瑕疵担保責任の事で教えて下さい。

Question

どうも初めまして。この度、春に新築住宅の購入を予定しています。
土地も含め、住宅会社との契約となります。
・・・で、その住宅部分の「建築工事請負契約書」の事で質問です。

表題の通り、契約書内の【瑕疵担保責任】に関する項目の内容が以下の通りになっており、これで問題ないかどうかの確認なのです。

甲：注文者　　乙：請負者
（瑕疵担保）　
第15条　乙は工事目的物の瑕疵によって生じた滅失毀損について引渡しの日から2年間担保の責を負う。
2.造作、内装、電気、ガス、給排水、取付金具などについては、原則として甲が引渡し時に乙の立会いのもとに検査し、瑕疵があるときは直ちに乙に補修または取換を求めなければ、乙はその責を負わない。

・・・となっているわけです。
瑕疵担保責任については、10年間という期間が義務付けられたという事ですが、その中でこの2年間の表記は問題ないのかどうか・・・という点と、2項の直ちに乙に求めない限り責を負わない・・・といった点が非常に気になるのです。

他の住宅会社の契約書等を見たことがないので、少し不安になって質問させて頂きました。
どなたかご教授願えますでしょうか。
ちなみに、まだ契約前の段階です。

semi-zzz · Accepted Answer

＃７です。

各回答者さんのお礼欄を見て質問者が契約書の内容についてよくご理解していないように思えましたので、補足します。

第１５条１項は、瑕疵担保の有効期限を定めているものです。有効期限は引き渡し時点から２年ということを指しています。
引き渡しから２年を越えた時に、瑕疵が発見されたとしても、瑕疵担保責任を施工業者は負わないということになります。
一般に、その瑕疵が施工不良などによるものであってもできないと考えていた方がよいです（極めて悪質な場合、例えば知っていてわざと隠していた場合などは、この期限は無効になる場合もありますが、知っていたことが証明できないと難しいです）。
なお、この２年という期間は宅建業法などを参考にしていると思いますので、問題のある期間設定であるとは以内と思います。

また、品確法で定められた部位については、強制法ですので、契約内容にかかわらず品確法が適用されます。

第１項では期間設定をしていますが、対象範囲を特定していませんので、第２項では瑕疵担保責任の対象外を特定しています。ここに記載されたものは引き渡し後瑕疵担保の対象外となります。
ここに明示してあるものは比較的チェックがしやすいものですので、引き渡し時点で買い手責任でチェックし、問題があればその時点（引き渡し時）で要求すれば補修・交換に応じますが、引き渡し後からの要求には応じられませんということです。

No.7でも書いたのですが、造作や内装などは引き渡し後に簡単に傷が付くような部位であり、主に美観上の問題のことが多いですので、この条件はある程度仕方ないと思いますが、設備関連については簡単にチェックしても見逃す可能性が大きいので、この項目からはずしてもらった方がよいと思います。

また、引き渡し時に両者立ち会いの下写真を撮影し、その写真に写っていたキズなどについてはこの条項から除外する（適用外からの除外＝写真に写っているものは引き渡し時点でのキズなので後から気づいても適用になる）ような方向に持って行ければよいのではないでしょうか？
逆に写真に写っていないキズなら、引き渡し後に発生したキズとしてあきらめもつくでしょうし。

関連情報
品確法に１０年瑕疵担保の他、任意適用の住宅性能表示制度があります。これは新築戸建て物件なら施工業者にかかわらず適用できます。多少の費用で検査も確認申請以上のことを行ってもらえるようですし、万が一業者とのトラブルになった場合、公的機関が低料金で処理してくれるようになっていますので、余裕があれば、このシステムの適用も考えてみてはいかがでしょうか？

参考URL：http://www2u.biglobe.ne.jp/~katana/hinkaku.htm

kgih · Answer

No.6です。
私の説明がわかり難くてスミマセン。

＞発注者側に落ち度がない限り、2項でうたっている部分については保証を求めることが出来るという事でしょうか。

私の落ち度という表現が悪かったかもしれませんね。
放置しておいた場合「施工者の瑕疵保証範囲が確定できない」と言えばいいのかなぁ？
どこかで、一線を引いておかないと、果てしなく施工者に瑕疵の責任が付いて来てしまいます。

私の実体験でこのような例がありました。

自宅を新築して１０年以上経ったお客さんから、
「便器のしたから、水が漏っている。新築当時から漏れていて、ガンマンでしていたのだが・・・・。」
というクレームが入りました。

新築直後に、漏っているとのクレームであれば、対応しますが、１０年以上経っていることから、瑕疵担保期間が過ぎています。お客さんいうことを疑うわけではありませんが、丁重に実費にて対応するとの回答をし、補修費用を御負担頂きました。

施工者が、瑕疵担保責任を負うのに対し、発注者もそれを発見した時には遅延なく通告する責任を負ってくださいという対等の契約条項であります。
「直ちに」といっても、1秒１分遅れずというものではありません。（中には緊急を要するものもありますが。）

あまり深刻に考える事はないと思いますが、心配であれば、施工者と読み合わせをし、疑問な点については、徹底的に質問して、意思の統一をしておいたほうが良いかもしれませんね。

semi-zzz · Answer

既に回答はでていると思いますが、

建物の瑕疵担保に関するものとして以下の５つがあります。

１）品確法、２）宅建業法、３）民法、５）アフターサービス契約、５）請負または売買契約

１）の品確法は既に説明されているように構造上重要な部分と雨水の浸入に関することに対してのみ１０年間の瑕疵担保責任を売買契約においては売り主に、請負契約については施工者に義務つけたものです。
瑕疵のあった場合、損害賠償と補修請求のどちらもできるようになっています。

２）の宅建業法では、売り主が宅地建物取引業者である場合に対してのみ決められたもので、原則民法の取り決めに従うこととし、民法の取り決めより買い主に不利になるような条件をつけないようにしていますが、引き渡しから２年以上の期間を設ける場合は、例外的に民放より不利な条件にしても良いことになっています。
瑕疵があった場合は損害賠償ができることになっていますが、補修請求はできないことになっています。

３）の民法は瑕疵担保の有効期限として、「発見から１年以内」としています。だから原則として見つかった時点でいつでもできることになっているのですが、時効があるようで木造の場合は５年、ＲＣや鉄骨造のような堅固な建物の場合は１０年ということです。
これも損害賠償請求はできますが、補修請求はできないです。

４）は主に施工会社が業界や自社ルールに則って自主的に契約を提示してくるもので、一般的には２年程度の期間設定をしていることが多いです。自主的に行うものなので、契約内容が全てとなります。

５）日本の法律では原則として両者の合意があればどんな契約も有効になります。但し、法律などに対する違反や社会通念上認められないような反社会的な内容の場合は無効となります。

３で挙げた民法は契約を行った場合、契約で定めなかった事項などを補足するような一般論を定めた法律ですので、契約書の内容は民法より優先することになります。
これに対して宅建業法や品確法は強制的に行われるものですので（その代わり適用になる範囲が限定されている）、これは契約書に優先します。

優先順位を示すと
１．品確法・宅建業法
２．契約書（アフターサービス、売買、請負）
３．民法

だから品確法の適用になる部位については契約書に記載されていても適用は受けられます（拒否したら違法行為となります）。

また質問のケースでは請負契約ですので、２）の宅建業法は適用されませんが、２年という期間はこの数値を参考にしていると思われますので、社会通念上問題があるといえるような設定期間ではないと思います（逆に国によってオーソライズされた期間とも言えます）。

２項の問題については、基本的にチェックしやすいものについては、引き渡し時点でチェックできるからということが理由ではないでしょうか？

特に造作や内装などは傷が付きやすいものですので、引っ越しなど引き渡し後に発生する可能性も十分あります。だから、このあたりは致し方ない条件であると思います。
だからきっちりチェックして問題点を明らかにしておくとよいと思いますし、必要ならば各部位を撮影した写真の提供などを条件に入れておくとよいのではないでしょうか。

電気・ガス・給排水などについては宅建業法でも説明義務のあるような生活に密着した重要な内容ですし、パッキンの不具合など簡単な不具合でもしばらく使用しないと発見できないこともありますので、できれば除いてもらった方がよいのではないでしょうか？

先にも述べたように、契約は両者の合意があれば基本的に認められていますので、納得できない点は、ドンドン協議しましょう。


補足
私自身はあまり詳しくないので説明できませんが、１０年保証ということについて品確法とは別に財団法人住宅保証機構の行う住宅性能保証制度がありますので紹介しておきます。

こちらは１種の保険のようなもので、品確法では業者が倒産してしまうと瑕疵担保は消えてしまいますが、この制度を利用しておくと、万が一の場合はこちらがある程度保証してくれるようです。
ただし、適用は施工会社がこちらの登録業者になっていることが条件のようですので、施工業者によっては利用できませんが。
http://www.ohw.or.jp/

また、似たようなサービスを建築士会も行っているようです。
http://jutaku-hosho.jp/kyokyu/kyoku02.html

kgih · Answer

＞10年間という期間が義務付けられたという事・・・。

これについては、他の方が答えられているように、「構造耐力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分」についてです。

＞2項の直ちに乙に求めない限り責を負わない・・・といった点が非常に気になるのです。

これは、例えば
雨漏りがしていたのに、半年も経ってから指摘した為、
雨漏りに気付いて時点で、指摘していれば防水工事と多少の内装工事で済んだのに、
半年も放置していたので、補修部分（補修費用）が拡大してしまったとしましょう。
この場合、補修部分が拡大したのは、発注者側にも落ち度があるので、責任を取れませんよ、といった感じで捉えてください。

あと、「民法」においては、ＮＯ．３さんが言われている「隠れた瑕疵」と言うものがあります。これは、善意無過失の場合のみ、その瑕疵に気付いた日より２年間その瑕疵について、責任を問うことができるというものです。

また、今回は「工事請負契約」であり、ＮＯ.４さんの言われる「宅地建物取引業法」は当てはまらないものと考えます。

vanille50g · Answer

ご参考までに日弁連の約款を転載します。
第２４条 （瑕疵の担保）
１．契約の目的物に瑕疵があるときは、甲は、乙に対して、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を求め、又は修補に代え若しくは修補とともに損害の賠償を求めることができる。

但し、瑕疵が重要でなく、かつ、その修補に過分の費用を要するときは、甲は修補を求めることができない。

２．前項による瑕疵担保期間は、新築建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵については、甲に引き渡した時から10年間、その他の土地の工作物については５年間とする。

但し、これらの瑕疵が乙の故意又は重大な過失によって生じたものであるときは、10年を15年に、５年を10年とする。

又、この瑕疵担保期間については、新築住宅については、甲乙間の特約により、甲に引き渡した時から20年を限度として伸長することができる。

３．前各項の規定は、第16条４項の各号によって生じた契約の目的物の瑕疵又は滅失若しくは毀損については適用しない。但し、同条５項に該当するときはこの限りでない。

参考URL：http://www.nichibenren.or.jp/ja/legal_aid/format/iedukuri_yakkan.html

shimazou_009 · Answer

宅地建物取引業法第４０条（瑕疵担保責任についての特約の制限）により、瑕疵担保責任は２年未満とする事が出来ないとなっています。
一般的な生活をしていれば、目に見えない部分の欠陥は、２年もすれば発見する事ができるという判断です。
又、目に見える部分や生活する上で必須な設備の欠陥は、直ぐに発見する事ができるという判断になっています。
契約上の「直ちに」と表記されている部分は、１日や２日でというものではなく、一般的な生活をしていて初めて発見したものは含まれるはずです。

１０年という基準は、買主保護の為の法律で、既出の回答の通りの項目のみです。
２年というのは宅地建物取引業法による、売主保護の為の一般的な契約内容です。
２項の項目は、初期不良を知っていたのに問題が少ないから放置していて、状況を悪化させてからの瑕疵の主張はできないという判断をして下さい。

個人と取引する場合は、お互いに同じ状況にあるので、知らない方が不利益を得るのは当然と判断されます。
一方、業者と取引をする場合は、業者の方が有利に決まっていますので、業者のみに有効な特約を結んでんも全て無効となる様に、宅地建物取引業法で取り締まっています。

ihhoks · Answer

契約書上そう記されているということは、実際に問題が起こったとしても契約書通りにしかならないという事です。
その上で納得できるのであればそのまま契約をすればよいし、納得できないのであればその旨を住宅会社のかたにしつこく尋ねるか、契約しないほうが良いと思います。

他の回答者さんがおっしゃっている様に、品確法での瑕疵担保責任は住宅の基本構造部分(住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの)です。
これらのような構造体の瑕疵について、購入前に気づくことは出来ませんよね。つまり「隠れた瑕疵」です。
しかし、普通に注意すれば気づく点は「隠れた瑕疵」には当てはまらないし、また、事前に「こういう瑕疵がある」と教えられていたら、これも「隠れた瑕疵」とは言えません。まあ、そんな物件を進んで購入する人もいないと思いますが…。
瑕疵担保責任は、この「隠れた瑕疵」に限られた保証なので、上記契約書の「瑕疵担保」とは違うような気がします。
ただ、No1さんの回答にもあるように、「瑕疵担保責任」については品確法によって義務化されていますので、「隠れた瑕疵」によるものは保証されるでしょう。

参考サイト
「住宅なんでもＱ＆Ａ」
http://www.41ie.info/bbs/index.php
「建築よろず相談」
http://www.shou.co.jp/yorozu/naibu/frame-heya.htm
「住宅クレーム相談Ｑ＆Ａ」
http://www.kekkannet.addr.com/q_a/

…と、色々住宅専用のQ&Aサイトもあるので、色々と尋ねてみてはどうでしょうか？

ipa222 · Answer

10年保証は雨漏りと構造のみです。
検査時に問題ないものは2年の瑕疵に含めないというのは、いかがなものでしょうか？

造作、内装、電気、ガス、給排水、取付金具などといったら、構造と雨漏り以外は全てという感じですね。


事実上、保証しないということです。

非常に無責任だと思います。
僕の関係する住宅は、瑕疵保証期間に関わらず、軽微なものは無償で修理するようにさせています。
ほとんど職人の空いた時間でできる作業ですので。

建築は多くの部品を現地で組み立てますから、細かな不具合や、経年変化などで、手を入れる必要は必ず出てきます。
特に一年の夏と冬を経過してはじめて、膨張収縮や、梅雨時の雨の問題や、冬場の問題などはっきりすることもあります。

その都度金を取られるわけでしょう？

建築は、人間ほどではないにしろ、手をかけながら一緒に育ってゆくものです。
それを放棄した業者からわざわざ買うことは無いと思いますが、、、、

alias3 · Answer

平成12年度より施工された「住宅品質確保促進法（品確法）」によって義務化されたのが新築住宅の10年瑕疵保証です。

ですので、請負契約工事以前に、上記法令により拘束されているものですので、契約書に記載されていないからといって、上記の瑕疵責任が業者には発生しないということにはなりませんのでご安心ください。

契約書に謳われている瑕疵は、上記10年瑕疵以外のものなのではないでしょうか？

10年瑕疵で担保される部位は新築建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分に限定されています。

例えば、木造住宅であれば、木材の乾燥による壁紙の破れや縮みなどは保証されません。
しかし、こういった現象は木造住宅では避けることができません。
これらの修繕は2年以内なら瑕疵として2年間の保証を付けますよ、といった解釈かと想像できます。

何れにしても、HMにご確認されるのがベターです。
契約書はどのような捉え方もできる約定の塊のようなもので、初めてこの類のものを見られる方にとっては非常に理解しづらいかと思いますので、疑問な点があれば、契約締結前に億劫がらずにどんどん質問して疑問を解消することです。

瑕疵担保責任の事で教えて下さい。

＃７です。

No.6です。

既に回答はでていると思いますが、

＞10年間という期間が義務付けられたという事・・・。

この回答への補足

ご参考までに日弁連の約款を転載します。

宅地建物取引業法第４０条（瑕疵担保責任についての特約の制限）により、瑕疵担保責任は２年未満とする事が出来ないとなっています。

この回答への補足

契約書上そう記されているということは、実際に問題が起こったとしても契約書通りにしかならないという事です。

10年保証は雨漏りと構造のみです。

平成12年度より施工された「住宅品質確保促進法（品確法）」によって義務化されたのが新築住宅の10年瑕疵保証です。

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