住宅ローンを組んでいる銀行に事業用で新たな借り入れをした際、追加の担保を設定しました。その追加借り入れの返済はすんでいるのですが、追加担保の抵当権を「はずす」と口では言うものの、なかなかはずしません。元の住宅ローンはまだ残債がありますが、これとは関係がないように思うのですが・・・
これは許されることなのでしょうか。
どなたか教えてください。

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A 回答 (2件)

 返済が終了しているのであれば、その抵当権を行使されることはありませんなので、事実上の影響はありません。

が、登記事項要約書(登記簿謄本)には、返済が終わっているのに抵当権設定と記載されていますので、あまり感じはよくありませんね。通常は、返済が終わった段階での抵当権抹消登記は行いません。その不動産を売買するときには、登記簿をきれいにした状態で権利書を相手に渡していので、抵当権の抹消登記を行います。

 元のローンが残っていることとは、関係はありません。1件ごとの融資に対して、抵当権が設定されます。

 抵当権の抹消をして欲しいのであれば、銀行に対して申し入れをすると良いでしょう。銀行も、面倒なので腰が重いのだと思います。
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この回答へのお礼

早速ご回答いただきありがとうございました。
当方の下手な質問を的確に判断されているうえに、必要充分なご回答をいただきました。
上記、kyaezawa様のご回答とあわせて充分納得いたしました。
ありがとうございました。

お礼日時:2002/01/16 17:10

住宅ローンの抵当権で、設定当時より不動産の価格がローンの残高より低くなっているということはありませんか。


そうなると、銀行としては、別口の担保でも確保しておきたいという考えになる場合もあります。

それは別として、返済が済んだのでしたら、もし、抵当権の設定を抹消したいのでしたら、銀行に強く申し出るべきです。

それで、渋るようでしたら、金融庁に話すといってみるのも良いかと思います。

中には、返済が済んでも抵当権はそのままにしておく人もいますが、ご本人の気持ち次第です。
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この回答へのお礼

早々のお返事、大変感激しております。元のローンの「担保われ」は発生してないようです。
銀行に抵当権抹消を要請することにしました。
的確なアドバイス、ありがとうございました。

お礼日時:2002/01/16 17:01

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Q抵当権の物上代位について

抵当権の物上代位について

頭が混乱してしまったので助けてください。

(1)
物上代位をする(?)と、他の目的物に抵当権の効力が及ぶというのは分かるんですが
物上代位って抵当権者が「する」ものなんでしょうか?
それとも勝手に発生するものなんでしょうか?だとしたらどういう時に発生するんでしょうか?

(2)
また、物上代位が起きたことで、
それが起こる前の抵当権の目的物には抵当権の効力は及ばなくなるんでしょうか?

(3)
不動産競売と担保不動産収益執行というのは、抵当権の実行によって出てくる債権回収方法の選択肢で、
抵当権者はどっちか一つを選べる、という認識であってますか?

(4)
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(5)
一般債権者は強制競売ができるそうですが、抵当権をつけてもらってないのに競売ができるっていうのはなぜですか?
この場合に競売に掛けられてる物って何なんでしょうか?


意味不明になってると思いますが宜しくお願いします!

抵当権の物上代位について

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それが起こる前の抵当権の目的物には抵当権の効力は及ばなくなるんでしょうか?

(3)
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Aベストアンサー

(1)
 物上代位(372条,304条)は,担保物権の目的物から発生した金銭債権等がある場合には,その金銭債権等に対しても担保物権の効力が及ぶことを定めたものです。これは,担保物件を行使できる範囲の例外を定めたものだと考えられますから,請求はしなくても発生していて,「物上代位をする」というのは,その代替物に対して権利を行使することを意味するのだと思います。

(2)
 古くは,物上代位は抵当権が実行できないときのみに認められると考えられていたので,物上代位ができる時には,実体として元の抵当権の実行ができませんでした。
 もっとも,物上代位自体が抵当権の効力が及んでいるからできることなので,この場合でも,質問に対する答えとしては「及ばなくなることはない」ということになると思います。

(3)
 民事執行法43条に明文で,「強制競売又は強制管理の方法は,併用できる」とされています。
 競売をするにしても,すぐには売れないこともありますから,その間収益執行をするというようなケースが考えられますね。

(4)
 物上代位は,単に,債務者が得る賃貸料等の債権を差し押さえて全額を回収するのに対し,収益執行では,管理人がその不動産を占有して「管理ならびに収益の収取及び換価」をします(民事執行法95条,96条)。
 また,不動産収益執行においては,収益のうちから,債務者に対して分与することを裁判所が管理人に命ずることができます(98条)。

(5)
 競売は,別に抵当権がなくても,債権者であれば,その債権回収の手段としての強制執行の中で,できます(民事執行法2章参照)。
 もっとも,その不動産に抵当権がついている場合,競売してもその申立者への配当がされない見込みであれば,強制執行は行われません(民事執行法63条)

 民事執行法の入門書(有斐閣アルマの「民事執行・保全法」などが分かりやすいかと思います)を読みながら,条文を一通り当たることをお勧めします。

(1)
 物上代位(372条,304条)は,担保物権の目的物から発生した金銭債権等がある場合には,その金銭債権等に対しても担保物権の効力が及ぶことを定めたものです。これは,担保物件を行使できる範囲の例外を定めたものだと考えられますから,請求はしなくても発生していて,「物上代位をする」というのは,その代替物に対して権利を行使することを意味するのだと思います。

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Q住宅ローンの抵当権追加設定登記

住宅ローンの抵当権追加設定登記について

 今回,家を新築したところ,住宅ローンを借りていた銀行から,抵当権の追加設定登記を行うよう連絡がありました。
 約定等を見る限りその件に関して記載はないようなのですが,ちょっと気になります。
 特に断る理由もないので登記をしようと考えていますが…。

 こちらは必ず追加設定をしないといけないものなのでしょうか?
 また,登記までに期限のようなものがあるのでしょうか?
 お分かりの方は教えてください。
 

Aベストアンサー

>約定等を見る限りその件に関して記載はないようなのですが,

そうような契約となっているはずですが、もし、拒絶したとしても、今年の4月に法改正がありまして、土地に抵当権が設定された後に建物が新築されれば、建物に抵当権がなくても土地と建物両方を同時に競売することができるようになりました。(改正民法389条)
従って、すなおに、承諾した方が信頼関係を維持することから得策と思います。

Q抵当権の物上代位性について

http://tokagekyo.7777.net/echo_t1_coll/1104.html

◆物上代位
 抵当権者は,抵当権実行の前であっても,債務不履行があれば,当該賃料債権を抵当権に基づき差し押えることができます。(最高裁・平成元.10.27)
のとおり、物上代位として、「抵当権者は,抵当権実行の前であっても,債務不履行があれば,当該賃料債権を抵当権に基づき差し押えることができます。(最高裁・平成元.10.27)」とあるのですが、これは、どうして物上代位の問題になっているのでしょうか。

「物上代位」とは「担保物権の目的物が売却,賃貸,滅失,破損され,その交換価値が,それぞれ売買代金,賃料,保険金などの請求権として現実化された場合,これらの請求権にも担保物権の効力が及ぶこと (民法 304) 。」
https://kotobank.jp/word/%E7%89%A9%E4%B8%8A%E4%BB%A3%E4%BD%8D-125183
のとおり、「担保物権の目的物が売却,賃貸,滅失,破損された場合」とあるようです。
しかし、「抵当権者は,抵当権実行の前であっても,債務不履行があれば,当該賃料債権を抵当権に基づき差し押えることができます。(最高裁・平成元.10.27)」の場合は、「担保物権の目的物が売却,賃貸,滅失,破損された場合」にはあたりません。
ご教示よろしくお願いいたします。

【参考】
第三百四条  先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。
2  債務者が先取特権の目的物につき設定した物権の対価についても、前項と同様とする。
第三百七十一条  抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
第三百七十二条  第二百九十六条、第三百四条及び第三百五十一条の規定は、抵当権について準用する。

http://tokagekyo.7777.net/echo_t1_coll/1104.html

◆物上代位
 抵当権者は,抵当権実行の前であっても,債務不履行があれば,当該賃料債権を抵当権に基づき差し押えることができます。(最高裁・平成元.10.27)
のとおり、物上代位として、「抵当権者は,抵当権実行の前であっても,債務不履行があれば,当該賃料債権を抵当権に基づき差し押えることができます。(最高裁・平成元.10.27)」とあるのですが、これは、どうして物上代位の問題になっているのでしょうか。

「物上代位」とは「担保物権の目的物が売却...続きを読む

Aベストアンサー

  賃料が物上代位の対象となるかは、従前は議論がありました。

 物上代位を肯定する見解は「賃料は交換価値のなし崩し的実現である」と考えます。

 これを否定する見解は、そもそも抵当権は抵当権設定者の利用を許すものだと考えます。

 しかし、現在では立法的に解決しています。

民法
 第三百七十一条  抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。

Q追加担保付の抵当権移転

順位番号1で抵当権設定、その後に付記1号で1番抵当権担保追加となっています。
抵当権者合併のため抵当権移転登記をしようと思うのですが、この場合、登記の目的を1番抵当権移転で特定でいいのでしょうか?追加担保は随伴するのでしょうか?家の書籍ではわかりませんでした。
どうぞお願いいたします。

Aベストアンサー

>順位番号1で抵当権設定、その後に付記1号で1番抵当権担保追加となっています。

 ある1個の不動産だけに抵当権設定登記をし、その後、最初に設定した抵当権の共同担保として他の不動産に抵当権設定登記(いわゆる追加設定登記)をした場合、最初の抵当権設定登記には共同担保目録の記号及び番号が記載されていなかったので(共同担保目録が作成されていなかったからです。)、付記1号で共同担保目録の記号及び番号が付記されたのでしょう。
 共同担保の目的となっている全ての不動産の抵当権の形式的順位が同じでしたら「1番抵当権移転」と記載すればよいですが、物件毎に違うの場合でしたら、「抵当権移転(順位番号後記の通り)」と記載し、物件のところにそれぞれの順位番号を記載してください。 

Q競売と物上代位の賃料債権

債権回収について調べていたら疑問に思った事があります。
抵当権(1番)に基づき収益不動産の競売を申し立てた場合、その不動産からの収益はどうなるのでしょうか。落札されるまで債務者に入ってしまうのでしょうか。
それと、抵当権の物上代位基づく賃料債権差し押さえをしているときに競売の申し立てがなされた場合は差し押さえの効力はどうなるのでしょうか。

Aベストアンサー

競売申し立てから実際の競売による資金回収までには順調に進んでも1年以上必要です。担保設定中の金融機関にとっては、その間の家賃収入(法定果実)についても債権回収の原資とすべく、(根)抵当権に基づく賃料債権の差押を行い回収額の増加を狙うこともあります。抵当権の物上代位による賃料債権の差押が競合した場合には、差押の前後ではなく担保設定の順位に従って先順位の債権回収に充当されていきますので、第一順位の担保権者が競売を申し立て、賃貸債権の支払がされている局面なら賃料債権の差押も並行して行う可能性が高いと考えます。競売による落札後は担保権も差押も抹消される為それ以降の家賃債権には差押の効力は及びません。

但し、実務上は(1)競売まで持ち込む賃貸不動産では賃借人が家賃を正常支払しているケースの方が少ない、(2)有利な価格で物件売却を図る為には債務者の協力を得て任意売却で進めた方が経済上メリットあり、といった理由から競売と賃料債権の差押が重なるケースは稀ではないかという気がします。(3)更に、賃料債権差押を取ることでテナント流出を招き物件の資産価値を劣化させかねない、といった判断も加えます。

以下HPは不動産賃貸業者向けですが参考まで
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR010514.html

競売申し立てから実際の競売による資金回収までには順調に進んでも1年以上必要です。担保設定中の金融機関にとっては、その間の家賃収入(法定果実)についても債権回収の原資とすべく、(根)抵当権に基づく賃料債権の差押を行い回収額の増加を狙うこともあります。抵当権の物上代位による賃料債権の差押が競合した場合には、差押の前後ではなく担保設定の順位に従って先順位の債権回収に充当されていきますので、第一順位の担保権者が競売を申し立て、賃貸債権の支払がされている局面なら賃料債権の差押も並行し...続きを読む

Q抵当権の追加担保/残高・利率が変動の場合の登記内容

抵当権(根抵当権でなく)で物件を追加します。
当初登記したときに比べ、債権残高は減少し、利率も変動金利なので変わっています。
共同担保の場合、根抵当権では、登記の記載内容が全物件で同一でなければならないと聞いていますが、抵当権では、登記時期によって変動しても良いのでしょうか。
登記がどのようになるのか、登記手続きの留意点も含めて教えてください。

Aベストアンサー

前物件には、抵当権追加担保と共同担保目録が記録される。(付記)

後物件では、現存債権額でよい。

Q抵当権においての果実と物上代位についてです。

下記、(1)と(2)の違いがイメージできません。
「抵当権が、その担保する債権について不履行があったときに、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。」ことと「物上代位」はどこが異なるのでしょうか。
つきましては、これについて、できましたら、仮の名称「A」などを使用したやさしい事例などで、ご教示いただきたく、よろしくお願いいたします。

第三百七十一条 抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
(留置権等の規定の準用)
第三百七十二条 第二百九十六条、第三百四条及び第三百五十一条の規定は、抵当権について準用する。
(物上代位)
第三百四条 先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。
2 債務者が先取特権の目的物につき設定した物権の対価についても、前項と同様とする。



(1)抵当権が、その担保する債権について不履行があったときに、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。(民法371条)
(2)抵当権で、抵当不動産の「賃料」「賃料債権」が物上代位の目的物となる。

下記、(1)と(2)の違いがイメージできません。
「抵当権が、その担保する債権について不履行があったときに、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。」ことと「物上代位」はどこが異なるのでしょうか。
つきましては、これについて、できましたら、仮の名称「A」などを使用したやさしい事例などで、ご教示いただきたく、よろしくお願いいたします。

第三百七十一条 抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
(留置権等の規定の準用)
第三百七十...続きを読む

Aベストアンサー

まず、この371条は2003年に改正されています。
改定して、さらに複雑なもになりました。
改定前は、法定果実を含みませんでした。
難しく考えては、絶対にダメです。

(1)
頭の体操として、民法第370条をみてみましょう!

抵当権の効力は、設定行為に別段の定めがない限り
抵当不動産の附加一体物に及ぶ

これは、そうなの?・・・くらいに簡単に考えてください。

で、371条の解釈・・・不履行があったときは、果実に及ぶ
ですから、原則果実に及ばない。
こんな解釈でいいです。

AさんがBさんに1,000万円を貸した。
Bさんの土地を抵当に設定した。
BさんはCさんに、この土地を月20万円で貸した。
20万円は、法定果実です。
Bさんの不履行がないので、果実に及ばない。

そもそも抵当権とは、使用・収益させながら、債権を担保するものです。

ですから、月20万円をAさんに持っていかれるのは
抵当権を設定した意味がなくなります。

なので、371条の解釈は、不履行がないのなら果実に及ばない。
しかし、債務不履行があれば、抵当権を実行して
債権の回収ができる。
債務の不履行があったとき以降は、果実にも効力が及びます。

のようなことです。

371条を複雑に考えると、民事執行法や担保不動産収益執行手続き
と関係するので、とりあえず結論だけを覚えるといいかもしれません。

(2)
これは、単純にその通りで

先取特権の物上代位についての規定です。
質権や抵当権にも準用される。

まず、この371条は2003年に改正されています。
改定して、さらに複雑なもになりました。
改定前は、法定果実を含みませんでした。
難しく考えては、絶対にダメです。

(1)
頭の体操として、民法第370条をみてみましょう!

抵当権の効力は、設定行為に別段の定めがない限り
抵当不動産の附加一体物に及ぶ

これは、そうなの?・・・くらいに簡単に考えてください。

で、371条の解釈・・・不履行があったときは、果実に及ぶ
ですから、原則果実に及ばない。
こんな解釈でいいです。

AさんがBさんに1,00...続きを読む

Q抵当権設定金銭消費賃借契約証書(不動産担保ローン)を取り交わし、400

抵当権設定金銭消費賃借契約証書(不動産担保ローン)を取り交わし、400万ほど借り入れました。
現在180万ほど残債がありますが、他からも債務があり年金生活者で生活が苦しく、家を売って
全ての債務を失くしたいと考えております。ところが契約書の中に
・担保不動産の保全等
 債務者と抵当権設定者は、債権者の承諾がなければ担保不動産の現状を変更し、第三者に譲渡し、
 あるいは占有させ、賃貸し、その他の権利を設定するなどの行為をしません。
という条項があります。
売却代金で債務を整理しようとする場合でも、こちらが処分しては駄目でしょうか?
(貸し手に言って貸し手が売り先を決めて処分した場合、こちらが不利になりそうで...
 自分で売り先を探して処分したいと思いますが)

どなたかアドバイスをお願いいたします。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

仲介不動産業者が銀行に交渉します。
仲介料の中に交渉代金も入っています。

抵当権者は売却代金から返済を受ければ、文句言わない。

不動産の代金が、借入額より少なければ問題ありません。


それにしても、嘘の回答する人がいる。困ったもんだ!!!

Q 抵当権に基づく物上代位に関する質問です。

 抵当権に基づく物上代位に関する質問です。
 物上代位の目的債権が譲渡・差押えされる前に抵当権の設定登記を備えていれば当該債権を自ら差押えて物上代位をすることができる、というのが判例の立場です。その理由は、抵当権に基づく物上代位の効力は登記によって公示されているから、先に登記を具備していれば債権譲受人・差押債権者に不測の損害を与えることはないという点、また差押えの処分禁止効にいう処分には抵当権の設定も含まれている点に求められると思います。このため目的債権を第三者が差押後、抵当権を設定しても当該債権につき物上代位を行うことができません。
 ここで疑問に思うのが、先取特権の場合、単に目的債権を差押えられた後も重ねて同債権を差押えて物上代位ができることと整合性がとれていないのではないかという点です。
 すなわち、第三者に不測の損害を被らせることを防止するために、第三者が目的債権を差押えた後に抵当権を設定しても物上代位はできないのならば、公示機能のない先取特権の場合も目的債権が差押えられた場合物上代位を認めるべきではないように思えるのです。
 担保物権に詳しい方おられましたらご教授ください。

 抵当権に基づく物上代位に関する質問です。
 物上代位の目的債権が譲渡・差押えされる前に抵当権の設定登記を備えていれば当該債権を自ら差押えて物上代位をすることができる、というのが判例の立場です。その理由は、抵当権に基づく物上代位の効力は登記によって公示されているから、先に登記を具備していれば債権譲受人・差押債権者に不測の損害を与えることはないという点、また差押えの処分禁止効にいう処分には抵当権の設定も含まれている点に求められると思います。このため目的債権を第三者が差押後、抵...続きを読む

Aベストアンサー

法律を勉強中の者です。

>先取特権の場合も目的債権が差押えられた場合物上代位を認めるべきではないように思えるのです。

抵当権は約定担保物件ですが、先取特権は法定担保物件だからOKになるんじゃないんですか。

Q住宅ローン、不動産担保ローン審査時の在職証明書内容

これから住宅ローンか不動産担保ローンを申し込む場合、勤務先から発行してもらう在職証明書にはどのような項目を入れてもらえばいいでしょうか?

銀行・会社ごとに求められる項目が異なる場合、その都度会社に作ってもらうのが気が引けるため、もし一般的にこの項目が入っていれば審査に足りる、というものがあればご教示いただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

申し込みの段階では「在籍していること」を証明できれば問題ありません。

それで審査が通ってしまうこともありますが、本審査で「勤続年数」の確認が行われる場合も多いです。

口頭でも大丈夫な場合、在籍証明に勤続期間を記載すればいい場合もありますが口頭ではウソも言えちゃいますし在籍証明は「偽造」しようと思えばできてしまいますよね。

銀行側が不審に思えば「源泉徴収票」の提出も求められます。これも偽造できてしまうので最終的には市町村が発行する「収入証明」によって源泉徴収票と照らし合わせます。

銀行としては「コロコロ転職せず、安定した収入を一定期間継続して得ていたか」を確認したいということです。

申し込みの段階であれば「在籍期間」の記載があればいいかと思います。


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