管理費・修繕積立金(共用部分)等
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それが初めての経験であるなら、先の回答者の方法とは逆に、信頼の出来る業者1軒に、「物件の商品化」の為の相談を最初からするのもひとつの方法です。



即ち、公的融資を受けている場合には、融資条件に違背する可能性もありますので、それに関する便法の教授。次いで、内装をする際のポイントを押さえた発注方法と業者の紹介。また契約条件と入居者選定条件の設定。賃貸借契約後に措ける居室の賃貸借管理に関する事など、一社専属で、いわばお任せ風のやりかたもあります。

物件豊富な、免許番号の多い(老舗の)業者にそんな相談をしてみるのもいいのではないでしょうか。賃料を安くしても、沢山の申込人の中からよい入居者を選び、永く借りて頂くのが、上手い方法です。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
ちなみに賃貸に回した際の諸経費はいくらくらいかかるのでしょうか?
かなり値が下がっているため躊躇ってはいるものの、売却した方がよいのか
とも迷っております

お礼日時:2002/01/10 09:55

店子探しから各種書類の作成まで、簡便に済ませようと考えるなら中間に業者を入れるほうが確実です。

しかも複数に依頼するのがよいと思います。地域を担当している各社にまず連絡を入れて物件の見積もりと経費等の概算を出していただき、いくつかを協議し一番いい条件から2・3件程度と仲介の契約(その場合は複数と契約を結んでいる旨必ず伝える)を結ばれるのが良いと思います。
手に入る利潤は少なくなりますが、確実性と回転率のよさから大手と契約するのは損にはならないと思いますよ。
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この回答へのお礼

早々の回答ありがとうございます。
ちなみに大手と言うと具体的な名称はお分かりになりますでしょうか?
その方面の知識が全くないもので、TVでCMを流している企業くらいしか
分からないのです

お礼日時:2002/01/10 09:52

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A・B二つの物件は共に、今と同じ駅から10分、3LDKの70m2ちょっとで、修繕積み立て・管理費・駐車場合わせて2万ちょっとで、日当たりは南向きで良好です。
【物件A】
●全60戸の新築分譲マンション●価格は3000万円ですが、売れ残り物件で、価格の8~10%位は値引予定●保育園・小・中学校の教育施設までは徒歩5分。●収納が多い●内装がしゃれている●家事の導線も良い
●オール電化がちょっと好きでは無い●ローン返済が少し厳しいかも(当初5年固定で家計を考えると毎月3000円~4000円くらいの赤字になりそうだが、私がこれから子供を預けて働く予定もある)

【物件B】
●全180戸、築6年の中古分譲マンション●価格は2480万円ですが、いくらかは値下げの見込みあり。10%引きを交渉してダメなら諦めようかな●教育施設までは徒歩15分●収納が少ない●内装がイマイチ●家事導線がイマイチ●内覧した感じではとても管理はしっかりしている●170戸と大規模だが今までに売買されたのは2件のみという人気ぶり。●値下げ交渉で希望額くらいに下がればローン返済に無理がない
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主人は39歳であまり若くないので、買うなら今が一番いいかと思います。「買いたい」という勢いで買っちゃえと思うのですが、ローン返済の負担を考えるとふんぎりがつかなくて…。
参考までに、みなさんの意見を聞かせてください。よろしくお願いいたします。

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正直申しまして、AもBも賛成できかねます。
たいへん失礼な意見で恐縮ですが、年齢が39歳で年収470万では、2000万以上のローンを組むのは無理です。
夫婦二人でも厳しいでしょう。
でも子どもさんが二人おられるならますます危険です。

>●ローン返済が少し厳しいかも(当初5年固定で家計を考えると毎月3000円~4000円くらいの赤字になりそうだが

>●値下げ交渉で希望額くらいに下がればローン返済に無理がない

5年固定の金利でずっと計算していませんか?
また1割程度の値下げ(240万)で購入で可能の分岐点になりますか?

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それなら全期固定で組むべきです。
5年固定にしてもいいですが、5年後にどれだけ残債が減らせているか、また5年後にどれだけ金利が上がっているかを考慮して計算していますか?

月11万の返済で、定年までの間にどれだけ老後資金を貯められるか、子どもの教育費を捻出できるかを、もう一度よく計算してみてください。
奥様の就労が確実ならば無理はないかもしれませんが、厳しい事に変わりはないと思います。

ちなみにAとBでは結局は同じくらいになるのではないでしょうか。
中古マンションは仲介手数料もかかりますし、リフォームなどするならばAと同じ位かかります。

正直申しまして、AもBも賛成できかねます。
たいへん失礼な意見で恐縮ですが、年齢が39歳で年収470万では、2000万以上のローンを組むのは無理です。
夫婦二人でも厳しいでしょう。
でも子どもさんが二人おられるならますます危険です。

>●ローン返済が少し厳しいかも(当初5年固定で家計を考えると毎月3000円~4000円くらいの赤字になりそうだが

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http://www.craftdesign.co.jp/
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Q賃貸マンションor分譲賃貸マンション

はじめまして。
賃貸マンションを探している中で、分譲賃貸物件を多く目にします。
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Aベストアンサー

各マンション個々に違うと思いますよ。
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<例1>分譲貸マンションその1
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*管理組合は分譲所有者で結成し役員もその中からまわってくる
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<例2>分譲貸マンションその2
*管理人常駐(住み込み)
*管理組合は分譲所有者で結成し役員もその中からまわってくる
*自治会なし
*ゴミ置き場の掃除は管理人がすべてやってくれる

<例3>賃貸マンションその1
*管理人なし
*管理組合なし
*自治会なし
*ゴミ置き場の掃除は住人の当番制

<例4>賃貸マンションその2
*管理人日勤
*管理組合なし
*自治会なし
*コミ置き場の掃除はすべて管理人

私も近々引越しの予定がありますが、
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Qマンションを購入しました。中古だったのでリフォームをかけました。 リフォームも終わったあたりで、その

マンションを購入しました。中古だったのでリフォームをかけました。
リフォームも終わったあたりで、そのマンションの管理人と副議長とゆう人に部屋の中を見たいので私に承諾を取ってくれとリフォーム担当の人に聞かれたそうです。そんなことってあるのですか?自分が買ったマンションに対してリフォーム後の部屋をなぜいちいち、そのマンションの管理人や議長らに見せなきゃいけないですかね。普通は見せるものなんですか?

Aベストアンサー

№1です。再びすいません。

でもですね、管理人&副議長の確認理由の伝達不備や
リフォーム会社の担当者も子供の使いじゃないんだから理由を明確に聞いて
施主に伝えるべきだと思うんですけどね。。

今回は両者に施主(入居者)への気遣いが不足しています。
そりゃ不安になりますよ。。

Q所有する分譲マンションを賃貸に出した時の家賃収入って

雑所得とかで税務署に申告するのでしょうか?
その場合、ローンがあれば必要経費として認められるんでしょうか?
賃貸に出してることが公庫にばれると、ローンは解約されますか?
同じく、市中銀行ではどうでしょうか?

分譲を賃貸に出した場合のことで悩んでいるものより。

あっさりと、売却して方が良いでしょうか?

因みに、ローン残高と売却価格はホボ同額です。

Aベストアンサー

>雑所得とかで税務署に申告するのでしょうか?
不動産所得となります。

>その場合、ローンがあれば必要経費として認められるんでしょうか?
ローンの「利息の支払い」は必要経費として認められます。
(元金返済分ではなく利息部分のみです)

>賃貸に出してることが公庫にばれると、ローンは解約されますか?
全額返還となります。
ただ公庫は初めから賃貸目的のローンもあり、こちらは当然OKです。

>同じく、市中銀行ではどうでしょうか?
ローンによって違いがあります。本人居住のみに限定された物であれば返還を求められるでしょう。

ちなみに銀行でも公庫でも本人居住の要件がある場合であっても、その理由により認められたりしますので、詳しい状況がわからないとなんとも言えません。

>あっさりと、売却して方が良いでしょうか?
目的や詳細な状況により判断は異なります。

Qマンション建て替えについて教えてください

実家の老朽化したマンションの建て替えを考えています。
マンション一部に家族親戚が居住しています。その他の部屋は、賃貸しています。
なるべく借金をせず、土地を全く売却しないで建て替えられないかと思い
定期借地契約にして土地を業者に貸して、業者が自己負担で建築する案を考えました。
私どもは、自分たち家族親戚等が居住できるスペースがあればよいので、借地料は取らず、
代わりに建て替えたマンションの一部を家族等が居住するスペースとして譲渡または使用させてもらい、残りの大部分は、業者が所有し、業者が貸主として賃貸収入を得る案を考えています。
(定期借家付分譲マンションは立地的に難しいと思います)


質問(1) 自分なりに調べたのですが、このような案件は、あまり事例が無いようなのですが、どの点がネックであまり一般化しないのでしょうか?(これは定期借地借家での等価交換というのでしょうか?)
やはり業者は、分譲のようにすぐに資金回収できないとメリットがないのでしょうか?
素人ながら自分で計算してみると10~15年で業者は、元本回収できそれ以降は利益になると思うのでそれほど損はないと思うのですが・・
(それならば自分たちでやった方がいいではないかと思われるかもしれませんがマンションの賃貸収入目的でなく、あくまでも既存のマンションを借金をせず土地を売らず、自分たちであまりわずらわしいことをせずに、建て替えられるかに重点を置いた質問ですのでご理解ください。)

質問(2) 建築会社、マンションデべなどいろいろありますが、このような案は、
どのような業者に相談するのが良いのでしょうか?
具体的に教えていただけると大変助かります。

立地:東東京地区 土地面積約120坪 準工業地域 最寄駅徒歩10~12分

実家の老朽化したマンションの建て替えを考えています。
マンション一部に家族親戚が居住しています。その他の部屋は、賃貸しています。
なるべく借金をせず、土地を全く売却しないで建て替えられないかと思い
定期借地契約にして土地を業者に貸して、業者が自己負担で建築する案を考えました。
私どもは、自分たち家族親戚等が居住できるスペースがあればよいので、借地料は取らず、
代わりに建て替えたマンションの一部を家族等が居住するスペースとして譲渡または使用させてもらい、残りの大部分は、業者...続きを読む

Aベストアンサー

地代を限りなくゼロに近づけて考えれば、超長期での収支は合いそうで
すが、土地を担保にできないわけですから、建設資金は現金か他の資産
を担保に調達するかしなくてはなりません。

>質問(1)
 条件次第では可能性はありますが、資金調達が問題ですから投資でき
 る個人・法人は限定されます。
>質問(2)
 可能性の話でいえば、REIT、ファンド、個人資産家など。
 ただし、億単位の現金をリスク資産に長期で塩付けにする訳ですから
 簡単には見つからないでしょう。
 一般的に建設業界は資金繰りが厳しいですから現時点では
 対象外と考えたほうがいいと思います。

Q2年前に新築で分譲マンションを購入しましたが、昨年1月に失業してしまい

2年前に新築で分譲マンションを購入しましたが、昨年1月に失業してしまい、昨年の6月以降は管理費を滞納しています。先月までは駐車場も借りていました。しかしながら、ローンで購入した中古車であったため、売却したくとも残金の方がおおいため売却できませんでした。そのため、現時点で50万円ほどの滞納があります。車は知人宅のスペースに置かせてもらう事で駐車場は先月で解約しました。解約しなければ訴訟するとのことだったので、急遽そのようば措置をとりました。
今月になって、滞納分を考慮した支払金額を今月末に振り込まなければ再び訴訟するとの通知が管理会社からきました。
私としては、現時点で就職できておらず、就職でき次第通常の毎月の管理費と滞納分を計画書を作成して支払う意思があることを管理会社を通じて管理組合に手紙で伝えてきました。それなのに、先月駐車場を解約したとたんに、通常のばいの管理費の支払と、支払計画書を提出しなければ訴訟するといわれてしまいました。実際問題、現時点で就職できていないので、しはらいはできない状況です。
私は訴訟されるしかないのでしょうか?管理費を支払う意思はありますし、就職できればその時点で計画書を作成して滞納分もしはらっていくつもりです。それなのに、先に訴訟されてしまったら、家は競売にかけられてしまうでしょうし、今までの苦労は何のためにしてきたのかわかりません。本当に訴訟されたら、部屋で首をくくって住人、管理会社に復讐してやろうと思います。
なんとか、訴訟させない方法はないでしょうか?

2年前に新築で分譲マンションを購入しましたが、昨年1月に失業してしまい、昨年の6月以降は管理費を滞納しています。先月までは駐車場も借りていました。しかしながら、ローンで購入した中古車であったため、売却したくとも残金の方がおおいため売却できませんでした。そのため、現時点で50万円ほどの滞納があります。車は知人宅のスペースに置かせてもらう事で駐車場は先月で解約しました。解約しなければ訴訟するとのことだったので、急遽そのようば措置をとりました。
今月になって、滞納分を考慮した支払金額...続きを読む

Aベストアンサー

>訴訟させない方法はないでしょうか?

ありません。
訴訟をするのは相手の権利であり、こちらからそれを止めれません。

しかし裁判になったからと言って管理会社の申し立てが100%認められるとは限りません。

つまり訴訟になったら「就職でき次第通常の毎月の管理費と滞納分を計画書を作成して支払う意思があること」を質問者さんは主張されれば良いと思います。

裁判では居住者を保護する前提がありますから、居住者が悪質でない限り居住権を奪うような判決は出ないものです。

Qマンションの総会出欠票について

マンションの総会出欠票について
リゾートでマンションを持っています。総会開催にあたり総会出欠表が届きました。
総会出席票と委任状と議決権行使書がついていました。
私は出席するつもりですので、総会出席票を書こうと思います。
総会出席票の最後に万一出席出来なかった時には議長を代理人とすると書いてあります。
私は議長とは考え方が違うので代理人になってもらっては困るのです。
この場合は総会出席票と委任状を同時に出すのでしょうか。
それとも総会出席票の文面に問題があるのでしょうか
一般的にはどの様な扱いになるのでしょうか?皆さんにお聞きしたいです。

Aベストアンサー

総会出席票は、総会に出席する場合に提出します。
委任状は、本人が欠席する際に、代理人が出席するか、議長等に議決を委任する場合に提出します。
議決権行使書は、本人が欠席し、代理人の出席や委任もしない場合に、提出されている議案についての賛否を明記して提出することで、本人が総会に出席して議決権を行使したことと同じ扱いとされます。

>総会出席票の最後に万一出席出来なかった時には議長を代理人とすると書いてあります。

委任状も議決権行使書も提出せずに、当日欠席した場合には議長への委任扱いとするということです。
単に欠席とすると定数に満たず、総会が無効となる可能性があるため、こういう扱いにするのはやむを得ないでしょう。(定数不足で無効、延期となると他の出席者に迷惑が掛かります。)

Q分譲マンションの補修工事。2戸所有の我が家の負担額

2年前に築35年の分譲マンションに入居しました。35年前、建設当初は18戸の予定でしたが、一番最初に入居された方は着工前に2戸購入し、建築主が設計を変更し、その部分だけ内部2戸続きにして工事が完了したそうです。ですので、完成当時より全17戸のマンションとなっています。我が家の専有面積は他住戸の約2倍あり、ベランダも2カ所ありますが、玄関やキッチン、風呂・洗面・トイレは一カ所ずつです。管理費や修繕費は2倍払っています。駐車場はもとより6台分しかないので、余所で借りています。

現在、外壁とベランダの補修と塗装、共用廊下の床貼り換え、ロビーの郵便受けの塗り替え、エントランスドアの修理、そして各住戸の玄関ドアの塗り替えを行っています。水道管や排水管などの修復は今回は実施しません。

マンションの積み立て金では足りない分を各戸出し合ったのですが、ウチは他住戸の負担額のちょうど2倍を支払いました。ただ、塗装を行う玄関ドアや郵便受けがひとつなのは我が家も他の16戸も同じです。エントランスドアもそうです。となると、単純に我が家の負担額が2倍なのには疑問が残るのですが、どう思われますか?

たとえば、玄関ドア塗り替え:

一枚あたりの実費20,000円(17枚で合計340,000円)
340,000円÷18戸=18,888円

これでウチが2戸分を負担すると、残り16戸のドア塗装費用まで一枚あたり1,112円をウチが負担している計算になり、37,777円も払うことになります。せめて玄関ドアに関しては主張するべきでしょうか。

こんな経験をされた方や、法律面からご説明いただける方、ご意見お待ちしております。よろしくお願いします。

2年前に築35年の分譲マンションに入居しました。35年前、建設当初は18戸の予定でしたが、一番最初に入居された方は着工前に2戸購入し、建築主が設計を変更し、その部分だけ内部2戸続きにして工事が完了したそうです。ですので、完成当時より全17戸のマンションとなっています。我が家の専有面積は他住戸の約2倍あり、ベランダも2カ所ありますが、玄関やキッチン、風呂・洗面・トイレは一カ所ずつです。管理費や修繕費は2倍払っています。駐車場はもとより6台分しかないので、余所で借りています。

現在、...続きを読む

Aベストアンサー

区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)に「別段の定めがない限りその持ち分に応じて」とあり、原則は専有面積基準の持ち分相応となっておりますので、独自の規約等に何ら定めがなければ現状の賦課方法も妥当と言えます。
ただし各戸の専有面積に大差がないような場合は規約(=別段の定め)で各戸一律で賦課しているケースも見られます(今回のケースは歴然とした差があると思われますが、規約で一律にすることも可能です=総会決議)。

とはいえ、ご質問のような工事費用の賦課計算(工事単価×ドア枚数)はしません。これには共用部分の工事でありながら専有部分との認識の混同のがあります(玄関ドアの表側は共用部分という認識が定着しています)。


俗説や俗論に惑わされることなく、迷ったら法律と規約の条文内容を一字一句確認するようになったらいいと思います。


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