「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

はじめまして。東京に1LDKのマンションを購入し居住していたのですが、結婚し手狭になった為、マンションを賃貸し、埼玉県の賃貸物件に転居しましたところ、借入銀行より、住宅ローンの適用ができなくなるとの連絡がありました。そこで、住宅ローンをアパートローンに切り替えてアパート経営したいと考えているのですが、費用も含め、簡単に切り替えられるものなのでしょうか?アパートローンの要件や金利も、銀行などによってまちまちのようで、どこが一番優遇されるのかもよくわからず悩んでいます。一番負担を少なくマンションを維持するには、どうしたらいいのでしょか?住宅ローンはかなり残っており、マンションを売却すると500万以上の損失が出てしまいます・・・。よろしくお願いします。

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A 回答 (8件)

#3です



>借り換えは可能であっても、諸費用がかかってしまいますしね。ただ、一般の不動産担保ローンよりは、住宅ローンの方が体裁といいますか、例えば将来自動車ローンを組みたい時など、都合がいいのでしょうか?

貴方は余りにも楽天的すぎますよ...(苦笑)。

いまの貴方は崖っぷちに立っている状態です
落ちそうなギリギリの立場です

将来や手数料の事をうんぬんしている場合ではありません

もっと危機意識を持って下さい

ここを乗り越えられないと一生が台無しになる状態です

手数料?...100万円でも安い。
車のローン?...とんでもない。

私が銀行の担当者なら、ここを読むと手続を打ち切り一括返済を迫ります

今の貴方に体裁は必要有りません。
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#3です



#4でも書きましたが金融機関は出来るだけ事を大きくしたくないのです

>出来る限り善処してみます

恐らく良い結果になるでしょう

担当者も多少の無理はしても一般融資などに変更すると思います

金融機関の担当者が一番恐れるのは「不良債権」になることです

  「もう安心されて良いと思いますよ」

滑り止めは必要ないでしょう

今の金融機関以上の条件は出ませんよ

今夜はゆっくりお休み下さい
問題は解決したのも同然です

ただし、その物件では最終的に損失が出ることは避けられません
これは分譲賃貸に共通した事実です
賃貸用のマンションと分譲用のマンションは最初からコストが違います
賃貸にして利益が出る分譲マンションは皆無です

500万円程度の損失は避けられませんが、長期での最終損失ですので耐えることは出来ます
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この回答へのお礼

安心できるお言葉ありがとうございます。
#6さんから頂いた回答と合わせまして、ようやく落ち着くことができました。
m_inoueさんのアドバイスどおり、現在の金融機関で良い結果になれば一番だと思います。
借り換えは可能であっても、諸費用がかかってしまいますしね。
ただ、一般の不動産担保ローンよりは、住宅ローンの方が体裁といいますか、例えば将来自動車ローンを
組みたい時など、都合がいいのでしょうか?
とりあえず、現在の金融機関からの回答が得られるまで、ここは締め切らないでおきたいと思います。

お礼日時:2006/02/24 23:19

私は人に貸しているマンションの住宅ローンを、別の大手都銀の住宅ローンに借り替えましたよ。

もちろん住んでないことは承知の上で「最終的にはご自分が住まわれるという意思があれば結構です。いや建前ですから別に調査はしません」と簡単なものでした。ちなみに長期固定金利にしたくて借り替えただけで、最初の銀行でも何も言われませんでしたよ。私の友人にも同様のケースがあるので、延滞さえなければ実際にはうるさく言われないものだと思っていました。

また、東京スター銀行のホームページを見たら住宅ローンの説明に「転勤などで現在、ご本人様がお住まいでなくても、ご家族が住まわれている場合や、第三者に賃貸している場合には借り換えることができます。ただし、誰もお住まいになっていない場合や、別荘やセカンドハウスとしてご利用されている場合には借り換えることはできません。」と明記されていました。

住宅ローンは一番金利が低いので、人に貸していても住宅ローン扱いと認めてもらうのがよいと思います。

参考URL:http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/ …
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
とりあえず最悪の事態だけは避けられる事がわかり、かなり安堵しました。
保険を得たという感じです。感謝します。
それにしても、ハッキリ明記しているスター銀行はすごいですね。驚きました。
まさか賃貸を公にして住宅ローンの継続が可能とは・・・。
信金はダメと言っていましたが、ほとんどの銀行が明記せずともOKなのでしょうか?
そうしたら、少しでも金利のお得なところにみんな行ってしまいますよね。
自分でももう少し調べて見ます。

お礼日時:2006/02/24 23:07

#3です



書き忘れました

銀行員が年に一度必ずタオルなどを持って挨拶に来ます

あれって、サービスでなく債務者のチェックで廻っています...(笑)。

その時の対策も必要です

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
ただ、正直な気持ち、もう公然の秘密のような偽装工作をする気力、し続ける気力がありません…
今日銀行に行って来ました。
事情をぶっちゃけたところ、「かなり難しい問題ではありますが、こちらとしても生活を苦しめたくはないので、
金利アップは避けられませんが、出来る限り善処してみます」とのことでした。
それに伴い、再査定が必要とのことで、家賃収入の確申の写しの提出を求められました。
どうなるかはわかりませんが、「あまり深刻に考えないでください」とも言っていたので、そんなに酷い結果には
ならないと信じたいです。
信金なので、都市銀行などよりは穏便なのでしょうか。
万一に備えて、滑り止めというのもおかしいですが、借り替えのできる金融機関をいくつか見つけておきた
いとは考えているので、もし情報がありましたら教えてください。
現在の借入先も含めて、どこもそう大差はないとは思いますが…
結果が出るまで、しばらく不安な日々が続きそうです。

補足日時:2006/02/23 22:54
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#3です



築15年ですとやはり後30年のローンが限度でしょうね

借りられたとしても
返済総額は2700-2800万円
返済額は95,000円くらいですね

ここからは削除覚悟の書き込みになります

削除前に読んでくだされば幸いです

・住民票を元の住所に変更する
・金融機関に元の住所に帰ったと申告する
・郵便物は入居人に受け取っておいて貰う(要認め印シャチハタでも良い)
・金融機関には住んでいると突っ張る

金融機関も公に貴方が住んでいないことになると契約違反をとがめなければなりません
しかし現実には返済が正常にされていれば問題にしたくないようです
今回の事件も貴方が住民票を移さず、郵便物さえ受け取れていればそれで良かったのです
「見て見ぬふり」を金融機関はしたはずです

その状態に戻しましょう

しばらくは様子を見る必要がありますがそれでほとんどの場合済んでしまいます

あとの心配は、
今済んでいる物件が住宅ローンを利用していると同じ問題が生じます
住民票が移動できません
同じ銀行からの借入ですと確実にアウトです

違う銀行だとOKかも知れません、いちいち銀行から住民票の確認はしませんから

貴方の様に事が発覚するのは、郵便物の「転送不可」のものが銀行に返ってきた場合がほとんどです

500万円は大金ですので出来るだけの事はやってみましょう
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私は三井住友と地方銀行で借りていますが...。



マンションもアパートも1棟でしたから...区分所有はダメなんですかね~?

方法は有りますが、この掲示板では教えてはいけない事になっている方法ですから書き込めません

過去ログを検索すると自然に見えてきますから、他の方の質問を検索して下さい

「住宅ローン 引っ越し」「賃貸 ローン」等がキーワードです

工夫は要りますが、方法はそこに有ります

少なくとも
・貴方の住民票は元の物件に返す必要が有ります
・郵便物の対応が必要です

ただ、貴方が銀行で賃貸をしている事を漏らしているとその方法も難しくなります

それに借りられても、今のままでも採算が取れませんよ

(家賃-経費)×入居率×値下げ見込み×年数
(12-2)×12ヶ月×80%×80%×30年=2304万円

30年で2300万円の収入

2000万円を30年借りると返済総額は2700-3000万円になります

結局700万円の赤字、管理費や修繕費も掛かりますから赤字幅はもっと膨らみます
築30年のマンションの価値はほとんど有りませんから500万円で売れると500万円の赤字くらいかな?。

結果は同じ事です、今借入で乗り切っても赤字の先送りになります

元々12万円の家賃では採算が取れなかったはずです
分譲を賃貸に出すのは赤字覚悟の時だけですから。

もう少し別の方法が有るかどうかは調べてみますが難しいですね

毎月いくらの赤字なら耐えられますか?
築何年ですか?
正味の手取り家賃はいくらですか?

ご自分でも色々計算してみて下さい

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/gankin_s …

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
マンションは築15年です。
正味の手取り家賃といいますと、住宅ローンと管理費を控除した金額ですか?
その計算ですと、手取りは約3万あります。
固定資産税を考慮すると確実に赤字ですが。
今後住宅ローンが一般のフリーローンなどに切り替えられれば、赤字は大幅に拡大します。
このままですと生活苦になりかねません。
やはり引っ越したわたしが軽率でした…。

補足日時:2006/02/23 07:33
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金融機関によっては喜んでする銀行もあります。


だけど、区分所有程度の不動産では「アパートローン」は馴染まないので貸さないところが多いですね。
不動産抵当のフリーローンなどいろいろありますよ。
(条件が合致できるものの例)
オリックス信託のセカンドハウスローン
http://trust.orix.co.jp/jloan/2house/index.htm

(収益といわなければ、考えてはくれます)
三井住友銀行のフリーローン
http://www.smbc.co.jp/kojin/loan/free/yfree/inde …

(確か貸してくれますが金利がねぇ)
ライフ住宅ローン
http://www.life-housing-loan.co.jp/life-lineup.h …

この回答への補足

ありがとうございます。具体的な金融機関を挙げてのアドバイス本当に助かります。参考にさせて頂きます。
>区分所有程度の不動産では「アパートローン」は馴染まない
そうなんです…それが悩みの種です…
何とか少しでも負担の少ない良い方法があればいいのですが…

補足日時:2006/02/22 22:43
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大家してます



中古アパートを買い取って運営しています

想定家賃が判らないので何とも言えませんが、500万円も差額が有るようですと借り換えは困難です
相当の一時金が必要でしょう
500万円以上かも知れません

アパートローンはその物の価値より採算が重視されます

普通に経営しても入居率は75-85%です
満室で計算してはいけません
年数が経過すると家賃も下がってきます
修繕費なども必要です

粗い計算ですが、

中古物件で借り入れられる条件
築45年位までが返済期間
完済年齢80才位まで(団信限度)
満室家賃の35-40%位までは借入可能

想定家賃10万円
35年返済、
返済額40,000円
借入可能額1000万円

アパートの場合空室率を40%位で計算するようです
それでも破綻しない返済額から逆算して貸し出し限度を決めるみたいですね

新築の場合でも建築会社の家賃保証等が無いと100%は無理です

住宅ローンはそれほど優遇されています

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。現在マンションは賃貸マンション管理会社を経由し、13万円で賃貸しています。住宅ローンは約2千万残っています。それをアパートローンに切り替える事は不可能でしょうか?アパートローンにも、金融機関によって「何戸以上」などの要件があるようで、現在住宅ローンを組んでいる銀行からは、アパートローンには切り替えられず、一般のローンに切り替えるしかありません。と言われました。そうしますと、毎月大変な負担増になり、生活も脅かされます。住宅ローンは、一生住み続ける覚悟が必要なのでしょうか・・・?わたしが軽率だったのかもしれませんが、こんな事になるとは・・・困り果てています・・・

補足日時:2006/02/22 21:49
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>今現在住んでいるマンションは持ち家なので、転勤の間は賃貸に出そうと思っています。

転勤族には、よくあるパターンですね。
私が勤務していた会社でも「家を建てると、転勤する」という、法則が戦前からあります。
「そんな馬鹿な?」と、誰もが思っていたのですが・・・。
上司なんか、皆「住宅ローンを抱えたまま転勤」と相成りました。
当然、住宅ローンは組んだままで「賃貸にして、家賃でローン返済」を行なっています。

>「ローンはそこに住んでいることが条件で安い金利で組めているから人に貸して...続きを読む

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もし、一時的に賃貸してもローン可能な住宅ローンがあれば、借り換えをしたいのです。
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Aベストアンサー

転勤の為、住宅を貸し出す場合は、認められる場合が多いと思います。
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現在、マンションに夫と私と子供の3人で住んでおり、民間金融機関の住宅ローンを払っています。この度、両親の住む実家に空き部屋ができたため(同居していた祖母が介護施設に入った)、実家に転居して、マンションは賃貸しようかと考えております。転居の理由としては、出産で妊娠中のつわりや子育ての大変さを経験し、第二子を考えるとなると両親と同居してサポートしてもらいたい、また子育てが一段落した後は高齢になる両親を支えたいからです。
ただ、住宅ローンは原則として本人が居住している場合のみで、そ...続きを読む

Aベストアンサー

「住宅ローンは原則として本人が居住している場合のみ」というのは公的住宅ローン(公庫、公社、年金など)が恩恵とされた時代のタテマエです。
銀行ローンでは今でもパンフレットなどには「融資対象は自己居住用住戸」と謳われて、取り組み時にはこのルールは生きていますが、その後の退去でこれが発動(繰り上げ返済要請)された事例は聞いたことがありません。ローン契約書などにもその記載を見たことはありません。
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Qフラット35を利用して購入した分譲マンションを賃貸で貸す事について

フラット35を利用して購入した分譲マンションを賃貸で貸す事について

フラット35を利用して分譲マンションを購入しました。
両親と一緒に住むつもりだったのですが、両親が転勤になってしまい、一緒に住むのが困難になってしまいました。
自分たちだけでは、住宅ローンを返済していくのが困難な為、人に一時的に貸す事にしました。

その後色々調べていると、フラット35は、あくまで自分たちが住む為のローンで、人に貸して賃料を取るというのが正しく無いという事を知りました。

既に借主さんは住まれている状況で、直ぐに出ていって貰うのが困難な状況です。

私のしでかした事を深く反省し、どの用な解決方法があるのか模索しています。

借主さんが出て行かれたら、直ぐに自分たちで住むつもりです。

予め調べておけばこういう事にはならなかったのですが、金融公庫さんに対して、どう申し開きをすればいいのでしょうか?

ローン自体は、親が一緒に住むという条件では無かったので、その辺りも問題になるのではと危惧しています。

購入後直ぐに親の転勤の話が出て、新築未入居の方が、賃貸が付き易いのでは無いか?という甘い考えで、自分たちが住む前に賃貸の案内をかけました。
その辺りも悪意があったと取られると、話がややこしくなりそうです。

一括返済させられる事もあると聞きます。

解決方法について、ご存知の方がおられましたら、何卒ご教授頂きたいです。

フラット35を利用して購入した分譲マンションを賃貸で貸す事について

フラット35を利用して分譲マンションを購入しました。
両親と一緒に住むつもりだったのですが、両親が転勤になってしまい、一緒に住むのが困難になってしまいました。
自分たちだけでは、住宅ローンを返済していくのが困難な為、人に一時的に貸す事にしました。

その後色々調べていると、フラット35は、あくまで自分たちが住む為のローンで、人に貸して賃料を取るというのが正しく無いという事を知りました。

既に借主さんは住まれている状...続きを読む

Aベストアンサー

「今は」全く問題ないですよ~。

中小企業金融円滑化法の施行の関係で、「フラット35」でも「住宅ローンにおける融資住宅からの一時的な転居に関する承認手続」が廃止されていまして、「融資住宅を所得が回復するまでの間賃貸し、その家賃収入により返済を継続することも可」としていますから。
http://www.flat35.com/user/enkatsu/taisei.html

一応、住宅金融支援機構が策定している「変更届」を提出しておいてください。
「フラット35の融資住宅の所在地」と「実際の居住地」が違っていると面倒ですから。

「変更届」を見ていただけばお分かりのように、変更の項目に「転居による住所変更」というものも設けられています。
「転居の理由」についても「返済継続のための賃貸利用」という項目があります(項目が設けられているということは、利用者も少なくない…ということです)。
http://www.flat35.com/files/100032520.pdf

ご質問者さまの場合は、正確には「所得が回復するまで」ではないと思いますが。

でも、あくまでもこれは、中小企業金融円滑化法の正確な名称が示すとおり「臨時措置」です。
本来は、ご質問者さまのご懸念は的を射ています。
せっかくの機会なので、その点についても書いておきますね(そっちの方が長くなると思います)。

> フラット35を利用して分譲マンションを購入しました。
> 両親と一緒に住むつもりだったのですが、両親が転勤になってしまい、一緒に住むのが困難になってしまいました。
> 自分たちだけでは、住宅ローンを返済していくのが困難な為、人に一時的に貸す事にしました。
> ローン自体は、親が一緒に住むという条件では無かったので、その辺りも問題になるのではと危惧しています。
親が一緒に住むという条件ではなかった…ということは、親は「フラット35」の連帯債務者ではない…ということですよね?
「フラット35」においては、収入合算者は「連帯債務者」になっていただきます。
「連帯債務者ではない」=「収入合算者ではない」となり、「収入合算者ではない」ならば同居の義務がありませんから、親はどうしようと自由です。

ご質問者さまの単独債務もしくは、配偶者の方が収入合算者=連帯債務者だと思われますから、ご質問者さま(と収入合算者の方)が、「フラット35」融資対象住宅に住まわれれば、何の問題も生じません。

その条件で「フラット35」の審査に通っているのですから、普通は、
> 自分たちだけでは、住宅ローンを返済していくのが困難
という状況に「なるはずがない」と思うんですが…。

> その後色々調べていると、フラット35は、あくまで自分たちが住む為のローンで、人に貸して賃料を取るというのが正しく無いという事を知りました。
「正しくない」という言い方は正確ではないですね。
そうではなくて、「債務者本人が居住し続けなければならない」という条件での契約だったと思います。
「債務者本人が居住し続ける」んですから、他人が住むことは「借間契約」でなければできないと思いますけれど…。

私の手元に「フラット35」の金銭消費貸借契約証書がないので確認できませんが、確か、「本人が居住しなくなる(できなくなる)場合には、事前に住宅金融支援機構の許可を得ること」という趣旨の文言になっていたと思います。
「事前に許可を得ること」が契約条項のなので、「許可を得ずに」居住しなくなり、賃貸に出してしまうと、債務者は契約条項違反で「期限の利益」を失うことになり、「期限の利益を失った」がために、債権者から一括弁済を求められる可能性が出てくる…ということなんです。

ですから、居住をしなくなる前に住宅金融支援機構の「許可を得ていれば」問題ない…ということになります。

実際、
> 購入後直ぐに親の転勤の話が出て、新築未入居の方が、賃貸が付き易いのでは無いか?という甘い考えで、自分たちが住む前に賃貸の案内をかけました。
> その辺りも悪意があったと取られると、話がややこしくなりそうです。
そうですね。
事情が分からなければ、「新築未入居」(実際には住民票を一旦対象物件にしなければ金銭消費貸借契約が締結できず、融資が実行されないので、住民票上は済んだことになっていると思いますが)ですと、「計画的」と受け取られるでしょうね。

なにはともあれ、「今は」大丈夫ですから、安心して「変更届」を出しておいてください。

「今は」全く問題ないですよ~。

中小企業金融円滑化法の施行の関係で、「フラット35」でも「住宅ローンにおける融資住宅からの一時的な転居に関する承認手続」が廃止されていまして、「融資住宅を所得が回復するまでの間賃貸し、その家賃収入により返済を継続することも可」としていますから。
http://www.flat35.com/user/enkatsu/taisei.html

一応、住宅金融支援機構が策定している「変更届」を提出しておいてください。
「フラット35の融資住宅の所在地」と「実際の居住地」が違っていると面倒ですから...続きを読む

Q住宅ローン完済前に引っ越したらどうなるの?

こんにちは。住宅ローンについて教えてください。
マンションか一軒家を住宅ローンで購入したとします。
例えば3000万円を30年で返していくローンとします。
10年経ったときにある事情でその家を引っ越すことになりました。もちろんローンは20年分残っています。
そうなった場合にその残りのローンは完済するまで支払続けることになるのですか?新しく引っ越した家のローンもあったら2倍の借金を背負うことになるのでしょうか?
最初の家を誰かが買ってくれた場合についても教えてください。その誰かが支払う金額はいくらになるのですか?

Aベストアンサー

>その残りのローンは完済するまで支払続けることになるのですか?

その通りです。
住宅ローンは、一種の不動産担保ローンです。
マンション又は一戸建てを担保に融資を受けている訳ですから、引越をしても、その不動産を売却しても借金完済の義務は続きますね。

>新しく引っ越した家のローンもあったら2倍の借金を背負うことになるのでしょうか?

その通りです。
引越前の住宅ローンと、新たに引越先のローンを負う事になります。
二重のローンを負う事になります。

>最初の家を誰かが買ってくれた場合についても教えてください。

引越前のマンション又は一戸建てを売却しても、借金返済義務は続きます。
残っている20年分の住宅ローンを、継続して返済する事ですね。

>その誰かが支払う金額はいくらになるのですか?

売却代金を「住宅ローン返済の一部に当てる」事も出来ますが、一般的に住宅ローン借入残高よりも高く(引越前のマンション又は一戸建てが)愁る事は希ですから、住宅ローン借入残高を売却代金で一部返済しても返済ゼロにはならないでしようね。

転勤族の場合は、多くの方が同じ経験をしています。
通常は「住宅ローンを組んだマンション又は一戸建ては、誰かに賃貸して家賃収入を得、この家賃で住宅ローンを返済する」方法を用います。
1円でも返済額を減らす!事を優先するのです。
勤務先会社でも理解しているところが多く、社宅として借り上げている制度を設けている会社もあります。

>その残りのローンは完済するまで支払続けることになるのですか?

その通りです。
住宅ローンは、一種の不動産担保ローンです。
マンション又は一戸建てを担保に融資を受けている訳ですから、引越をしても、その不動産を売却しても借金完済の義務は続きますね。

>新しく引っ越した家のローンもあったら2倍の借金を背負うことになるのでしょうか?

その通りです。
引越前の住宅ローンと、新たに引越先のローンを負う事になります。
二重のローンを負う事になります。

>最初の家を誰かが買ってく...続きを読む

Q転送届けを出した状態で転送不可郵便物を受け取る方法

仕事の関係で単身赴任中です。
自宅を不在にしがちなので郵便物を本宅に郵便局への転送届けを出して
郵便物を転送しています。

そこで問題なのは、
配達記録/書留で転送不可の郵便物が送付者に戻ってしまうのを
防げませんか?
そういった郵便物のみ単身赴任先に不在配達通知を入れてもらって後日再配達か窓口で受け取りたいのですが...

そのような方法は窓口で手続きすれば可能でしょうか?

Aベストアンサー

郵便規則 89条の関係で、転送届け(正しくは転居届といいます)が出されている場合、「転送不要」と書かれた郵便物は必ず差出人へ返送されます。 郵便規則は法律によって定められているため個別対応をした場合は郵便法違反になります。
この場合郵便局内で機械的に返送されるため、残念ながら「不在配達通知」は発行されません。

「配達記録」や「書留」の「転送不要」と記載された郵便を受け取る場合は、
(1)転居届を取り消し転送を止める。
(本人不在時は家族が受け取る事になります。誰もいない場合は「不在配達通知」)

(2)差出人に住所変更届を出し、新しい住所に送ってもらう。
留守の場合は「不在配達通知」が入り、後日再配達か窓口で受け取りできます。
(通常「転送不要」の郵便物は住民票のあるところに送るものなので、住民票の移動も必要になります)

  

Q住宅ローンの借り入れに関して(借り入れ後賃貸に出す場合)

住宅ローンの借り入れに関してお詳しい方、以下の点についてどなたかご教示ください。
業界でまさに、住宅ローンの審査をやっていらっしゃる方からもご回答など頂けると大変助かります。
現在、勤務先(某銀行)から住宅ローンを借り入れております。
将来的に転職を考えており、転職前に勤務先のローンから、金融機関のローンに借り換えローンで借りようと思っています。
<Q1>
この場合、通常、条件に本人居住用不動産というのがついていると思いますが、これは、仮に借り換えが成立し、ローンが出て、その後転勤が出て当該物件を賃貸に出す場合、厳密にいうと条件違反となり、返済を求められるものなのでしょうか。
あるいは、返済さえ滞りなければ、元金返済を求められることは無い、と考えてよろしいのでしょうか。
(住所変更を通常は行うので、借入先にわかってしまうと思いますので)
<Q2>
Q1のことが想定されるような場合は、必ずセカンドハウスローン(または本人居住用でない不動産として)等で借り入れるべきなのでしょうか。

Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前住宅ローンも担当していた者です。

正直申し上げまして、自己居住していた住宅を賃貸に出される場合に、転勤や親族の介護等、金融機関においても正当性が認められる事情であったことは「稀れ」でした。
殆どの場合は、住宅ローンの返済が厳しくなったため、金融機関には無届で(住民票も移さずに)住宅ローンの月々の返済額+αで賃貸に出し、その賃貸収入で住宅ローンを返済する-というパターンです。
郵便物が届かない等によりバレるのはもちろん、金融機関では「現地調査」も予告なく行なっていますので、ほぼバレるんですけれどね。
表札が違うのでバレた-という単純ミスの方もいらっしゃいますよ。

ですが、kmgtranslatorさんの場合は違いますね。
「転職を考えているので勤務先(某銀行)のローンから、別の金融機関の『借換えローン』で借り換える」ということですし、転職後の勤務地が遠隔地(現在のお住まいからは通勤が不可能な地域)であった場合のお話ですよね。

<Q1>
確かに、借り換え後の住宅ローンの融資条件に「本人居住用不動産に対する融資」という条項があれば、(住宅ローンの借入者)本人が居住しない-ということは条件違反になります。
いくら返済が滞らなくても、債務者側による条件違反ですから、一括返済を求められても文句は言えません。

もちろん、kmgtranslatorさんにご家族がいらっしゃって、その方たちが引き続き住まわれるのでしたら、(住宅ローンの借入者)本人が居住していなくても問題はありません。
では、家族ともども赴任しなければならず、空き家にしておくのはもったいない、できれば赴任期間だけ賃貸に出したい-という場合の対応は、というと、「近い将来その住宅に居住できることが確実かどうか」ということが問題になります。
結果的にせよ、長期に亘って(住宅ローンの借入者)本人が居住せず、賃貸することにより一定の(賃貸)収入を得る-ということになると、住宅ローンの目的が異なってしまいますから。
要するに、赴任期間が限定され、その住宅を賃貸に出す期間が限定されればよいので、「期間を定めた赴任である。○年にはその住宅から通勤可能な地域へ戻す。」という勤務先からの確約をいただく場合もあります。
また、その住宅の賃貸・管理を「勤務先」に行わせ(賃貸先は同じ勤務先の従業員に限るなど)、住宅ローンの借入者と常に連絡が取れる状態であること-を条件にする場合もあります(そうすると、管理の面倒上、短期で戻る場合が多いので)。
逆に、雇用期間中は各地へ転勤になり、将来的に(定年後も含め)その住宅に住むことも一切不確実-という場合は、一括返済を求めますね。
尤も、実際に一括返済を求めるかどうかは、本当に金融機関次第としか申し上げられません。

<Q2>
セカンドハウスローンは、一般の住宅ローン(本人居住用)よりも金利が高く設定されていることが多いので、最初からセカンドハウスローンを考えられる方は少ないのが実態です。
ですが、一括返済のリスクを考えれば(殆どの場合はその住宅を手放さなければ賄いきれるものではないので)、セカンドハウスローン(または本人居住用でない不動産として)で契約されるべきでしょうが、転職後の転勤の有無すら不確実ですよね?
ましてや転職の予定は「あくまでも予定」ですし、審査において不利になりますので、借換えローンをお申し込みの際には仰らないとは思います。
ですから、今回はごく普通の借換えローンをお申し込みになればよろしいかと思います。
ただ、転職先が遠隔地であり、その本店・支店の全てが現在の住宅からは通勤不可能な地域で、家族ともどもそちらに引き移り、定年まで現在の住宅へ戻ることはありえない-ということが「確実」であれば、それだけ長く離れていた住宅に定年後に戻る可能性も低いと考えます。
ならば、いっそ現在の住宅を手放されることも視野に入れられてはと思ってしまいます。

金融機関に勤務しており、以前住宅ローンも担当していた者です。

正直申し上げまして、自己居住していた住宅を賃貸に出される場合に、転勤や親族の介護等、金融機関においても正当性が認められる事情であったことは「稀れ」でした。
殆どの場合は、住宅ローンの返済が厳しくなったため、金融機関には無届で(住民票も移さずに)住宅ローンの月々の返済額+αで賃貸に出し、その賃貸収入で住宅ローンを返済する-というパターンです。
郵便物が届かない等によりバレるのはもちろん、金融機関では「現地調査」も...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む


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