1つの土地が3つの用途地域にまたがっています。(用途地域が南北に分かれて、さらに北半分が東西に分かれている)
A:土地全体の南半分は「近隣商業地域/80%・300%/第2種高度地区/日影制限4時間・2.5時間」
B:北半分の東側は「近隣商業地域/80%・300%/第3種高度地区/日影制限5時間・3時間」
C:北半分の西側は「第1種住居地域/60%・200%/第2種高度地区/日影制限4時間・2.5時間」
ABCとも日影測定面は4m。場所は東京都23区内です。角地なので、建蔽率10%増が可能とのことです。

質問1
南北が短く東西に長い土地なので、北側(B&C部分)だけに建物が建つようなことは考えられません。
この土地にマンションが建つとしたら、そのマンションの北側隣地への日影制限はどのようになるのでしょうか?
北側隣地も1つの土地がB・Cの2種にまたがっているマンションです。
質問2
北側隣地のマンションの西半分の部屋は第一種住居地域でも、南東側(上記B)からの日影を5時間受けたりするのでしょうか。
質問3
もし容積率をフルに使って3階建て(高さ10m未満)のマンションが建つとしたら、北側隣地のマンションとの
隙間はどの程度確保されるのでしょうか。
質問4
この場合、建つ建物が10m以上(日影規制あり)でも未満(日影規制なし)でも、北側隣地のマンションの4階以上の部屋であれば日影を5時間以上は受けない。と考えても大丈夫でしょうか?

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A 回答 (1件)

こんにちはfjfjfjさん。


建築基準法を元にして答えたいと思います。

質問1 法の解釈でいけば、日影は「落ちる区域」の規制が採用されます。
    北側隣地のBの規制の土地には「5時間・3時間」Cの規制の土地には
    「4時間・2.5時間」ということになります。
    (建築基準法施行令135条4の3号)

質問2 上記の通りですので、この場合は、北側隣地の第1種住居地域に当たる
    分に落ちる日影は「4時間・2.5時間」となります。
    (建築基準法施行令135条4の3号)

質問3 建ぺい率・容積率については、規制の異なる地域にわたる場合は
    「加重平均」となります。
    ですのでABCそれぞれの土地の広さが分からないと
    正確な建ぺい率・容積率は算出できません。
    加重平均の方法は下記の通りです。
     土地Aの容積率30/10 広さ100平米
     土地Bの容積率20/10 広さ200平米 の場合
    (30/10)×100/(100+200)・・・土地A =1
    (20/10)×200/(100+200)・・・土地B =4/3
     1+4/3=2.333 → 23.33/10 233% 
    また、平面形も計画によっていろいろ考えられますので
    与条件では隣地マンションとの隙間をお答えすることは困難です。

質問4 10m未満の場合は、一般的に考えて3階建てだと思われますので
    日影に関しては問題ないと考えます。
    10m以上の場合でも、測定面4mで5時間を超えてはいけないので
    4階以上なら問題ないと考えられます。
    日影規制の「4時間・2.5時間」は、日影を落とす建物が
    建っている敷地の境界線から5m離れた所までは「4時間」5~10m
    までは「2.5時間」ということです。測定日は冬至となります。
    ですので、部屋が敷地境界から5m以上離れていれば、少なくとも
    日影は3時間以下になると思われます。

長い回答になりましたが、法的解釈は以上のようになります。
お役に立てれば幸いです。

    
    
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Q日影規制・既存不適格建物の敷地分割について

日影規制・既存不適格建物の敷地分割について

既存建物がある敷地において、空地部分を分割し、
既存建物とは別用途の建物の新築を検討しています。

【状況】
・敷地は近隣商業地域にあり現行法規では日影規制が掛かります。
・既存建物は、日影規制が建基法に組み込まれる前に竣工した建物です。
・現在の日影規制でチェックをするとアウトとなります。(既存不適格)

【教えて頂きたい事】
・既存建物には一切手を付けず、分割した敷地の中に建物を新築する場合、
 既存建物が日影規制に関して既存不適格となっている点については、
 対処が必須となる事はあるのでしょうか?

・建基法8条により現行法規に適法となる様に維持する努力義務があるのは
 分かりますが、しておかなければならない点、があるか知りたく思っています。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

建築基準法第1条の内容を良く解釈している物としてアドバイスします。
敷地分割して、分割した空地に建築行為を行う場合
何もありません。
日影規制は、新たに建てられる計画建物に課せられる規制です。
敷地分割での注意事項としては、現地の都市計画用途地域の建蔽率・容積率規制を順守するように分割する必要があります。

計画建物と既存建物を渡り廊下などで接続すると、既存建物は現法の規制に適するように改修が必要となりますので、渡り廊下などの計画は、行わない様にしましょう。

以上

Q南に住居が建ち日影になります

ご存知の方がいらっしゃいましたらお教え下さい。

現在住んでいるアパートの南側空き地に2階建て住居が建つことになりました。
建築主さんが挨拶周りにいらした時日影はどうなるか伺ったのですが
「許可は頂いた」との返事で不安になり
区役所で概要書を貰ってきたところかなり大きな家が建つことが分かりました。
第一種低層住宅専用地域ですが高さや境界線幅はギリギリのラインで日影規制範囲内になっております。

念の為、施工業者に7日お昼に日影図、立体図、平面図等で説明させる事になりましたが、
電話の最中に業者から「あなたはアパートの持ち主じゃなくて入居者なの?」と少し馬鹿にしたような口調で言われました。

「建てるな」とは言いません、南側の建物なので少しでも距離をとって頂きたいと思っているのですが
賃貸でそれを主張するのはおかしいことでしょうか?
もし、正当な主張だとしたら、業者に対しどのように交渉するのがベストかお教えしていただきたいです。

ちなみに南空き地は今年の3月まで2階住居がありましたが持ち主が破産し競売にかけられていました。
幅2メートルも無い小道のどん詰まりにあり、そのままでは絶対に建築許可は下りないので
「ここにまた何かを建てるのは無理だろう」と思っていましたが、その土地だけむりやり4メートル道を造り許可を得たようです。
_______________
__________  ___
       住居 | |
          | |
       住居 | |
          | |
     アパート | |ココまでは2メートル無い
   新建築住居 | |ここでいきなり4メートル
        |   |
        |   |
_____________ いきどまり       

ご存知の方がいらっしゃいましたらお教え下さい。

現在住んでいるアパートの南側空き地に2階建て住居が建つことになりました。
建築主さんが挨拶周りにいらした時日影はどうなるか伺ったのですが
「許可は頂いた」との返事で不安になり
区役所で概要書を貰ってきたところかなり大きな家が建つことが分かりました。
第一種低層住宅専用地域ですが高さや境界線幅はギリギリのラインで日影規制範囲内になっております。

念の為、施工業者に7日お昼に日影図、立体図、平面図等で説明させる事になりました...続きを読む

Aベストアンサー

法的におかしなところがあれば賃貸人であろうとなかろうと行政に文句を言う権利はあります。
質問者さんが今回の事で自分の権利が侵害されると思えばいろいろ調べることは全然問題ありません。
しかし、概要書を閲覧できると言うことはもう確認申請がおりていると解釈しても良いと思われます。
行政の許可が下りていればすべて適法かどうかは姉歯の件でもおわかりの通り違反建築の可能性もありますが、いかんせん素人ではそのあたりを判断するのは困難です。
専門家に一度相談されることをお勧めします。
唯、専門家に頼めばお金が掛かります、質問者さん一人では難しいと思うので同じように思っている方を集めて動いてください。

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ここで、上司からの指摘で「道路内は日影規制の検討範囲外だ」と言われました。自分なりに法文を読みましたが納得いきません。

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ちなみに、北面と西面で接道しており、道路幅員はそれぞれ6mです。

Aベストアンサー

他の回答を待ってたのですが。(文章ですと書きにくいので)
基本は省きます。
閉鎖方式と開放方式があります、上司=設計事務所ですね、参考書なりでお調べ下さい、一般に閉鎖方式を採用する行政が多いようです。
>「道路内は日影規制の検討範囲外だ」・・・ある意味当たっておりますが後述します。
道路が10m以下の場合敷地境界は道路幅の1/2だけ外側とみなし、10m超える場合は反対側の境界線から敷地側に5m寄った線を敷地境界線とみなす。
上記の線を基準に5.10mラインを決めるわけですので今件では6m、敷地側境界から3m外側がみなし境界線となります。
ですので3m分は「検討範囲外だ」とも言えるわけです、が、「道路内は日影規制の検討範囲外だ」は表現としては妥当ではないですね、考え方においては折り込み済みかもしれませんが。

駆け足で書きましたので間違いが有りましたら専門の方訂正を、ご参考まで。
ちなみに道路の中心をみなし境界とする話も聞いた事が有ります、また、先述の通り発散、閉鎖のどちらを取るかでも変わります、役所には必ず確認して下さい・・・いつも最後はこう締めます、一番間違いが有りませんから。

他の回答を待ってたのですが。(文章ですと書きにくいので)
基本は省きます。
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道路が10m以下の場合敷地境界は道路幅の1/2だけ外側とみなし、10m超える場合は反対側の境界線から敷地側に5m寄った線を敷地境界線とみなす。
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Q隣地の宅地・戸建分譲で注意する点について

我家の隣の300坪程の空地を大手住宅会社が5区画と道路に区割りして分譲することになり、昨日留守の間に図面が届いていました。
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この点について、これ以外の様々な考えられる点について、アドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

建築士です。

図面でわからない点...やはり「臭い」ですか。
ゴミ置場、排気ガス、換気フード(ダクト)の位置等
季節の風向を考えましょう。
隣りの晩ご飯の臭いを、窓を通してこちらの換気扇で吸ってしまうとか、無い事ではありません。

ただ業者は「法的に問題なければOK」的な考えです。確かにそうです。民地なんですから。(^^ゞ
駐車場の位置、開発地内のゴミ置場の位置、間取り...
この辺の事は隣地の許可が必要な訳ではないのですし。
(承諾しない限り電線が自宅の上を通る心配はないでしょう。)

あまり無理を言ったりすると、気をつかってくれてた業者もヘソ曲げる可能性もあるので注意です。「できるだけ隣地の事も考えて下さい。」という姿勢の方が一番良い結果になると思います。
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別に角を丸くする必要はないのでしょうか?
詳しく説明しているサイトや情報下さい。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

こんにちわ

最初変だと思いますよね^^

敷地がきっちり四角形だとして、
その「角ッこ」の一点(つまり「 の左肩とか、」の右下角とか)
の角の頂点から5メートル、10メートル先を計るとどうなるか?
考えてみましょう。
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北側が道路になている場合には、北側斜線、道路斜線はどのように考えればよいのでしょうか?

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Aベストアンサー

平均地盤面の算定には道路の高さなどいろいろなファクターがあります。
基準法違反という根拠で役所に違反申告するためには専門家による調査が必要です。
費用がかかりますが、建築士会などの相談窓口で一度相談してみて下さい。
確認審査機関が許可を出していても絶対違反ではないと言うことはありません。特に民間の確認検査機関になってから調査能力は低くなりました。確認申請書では一級建築士が設計、設計監理をしている以上設計責任は管理建築士にあるというスタンスです。
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Q土地25坪。2階建にするか3階建か?3階建は価値が下がる?

25坪の土地に家を建てます。
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2階に6畳が2部屋と、5.5畳が一部屋。それぞれにクローゼットと一つはウォークインクローゼットです。
それぞれの部屋を広くして部屋数を減らして、3階建にした方が良いのではと思うのですが、不動産屋さんや母などは『3階建ては止めたほうが良い』と口を揃えて言います。理由は、売るときに売りにくいと言うことと、階段がキツイ。とのことでした。
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Aベストアンサー

本当に売りにくくなるかどうかはわからないのですが、
3階建てには結構問題があるようです。

まず、3Fには水道水があがりにくくなります。
また、階段によるデッドスペースが出るので、
広さも単純に5割増にはなりません。
階段を上がるのも大変です。

そして、一番の問題、それは耐久性でしょう。
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(モーメントを計算してみるとすぐにわかります。
 屋根を無視すると3倍!)
このため、最初は良いけれど....と、なってしまうのです。

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マンション等を建築する際には日影規制というものがあるようなのですが、たとえば下記のURLのマンションを建築すると、北側のマンションには一日中、日があたらなくなると思うのですが、法律上は問題はないのでしょうか?(記述をみると問題なさそうですが)場所によって日影規制がない場所というものがあるのでしょうか?教えてください。なお下記のマンションの土地は準工業地域のようです。

http://www.cl.bb4u.ne.jp/~tokyoest/gaiyo/gaiyo.html

Aベストアンサー

建築基準法第56条、第56条の2、別表第4によりますと

準工業地域の場合
◇制限を受ける建築物
 高さが10mを超える建築物
◇平均地盤面からの高さ
 (これは2階建ての窓の高さの水平面でという意味です)
 4m
◇敷地境界線から10m以内の範囲で
 (1)4時間または(2)5時間
◇敷地境界線から10mを超える範囲で
 (1)2.5時間または(2)3時間
※(1)(2)は行政庁が指定した区域別のことです。

つまり敷地から10m離れた2階の窓で
(2)の地域なら冬至で(8時から16時までの間で)5時間以上日影にしてはいけないという規制です。

これはあくまで対象建築物単体なので他との複合した日影ではありません。

搭状の建物の場合、影は長く伸びますが時間による移動が早くなるという点も考慮してください。

Q大阪北のほうで住みやすい場所を教えてください。高度層マンションなども立

大阪北のほうで住みやすい場所を教えてください。高度層マンションなども立っている場所がいいです。

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北のほうでいい場所がないか、町名で教えてください。
御堂筋線を使いたいので、御堂筋線から徒歩15分くらいがいいです。

江坂でさがしていたのですが、なかなかいい物件がなく、大阪市内でもいい場所がないかと
思い、質問させていただきました。


よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

「御堂筋線から近く、高層ビルがそばにあった方が良い。中央区はうるさかった」以外にあなたにとって何が「住みやすい」のかわかりません。

お子様がいるのであれば学校もそばにあった方が良いでしょうし、足となる車や自転車をお持ちでなければ商店街やスーパーもそばにあった方が良いでしょう。

便利な施設がそばにあるということになればそれだけ人通りも多くなりますが、それを便利だと感じる生活スタイルの方もいれば、賑やかでうるさいと感じる方もいます。

あなたにとって何が快適であり便利なのか、何があった方が良く、逆にそばにあって欲しくないのか???

仮に私があなたに「住みやすい場所は?」と聞いたとしたら何を知りたくなります?
すぐに答えられますか?

あなたにしかわからないことを他人にうまく伝えることから質問は始まります。


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