住宅ローンからアパートローンへの借り換えについて

はじめまして。東京に１ＬＤＫのマンションを購入し居住していたのですが、結婚し手狭になった為、マンションを賃貸し、埼玉県の賃貸物件に転居しましたところ、借入銀行より、住宅ローンの適用ができなくなるとの連絡がありました。そこで、住宅ローンをアパートローンに切り替えてアパート経営したいと考えているのですが、費用も含め、簡単に切り替えられるものなのでしょうか？アパートローンの要件や金利も、銀行などによってまちまちのようで、どこが一番優遇されるのかもよくわからず悩んでいます。一番負担を少なくマンションを維持するには、どうしたらいいのでしょか？住宅ローンはかなり残っており、マンションを売却すると５００万以上の損失が出てしまいます・・・。よろしくお願いします。

No.8 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/25 13:39

＃３です

＞借り換えは可能であっても、諸費用がかかってしまいますしね。ただ、一般の不動産担保ローンよりは、住宅ローンの方が体裁といいますか、例えば将来自動車ローンを組みたい時など、都合がいいのでしょうか？

貴方は余りにも楽天的すぎますよ．．．（苦笑）。

いまの貴方は崖っぷちに立っている状態です
落ちそうなギリギリの立場です

将来や手数料の事をうんぬんしている場合ではありません

もっと危機意識を持って下さい

ここを乗り越えられないと一生が台無しになる状態です

手数料？．．．１００万円でも安い。
車のローン？．．．とんでもない。

私が銀行の担当者なら、ここを読むと手続を打ち切り一括返済を迫ります

今の貴方に体裁は必要有りません。

No.7 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/24 10:00

＃３です

＃４でも書きましたが金融機関は出来るだけ事を大きくしたくないのです

＞出来る限り善処してみます

恐らく良い結果になるでしょう

担当者も多少の無理はしても一般融資などに変更すると思います

金融機関の担当者が一番恐れるのは「不良債権」になることです

　　「もう安心されて良いと思いますよ」

滑り止めは必要ないでしょう

今の金融機関以上の条件は出ませんよ

今夜はゆっくりお休み下さい
問題は解決したのも同然です

ただし、その物件では最終的に損失が出ることは避けられません
これは分譲賃貸に共通した事実です
賃貸用のマンションと分譲用のマンションは最初からコストが違います
賃貸にして利益が出る分譲マンションは皆無です

５００万円程度の損失は避けられませんが、長期での最終損失ですので耐えることは出来ます

この回答へのお礼

安心できるお言葉ありがとうございます。
＃６さんから頂いた回答と合わせまして、ようやく落ち着くことができました。
m_inoueさんのアドバイスどおり、現在の金融機関で良い結果になれば一番だと思います。
借り換えは可能であっても、諸費用がかかってしまいますしね。
ただ、一般の不動産担保ローンよりは、住宅ローンの方が体裁といいますか、例えば将来自動車ローンを
組みたい時など、都合がいいのでしょうか？
とりあえず、現在の金融機関からの回答が得られるまで、ここは締め切らないでおきたいと思います。

お礼日時：2006/02/24 23:19

No.6 回答者： koala0305 回答日時： 2006/02/23 23:43

私は人に貸しているマンションの住宅ローンを、別の大手都銀の住宅ローンに借り替えましたよ。

もちろん住んでないことは承知の上で「最終的にはご自分が住まわれるという意思があれば結構です。いや建前ですから別に調査はしません」と簡単なものでした。ちなみに長期固定金利にしたくて借り替えただけで、最初の銀行でも何も言われませんでしたよ。私の友人にも同様のケースがあるので、延滞さえなければ実際にはうるさく言われないものだと思っていました。

また、東京スター銀行のホームページを見たら住宅ローンの説明に「転勤などで現在、ご本人様がお住まいでなくても、ご家族が住まわれている場合や、第三者に賃貸している場合には借り換えることができます。ただし、誰もお住まいになっていない場合や、別荘やセカンドハウスとしてご利用されている場合には借り換えることはできません。」と明記されていました。

住宅ローンは一番金利が低いので、人に貸していても住宅ローン扱いと認めてもらうのがよいと思います。

参考URL：http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/ …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
とりあえず最悪の事態だけは避けられる事がわかり、かなり安堵しました。
保険を得たという感じです。感謝します。
それにしても、ハッキリ明記しているスター銀行はすごいですね。驚きました。
まさか賃貸を公にして住宅ローンの継続が可能とは・・・。
信金はダメと言っていましたが、ほとんどの銀行が明記せずともＯＫなのでしょうか？
そうしたら、少しでも金利のお得なところにみんな行ってしまいますよね。
自分でももう少し調べて見ます。

お礼日時：2006/02/24 23:07

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/23 11:14

＃３です

書き忘れました

銀行員が年に一度必ずタオルなどを持って挨拶に来ます

あれって、サービスでなく債務者のチェックで廻っています．．．（笑）。

その時の対策も必要です

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
ただ、正直な気持ち、もう公然の秘密のような偽装工作をする気力、し続ける気力がありません…
今日銀行に行って来ました。
事情をぶっちゃけたところ、「かなり難しい問題ではありますが、こちらとしても生活を苦しめたくはないので、
金利アップは避けられませんが、出来る限り善処してみます」とのことでした。
それに伴い、再査定が必要とのことで、家賃収入の確申の写しの提出を求められました。
どうなるかはわかりませんが、「あまり深刻に考えないでください」とも言っていたので、そんなに酷い結果には
ならないと信じたいです。
信金なので、都市銀行などよりは穏便なのでしょうか。
万一に備えて、滑り止めというのもおかしいですが、借り替えのできる金融機関をいくつか見つけておきた
いとは考えているので、もし情報がありましたら教えてください。
現在の借入先も含めて、どこもそう大差はないとは思いますが…
結果が出るまで、しばらく不安な日々が続きそうです。

補足日時：2006/02/23 22:54

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/23 08:45

＃３です

築１５年ですとやはり後３０年のローンが限度でしょうね

借りられたとしても
返済総額は２７００－２８００万円
返済額は９５，０００円くらいですね

ここからは削除覚悟の書き込みになります

削除前に読んでくだされば幸いです

・住民票を元の住所に変更する
・金融機関に元の住所に帰ったと申告する
・郵便物は入居人に受け取っておいて貰う（要認め印シャチハタでも良い）
・金融機関には住んでいると突っ張る

金融機関も公に貴方が住んでいないことになると契約違反をとがめなければなりません
しかし現実には返済が正常にされていれば問題にしたくないようです
今回の事件も貴方が住民票を移さず、郵便物さえ受け取れていればそれで良かったのです
「見て見ぬふり」を金融機関はしたはずです

その状態に戻しましょう

しばらくは様子を見る必要がありますがそれでほとんどの場合済んでしまいます

あとの心配は、
今済んでいる物件が住宅ローンを利用していると同じ問題が生じます
住民票が移動できません
同じ銀行からの借入ですと確実にアウトです

違う銀行だとＯＫかも知れません、いちいち銀行から住民票の確認はしませんから

貴方の様に事が発覚するのは、郵便物の「転送不可」のものが銀行に返ってきた場合がほとんどです

５００万円は大金ですので出来るだけの事はやってみましょう

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/23 01:43

私は三井住友と地方銀行で借りていますが．．．。

マンションもアパートも１棟でしたから．．．区分所有はダメなんですかね～？

方法は有りますが、この掲示板では教えてはいけない事になっている方法ですから書き込めません

過去ログを検索すると自然に見えてきますから、他の方の質問を検索して下さい

「住宅ローン　引っ越し」「賃貸　ローン」等がキーワードです

工夫は要りますが、方法はそこに有ります

少なくとも
・貴方の住民票は元の物件に返す必要が有ります
・郵便物の対応が必要です

ただ、貴方が銀行で賃貸をしている事を漏らしているとその方法も難しくなります

それに借りられても、今のままでも採算が取れませんよ

（家賃－経費）×入居率×値下げ見込み×年数
（１２－２）×１２ヶ月×８０％×８０％×３０年＝２３０４万円

３０年で２３００万円の収入

２０００万円を３０年借りると返済総額は２７００－３０００万円になります

結局７００万円の赤字、管理費や修繕費も掛かりますから赤字幅はもっと膨らみます
築３０年のマンションの価値はほとんど有りませんから５００万円で売れると５００万円の赤字くらいかな？。

結果は同じ事です、今借入で乗り切っても赤字の先送りになります

元々１２万円の家賃では採算が取れなかったはずです
分譲を賃貸に出すのは赤字覚悟の時だけですから。

もう少し別の方法が有るかどうかは調べてみますが難しいですね

毎月いくらの赤字なら耐えられますか？
築何年ですか？
正味の手取り家賃はいくらですか？

ご自分でも色々計算してみて下さい

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/gankin_s …

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
マンションは築１５年です。
正味の手取り家賃といいますと、住宅ローンと管理費を控除した金額ですか？
その計算ですと、手取りは約３万あります。
固定資産税を考慮すると確実に赤字ですが。
今後住宅ローンが一般のフリーローンなどに切り替えられれば、赤字は大幅に拡大します。
このままですと生活苦になりかねません。
やはり引っ越したわたしが軽率でした…。

補足日時：2006/02/23 07:33

No.2 回答者： gamigami 回答日時： 2006/02/22 22:29

金融機関によっては喜んでする銀行もあります。

だけど、区分所有程度の不動産では「アパートローン」は馴染まないので貸さないところが多いですね。
不動産抵当のフリーローンなどいろいろありますよ。
（条件が合致できるものの例）
オリックス信託のセカンドハウスローン
http://trust.orix.co.jp/jloan/2house/index.htm

（収益といわなければ、考えてはくれます）
三井住友銀行のフリーローン
http://www.smbc.co.jp/kojin/loan/free/yfree/inde …

（確か貸してくれますが金利がねぇ）
ライフ住宅ローン
http://www.life-housing-loan.co.jp/life-lineup.h …

この回答への補足

ありがとうございます。具体的な金融機関を挙げてのアドバイス本当に助かります。参考にさせて頂きます。
>区分所有程度の不動産では「アパートローン」は馴染まない
そうなんです…それが悩みの種です…
何とか少しでも負担の少ない良い方法があればいいのですが…

補足日時：2006/02/22 22:43

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/22 21:43

大家してます

中古アパートを買い取って運営しています

想定家賃が判らないので何とも言えませんが、５００万円も差額が有るようですと借り換えは困難です
相当の一時金が必要でしょう
５００万円以上かも知れません

アパートローンはその物の価値より採算が重視されます

普通に経営しても入居率は７５－８５％です
満室で計算してはいけません
年数が経過すると家賃も下がってきます
修繕費なども必要です

粗い計算ですが、

中古物件で借り入れられる条件
築４５年位までが返済期間
完済年齢８０才位まで（団信限度）
満室家賃の３５－４０％位までは借入可能

想定家賃１０万円
３５年返済、
返済額４０，０００円
借入可能額１０００万円

アパートの場合空室率を４０％位で計算するようです
それでも破綻しない返済額から逆算して貸し出し限度を決めるみたいですね

新築の場合でも建築会社の家賃保証等が無いと１００％は無理です

住宅ローンはそれほど優遇されています

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。現在マンションは賃貸マンション管理会社を経由し、１３万円で賃貸しています。住宅ローンは約２千万残っています。それをアパートローンに切り替える事は不可能でしょうか？アパートローンにも、金融機関によって「何戸以上」などの要件があるようで、現在住宅ローンを組んでいる銀行からは、アパートローンには切り替えられず、一般のローンに切り替えるしかありません。と言われました。そうしますと、毎月大変な負担増になり、生活も脅かされます。住宅ローンは、一生住み続ける覚悟が必要なのでしょうか・・・？わたしが軽率だったのかもしれませんが、こんな事になるとは・・・困り果てています・・・

補足日時：2006/02/22 21:49