建築条件付のような建築申込書について

人気の地区で建築業者から土地の仲介物件が出ました（建築条件付ではなし）。私はすぐに土地の「買付証明書」を提出しようとしたのですが、建築業者は「建築申込書」を同時に提出しないと「買付証明書」は受付けられないと言って来ました。

「建築申込書」の内容は、以下のとおりです。
１）私は不動産を建築条件付にて買い受けたく、建築申込証拠金として５万円を添えて申し込む。
２）土地契約の締結に至らなかった場合、建築申込証拠金は返還する。
３）土地契約時に建築申込金１００万円を支払うものとし、この申込金は建築請負代金の一部に充当する。
４）土地契約後、原則として４５日間にて建築請負契約をすることを条件とする。

私は他の人に土地を取られたくなかったので、業者の担当者が書いた「本建築申込書は、（私が）確実に建築請負契約を締結することを約したものでないことを○○社（建築業者）は認識している」というメモ（自署押印あり）と引き換えに「建築申込書」を提出しました。

「建築申込書」の提出後、業者の対応が誠実でないため、質問させていただきたいのですが
１）「建築申込書」により私は、当該業者と建築請負契約を締結するしかないのでしょうか？
（建築条件付の３条件、土地契約後3ヶ月以内に建築請負契約を締結しないと土地契約は白紙等、は見当たりませんが・・・）

２）土地契約後、「建築申込書」を撤回すると土地契約も白紙になるのでしょうか？

３）この際、１００万円の建築申込金は全額返済されないのでしょうか？

４)担当者の書いたメモは、業者との交渉で役に立つものでしょうか？

長い文章で申し訳ありませんが、アドバイスをお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/03/17 00:12

その業者が建築条件付きでの契約としなかったのはおそらくその業者の所有する土地ではないからではないかと推測します。

この場合には独占禁止法の抱き合わせ販売の禁止に抵触するために建築条件付きとはできません。（一部の例外を除く）
土地売買契約書に建築条件がついていない以上はしらを切ることは十分に可能でしょう。
その買い付け証明の中での建築条件というのは独占禁止法に抵触することになるからです。

そこで、ご質問者のとる立場としては、建築申し込みは撤回で土地売買のみ実行する。更に建築申込金の１００万は全額返還を求めることがまっとうであると思います。

問題は業者が素直に言うことを聞くのかという問題ですが、都道府県には宅地建物取引業の免許を出している管轄部署があります。（業者により都道府県ではなく国の場合もあるので確認）
もめるようであればそこで相談して指導してもらうなり、公正取引委員会に通告して排除勧告を出してもらうように働きかけるなりという行動に出ることが考えられます。

多分、こちらの主張が認められないのであればそのようにするぞといえば大抵は折れてくれると思いますけど、最悪は１００万は民事訴訟で取り返すしかないですね。
担当者のメモは一つ重要な証拠となるでしょう。裁判において。

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/03/17 12:54

■状況から察しますと、通常の土地取引ではなかったのではないですか？

■「建築業者から土地の仲介物件が出ました」という点が問題です。ご質問者様が建築会社に「あなたの会社で建てたいから土地を探してくれ」というような依頼があったのかどうかです。その場合はいわば「土地条件付き建築」のような状態です。その建築会社での建築が前提となる土地ですので、土地だけを取っていって建築の契約をしないのは、法律以前に人としての道義に反します。

■よくメーカーに土地探しをさせておいて、見つかった土地を条件なしの土地として買い、法律を盾にしてその建築会社では建てない、という極めて悪質な施主が稀にいます。メーカーは善意やボランティア、あるいは純粋なサービスで土地探しをしているのではないのです。

■そうではなくて、建築会社の名前で仲介物件として条件なしの土地が広告されたのであれば、これは通常の条件なしの土地と同様、どこの建築会社で家を建ててもよいのです。土地取引に連動して建築契約を結ばせるのは明らかかつ悪質な違法行為です。この場合は公正取引委員会に独占禁止法で告発することができます。

■ご質問者様がその土地を仲介されるに至った経緯が極めて重要です。