親の名義の土地に、A氏が勝手に抵当権を設定してしまいました。その土地はB氏に所有権を移転する予定だったのですが、どうすればいいのでしょう?ちなみに、親が書いた「その土地は所有権をB氏に移転する」という旨の文章は残っています。

今、親は連絡が取れない状態でいます。子供だけで、なんとかできないものでしょうか?

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A 回答 (3件)

まず、実践的な回答にするには、私の憶測がそうとう混ざるので、間違っていれば補足をお願いしたいのですが・・・。


 まず、他の回答者の方もお答えのとおり、名義が、親である以上、親がいないとこれからの登記申請については、何もできないのが当然の原則ですが、それでもfdhijkさんがここにご質問を寄せているのは、Bから「どうにかしろ」と、fdhijkさんが詰め寄られているということだと思います。それを無視できないのは、親と、AおよびBの間に債権債務関係があり、fdhijkさんも、保証人かなにかになっているということではないでしょうか?もしそうでないというのなら、fdhijkさんには関係ないこと、ほっとけばよいのです。それとも、彼らは、かなりアウトローな人たちなのでしょうか?あまり筋のいい人たちではなさそうな様子も、文面から漂ってきますね。
 Aはもちろん、Bとの所有権移転の話も、通常の売買などではなく、Bに対する借金の返済にかえて、土地をあげるという性質のもの、つまり「代物弁済契約」だったのではないかと、質問全体の文脈からは推測してしまうのですが?そして、失礼ながら、その後、親御さんは支払不能の窮状に耐えられず、消息不明というわけですよね。
 「かってに」とありますが、権利証とか、少なくとも親御さんの印鑑証明が手元にないと、抵当権設定登記は、できませんので、そういった書類は、まず間違いなく、行方不明になる前に、親御さんが預けているんだと思います。ただ、fdhijkさんとしては、登記がなされた時期が、音信不通になってから以後なので、「かってに」と表現されているのではないですか?
 いずれにしろ、fdhijkさんとしては、AB双方が納得して、おとなしくなる方策を求めているわけですよね?
 そのためには、まず、ABがそれぞれいくら親御さんに対し、債権を持っているかということと、くだんの土地の適正な売却価格がどれくらいのものなのか?この2点を正確に確定する作業が必要になると思います。
 それぞれの数字の多寡によって、合理的な方策は変わってきます。
 もし、不動産の価格から、Aの債権額を差し引いた額が、Bの債権額より大きければ、私の憶測どおり、Bも債権者であるのなら、所有権移転ではなく、Bもこの土地にAの後順位でも抵当権の名義をもてれば、いちおうBとしても、最低限の権利保全はできるといえます。この場合、Aの抵当権を抹消することにこだわることはありません。
 あるいは、不動産の適正売却価格が、Bの債権額よりも多額な場合は、Bは、本来その差額分は親御さんに返す法的清算義務があります。その額が、Aの債権額を上回っているのなら、Aの抵当権抹消登記と、Bへの所有権移転登記を同時に申請することとし、その書類の受渡時に、Bの清算金は、債権額分をAに、残りを親御さんに、というふうに決済すれば、結果として、Aが債権を返してもらうのと、Bが土地を自分の物にするのとが、いっぺんにかたずくことになります。
 あるいは、私の憶測と違って、債権者はAだけで、Bは土地の買主であるというのなら、同じように、登記2件の書類の受渡を、いっぺんにし、そのとき、Bが支払う売買代金から、Aに債権額分を支払い、残りがあれば親御さんがそれを受け取るというふうに決済します。 
 いずれにしろ、親御さんがいないとはなしの勧めようがないのが原則なので、もし、むこうから連絡があれば、電話連絡だけでも通じるようにするよう説得するのが第一です。「あなたの意思確認さえ取れれば、何とかする方法はあるかもしれないのだから・・・」ということを訴えてください。
 それもかなわないのなら、Aに、売買代金と引き換えに所有権移転登記に応ぜよ、という旨の裁判を起こしてもらいます。この代金からは、抵当権抹消分の金額は差し引けると思います。親御さんが行方不明でも裁判は可能です。
 売買代金は法務局に預けることになります。
 判決が確定したら、Aは判決とBへの返済金、Bは抵当権の権利証を持って、司法書士事務所などで会し、書類の取り交わしと、代金の決済を同時に行います。もちろん裁判前に、Bについてもこの一連の段取りについて、納得してもらい、念書も取っておかないといけませんが。
 fdhijkさんとしては、裁判の証人として協力するとか、
裁判手続費用・登記費用等の肩代わりで以って、保証債務の免除をしてもらうとか、法的根拠のない直接の支払請求についてはやめてもらうとか、そういう方向に話をもっていくといいでしょう。
 基本的に、Aの債権は否定しないやり方を説明しました、客観的事実はどうあれ、そこを争うとなると、そうとう泥沼化することが想像にかたくないからです。ただ、そのへんのところ(「勝手に」と思うのはなぜか)については補足もいただきたいところです。
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この回答へのお礼

丁寧で、且つ鋭いお応えありがとうございました。こんな粗末な文章でそこまで見抜いてしまうとは。。さすが専門家の方です。おそれいりました。

「A氏が勝手に・・」というのは、A氏には、他の土地に設定してもらう予定だったのですが、他の債権者の後の順位だったので、それが気に入らず、勝手に違うところに設定してしまったのでした。

おっしゃるとおり、B氏には、A氏の後に設定をしていただきました。この土地の適正売却価格は、B氏の債権額と同等であると思われますし、A氏の債権額を大きく上回ります。・・後は様子を見ていこうと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2002/01/15 00:00

>子供だけで、なんとかできないものでしょうか?


できないと思います。
無断で抵当権の設定したとしても現実に登記がされているなら、それなりの書類を渡してあったはずです。父親がAに渡してなくてもBに渡したはずです。そうしますとAとBの問題です。fdhijkさんはAとBの関係(AとBの争い)には直接関係ありませんからfdhijkさんから訴訟等できないと思います。なお、fdhijkさんが「代位して」など考えられますがこの文面だけでは無理だと思います。
考えられる訴訟として、Bが父親を相手として「所有権移転登記請求訴訟」です。そのなかでAも共同被告として抵当権の抹消を求めます。
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この回答へのお礼

・・やっぱりそうなんですか。。B氏も「やはり、父親に出てきてもらわなければならない。」とおっしゃっていたんですが、なんとかならないものかと思いまして。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2002/01/14 23:32

 抵当権の設定は、勝手に登記をすることは出来ません。

所有権者との何らかの権利関係や、債権債務関係がなければ登記はできません。

 まず、法務局でその土地の登記事項要約書(以前の登記簿謄本)を取って、その抵当権が何に基づくものかを確認する必要があります。又、A氏とB氏の間に、何らかの債権債務がある可能性もあります。

 又、登記事項要約書に記載されている抵当権には、原因が記載されていますので、その原因が不明であれば法務局に確認すると、原因となる書類を見せてもらえるかと思います。その調査をして、A氏なりB氏に確認をすることから始めてください。
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この回答へのお礼

早速のお答えありがとうございました。親は債務者であり、A氏B氏は債権者であります。説明不足ですみませんでした。

お礼日時:2002/01/14 23:21

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Q集落所有の土地を市に所有権移転する原因について。

とある集落が名義人となっている土地1筆が、昭和22年政令15号により市へ帰属したのですが、その集落から市への所有権移転登記する際の登記原因を教えて下さい。

またその登記の際、添付書類はどういったものが必要でしょうか?
承継証明書が登記原因証明情報となりますか?

なお、この登記は市の嘱託で出来ますか?

回答宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

(1) 登記原因に関しましては、
「昭和22年7月3日昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属」
で宜しいかと思います。

※なお、関連先例としては例えば
「町内会所有の不動産の所有権が昭和二二年政令一五号により市に帰属した日は、
昭和二二年七月三日である
<昭和38年11月20日民事甲第3118号民事局長電報回答>」があります。

ただし、「旧大字名義に登記された土地と昭和二十二年政令第十五号の適用の有無
<昭和32年2月25日民事甲第372号民事局長回答>」の先例によれば、
旧大字名義に保存登記されている土地でその実体も昭和十八年法律第八十一号施行当時の
町内会、部落会が有していたものではなく、同法律の施行による改正後の町村制第七十二条ノ三
に該当するものでないものについては、昭和二十二年政令第十五号の適用はない。
なお、当該大字が財産区であれば何らの手続を要しないが、
当該土地が保存登記当時の部落民の共有であれば、当該大字の所属する市町村長の嘱託により
保存登記を抹消した上で、土地台帳(まま)の所有者の氏名を訂正すべきである。…
のように、たとえ旧大字名義であっても昭和二十二年政令第十五号が適用されない事例も
ある事に御留意下さい。

下記URLのブログなどが参考になると思います。
◆「蟷螂の斧 ―登記雑記帳」
◇いわゆる部落有財産について<第2回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/1f4ac735e783f8e41833c417301cef5c
◇いわゆる部落有財産について<第3回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/81e3595f2f750463016ce18868139566
◇いわゆる部落有財産について<第4回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/1400f69d04173cad9df7fe230099b89c
◇いわゆる部落有財産について<第5回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/3d10f14530efe5145b4313376658f3e6
◆URL◇洋々亭フォーラム~「共有地」名義の土地の取扱いについて
http://www.hi-ho.ne.jp/cgi-bin/user/tomita/yyregi-html.cgi?mode=past&pastlog=44&subno=4870

(2) 添付書類に関しましては、
題目は何であれ、少なくとも御質問の「集落」名義が実体として
「町内会部落会又はその連合会などに属する財産」であった事と、
あと(本政令施行後二か月以内に処分されたが、登記していない場合も有り得ますので)
「本政令施行後二か月以内に処分されていないもの」である事の内容を含んだ疎明資料を
提出する必要があると思いますが、下記のとおりケース・バイ・ケースでしょうから、
当該市の嘱託担当者等と管轄登記所の登記官との間で事前相談を要するもの考えます。

と言いますのは、例えば取扱要綱を定めている彦根市のような事例であれば、
◆「彦根市内の村中名義等財産の移転登記事務取扱要綱」
http://www.city.hikone.shiga.jp/reiki_int/act/content/content110000266.htm
の様式書類などの援用も考えられますし、

また「困った登記要約集/社団法人大分県公共嘱託登記司法書士協会」に基づいた
◆「困った登記事例集/社団法人広島県公共嘱託登記司法書士協会」
http://homepage2.nifty.com/hirosima_kousyoku_S/komatta.htm
のNO.5などのように「ポツダム政令に該当する旨の市町村長の証明書を添付」と
単純化される場合もあるようです。

ほか今回は該当しないと思いますが、
『登記研究 664号(平成15年5月号)』の中の「カウンター相談 149/
いわゆるポツダム政令により市町村に所有権が帰属した土地に関する登記手続について」
では、昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属財産ではあるものの、
登記簿上は個人名義の共有地のケースでは、
共有者(又はその相続人)の承諾書を要する場合もあり…
一つの回答は出し辛いと言うことです。

(3) 嘱託登記がふつうではないでしょうか^^

以上 少しでもヒントになれば幸いです^^

(1) 登記原因に関しましては、
「昭和22年7月3日昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属」
で宜しいかと思います。

※なお、関連先例としては例えば
「町内会所有の不動産の所有権が昭和二二年政令一五号により市に帰属した日は、
昭和二二年七月三日である
<昭和38年11月20日民事甲第3118号民事局長電報回答>」があります。

ただし、「旧大字名義に登記された土地と昭和二十二年政令第十五号の適用の有無
<昭和32年2月25日民事甲第372号民事局長回答>」の先例によれば、
旧大字名義に保存登記...続きを読む

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お世話になります。

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抵当権抹消と所有権移転の登記は全く別の登記なので、他の登記に関係なく行えます
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所定の委任状があれば 実印は不要です
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Q土地の賃貸と所有権移転請求権仮登記

私の義兄で所有者(A)が借主(B)に地代¥30,000/月で平成3年3月に土地を貸しました。期間は20年間です。 同時期に請求権仮登記をなされていることを本日登記簿謄本で確認しました。

(1)家賃の支払いが丁度6年間滞っていますので請求をしましたら、土地代は充分支払ったのでこれ以上は支払う意思はないと言っており、所有権の本登記を強要されました。 本登記の義務について教えてください。
(2)私が実は義兄に貸した金銭が多少ですが有るのでの所有者(A)の賃貸料を債権譲渡してもらうことに同意がされ早速借主(B)に私が内容証明郵便でその債権譲渡の旨を伝え、更に所有者(A)からは借主(B)に債権譲渡に同意した事を伝えた。しかし私への家賃の支払いを借主(B)は拒否しました。

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仮登記をしているからといって,当然に本登記の義務があることにはなりません。
相手方に移転の仮登記をしたり,相手方が本登記を請求しているのには,登記原因(売買など)があるはずです。
この売買などの原因が有効に成立しているならば,本登記の義務があるということになるかもしれません。
このあたりは,事案の詳細によりますので,何ともいえません。

債権譲渡の通知は,譲渡人(A)から行わなければ効果を生じません(譲受人が債権者であることを債務者に対抗できません)。
本件では,債権譲渡に同意したことを伝えたのがこの譲渡人からの通知にあたる可能性はありますが,後に訴訟等で債権譲渡の通知をしたことを立証するために,再度,譲渡人(A)から債権譲渡したことを内容証明郵便で通知しておくべきだと思います。

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抹消すべき登記は移転前の受付番号の抵当権でしょうか?移転後の受付番号の抵当権でしょうか?

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抵当権移転の付記登記がされている抵当権登記ということですよね?

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また、根抵当権の弁済についてはまだ未確認なのですが、もし、弁済が未済の場合は、この前にどの様な手続きを踏まなければならないのでしょうか?
恐れ入りますが、よろしくお願いします。

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こんばんは。

1.現段階で根抵当権抹消が可能であれば、その順番でいいです。

2.根抵当権抹消は質問のように、地積更正・分筆前であっても、所有権移転登記と同時(連件)であってもどちらでもかまいません。返済状況にもよりますので、根抵当権者と充分に確認してください。

3.所有権移転と同時とは、土地売却金を返済に充てることで当該物件の根抵当権を抹消するということになります。

4.不動産登記法の改正により、分筆は原則両筆求積ですので、(よって地積更正登記が必須となる)残地求積の地積測量図は使えません。両筆求積の地積測量図を作成する必要があります。この測量図は地積更正登記にも援用できます。

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こんばんは。

1.現段階で根抵当権抹消が可能であれば、その順番でいいです。

2.根抵当権抹消は質問のように、地積更正・分筆前であっても、所有権移転登記と同時(連件)であってもどちらでもかまいません。返済状況にもよりますので、根抵当権者と充分に確認してください。

3.所有権移転と同時とは、土地売却金を返済に充てることで当該物件の根抵当権を抹消するということになります。

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